物業經理人

物業知識教材:財務分析

5802

物業知識教材:財務分析

  物業知識教材:財務分析

  任何管理工作都涉及分析現在、預測并規劃未來,物業管理公司理財亦不例外。物業管理公司財務分析是了解其經營成果和財務狀況的重要途徑,同時也為預測和規劃未來提供了基礎。因而,物業管理公司的財務分析與效益評價是其財務管理活動的重要組成部分。

  一、財務分析概述

  財務分析的過程是對財務會計信息進行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財務分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務分析的具體方法之前,有必要了解財務分析的目的、要求和類型等。

  (一)財務分析的目的

  物業管理財務分析是以物業管理公司的財務報表等相關資料為基礎,運用特定方法,對物業管理公司的財務狀況和經營成果進行研究、評價和預測,從而為物業管理公司管理層和外部相關利益團體的經濟決策提供決策信息的一種管理活動。

  盡管財務分析對物業管理公司管理層和外部各利益團體(包括業主)都至關重要,然而,只有物業管理公司進行的財務分析較全面、深入。外部各利益團體由于經濟決策的具體目的不同,財務信息的需求不大一樣,因而其財務分析的目的各有不同。如債權人重點分析物業管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業管理公司的獲利能力,而業主則側重評估物業管理公司的管理服務素質和質量等。物業管理公司管理層受投資者委托,全權負責物業管理公司的經營管理,其財務分析不僅要包括物業管理公司償債能力、獲利能力及其發展趨勢分析,還涉及對管理效率等能力的評價。此外,外部各利益團體的財務分析以物業管理公司提供的財務報表為基礎,為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會計準則及有關法規編制的財務報告僅提供各方共同需要的信息。物業管理公司進行財務分析時,除利用財務報表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經營資料進行更深入的分析??梢?,盡管財務分析對物業管理公司管理層和外部各利益團體(包括業主)都至關重要,但由于他們在物業管理公司有著不同的經濟利益,從而導致財務分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財務分析的具體目的可歸納為:

  1.評價公司的財務狀況

  就公司管理層、業主和債權人而言,分析公司的財務狀況,可以了解公司在一定時日資產的水平、構成狀況及其流動性,負債的水平、構成狀況及其與資產的比例關系,從而對公司的經營風險和償債能力作出正確的判斷。

  2.評估公司的管理效率

  管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數負債一經確定,就具有相對的固定性,同時,公司的生產經營過程就是運用資產賺取收益的過程,負債融資僅是公司為增加所控制的經濟資源而作出的經濟決策,因此,管理效率的高低主要表現在資產的管理效率上。分析公司的資產管理效率,有助于評價公司的資金營運狀況、經營管理水平乃至公司的整體素質。

  3.評價公司的獲利能力

  物業管理公司的經營目標有多種,盡管其基本業務--物業管理服務是一種盈利不多的業務,但毋庸置疑,作為一經營性組織,盈利是其主要經營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對物業管理公司的投資者和管理層本身至關重要,而且對債權人,特別是長期債權人也十分重要;因為公司償付長期債務能力的強弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業管理服務合約的前提下,獲利能力的信息對業主也有一定價值,它至少反映了公司經營素質、特別是管理素質的高低。

  綜上所述,財務分析的一般目的在于,通過對公司的財務狀況和經營成果進行分析、評價,為物業管理公司管理層和外部利益團體的相關經濟決策提供依據。

  (二)財務分析的要求

  財務分析所提供的信息恰當與否,對經濟決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進行財務分析時需謹慎從事,并按以下要求進行:

  1.分析依據的公允性和充分性

  由于財務報表是財務分析的基本依據,財務報表是否公允,直接影響著財務分析結論的正確性。判斷公司財務報表是否公允的標準為:①在報表的所有重要項目上,財務報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法,包括會計核算方法和報表編制方法,是否前后期一致。如會計處理方法前后期發生變動,宜在財務分析之前進行必要的調整,以消除其對分析結論可能產生的影響。

  進行財務分析,除利用公司財務報表反映的財務信息外,還需收集其他相關資料,主要包括物業管理行業的發展狀況、國家制訂的有關物業管理行業的法律法規和政策、公司在本行業中的地位、本行業中大多數公司的財務狀況和經營成果等,所有這些信息都是進行物業管理財務分析所必需的。

  2.分析方法的恰當性和綜合性

  財務分析方法的選擇,取決于財務分析的目的?,F實中,財務分析的具體目的不盡相同,財務分析的方法也必然會有所差別。依據分析目的恰當地選擇分析方法,是形成正確分析結論的前提之一。例如,業主最關心物業管理公司的管理素質,分析時應選擇相應的方法,側重評估公司管理效率和經營管理水平的高低;公司管理層為提高經濟效益,十分關注經營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經營管理效率等的評價。與此同時,值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結論的正確性,就一分析目的而言,有時要綜合運用多種不同的分析方法。

  3.分析判斷的準確性

  財務分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務狀況、經營成果的因素時,應進行深入的調查研究,重點區分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結論。

  (三)財務分析的種類

  物業管理公司的財務分析多種多樣,按不同的標志可作不同的分類。

  1.按分析對象分類

  按照分析對象的不同,可分為資產負債表分析、損益表分析和現金流量表分析三種。

  (1)資產負債表分析,是指基于資產負債表而進行的財務分析。資產負債表反映了公司在特定時點的財務狀況,是公司的經營管理活動結果的集中體現。通過分析公司的資產負債表,能夠揭示出公司償還短期債務的能力,公司經營穩健與否或經營風險的大小,以及公司經營管理總體水平的高低等。

  (2)損益表分析,是指以損益表為對象進行的財務分析。損益表反映了公司在一定時期內的經營成果,解釋了公司財務狀況發生變動的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業主而言,它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。

  (3)現金流量表分析,是以現金流量表為基礎進行的財務分析?,F金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經營活動、投資活動和籌資活動的現金流入流出信息,反映了公司現金狀況變動的原因和結果。對現金流量表進行分析,有助于評價公司獲取現金及其等價物的能力,了解公司償債能力及公司未來經營業績可能發生變化的方向,從而加深對公司財務狀況的認識。

  值得注意的是:現實中,純粹的資產負債表、損益表或現金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經營管理水平時,通常需同時以資產負債表、損益表和現金流量表為對象進行財務分析。

  2.按分析方法分類

  按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。

  (1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財務報表中的兩個或多個項目進行比較,以反映它們之間的相互關系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構成分析兩種。

  (2)縱向分析,又稱趨勢分析,是通過對物業管理公司連續數期(年)的財務報表或財務比率進行對比,借以反映物業管理公司財務狀況變動趨勢的分析方法,它又具體分為指數分析和比率趨勢分析兩種。

  (3)財務分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業管理公司經營狀況及其變化動態的信息,但為了能更清晰地描繪出物業管理公司經營的總體狀況,并指明物業管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。

  物業管理公司進行財務分析,研究、評價物業管理公司的財務狀況和經營成果,必須以物業管理公司的財務報表為基礎。財務報表是物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。目前,依據我國頒布實施的會計制度和公司法,物業管理公司提供的財務報表主要包括資產負債表、損益表、現金流量表和其他附表以及財務情況說明書。其中,進行財務分析主要運用資產負債表和損益表兩大基本報表。

  二、橫向財務分析

  現實財務分析中,橫向財務分析是運用最多的分析方法,主要包括比率分析和構成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側面揭示物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等方面的信息。

  (一)比率分析

  比率分析是財務分析中常用的分析方法,其分析過程就是計算和解釋財務比率的過程。財務比率繁多,涉及到物業管理公司經營管理的各個方面,我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務比率四類(1995年,財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標體系,包括10個指標:收入利潤率=利潤總額÷產品營業凈額;總資產報酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產總額;資本收益率=凈利潤÷實收資本;資產負債比率=負債總額÷資產總額;流動比率〔或速動比率〕;應收賬款周轉率=營業凈額÷應收賬款平均余額;存貨周轉率=營業成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權益總額÷期初所有者權益總額;社會貢獻率=企業社會貢獻總額÷平均資產總額;社會積累率=納稅總額÷企業社會貢獻總額)。

  1.流動性比率

  在正常經營條件下,物業管理公司的流動負債需以其流動資產所產生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現能力比率,是用來反映償還短期債務能力的指標。該類指標主要有流動比率、速動比率。

  (1)流動比率。流動比率是物業管理公司流動資產總額除以流動負債總額的比值,其計算公式為:

  流動比率=流動資產÷流動負債

  從表2-3-1求得天龍物業管理公司的流動比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強,短期負債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業管理公司在流動資產上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計算結果表明:天龍物業管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強,且1999年又進一步升高。有經驗的分析人員都知道,該比率的恰當水平會因行業和企業具體情況的不同而不同。

  (2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產和流動負債總額之比,計算公式為:

  速動比率=速動資產÷流動負債

  公式中,速動資產指扣除存貨后的流動資產,包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款等項目。

  在評價短期償債能力上,流動比率存在一定的局限性。流動資產中,各項目的變現能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應收票據和應收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉換為貨幣資金。如果存貨由于質量、價格等原因而無法使用,其流動性會大打折扣。因此,在反映物業管理公司短期償債能力上,速動比率比流動比率更具有意義。

  天龍物業管理公司的速動比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習慣上,速動比率以1為宜。由計算結果可知,天龍物業管理公司兩年的短期償債能力都較強,1999年更趨向合理。盡管還應結合行業和物業管理公司的具體情況作進一步分析,但速動比率數字顯示,天龍物業管理公司流動資產的管理很可能存在問題。

  2.管理效率比率

  管理效率比率又稱運營效率比率,是用于衡量物業管理公司在資產管理上的效率和水平的財務指標,主要有應收賬款周轉率、存貨周轉率、固定資產周轉率以及總資產周轉率。其中,前兩個指標反映了物業管理公司流動資產經營管理水平的高低,直接影響著物業管理公司的短期償債能力。

  (1)應收賬款周轉率。應收賬款周轉速度反映了應收賬款轉化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時期內的周轉次數或周轉一次所用天數表示。應收賬款周轉率表明了物業管理公司應收賬款一年內的周轉次數,應收賬款平均收現期則是反映周轉天數的財務比率。

  應收賬款周轉率=營業收入÷應收賬款

  應收賬款平均收現期=應收賬款÷(營業收入/360)=360÷應收賬款周轉率

  從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應收賬款周轉率為:2795÷515=5.43(次),平均收現期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應收賬款周轉率為:3117÷543=5.74(次),平均收現期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業管理公司1999年應收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理,部分地同應收賬款周轉速度提高有關。一般而言,各物業管理公司通常會結合自身狀況和行業習慣制定應收賬款政策(即處理應收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對各物業管理公司都適宜的周轉次數和占用天數。對這一比率分析時,應重點同物業管理公司的應收賬款政策、歷史最好水平及行業的平均值進行比較。

  (2)存貨周轉率。存貨周轉率和存貨周轉天數是衡量存貨周轉速度或流動性的財務指標,反映了物業管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:

  存貨周轉率=營業成本÷存貨

  存貨周轉天數=存貨÷(營業成本/360)

  利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業管理公司的存貨周轉率為:2140÷1004=2.13(次),周轉天數為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業管理公司的存貨周轉率為:2426÷1172=2.07(次),周轉天數為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉速度明顯降低??梢?,天龍物業管理公司流動比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉速度過慢有關。同樣,分析存貨管理效率時,應結合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業平均值的比較,作出理性的判斷。

  (3)固定資產周轉率。固定資產周轉率衡量的是固定資產的利用效率,計算公式為:

  固定資產周轉率=營業收入÷固定資產凈值

  以天龍物業管理公司為例,1998年固定資產周轉率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產利用效率略有下降,其原因很可能同當年購置的固定資產投入服務的時間較遲有關。

  (4)總資產周轉率??傎Y產周轉率是資產總額與營業收入的比值,計算公式為:

  總資產周轉率=營業收入÷資產總額

  利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計算出:1998年總資產周轉率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標是否合理,需同歷史最好水平和行業平均水平進行比較。近兩年,一些物業管理公司運用其資產獲取的營業收入低于資產數額,部分原因在于正在建設中的固定資產數額較大,但這些用于擴大服務能力的在建項目完工后,將有助于未來總資產周轉速度的提高??梢?,評價時還應充分考慮各物業管理公司自身的具體情況和特點。

  3.獲利能力比率

  近年來,無論是物業管理公司的外部利益團體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產增值,實現這一目的的程度同其所投資的物業管理公司的獲利能力高低密切相關。長期債權人的權益能否得到保障,除受物業管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務人的長期獲利能力。物業管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評價其受托代理責任的履行情況時,獲利能力是最主要的指標。此外,業主們也同樣關心這一能力,因為在正確處理盈利和服務關系的前提下,物業管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務質量的好壞。獲利能力指標包括收入(銷售)利潤率、資產報酬率、權益報酬率等。

  (1)營業毛利率。營業毛利率是毛利占營業收入的百分比,計算方法如下:

  營業毛利率=(營業收入-營業成本)÷營業收入=毛利÷營業收入

  從表2-3-2求得:1998年天龍物業管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個百分點。這說明1999年的營業成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

  (2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業收入之比。一般認為,該比率是反映獲利能力的基本指標,它表明了一元營業收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業務--物業管理突出的前提下,收入利潤率和營業毛利率結合在一起,可從整體上把握其經營狀況。

  收入利潤率=凈利潤÷營業收入

  從表2-3-2求得:1998年天龍物業管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個百分點。假定行業平均水平為14%,則天龍物業管理公司的營業獲利能力明顯較強。從計算結果知,營業毛利率和收入利潤率揭示的信息相同--1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關分析見構成分析部分)。造成天龍物業管理公司營業成本上漲的原因需結合物業管理公司的具體情況進行分析。

  (3)資產報酬率。資產報酬率又稱投資報酬率(ROI),是物業管理公司凈利潤和資產總額之比,表明了資產的綜合利用效果。

  資產報酬率=凈利潤÷資產總額

  從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業管理公司的資產報酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產報酬率等于資產周轉率乘以收入利潤率,它體現的資產利用效果更全面。計算結果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降。

  (4)權益報酬率。權益報酬率或凈值報酬率,是凈利潤與所有者權益之比,其中,所有者權益是總資產扣除負債后的剩余權益。

  權益報酬率=凈利潤÷所有者權益=凈利潤÷(總資產-負債)

  從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業管理公司的權益報酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進一步確定(有關分析見杜邦體系部分)。

  4.債務比率

  債務比率利用負債與資產、權益之間的關系,反映物業管理公司償付長期債務能力的高低以及物業管理公司財務風險的大小。對此,物業管理公司管理層和外部各利益團體都十分關心。一般認為,這類比率主要包括:資產負債比率、負債權益比率和利息保障倍數等指標。

  (1)資產負債比率。資產負債比率是負債占總資產的百分比,直接體現出物業管理公司的資產依賴負債融通的比重,反映了物業管理公司的財務風險。此外,由于債權人的利益依靠總資產來保障,這一比率也反映出債權人利益的保障程度。

  資產負債比率=負債總額÷資產總額

  據表2-3-1中資料可知:1998年該物業管理公司的資產負債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負債融資的比重有所降低。

  評價資產負債比率時,以行業平均水平作為判斷標準很重要。比重過高,投資者面臨的財務風險就會很高,債權人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業管理公司的資金成本也會大幅升高,如我國國有企業的資產負債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業效益不佳、銀行不良資產過多的重要原因;比率過低,物業管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負債經營的利益。國際上,一般認為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業管理公司的負債比重較低,經營比較保守。

  (2)負債權益比率。負債權益比率是負債總額與所有者權益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權益為債權人提供的保障程度,比值越小,債權人的利益越有保障。

  負債權益比率=負債總額÷所有者權益總額

  從表2-3-1求得:1998年該公司的負債權益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認為,負債權益比率以100%為宜。這一比率同資產負債比率反映的信息相同。

  (3)利息保障倍數。利息保障倍數是營業利潤與利息費用的比率,用于反映物業管理公司支付債務利息的能力,計算方法為:

  利息保障倍數=息稅前利潤÷利息費用=(利潤總額+利息費用)÷利息費用

  經計算可知:1998年該公司的利息保障倍數為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標準為1倍,恰當的付息能力水平應結合行業平均值和物業管理公司的最佳歷史水平而定。

  5.比率分析的基準

  為了反映物業管理公司的償債能力和獲利能力,物業管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率,并按照一定標準對計算結果進行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評價判斷標準或基準是物業管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運用行業平均水平及行業先進水平這兩個基準。

  就縱向判斷而言,無論物業管理公司管理層還是外部各利益團體,都易于取得制定該標準所需要的資料,進而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結出有助于改善經營管理的經驗教訓。

  比率分析的主要優點在于消除了物業管理公司間由于規模不同造成的不可比性,便于進行同行業間的比較分析--橫向分析。在橫向分析過程中,物業管理公司應結合自身的經營業績選擇評價基準。盡管最常用的基準是行業平均值,但績優物業管理公司適宜以行業先進水平為基準。因為行業平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準不利于績優物業管理公司提高經營管理水平。

  目前,我國尚未有專門機構或報刊定期公布分行業的平均財務比率,增加了橫向分析的難度。據《中國證券報》披露,財政部計劃定期公布分行業的財務比率標準,各項準備工作已在進行之中。

  6.比率分析的局限性

  比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財務分析人士廣泛使用。但是,在實際運用中值得注意的問題是:

  (1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準則和會計制度的規定,部分事項的會計處理多種方法并存,如存貨的計價方法等,物業管理公司可結合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業的不同物業管理公司可能會選擇不同的處理方法,造成行業內不同物業管理公司的會計報表在一定程度上不可比,使物業管理公司間財務比率的對比分析難度增大。

  (2)分析的綜合性。每一個財務比率分別從一個角度提供著物業管理公司的財務信息,但單一的財務比率意義并不大,難以進行客觀的評價。例如資產周轉率高,一方面意味著資產利用效率好,另一方面,也可能表明物業管理公司無力購置資產、資產偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應將各種比率反映的信息進行綜合,才能作出正確的判斷。

  (3)經營方式的影響。不同物業管理公司的經營方式各不相同,如有些物業管理公司自己購置固定資產,而另一些物業管理公司則租賃取得;即使是同一物業管理公司,在不同時期也可能會采用不同的經營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結果,必然會體現出這種差異,從而也會給比率分析帶來不可比性。

  (4)多元化的經營戰略。目前,越來越多的物業管理公司進行跨行業的多種或多元化經營,有些物業管理公司的經營甚至涉及多個行業,而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經營下,除非物業管理公司的主營業務突出,如天龍物業管理公司是一個以物業管理為主營業務的物業管理集團公司,經營領域涉及室內裝潢、零售等多個行業,否則,比率分析時無法確定物業管理公司所屬的行業,難以進行橫向比較。當然,在多元化物業管理公司內,各部門的經營相對單一,管理層可按各部門所屬行業進行分析,但外部各利益團體很難取得分部門的財務報表,其分析的難度可想而知。

  (5)季節性經營的影響。在多元化經營方式下,就帶有季節性的業務而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務比率在淡季可能較低,而在旺季又會較高,難以通過對比分析判斷其變化情況。此時,理性的方法是采用全年平均數,將季節性波動的影響降低至最小程度。

  (6)會計數據的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷史數據,是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎計算的財務比率僅對預測未來有一定的參考價值,不能代表未來;如果物業管理公司的經營外部環境發生重大變化,會計信息的歷史性會誤導分析的方向。

  此外,比較分析中還應注意行業基準的選擇問題(前面已作分析),績優物業管理公司不宜用行業平均值作為判斷的基礎。

  (二)構成分析

  構成分析又稱百分比財務報表分析,是以報表的特定項目為基礎,將絕對數財務報表轉化為相對數(構成百分比)財務報表,通過分析各項目在不同時期的百分比變化,借以揭示物業管理公司的資產、資金結構變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產負債表一般以資產總額為基礎(即100%),百分比損益表常以營業收入為基礎。

  某一項目所占百分比=(該項目金額÷資產總額或營業收入)×100%

  表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業管理公司的百分比資產負債表和百分比損益表。實際工作中,需用多年的報表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報表來說明。

  由于構成分析側重于揭示財務狀況變動的原因,在實際運用時,應以比率分析為主、構成分析為輔,兩種分析相互補充。此外,構成分析不僅可用于同一物業管理公司不同時期的財務狀況的比較,還可用于分析物業管理公司之間或與同行業平均數之間的差異及其原因。

  構成分析中,重點應放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務比率的相關項目上。例如比率分析中的收入利潤率,從表2-3-4知,營業成本的比重升高了1.26個百分點,這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點的根本原因。

  表2-3-3中,流動資產占總資產的比重過高,達60%以上,這就導致了高流動比率、總資產周轉速度過慢;應收賬款的比重降低(0.46個百分點),解釋了應收賬款周轉速度加快的原因;短期借款減少5.2個百分點,實收資本增加3.3個百分點,兩者是造成資產負債比率降低3.6個百分點的主要因素等。

  從表2-3-4看,1999年天龍物業管理公司獲利能力的變動原因在于:營業成本上升了1.26個百分點,而同期期間費用降低了0.48個百分點。因此,盡管營業成本的變動不大,但它是造成收入利潤率下降的惟一因素,值得特別予以關注,并進一步具體分析其升高的原因。

  三、縱向分析與綜合分析

  盡管橫向財務分析很有價值,但它僅能提供某一時期物業管理的財務信息。為了解動態狀況,有必要進行縱向分析??v向分析又稱趨勢分析,主要有指數分析和比率趨勢分析兩種方法??v向分析和橫向財務分析的結合,即綜合分析實現了兩者優勢的互補,是物業管理財務分析中不可或缺的方法。

  (一)指數分析

  指數分析又稱定基百分比報表分析,是以基期財務報表中的各項目為基礎,揭示各報告期財務報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關系的一種縱向財務分析方法。

  某一項目指數=(報告期金額÷基期金額)×100%

  表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業管理公司的指數資產負債表和指數損益表。分析時,重點應放在波動幅度較大的項目、波動不大但很重要的項目上。對于異常波動項目,如其絕對數較小時可不視為分析的重點。例如表2-3-5中,遞延資產增長高達133.33%,其絕對數僅增加4萬元。

  如表2-3-5所示,從資產方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負債方看,短期借款的減幅突出,達21.94%;盈余公積的升幅也達26.56%。如表2-3-6所示,營業費用和財務費用分別降低了約8%,從而使期間費用下降,這就進一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業成本的升幅??梢?,指數分析與構成分析提供了大體相同的信息。

  值得注意的是:指數分析和構成分析的側重點不同,構成分析側重于反映物業管理公司資產、資金結構的短期變化,指數分析的側重點在于反映物業管理公司財務報表中各項目的長期變動趨勢,但指數分析對構成分析揭示的信息也有明確的反映??傊?,指數分析和構成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長時期內物業管理公司資金的籌措和運用信息。三種分析方法結合起來,有助于較全面揭示物業管理公司的整體信息。

  四、比率趨勢分析

  比率趨勢分析,即將物業管理公司若干年的財務比率依時間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對物業管理公司財務狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢分析,比率分析只能判定物業管理公司目前的財務狀況是好是壞,而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務狀況是暫時的還是持續的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業管理公司的財務比率。

  從表2-3-7可以看出:①流動性比率方面。1995~1999年間,天龍物業管理公司的兩大比率都過高,其中,流動比率較穩定,速動比率有降低趨勢,物業管理公司的短期償債能力較強。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉速度逐步下降,但由于應收賬款周轉速度不斷加快,固定資產的周轉速度有回升趨勢,因而,總資產的周轉速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業毛利率明顯下滑,收入利潤率向下波動,資產報酬率趨向穩定,權益報酬率起伏較大??傮w而言,天龍物業管理公司的獲利能力略有降低。④債務比率方面。物業管理公司的負債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業管理公司的長期償債能力并未受到影響??梢?,天龍物業管理公司的總體財務狀況惡化趨勢不明顯,基本上保持了穩定。

  五、綜合分析:杜邦財務分析體系

  物業管理公司財務分析中,僅僅觀察財務報表無法洞察物業管理公司財務狀況的全貌,同時僅觀察單一的財務比率,也難以了解物業管理公司財務狀況的全面情況。為此,需要把各種財務比率結合起來,其方法就是杜邦財務分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財務分析體系為物業管理公司改善內部經營管理提供了有益的分析框架。

  杜邦財務分析體系是借助于幾個主要財務比率之間存在的既定關系,評判物業管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(DUPONT)公司的財務經理最先提出并運用了這一方法,故稱為杜邦財務分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財務比率之間的關系為

  權益報酬率18.74%=資產報酬率12.21%×權益乘數1.535

  資產報酬率12.21%=總資產周轉率0.78×收入利潤率15.66%

  其中,權益乘數=資產總額÷所有者權益=1÷(1-資產負債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

  權益報酬率是一個高度綜合性指標,投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產報酬率、收入利潤率和資產負債比率三大比率的綜合體。這一關系解釋了三大比率如何相互影響,并進而吸納其他財務比率共同決定權益報酬率的高低,同時,也為物業管理公司管理層指明了改善權益報酬率的途徑(若在該圖中加入同行業平均值,其價值會更大)。例如,經與同行業比較,天龍物業管理公司管理層借助于杜邦圖發現:權益報酬率低是總資產周轉速度慢造成的,但物業管理公司的應收賬款周轉率高于同行業水平,固定資產周轉速度與同行業相當,問題在于物業管理公司存貨過多,影響了資產的總體周轉速度。因此,天龍物業管理公司可采取的策略主要有:①加強存貨管理,減少存貨積壓,實現資產加速周轉。②在存貨周轉近期難有較大改善的前提下,通過降低營業成本,實現收入利潤率的攀升。③舉債經營,提高資產負債比率,利用權益乘數的倍增作用,改善權益報酬率等。實際工作中,天龍物業管理公司應結合自身的具體情況,選擇其中一個策略加以運用或綜合運用多個策略。

  六、物業管理的效益評價

  在當前整個國民經濟從速度型向效益型轉變的大環境下,物業管理公司如何結合自身實際情況,合理利用有限資源,為物業業主和使用人提供優質、高效、低耗、適宜的服務,提高資源的使用效益,這是物業管理公司財務管理工作中亟需解決的重大實踐問題。為此,物業管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。

  (一)效益評價及意義

  物業管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產出效果進行比較分析,并給出評價結論的管理活動。物業管理公司進行效益評價具有重要的意義。

  (1)物業管理公司是獨立的法人經濟實體,以盈利為目的,其經營活動是以創造更多的經濟效益為導向的,因此,評價公司經濟效益的好壞就顯得十分重要。

  (2)物業管理公司是以從事物業管理為主的公司,作為獨立經濟實體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業管理活動又具有其特殊性,即物業管理是城市管理的重要內容之一,同時,物業管理為業主和使用權人服務。因此,物業管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業管理,能夠創造優美的市容市貌,為城市居民創造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環境和生活環境。從這個意義上說,物業管理公司所從事的物業管理活動牽涉到千家萬戶的居住環境、工作環境與生活質量。所以,對服務質量的評價也非常重要和非常必要。

  (3)隨著社會主義市場經濟的發展,物業管理公司之間的競爭必然加劇,因此,物業管理公司要求生存,謀發展,就必須采取發展外延與改造內涵相結合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴重浪費的現象。物業管理公司只有加強效益評價工作,提高財務管理水平,實現資源的最佳組合和最優利用,才能在市場競爭中立于不敗之地。

  (4)物業管理公司的經濟效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優質、適合業主需要的物業管理服務,是投入和產出的比例關系。過去,大多數物業管理公司都未開展效益評價工作,因而對自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應達到什么水準的效益等問題難以說清。為了適應社會主義市場經濟發展的需要,物業管理公司必須進一步強化財務管理職能,積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業務經濟活動的效益優劣,從而根據評價過程和結果的分析、論證,找出效益高的運行機制、管理經驗和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經營機制和管理模式,為制定財務計劃、經營決策和指導工作提供科學依據。因此,開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益,強化財務管理的基礎。

  (二)效益評價工作的開展

  1.應將效益評價工作提到公司的重要議事日程上

  效益評價工作涉及全公司的方方面面,關系公司發展的全局,做好效益評價工作的關鍵是公司領導的重視。因此,物業管理公司的領導要統一思想,提高認識,高度重視,不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義,而且要了解效益評價工作的基本內容,并作為自己的重要職責提到議事日程卜。公司應有一位總經理分管此項工作,定期研究重大問題,組織協調有關部門的工作。

  2.調配力量,落實人員

  物業管理公司的財務管理部門應是開展效益評價的工作機構,應在財務管理部門內指定專人專職負責開展和協調效益評價工作。效益評價工作比較復雜,涉及面廣,技術性強,需要公司各部門的通力協作和密切配合。因此,為保證此項工作的落實,公司應為財務管理部門調配得力、精干的人員,專職從事效益評價工作,公司其他部門也應大力支持和密切配合,并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。

  3.選擇評價領域

  物業管理公司發展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評價應從以下四個方面開展相關工作:

  (1)機構設置、資源配置、設施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯系等問題;

  (2)項目評價、投資效益、技術裝備合理性、設備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;

  (3)公司各部門、機構的效益評價;

  (4)物業管理綜合效益評價。

  (三)開展效益評價工作應注意的幾個問題

  1.評價指標的確立

  開展效益評價工作憑借的重要手段是科學、客觀的反映效益水平的評價指標體系。但建立評價指標體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規范化評價指標體系前,財務管理部門可先優選數個指標,如反映工作效率、服務質量、投入與產出比等方面的指標開展評價工作。

  通過探討、比較,初步確立公司效益評價指標體系。物業管理公司常用的物業管理效益評價指標主要有綜合效益指標和服務質量指標兩類:

  (1)綜合效益指標

 ?、偃司麧?。它是反映公司人均創利水平的指標。用公式表示為:

  人均利潤=凈利潤÷職工總數

 ?、跈嘁鎴蟪曷?。它是衡量所有者權益獲利水平高低的指標。權益報酬率越高,則說明公司運用資金的效果越好。權益報酬率可用下式來計算:

  權益報酬率=(凈利潤÷所有者權益總額)×100%

 ?、鄢杀举M用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標。成本費用利潤率越高,說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計算公式為:

  成本費用利潤率=(凈利潤÷成本費用總額)×100%

 ?、軤I業收入利潤率。它反映了公司所創造的利潤與經營收入的比例關系。營業收入利潤率越高,則表明相同營業收入所創造的利潤越多。計算公式如下:

  營業收入利潤率=(凈利潤÷營業收入總額)×100%

 ?、葙Y產報酬率。它是反映公司利用資產創利效果的指標。資產報酬率越高,說明公司的資產利用效果好。計算公式如下:

  資產報酬率=(凈利潤÷資產總額)×100%

 ?、廾抗衫麧?,又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創利多少的指標,可用以下公式來計算:

  普通股每股利潤=(凈利潤-優先股股利)÷普通股流通股數

 ?、吖衫麍蟪曷?。它是普通股每股股利與每股市場價格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。其計算公式為:

  股利報酬率=每股股利÷每股市價

 ?、嗍杏?,又稱價格盈余率或價格與收益比率,是普通股每股市價與每股利潤之比,可用公式表示:

  市盈率=普通股每股市場價格÷普通股每股利潤

  (2)服務質量指標

  物業管理公司的服務質量指標通常難以確定和量化?,F實中常用的指標有:

 ?、傥飿I完好率。它是衡量物業管理好壞的一個重要指標,具體又可分為房屋完好率、附屬設備完好率和配套設施完好率。完好率越高,則說明物業維修、保養越好。

 ?、诰S修及時率。它是反映房屋、附屬設備及配套設施維修效率的指標,維修及時率越高,則說明公司的服務效率越高。

 ?、劬S修合格率。這是反映維修質量的指標,維修合格率越高,則說明公司服務質量高。

 ?、芑馂氖鹿事?、刑事發案率、交通事故率。這是反映保安質量好壞的指標?;馂氖鹿事?、刑事發案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

 ?、菸飿I保值增值率。它也是反映物業管理好壞的綜合性指標。其計算公式如下:

  物業保值增值率=(期末物業總價值÷期初物業總價值)×100%

 ?、蕲h境綠化率與綠化完好率。環境綠化率(人均環境綠化面積與標準人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養護工作做得越好。

 ?、咝l生保潔程度。這是反映環境衛生工作做得好壞的指標。保潔程度越高,反映衛生保潔工作做得越好。

 ?、辔飿I檔案資料完備率。它是反映對物業產權產籍管理好壞的指標。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對物業產權產籍管理得越好。

 ?、岘h境綜合效益指標。這是綜合反映環境效益高低的指標。物業的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設攤子、亂設廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規定養家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環境綜合效益好;反之,環境綜合效益就差。

 ?、饩用駶M意率。居民是物業管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業管理質量好壞的一個重要指標。一般地,居民滿意率通過居民的調查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態指標。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標準也在提高,因而居民滿意率會發生變化。

  在評價過程中,財務管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標的平均值,并進而研究最佳值,以便據此對公司各部門進行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業管理水平。

  2.評價手段的運用

  根據物業管理活動的實施進程,物業管理公司可進行定期或不定期的效益評價,并通過與其他同類型的物業管理公司進行橫向比較,找出實際效益水平上的優劣差異,以加強管理,提高經濟效益。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價,通過自身動態變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發現問題,總結經驗,及時調整對策,強化管理力度。

  公司進行效益評價可采用的評價方法有很多,歸結起來有兩大類,即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經濟效益進行定性描述,而定量評價方法則是用定量指標和數學模型進行效益評價的方法。一般地,進行效益評價時,應把定性方法和定量方法結合起來進行綜合分析。

  3.評價工作的實施步驟

  效益評價工作涉及領域較廣,難度較大,在具體工作的開展上,財務管理部門應循序漸進,由淺入深,從簡單到復雜,可先進行單項項目的效益評價,取得經驗后再開展公司整體的效益評價。在效益評價的過程中,應重視宣傳發動、培訓骨干,使公司上下員工提高對效益評價工作的認識,了解、掌握和應用效益評價的方法、標準及其具體操作程序,同時還應通過實踐,不斷調整和修正評價指標體系,完善效益評價辦法,為在更大范圍內開展這項工作積累經驗,奠定一個扎實的基礎。

采編:www.kimberlysbi.com

篇2:物業知識教材:物業財務預算

  物業知識教材:物業財務預算

  在物業管理企業的財務管理過程中,財務預算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現在和規劃未來,物業管理財務也不例外。財務預算既是這些了解、分析和規劃活動結果的集中體現,又是保證公司的規劃目標或財務管理目標得以實現的管理控制工具。

  一、財務預算的含義及其要求

  財務預算是現代公司理財的重要手段,通過對公司資金運動規律的認識,以及充分調動公司員工參與財務預算編制和實施的積極性,它實現了科學管理和民主管理的結合。

  (一)財務預算及其作用

  理論上,財務預算有廣義和狹義之分。廣義的財務預算是根據物業管理公司的經營目標和經營方針,在了解過去、分析現在和預測未來的基礎上,對公司未來資金運動的過程和結果(包括資金來源、資金運用和資金結構等)進行事先安排的一種財務管理活動。具體而言,了解過去和分析現在是指了解公司過去和現在經營成果及其財務狀況;預測未來是在了解過去和分析現在的基礎上,對未來可能出現的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學的推斷;而財務安排則是指為達成未來的財務狀況和經營成果,針對相關影響因素而進行的各種財務決策活動。狹義的財務預算則是各種財務安排的系統化和具體化,即財務決策結果的匯總??梢?,財務預算是物業管理公司理財活動的重要環節,它提供了物業管理公司未來資金運動的信息,為物業管理公司管理層和業主等信息需求者評估物業管理公司未來的現金流量和經營業績提供了基礎。

  財務預算是物業管理公司理財活動的起點。廣義財務預算過程中,基于對公司資金運動的分析和預測,管理層對物業管理公司未來財務狀況進行了各種安排,財務預算就是這些安排的匯總。就本質而言,廣義財務預算確立了物業管理公司下一年度理財的方向和策略,因而,作為集中體現其結果的載體--財務預算,指明了物業管理公司理財的具體目標,提供了對物業管理公司日常資金運動進行控制的依據,并可作為物業管理公司經營業績的考評標準。

  (二)財務預算的要求

  財務預算的編制過程,是對公司未來經營活動和經營結果的安排過程。為此,為了保證財務預算的有效性,編制財務預算時,必須遵循以下原則或要求:

  1.加強調查研究,認識資金運動規律

  與其他企業的資金運動相比,物業管理公司的主營業務--物業管理服務的資金運動相對較為簡單,主要涉及收取管理費和費用支出兩個環節。盡管如此,為提高財務預算的準確性和可操作性,仍需在編制財務預算之前,了解其資金運動的特點,特別是設備維修保養等費用支出項目的規律性。

  2.實行參與管理,調動員工積極性

  財務預算是一種財務管理手段,其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執行得以實現。實質上,財務預算的編制過程,就是財務管理目標的設置過程?,F代管理研究表明:員工參與其目標的確定過程,能有效地增強對其目標的認同,從而提高達成目標的可能性。由于公司全體員工都將參與財務預算的執行,因此,應盡可能讓員工參與財務預算的編制過程。

  3.符合實際,適當留有余地

  預算作為一種控制目標,其水平的高低既應該體現出挑戰性,同時也應是可實現的,不應是高不可攀的,否則,財務預算難以起到應有的作用。具體而言,編制的財務預算既應符合公司的實際情況,不宜過低,同時也不宜過高,通過全體員工的努力應能夠實現。

  4.全面權衡,提高資金使用效益

  現代管理研究證明:計劃帶來的節約是最大的節約。物業管理服務中,管理收費有既定標準,如何提高管理收費的使用效益必然是物業管理公司始終關心的主題。為此,不僅要求嚴格控制費用支出,更重要的是在財務預算過程中,應充分考慮各費用支出的必要性及其經濟價值,防止預算中包含不應發生的費用項目。

  (三)財務預算編制方法

  財務預算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財務預算的編制方法不同,其效益性和實現的可能性大不相同?,F實中,物業管理公司編制財務預算的常用方法為固定預算和零基預算兩種。

  1.固定預算

  固定預算,是指以過去的實際費用支出為基礎,考慮預算期內相關因素可能發生的變動及其影響,在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法。

  固定預算是傳統的預算編制方法,在現實生活中得到了廣泛應用。其優點集中表現為:編制簡單,預算的編制成本較低;此外,由于固定預算以過去的費用支出為基礎,費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結合預算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證,難以實現費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預算缺乏挑戰性,因而,也難以調動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

  2.零基預算

  零基預算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經濟效益而編制的預算。該方法是美國學者P.德魯克等于20世紀60年代首先提出的,它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年,美國總統卡特將零基預算引入政府的預算管理,取得了較好的成效。在我國,零基預算作為成本費用預算的一種編制方法,越來越多地應用于政府部門和以微利為主要特征的行業(如物業管理行業等)。

  零基預算不受以往實際費用支出水平的限制,完全根據預算期業務活動的需要和各項業務的輕重緩急,對各支出項目進行逐個分析和計量,從而制定出費用預算。具體而言,零基預算的編制程序為:①由各部門提出預算期內可能發生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發生及發生額是多少;②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進行排序;④將預算期內可動用的經濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時,首先滿足必須保證支出的費用項目,然后再按成本效益率的高低,將經濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優化分配。

  對物業管理公司而言,零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下,它有助于提高管理收費的使用效益,改善公司與業主之間的關系,從而增強物業管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是,零基預算也有一定的不足,主要表現為:編制預算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據等。

  二、物業管理財務預算的主要內容

  物業管理的財務預算,是對物業管理中資金運動過程和結果的全面反映,它涉及到公司經營活動的方方面面,內容十分豐富。為此,有必要對其具體內容作一認識。

  (一)編制財務預算的假定

  現實中,物業管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務預算時,首先應明確編制預算的前提條件,即為公司財務預算的編制作出必要的、合理的假定。

  1.持續經營假定

  持續經營假定與持續經營會計假定相同,是指在可預見的將來,物業管理公司將繼續為目前所管理的物業提供服務。物業管理公司根據合同對物業進行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。

  2.單一業務假定

  單一業務假定是指物業管理公司僅提供物業管理服務,不從事多種經營?,F實中,許多物業管理公司從事多種經營,但由于其非物業管理服務業務的預算與一般公司的預算并無差別,而物業管理財務預算需經業主大會批準,因此,有必要確立該假定,以簡化財務預算的編制。

  3.現金收支假定

  現金收支假定是假定公司有完善的財務管理制度,包括內部牽制制度、內部稽核制度和現金庫存量(上、下限)制度等。

  4.存貨假定

  存貨假定是指假定公司的存貨按經濟批量(經濟批量是確定存貨采購量的一種方式,在該方式下,預算期內存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購,且庫存量能滿足日常維修保養之用。由于物業管理服務所需存貨多可在本地購買,因此,公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。

  5.營運資金假定

  營運資金為任何公司從事生產經營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業管理公約所規定的、由業主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現實意義在于,物業管理公司僅在極少數情形下為日常物業管理服務進行外部融資。

  (二)財務預算的內容

  各物業管理公司的經營活動是在財務預算的指導下展開的,財務預算綜合反映了公司預算期內的資金運動。一般而言,物業管理公司的財務預算包括收入預算、營業成本預算、管理費用預算、財務費用預算、資本預算、預計損益表、現金預算和預計資產負債表等多項內容。

  財務預算的具體內容,主要包括八部分:

  1.收入預算

  物業管理公司的收入來自物業管理服務和多種經營(多種經營部分的預算應單獨編制預算,在此僅探討物業管理服務部分)兩個方面。管理服務收入是物業管理公司的主營業務收入,這一主營業務收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務、公眾代辦性服務和特約服務三部分)、經營收入和大修收入等。

  2.營業成本預算

  營業成本是物業管理公司在從事物業管理活動中發生的各項直接支出,其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中,直接人工費預算是公司在預算期內直接從事物業管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出,而直接材料費預算是物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。

  3.管理費用預算

  管理費用預算是財務預算的主要組成部分之一,是從事物業管理活動中所發生間接費用的預算。其內容包括物業管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。

  4.財務費用預算

  財務費用預算是物業管理公司在預算期內為籌措資金所發生費用的預算,其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續費和其他財務費用等。

  5.資本預算

  資本預算也稱設備維修更新計劃,是物業管理公司為實現物業的保值和增值,根據設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關長期資產(固定資產等)購入和更新改造支出的預算。

  6.現金預算

  現金預算亦稱現金流量表,是反映預算期內貨幣資金的流入、流出以及資金調度的預算。在此,現金并非指現鈔,而是指公司的貨幣資金。該預算是物業管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。

  7.預計損益表

  預計損益表又稱年度利潤計劃,是在經營決策(包括財務決策)基礎上,綜合反映物業管理公司預算期(通常為一年,下同)內收入、成本費用和凈利潤的預算。

  8.預計資產負債表

  預計資產負債表或稱預計財務狀況表,是揭示物業管理公司資產、負債和股東權益在預算期末的水平及其構成的預算。

  (三)現金預算和現金持有量的確定

  現金預算是財務預算中居于中心地位的預算,它由現金收入、現金支出、現金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現金是無收益或收益較低的資產,編制現金預算時,確定現金持有量是一項十分重要的財務決策。

  1.現金預算

  現金預算集中反映了物業管理公司預算期內現金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據,因而,在物業管理公司理財中,對這一工具應予以足夠的重視。

  通常,現金預算由四部分內容組成:

  (1)現金收入

  現金收入是指公司物業管理服務取得的現金收入?,F金收入不同于營業收入,營業收入是一個會計概念,其確認基礎是權責發生制,無論款項是否收到,只要取得了收取款項的權利,即可確認為收入;現金收入是一個財務概念,其確認以收付實現制為基礎,即只有收到現金后才確認為現金收入。兩者之間的差異主要體現在公司的應收款項上。

  (2)現金支出

  現金支出的內容很多,分為營業現金支出和其他現金支出兩部分。營業現金支出是預算期內同物業管理公司管理服務有關的現金支出,包括采購材料、員工工資、營業費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現部分;其他現金支出主要有固定資產更新、上交的營業稅和所得稅等方面的付現支出。

  (3)現金余缺

  現金余缺是現金收入和現金支出之間的差額。差額為正數,說明現金有多余;差額為負數,表明物業管理公司入不敷出,現金短缺。

  (4)余缺的運用或籌措

  持有現金,收益很低;現金短缺,則公司的正常運作難以為繼。為此,在保證現金最低余額的前提下,可將多余的現金用于償還物業管理公司的借款或作短期投資;現金短缺部分,應考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調整物業管理收費等加以解決。

  2.現金持有量的確定

  物業管理公司持有現金的動機不同,其現金持有量各不相同。合理確定現金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。

  (1)持有現金的動機

  現金持有量的確定,與公司持有現金的動機有密切關系。理論上,物業管理公司持有現金的動機主要表現為:

 ?、俳灰仔詣訖C。交易性動機是指企業為了滿足日常營業的需要而持有現金。在任何企業,現金收入和現金支出都不可能完全同步、同金額發生,為此,必須持有一定數量的現金,以滿足支出大于收入時的現金需求。對物業管理公司而言,由于其現金收入主要來自物業管理服務收費,在時間上相對集中,而支出發生的時間又相對分散,出于交易性動機而持有現金顯得尤為必要。

 ?、陬A防性動機。預防性動機是指企業為了應付意外情況而持有現金。構成現金預算的現金收入和支出,都來源于公司對未來的預測。由于未來存在不確定性,任何預測都難以百分之百準確,出現意外情況在所難免。為了滿足出現意外情況下的現金需求,有必要持有一定數量的現金作緩沖之用。如物業管理公司預計的公眾代辦性或特約服務收費未能及時取得,或物業的供水(電)系統的維修支出大大超出計劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業需要的現金儲備。

 ?、弁稒C性動機。投機性動機是指企業為了利用可能出現的有利機會而持有現金。如預期存貨價格可能會發生暫時性大幅波動時,物業管理公司若計劃利用這一可能機會,則必須持有與之相應的現金?,F實中,僅有極少數公司出于此動機而持有現金。

  一般而言,公司持有現金的數量取決于上述三項動機,但值得注意的是,若出現現金需求時,公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現金的數量可相應地減少。

  (2)現金持有量的確定

  現金是一項無直接收益或收益甚低的資產,為此,公司持有現金數量越少越好;但另一方面,持有現金不足,又會給公司帶來嚴重后果??梢?,合理確定公司的現金持有量十分重要。最佳現金持有量的確定方法有多種,物業管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。

  鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現金投資于國庫券等有價證券。需要現金時,則出售有價證券?,F金支出相對穩定:即在0~t1或ti~ti+1期間內,公司的現金持有量N隨支出穩步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現金持有量是總成本最低時的持有量,它取決于兩個因素:持有現金的機會成本。即一筆資金既以現金形式持有,就無法同時以有價證券形式持有,此時,因持有現金而損失的有價證券投資收益,稱為持有現金的機會成本。一般而言,持有現金的機會成本是一項變動成本,即與現金持有量成正比例變化;有價證券轉換為現金的成本。轉換成本是指出售有價證券所必須支付的費用,如通訊費、稅金和手續費等。轉換成本是一項固定成本,即僅與轉換次數有關系,而與每次的轉換金額無關(注:即使轉換成本中存在變動成本,鮑摩爾模式仍然成立)。

  三、物業管理財務預算的編制

  不同的物業管理公司,編制預算的方式和程序各不相同。一般而言,為調動廣大員工的積極性,在全面預算的編制過程中,應盡可能讓物業管理公司的各個部門和所有員工共同參與,并由物業管理公司財務部門負責編制財務預算。

  (一)財務預算的編制程序

  財務預算的編制涉及公司的各個部門,編制預算時,需對財務預算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規定?,F實中,財務預算的編制方式和程序為:

  1.編制方式

  各物業管理公司常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業管理公司管理層首先將財務規劃確定的預計損益表分部門下達,作為各部門編制預算的控制目標(一下);各部門根據控制目標的要求,結合自身的實際情況,編制出分季度的預算草案,并上報物業管理公司財務部門(一上);財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務預算,并報物業管理公司管理層,然后再由管理層交業主大會討論批準后,正式下達給各部門執行(二下)。

  2.財務預算的編制程序

  財務預算是經營預算中其他預算的匯總,編制財務預算應以其他預算為基礎。具體編制程序為:①根據相關法規和管理服務合同的要求(特別是物業管理的內容和收費標準等),編制資本預算及年度收入預算;②以收入預算為基礎,制訂營業成本預算,即直接材料費和直接人工費預算;③依據收入預算,編制管理費用預算;④根據收入預算、營業成本和管理費用預算等,并進而結合物業管理公司的收付款政策和資本預算,編制現金預算;⑤最后,綜合所有各項預算,編制利潤預算(預計損益表)和預計資產負債表。值得注意的是,利潤預算與財務規劃中的預計損益表并無不同。因為,預計損益表作為物業管理公司的控制目標下達給各部門,然后再由各部門按照以上程序編制相應的預算。這一編制過程,一方面使預計損益表得以分解,具備了實現的可能;另一方面,為物業管理公司理財提供了所需的新信息,如現金預算等。

  (二)財務預算的編制過程

  財務預算的編制過程十分復雜,現以天馬物業管理公司為例,具體揭示財務預算的編制過程。

  天馬物業管理公司僅負責一高層住宅小區--簡稱“閑逸小區”的物業管理服務。1999年10月,天馬物業管理公司管理層進行調查研究后決定:2000年的財務預算按靜態預算進行編制。此后,天馬物業管理公司財務部將預計損益表(表5.5)按部門進行了分解,并下達給各部門。各部門根據下達的控制目標,結合自身的實際情況,編制了預算草案,其編制過程為:

  1.收入預算

  天馬公司的物業管理收入相對簡單,僅包括公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入三部分。根據管理服務合同,公共服務的收費執行微利原則,并盡可能與政府指導定價相一致;公眾代辦性服務和特約服務的收費執行政府指導價。原則上,各項收費都應按時收取,但據以往經驗知,本季度的管理公共服務收入中,80%于當季收到款項,其余20%于下季度收到;其他服務收費基本上都于當季收取。

  另外,按照我國現行稅法的規定,物業管理企業應就其營業收入繳納營業稅、城市建設維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉稅。由于其流轉稅的征稅對象為營業收入,為簡便起見,將付現支出--營業稅金列入了營業收入預算。

  2.營業成本預算

  營業成本是公司為賺取收入而發生的直接費用,包括直接材料和直接人工費。因此,編制營業成本預算,應以收入預算為基礎,分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業采用的方法確定;公共服務的直接人工費,據保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數和當地的工資水平(包括職工福利費)確定,其材料成本可以上年度實際發生的成本為基礎,增減一定百分比(通常為物價指數)來確定。由于直接材料多定點采購,公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費的現金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。

  3.管理費用預算

  管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業管理公司在提供服務過程中發生的所有間接費用,包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算,但為了簡便起見,天馬公司采用的仍然是固定預算。

  4.現金預算

  現金預算的編制,如上所述,以收入預算和成本費用預算為依據。天馬物業管理公司所需營運資金由管理費押金提供,最低的現金余額為10萬元,多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%);1999年度,物業管理公司無借款,也無投資。按物業管理合同,物業管理公司每季度收取經理人酬金10萬元,預計所得稅為30萬元。

  5.預計損益表

  預計損益表是物業管理公司在預算期內經營成果的匯總反映。

  由于缺少1999年度天馬物業管理公司的資產負債表,在此省略其預計資產負債表的編制。天馬物業管理公司的財務預算經“閑逸小區”業主大會通過后,于2000年1月正式下達執行。

  四、物業管理的財務預算控制

  財務預算,就其本質而言,是一種控制手段。在物業管理公司,財務預算的實施就是借助于財務預算,對物業管理公司的資金運動過程進行控制,即財務預算控制。為了保證財務預算能真正落到實處,公司財務管理部門應搞好物業管理財務的預算控制工作。

  (一)財務預算控制的目的

  財務管理部門進行財務預算控制的目的主要有:

  (1)落實財務預算或財務計劃。財務預算能否有效地實施,很大程度上取決于財務預算控制是否有效。如果財務預算編制得好,但財務預算控制系統失效,則很難保證公司目標的順利實現。

  (2)及時糾正偏差。由于不可預見因素的存在,財務預算在實施過程中難免會出現偏差,因而需要通過財務預算控制系統,及早發現問題,找出產生偏差的原因,然后提出修改和補救辦法進行糾正,保證財務預算任務的完成。

  (3)提供決策依據。財務預算控制是對財務預算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查,因而在財務預算控制的過程中會形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據。

  財務預算控制的內容很廣泛,主要有成本費用控制、現金流轉控制、應收票據控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制和利潤分配控制等。

  (二)財務預算控制的內容

  財務預算控制主要應做好以下幾項工作:

  (1)將財務計劃的各項預算指標分配落實到公司各部門。

  (2)通過會計核算反映和監督公司各部門有關指標的實際完成情況。

  (3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析,找出存在的偏差,并分析產生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施。

  (4)對責任部門和責任人進行評價和考核。

  (5)根據考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。

  (6)調整預算。在財務預算執行過程中會發生一些不可預見的因素,造成財務預算執行發生偏差,為了做到考核合理,獎罰分明,一般在每年第三季度對財務預算指標進行有依據的必要調整,保證預算的合理性和可行性。

  (三)財務預算控制系統的構成要素

  為保證財務預算的貫徹落實,物業管理公司應建立有效的財務預算控制系統。一般來說,財務預算控制系統由組織系統、信息系統、考核和獎懲制度等組成。

  (1)組織系統

  組織系統對財務預算控制機構及其各自工作職責作了規定。實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制,即在公司內部劃小預算單位,各預算單位(公司內部有特定責任的單位或部門)成為責任中心,每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據所負責任和控制范圍的不同,責任中心又可分為成本中心、費用中心,利潤中心和投資中心。一般地,物業管理公司的業務部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負責將人工、原材料和機器設備等投入轉變為物業管理服務。利潤中心是獲取最大凈利潤為經營目標的組織單位。對一般物業管理公司或物業管理企業集團來說,投資中心和利潤中心應分開,母公司或集團公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心,母公司或集團公司對子公司實行投資控股關系,集團公司內部的各分公司和具體業務部門則是成本中心。

  (2)信息系統

  信息系統是財務預算控制系統的重要組成部分。財務預算控制系統的信息分為公司內部信息和外部信息。內部信息包括財務預算數據和實際執行結果的數據,這些數據可從財務計劃(或財務預算)和會計信息系統中取得。而外部信息如市場預測、市場行情、政策法規變動等一般較難取得。在編制財務計劃預算時,預算人員必須熟悉公司內部和外部信息,計劃(預算)信息和現實信息。

  (3)考核制度

  考核是財務預算控制系統發揮其作用的重要因素??己说囊话阕龇ㄊ?根據財務預算數據,找出實際發生的結果與財務計劃(或財務預算)要求之間的差異,分析產生這種差異的原因,落實責任人,并提出補救辦法,最后形成財務報告,并作為公司決策和采取行動的依據。

  (4)獎懲制度

  獎懲是根據業績考核結果,對業績突出者給予獎勵,對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為??己说慕Y果必須與獎懲掛鉤,否則,財務預算控制就如同紙上談兵,財務預算控制系統也就形同虛設。

  (四)財務預算控制的步驟

  財務管理部門實施財務預算控制,一般應遵循以下幾個步驟:

  (1)建立財務預算

  控制系統。建立財務預算控制系統包括建立財務預算控制的組織系統和信息系統,建立考核制度和獎懲制度。財務預算控制組織系統是財務預算控制的組織保證,包括專門機構的設立、人員的配置、崗位責任的確立和責任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統包括建立各種量化的控制標準(指標),它是實施財務預算控制的依據。信息系統還應包括信息反饋系統,以保證各種信息能及時傳遞和反饋,保證控制措施的及時落實??己酥贫群酮剟钪贫仁菍嵤┛刂埔约皩己私Y果進行處理的有關規定。它們在制度上保證了財務預算控制的有效實施及財務預算目標的實現。

  (2)檢查監督。根據信息系統確立的標準,實行監督、檢查,比較實際執行結果與標準之間的差異。

  (3)分析原因。實際執行結果與財務預算的標準之間必然會產生偏差,那么,到底是什么原因產生這些偏差,責任者是誰,應該予以明確。

  (4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策,并組織實施,盡最大努力減少損失。

  (5)獎懲兌現。根據監督檢查結果,落實責任,兌現獎懲辦法。

篇3:物業知識教材:財務會計報表

  物業知識教材:財務會計報表

  一、會計報表概述

  會計報表是會計核算的最終產品,是物業管理公司向其信息使用者提供財務信息的基本形式。在大多數情形下,它是會計信息需求者,特別是外部需求者如投資者、物業業主和債權人等獲取公司財務信息的主要渠道。為此,了解物業管理會計報表的類型、目的及其編制要求等,對會計報表信息的利用有著重要的現實意義。

  (一)會計報表及其目的

  會計報表又稱財務報表,是會計主體在日常會計核算基礎上,按照一定的指標體系,總括地反映物業管理公司在一定時期內的資產、負債及所有者權益的狀況、經營成果和理財過程的書面文件;是物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。

  日常會計核算中,物業管理公司通過填制記賬憑證和登記賬簿等會計處理,在會計賬簿中對經營活動所體現的整個資金運動過程進行了分類反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經營活動的信息,但由于信息需求者需要的是有關物業管理公司全局的、較為系統的財務信息,單一賬簿受其自身職能的制約,無法綜合反映物業管理公司經營活動的全貌,這些信息難以為信息需求者,特別是外部信息需求者所利用。因此,有必要編制會計報表,全面而系統地概括反映物業管理公司的財務狀況和經營成果,滿足信息需求者因進行經濟決策而產生的信息需求。換而言之,編制會計報表的目的在于向物業管理公司的管理層、投資者、債權人、業主以及政府管理部門等提供經濟決策所需的財務會計信息。具體而言,編制會計報表的目的表現為:

  1.為投資者提供管理層履行受托責任狀況--物業管理公司資本的保值、增值信息

  投資者投資于物業管理公司,其目的是為了實現資本的保值和增值。出于兩權分離的經營要求,投資者委托管理層全權負責公司的日常經營管理,從而,在投資者和管理層之間形成了委托代理關系,即管理層受投資者的委托,代理行使對公司資本的營運權,并相應地承擔了對投資者所委托資本的保值和增值責任。會計報表作為系統反映整個資金運動過程的媒介,所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責任的好壞,因此,它為正確評價管理層的業績提供了客觀的信息基礎,便于投資者作出相應的經濟決策。

  2.為債權人提供物業管理公司償債能力的財務信息

  物業管理公司的資金除來源于物業管理服務收費外,還有一部分來源于對債權人的負債。債權人最關心的是公司能否在債務到期時如數償付本息,即公司是否具有償債能力。物業管理公司的會計報表反映了目前公司的財務狀況和經營成果信息,盡管難以利用這些信息準確地預測公司的未來償債能力,但至少為預測提供了較為客觀的基礎。

  3.為業主提供物業管理公司的管理服務效率及其履行物業管理服務合約狀況的信息

  物業管理公司與業主之間的關系,也是一種委托代理關系。業主委托物業管理公司對其物業進行管理,通過物業管理公司提供專業化服務,促使物業保值和增值。物業管理公司履行其受托責任的好壞,主要表現為:能否利用管理收費,最大限度地履行受托責任,即管理收費利用效率的高低??梢?,業主評價受托責任履行情況需要的這些信息,在公司會計報表--損益表和現金流量表中也可得到集中反映,從而為業主評估物業管理公司下一年度財務預算和管理服務收費提供基礎。

  4.為管理層提供業績考評和改善經營管理的信息

  借助于會計報表,管理層能夠及時了解公司的資產負債狀況、管理收費使用效益的高低以及多元化或多種經營業務的經濟效益等。這些信息一方面為管理層提供了評價各部門工作業績的依據,另一方面又便于管理層分析經營管理中存在的問題,并進而采取相應措施,改善公司的經營管理,更好地履行投資者,特別是業主所賦予的受托責任。

  (二)對會計報表的要求

  為了達成會計報表的目的,對會計報表的要求主要包括:

  1.表達公允

  表達公允是對會計報表的最基本要求,直接影響著會計信息的質量。會計報表表達公允要求包括:①數據可靠,指會計信息應恰當地反映物業管理公司的財務狀況及其經營成果,不能帶有任何偏見或刻意的粉飾;②內容完整,指會計報表至少應包括我國現行會計制度或相關法規規定的所有項目,不得隨意刪減;③方法一致,是指為保證會計信息的可比性,不同時期會計報表所采用的會計方法應盡可能前后一致;如發生變動,必須揭示其對報表的影響。

  2.信息相關

  信息相關又稱會計信息的有用性,是會計報表必須滿足、又難以充分滿足的一項要求。信息的相關性或有用性直接體現為決策的相關性。會計報表的使用者不同,所作的決策大不相同,其信息需求必然差異較大,因此,會計報表不可能為信息使用者提供決策所需的全部信息。在此,信息相關意味著,會計報表應盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。

  3.披露及時

  會計報表應按規定的時間及時披露。市場經濟下,會計信息具有較強的時效性,及時的信息披露,有助于充分實現會計報表的信息價值,并有助于管理層和外部利益團體適時地作出正確決策,采取必要措施以保障其自身的利益。

  (三)會計報表的類型

  理論上,會計報表可按不同標志進行分類。常見的分類主要有:

  1.按反映經濟內容的不同進行分類

  按反映經濟內容的不同,可分為資產負債表、損益表和財務狀況變動表。

  資產負債表是反映公司在某一特定時日(在我國,一般為12月31日)財務狀況的會計報表;損益表為反映公司在一定時期內(通常為一年)經營成果的報表;而財務狀況變動表反映的是公司在一定時期內資金來源和運用及其增減變動情況的報表。這三張報表提供了有關企業經營狀況的基本信息,因此,也稱為三大基本會計報表。

  2.按報表使用者的不同進行分類

  按報表使用者的不同,可分為對外報表和內部報表。

  對外報表是依據會計準則和行業會計制度編制,并向企業外部利益團體進行披露的會計報表,如資產負債表、損益表和財務狀況變動表等。內部報表是公司是重于企業內部管理需要而編制的報表,如費用明細表等。

  3.按反映資金運動的形態進行分類

  按反映資金運動的形態,可分為靜態報表和動態報表。

  企業的資金運動表現為相對靜止狀態和顯著變動狀態。靜態報表反映的是資金運動相對靜止狀態的財務信息,即某一特定時點的資金運動狀況,如企業資產、負債和所有者權益存在狀況,資產負債表是典型的靜態報表。動態報表與資金運動的顯著變動狀態有關,是反映顯著變動的過程及其影響的報表,如損益表和現金流量表。

  二、物業管理的基本會計報表

  會計報表反映了有關公司資金運動的信息。報表不同,所提供財務信息的類型、報表的結構和格式都不相同。企業編制會計報表的直接依據是我國會計法律法規體系,包括《中華人民共和國會計法》、《企業會計準則--基本準則》、具體會計準則、分行業會計核算制度及其補充規定以及《會計基礎工作規范》等。1997年以來,財政部頒布了10項具體會計準則,用于指導企業的會計信息披露行為。這10項具體會計準則分別是:《企業會計準則--關聯方關系及其交易的披露》、《企業會計準則--現金流量表》、《企業會計準則--資產負債表日后事項》、《企業會計準則--債務重組》、《企業會計準則--收入》、《企業會計準則--投資》、《企業會計準則--建造合同》、《企業會計準則--會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《企業會計準則--非貨幣性交易》和《企業會計準則--或有事項》等。這些具體會計準則多直接與會計報表的編制有關,并適用于我國大多數企業。財政部明確規定我國物業管理企業執行《房地產開發企業會計制度》和《物業管理企業會計核算補充規定》,并要求物業管理企業編制資產負債表、損益表和現金流量表等。

  (一)資產負債表

  1.資產負債表及其作用

  資產負債表又稱財務狀況表,是以“資產=負債+所有者權益”這一會計恒等式為基礎,按照一定標準和格式編制的,用以反映物業管理公司在某一特定時日(如年末、季末、月末)財務狀況的會計報表。其中,財務狀況是指公司在特定時日的資產、負債和所有者權益的構成狀況及其比例關系。資產負債表是公司的基本會計報表之一,就管理層和外部各利益團體而言,其信息價值主要在于:

  (1)反映了在資產負債表日物業管理公司擁有資產的規模、結構和分布狀況。公司所擁有資產狀況的信息,特別是資產的流動性(轉換為現金的速度,即變現能力)的高低,可用于評價公司的償債能力的強弱。

  (2)揭示了公司負債的水平與構成等。公司負債水平及其構成等信息,尤其是長短期債務的數量和比例關系,為分析公司的資本結構和財務風險提供了基礎。

  (3)表明了公司所有者權益的多少、構成狀況等。由于所有者權益是剩余權益,將這一信息與公司的債務信息進行對比,可以反映公司的資本結構狀況,并進而揭示出公司財務風險的大小。

  (4)有助于揭示公司財務狀況的變動信息。通過對不同時期資產負債表的比較分析,還有助于了解公司財務狀況的變動趨勢,從而增進對公司償債能力和經營風險等的認識。

  2.資產負債表的結構

  在基本會計報表中,資產負債表包含項目較多,為此,有必要了解其結構:項目的類別、排列方式以及報表格式。

  (1)資產負債表的構成項目

  資產負債表由資產、負債和所有者權益三類會計要素構成。其中,各要素又進一步分為若干項目。

  資產按流動性的不同,分為流動資產和非流動資產兩類,其中,非流動資產又分為長期投資、固定資產、無形資產和其他資產四類。各類資產由流動性不同的資產項目組成,如流動資產包括貨幣資金、短期投資、應收賬款、存貨等。資產負債表中,不同類別的資產和同一資產類別內的不同資產項目,通常按流動性從高至低的順序進行排列。

  負債按償還期的不同,分為流動負債和長期負債兩類。流動負債由短期借款、應付工資、應付賬款、未交稅金等項目組成;長期負債由長期借款、應付公司債券和其他長期負債等項目構成。資產負債表中,不同類別的負債都按照到期日從短至長的順序進行排列。

  按照現行會計制度的規定,所有者權益由實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤等四個項目組成。

  (2)資產負債表的格式

  現實中,資產負債表的格式主要有兩種:

 ?、儋~戶式資產負債表。它是我國現行會計制度規定采用的格式,是會計恒等式“資產=負債+所有者權益”的直接反映。如同賬戶的結構,它由左右兩方組成,左方按流動性的高低列示資產項目;右方首先按到期日的長短列示負債,然后再列示所有者權益項目。采用該格式時,左方的資產項目總額與右方的負債和所有者權益總額的合計數相等。其簡化形式。

 ?、谪攧諣顩r式資產負債表。又稱營運資金式資產負債表,是依據會計等式“營運資金+非流動資產-非流動負債=所有者權益”編制的。其中,營運資金是指公司在經營中周轉使用的資金,從數量上看,它等于流動資產減去流動負債。其簡化形式。

  (二)損益表

  1.損益表及其作用

  損益表又稱利潤表或收益表,是以配比原則為基礎編制的,用于反映物業管理公司在一定時期內經營業績或經營成果的會計報表。損益表是三大基本會計報表之一,特別是20世紀三四十年代以來,隨著“重損益”觀念的出現和發展,人們對損益表愈來愈重視。

  一般而言,損益表的作用主要表現為:

  (1)部分地說明了公司財務狀況發生變動的原因

  一般而言,資產負債表所反映財務狀況的變動,即年初資產、負債和所有者權益狀況與年末資產、負債和所有者權益狀況之間的差異,來源于公司的經營活動和投資理財活動。損益表反映了在特定期間(年初至年末)公司經營活動引發的所有資金變動,因而,也就解釋了公司財務狀況發生變動的最主要原因。

  (2)可用于評估公司管理層的經營業績

  物業管理公司管理層的受托責任表現為:實現投資者投入資本的保值和增值,提高物業管理收費的使用效益,為此,要求管理層一方面取得盡可能多的收入,另一方面嚴格控制成本費用支出。由于損益表反映了公司在一定時期內的所有收入和費用支出,從而為評價管理層履行委托代理或受托責任的好壞提供了依據。

  (3)有助于評估公司的獲利能力

  通過對損益表進行分析,了解物業管理公司收入、成本費用的水平和構成,掌握其變動趨勢及原因,有助于正確評價物業管理公司的獲利能力。

  (4)可作為評價公司償債能力的依據

  公司償債能力的高低,不僅取決于其資產的流動性,對長期債務的償付而言,更重要的是公司的獲利能力。獲利能力的強弱,是評估公司償債能力時必須考慮的基本因素。

  2.損益表的結構

  (1)損益表的構成項目

  損益表由收入、成本費用和利潤三類會計要素構成。其中,收入是物業管理公司從事各種業務活動的所得,包括營業收入、其他業務收入、投資收益和營業外收入四個項目。成本費用是物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的耗費支出,主要有營業成本、營業稅金、營業費用、管理費用、財務費用、其他業務支出及營業外支出等項目。收入和費用的不同配比,形成了不同的利潤概念,包括經營利潤、營業利潤、利潤總額和凈利潤等等。

  (2)損益表的格式

  損益表的格式是指各構成項目在損益表中的列示方法。理論上,損益表可以有多種格式,如單步式、多步式和比較式等,但由于多步式損益表能夠較為全面地反映凈利潤及其構成項目的形成情況,因而被廣泛采用。我國物業管理公司都采用了這一損益表格式。多步式損益表按照凈利潤的形成環節,分步揭示影響凈利潤的構成項目。其中,各項目之間的關系表現為:

  經營利潤=營業收入-營業成本-營業費用-營業稅金

  營業利潤=經營利潤+其他業務利潤-管理費用-財務費用

  利潤總額=營業利潤+投資收益+營業外收入-營業外支出

  凈利潤=利潤總額-所得稅

  (三)財務狀況變動表

  1.財務狀況變動表及其作用

  財務狀況變動表,是反映公司在特定時期內的資金來源和運用情況以及資金增減變動情況的報表,是公司的三大基本會計報表之一。由于它較為全面地反映了公司經營活動和投資理財活動引發的資金流動,以及公司財務狀況變動的原因和結果,對公司的管理層和各外部利益團體具有重要價值。

  財務狀況變動表按其編制基礎的不同,分為以營運資金或流動資金為基礎的財務狀況變動表、以現金為基礎的財務狀況變動表又稱現金流量表兩種。財政部于1998年3月20日發布的《企業會計準則--現金流量表》規定:自1998年1月1日起,所有企業應編制以現金為基礎的年度現金流量表。

  現金流量表,作為反映公司財務狀況變動情況的報表之一,是用于提供公司在一定會計期間內經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金及其等價物流入和流出信息的會計報表?,F金流量表作為三大基本報表之一,它所揭示的信息對正確評價公司的財務狀況具有重要意義。具體而言,這一基本會計報表的作用主要表現為:

  (1)反映了公司現金流動的全貌

  與資產負債表僅提供靜態的財務狀況相比,現金流量表的信息表明了公司在特定時期內有多少現金可供使用,現金的來源和去向是哪里,以及企業的現金增減變動情況如何,揭示了公司經營活動、投資活動和籌資活動對企業財務狀況的影響,籍此可了解和判斷公司獲取現金及其等價物的能力和償債能力。

  (2)為預測公司未來財務狀況提供了更加合理的基礎

  與公司資產負債表和損益表揭示的信息相比,現金流量表提供的現金流量信息更具有客觀性和可比性,受公司會計政策和會計方法的影響較小,最小化了對會計信息的人為影響,從而有助于提高預測公司未來的現金流動--現金流量金額和時間的準確性,有利于作出更加合理的經濟決策。

  (3)彌補了資產負債表和損益表的不足

  資產負債表以權責發生制為基礎,反映出公司在特定時日資產、負債和所有者權益的期初期末狀況及其變動情況,從而揭示了公司在特定時日的財務狀況,但無法說明財務狀況變動的原因。盡管損益表提供了公司財務狀況發生變動的最主要原因--公司經營活動對財務狀況的影響,但這一以權責發生制為基礎的披露除未能全面反映經營活動對財務狀況的影響外,還未能反映公司投資活動和籌資活動對財務狀況的影響?,F金流量表將公司的經營、投資和籌資活動產生的現金流動,與財務狀況的變化情況結合起來,不僅解釋了公司財務狀況變動的原因,而且提供了資產負債表和損益表沒有揭示或僅間接揭示的信息,從而彌補了資產負債表和損益表的不足。

  2.現金流量表的結構

  (1)現金的界定

  現金流量表的“現金”是指企業的現金及現金等價物,具體包括:現金,是指企業庫存現金以及可以隨時用于支付的存款。會計上的“現金”僅指企業的庫存現金,即現鈔?,F金流量表中的“現金”不僅包括庫存現而且包括企業存入金融機構的、隨時可動用的銀行存款,以及企業的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金等其他貨幣資金。銀行存款和其他貨幣資金中不能隨時用于支付的存款,如定期存款不能作為現金,但通知存款可列為現金。②現金等價物,是指企業持有的期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。一般認為,從購買日起三個月內到期的、可在證券市場上流通的短期債券投資等為現金等價物。值得注意的是,短期股權投資由于其價值的高度可變性而不能被視為現金等價物。

  (2)現金流量表的構成項目

  現金流量表中,現金流量由經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量三部分組成。

 ?、俳洜I活動產生的現金流量。經營活動,是指企業投資活動和籌資活動之外的所有交易和事項。就物業管理公司而言,其經營活動主要包括提供勞務、購買商品、接受勞務和支付稅款等。

  就不從事多種經營的物業管理公司而言,經營活動產生的現金流入主要有:提供勞務收到的現金,收到的租金,收到的稅費返還等。經營活動產生的現金流出有:購買商品和接受勞務支付的現金,經營租賃所支付的現金,支付給職工和為職工支付的現金,支付的所得稅款,支付的其他稅費等。

 ?、谕顿Y活動產生的現金流量。投資活動,是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動?,F實中,物業管理公司的投資活動主要集中于固定資產、在建工程、無形資產等長期資產的購建與處置,較少進行債權性投資和權益性投資活動。

  企業投資活動產生的現金流入主要包括:收回投資所收到的現金,分得股利或利潤所收到的現金,取得債券利息收入所收到的現金,處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收到的現金等。投資活動流出的現金表現為:購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金,權益性投資所支付的現金,債權性投資所支付的現金等。

 ?、刍I資活動產生的現金流量?;I資活動,是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。一般而言,物業管理公司的籌資活動不外乎表現在吸收投資、發行證券、向銀行借款和分配利潤等活動上。

  企業籌資活動引發的現金流入有:吸收權益性投資所收到的現金,發行債券所收到的現金,借款所收到的現金等?;I資活動流出的現金主要包括:償還債務所支付的現金,發生籌資費用所支付的現金,分配股利或利潤所支付的現金,償付利息所支付的現金,融資租賃所支付的現金,減少注冊資本所支付的現金等。

  (3)現金流量表的格式

  按照現行規定,現金流量表應分別列示經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金流量,以反映企業現金及其等價物的來源與去向?,F金流量表的簡化格式。

  三、物業管理會計報表的編制

  在物業管理公司,三大基本會計報表的構成項目既有區別又有聯系。認識基本會計報表的具體編制方法,特別是報表各項目的內容,是利用物業管理財務會計信息的基礎。

  (一)資產負債表的編制

  賬戶式資產負債表列有“年初數”和“期末數”兩欄,其中,“期末數”是指月末、季末或年末數字?!澳瓿鯏怠睓诟黜椖?,應根據上年末資產負債表“期末數”欄所列數字填寫,如果本年度資產負債表各個項目的名稱和內容與上年度不一致,應對上年年末資產負債表各項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整填入本表“年初數”欄內。

  1.資產項目的內容及其填列方法

  (1)“貨幣資金”項目,反映企業庫存現金、銀行結算戶存款、其他貨幣資金、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金的合計數。本項目應根據“現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末余額填寫。

  (2)“短期投資”項目,反映企業購入的隨時可以變現、且持有期限不準備超過一年的各種有價證券,以及不超過一年的其他投資。有市價的,應在本項目內注明期末時市價。本項目應根據“短期投資”賬戶的期末余額填列。

  (3)“應收票據”項目,反映企業收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現的應收票據,包括商業承兌票據和銀行承兌票據。本項目應根據“應收票據”賬戶的期末余額填寫。已向銀行貼現的應收票據不包括在本項目內,其中,已辦理貼現的商業承兌票據應在本表下端補充資料內另行反映。

  (4)“應收賬款”項目,反映企業應收的與企業經營業務有關的各種款項,如應交未交的管理費。本項目應根據“應收賬款”賬戶所屬各明細賬戶的借方期末余額填寫。如“應收賬款”賬戶所屬各明細賬戶中有貸方期末余額,應列入“預收賬款”項目。

  (5)“壞賬準備”項目,反映企業提取的尚未轉銷的壞賬準備金,物業管理企業可據經驗確定計提比例。本項目應根據“壞賬準備”賬戶的期末余額填列,本項目為“應收賬款”賬戶的減項。

  (6)“預付賬款”項目,反映企業預付給供應單位的款項。本項目應根據“預付賬款”賬戶的期末余額填列。如“應付賬款”所屬明細賬戶有借方余額,應并入本項目數字內。

  (7)“其他應收款”項目,反映企業對其他單位或個人的應收和暫付的款項。本項目應根據“其他應收款”賬戶的期末余額填列。

  (8)“存貨”項目,反映企業期末結存在庫、在用和在途的各項存貨的實際成本,包括用于管理服務的各種材料物資和低值易耗品等。本項目應根據“庫存材料”和“低值易耗品”等賬戶的期末余額填列。

  (9)“待攤費用”項目,反映企業已經支付但應由以后各期分期攤銷的費用,如已預付的全年報刊費等。企業的開辦費以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用,應在本表“遞延資產”項目反映。本項目應根據“待攤費用”賬戶的期末余額填列。如“預提費用”賬戶期末有借方余額,也并入本項目反映。

  (10)“待處理流動資產凈損失”項目,反映企業在財產清查中發現的尚待批準處理的流動資產盤虧和毀損扣除盤盈和盈余后的凈損失。本項目應根據“待處理財產損益”所屬“待處理流動資產損益”明細賬戶的期末余額填列。

  (11)“長期投資”項目,反映企業在一年內不準備變現的投資,包括股票投資、債券投資和其他投資,其中,股票和債券如有市價的,應在年度財務情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中,一年內到期的債券,應在流動資產類中的“一年內到期的長期債券投資”項目中單獨反映。本項目根據“長期投資”賬戶的期末余額扣除一年內到期的長期債券投資后的數額填列。

  (12)“固定資產原價”項目和“累計折舊”項目,反映企業所有的各種固定資產原價和累計折舊。融資租人的固定資產,在產權尚未確定轉移給本企業之前,其原價及已提折舊也包括在內。融資租入固定資產的原價還應在本表補充資料中另行反映。這兩個項目應根據“固定資產”賬戶和“累計折舊”賬戶的期末余額填列。

  (13)“固定資產清理”項目,反映企業因出售、毀損和報廢等原因轉入清理,但尚未清理完畢的固定資產的凈值,以及固定資產清理過程中發生的清理費用減變價收入后的數額。本項目應根據“固定資產清理”賬戶的期末余額填列。

  (14)“在建工程”項目,反映企業期末各項未完工或未使用工程的實際成本,包括交付安裝的設備價值、已耗用材料、工資和費用支出等。本項目應根據“在建工程”賬戶的期末余額填列。

  (15)“無形資產”項目,反映企業各項無形資產原價扣除攤銷后的凈額。本項目應根據“無形資產”賬戶的期末余額填列。

  (16)“遞延資產”項目,反映企業發生的不能全部計入當年損益而應在以后年度內分期攤銷的各項費用,包括開辦費、融資租入固定資產改良支出和攤銷期限在一年以上的固定資產大修理支出和其他遞延支出。本項目應根據“遞延資產”賬戶的期末余額填列。

  2.負債項目的內容及其填列方法

  (1)“短期借款”項目,反映企業向銀行或其他金融機構借入的,尚未歸還的一年以內的借款。本項目應根據“短期借款”賬戶的期末余額填列。

  (2)“應付票據”項目,反映企業為了抵付貨款等而開出承兌的、尚未到期付款的應付票據,包括銀行承兌匯票和商業承兌匯票。本項目應根據“應付票據”賬戶的期末余額填列。

  (3)“應付賬款”項目,反映企業因購買材料物資或接受勞務供應而應付給供應單位的款項。本項目應根據“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶的貸方期末余額填列。如果“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶有借方余額,應列入“預付賬款”項目。

  (4)“其他應付款”項目,反映企業所有應付和暫收其他單位和個人的款項,如存入的保證金等。本項目應根據“其他應付款”賬戶的期末余額填列。

  (5)“應付工資”項目,反映企業應付而未付的職工工資總額。本項目應根據“應付工資”賬戶的期末貸方余額填列。

  (6)“應付福利費”項目,反映企業按規定提取的用于職工個人的福利費期末余額,現行財務制度規定按工資總額14%提取。本項目應根據“應付福利費”賬戶的期末貸方余額填列。如為借方余額,本項目應以“-”號表示。

  (7)“未交稅金”項目,反映企業應交而未交的各種稅金,如營業稅、城市維護建設稅和所得稅等。本項目應根據“應交稅金”賬戶的期末余額填列。

  (8)“其他未交款”項目,反映企業除稅金外應按規定上交國家的其他各種款項,如教育費附加等。本項目應根據“其他應交款”賬戶的期末余額填列。

  (9)“預提費用”項目,反映企業所有已經預提計入成本費用而尚未支付的各項費用,如銀行借款利息等。本項目應根據“預提費用”賬戶的期末貸方余額填列。如有借方余額,應在“待攤費用”項目反映。

  (10)“長期借款”項目,反映企業向銀行或其他金融機構等單位借入、尚未歸還的一年期限以上的借款本息。本項目應根據“長期借款”賬戶的期末余額填列。

  (11)“應付債券”項目,反映企業實際發行的、尚未償還的各種長期債券及應計利息。本項目應根據“應付債券”賬戶的期末余額填列。

  (12)“長期應付款”項目,反映企業除長期借款和應付債券以外的、期限在一年以上的其他各種長期應付款項,如代管基金等。本項目應根據“長期應付款”賬戶的期末余額填列。

  3.所有者權益項目的內容及其填列方法

  (1)“實收資本”項目,反映企業實際收到的、投資者投入的資本總額。本項目應根據“實收資本”賬戶的期末余額填列。

  (2)“資本公積”項目和“盈余公積”項目,反映企業在經營過程中取得的資本公積金和按規定提取的盈余公積金。本項目應根據“資本公積”賬戶和“盈余公積”賬戶的期末余額填列。

  (3)“未分配利潤”項目,反映企業尚未分配或未指定用途的利潤。本項目應根據“本年利潤”賬戶和“利潤分配”賬戶的余額計算填列。未彌補的虧損,在本項目內以“-”號反映。

  (二)損益表的編制

  多步式損益表列有“本月數”和“本年累計數”兩欄。其中,“本月數”反映各項目的本月實際發生數,編制年度報表時,“本月數”欄改為“上年累計數”欄,并應根據上年損益表“本年累計數”欄所列數字填寫;如果本年度損益表各個項目的名稱和內容與上年度不一致,應對上年度損益表各項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整填入本表“上年累計數”欄內。

  (1)“營業收入”項目,反映企業從事物業管理所取得的各項收入,包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入等。本項目應根據“營業收入”賬戶的貸方發生額填列。

  (2)“營業成本”項目,反映企業從事物業管理活動中發生的各項直接支出,如直接材料和直接人工等。本項目應根據“營業成本”賬戶的借方發生額填列。

  (3)“營業稅金”項目,反映企業由物業管理收入負擔的營業稅和城市維護建設稅等。本項目應根據“營業稅金及附加”賬戶的借方發生額填列。

  (4)“其他業務利潤”項目,反映企業從事物業管理之外其他經營活動的收入扣除其他業務支出(包括其他業務成本及應負擔的費用和稅金)后的利潤(如為虧損應以“-”號表示)。本項目應根據“其他業務收入”賬戶和“其他業務支出”賬戶的發生額填列。

  (5)“管理費用”項目,反映企業從事物業管理活動過程中發生的各種間接費用,如管理人員的工資、辦公費、差旅費和保險費等。本項目應根據“管理費用”賬戶的借方發生額填列。

  (6)“財務費用”項目,反映企業為籌措物業管理活動所需資金等而發生的各項費用,包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及金融機構的手續費等。本項目應根據“財務費用”賬戶的借方發生額填列。

  (7)“投資收益”項目,反映企業對外投資取得的收益,包括分得的投資利潤、債券投資的利息收入和認購股票應得的股息等。本項目應根據“投資收益”賬戶的發生額計算分析填列。

  (8)“營業外收入”項目和“營業外支出”項目,反映企業業務經營以外的收入和支出。本項目應根據“營業外收入”賬戶和“營業外支出”賬戶的發生額填列。

  (9)“所得稅”項目,反映企業按稅法規定計算應繳納的所得稅。本項目應根據“所得稅”賬戶的借方發生額填列。

  (三)現金流量表的編制

  現金流量表中,現金流量一般應當以總額反映,從而全面揭示出企業現金流量的方向、規模和結構。具體編制現金流量表時,除直接根據有關賬戶的記錄分析填列外,尚可利用的編制程序還有工作底稿法和T形賬戶法。

  采用工作底稿法,就是以工作底稿為手段,以資產負債表和損益表數據為基礎,對每一項目進行分析并編制調整分錄,從而編制出現金流量表。其具體程序為:第一步,將資產負債表的期初數和期末數過人工作底稿的期初欄和期末欄;第二步,對當期業務進行分析并編制調整分錄;第三步,將調整分錄過人工作底稿中相關部分;第四步,核對調整分錄,借貸合計應當相等,資產負債表項目期初數加減調整分錄中的借貸金額后,應當等于期末數;第五步,根據工作底稿中的現金流量表項目部分編制正式的現金流量表。

  采用T形賬戶法,是指以T形賬戶為手段,以損益表和資產負債表數據為基礎,對每一項目進行分析并編制調整分錄,從而編制出現金流量表。采用T形賬戶法編制現金流量表的步驟為:第一步,為所有的非現金項目(包括資產負債表項目和損益表項目)分別開設T形賬戶,并將各自的期末期初變動數過入各該賬戶;第二步,開設一個大的“現金及現金等價物”T形賬戶,每邊分為經營活動、投資活動和籌資活動三部分,左邊記現金流入,右邊記現金流出,并過人期末期初變動數;第三步,以損益表項目為基礎,結合資產負債表分析每一個非現金項目的增減變動,并據此編制調整分錄;第四步,將調整分錄過人各T形賬戶并進行核對,該賬戶借貸相抵后的余額與原先過人的期末期初變動數應當一致;第五步,根據大的“現金及現金等價物”T形賬戶編制正式的現金流量表。

  1.經營活動現金流量項目的填列

  《企業會計準則--現金流量表》規定,企業應采用直接法報告經營活動的現金流量,同時在現金流量表附注中采用間接法披露經營活動的現金流量。

  直接法是通過現金收入和支出的主要類別反映來自經營活動的現金流量,它一般以損益表中的營業收入為起算點,調整與經營活動有關的項目的增減變動,然后計算出經營活動的現金流量。具體應用直接法時,有關經營活動現金流量的信息可通過分析企業的會計記錄取得,也可以通過對損益表中的營業收入、營業成本以及其他項目進行調整取得?,F實中,采用后一種方法的較多--通過調整營業收入、營業成本及有關項目而獲得經營活動的現金流量信息。

  間接法是以本期凈利潤為起算點,調整不涉及現金的收入、費用、營業外收支以及有關項目的增減變動,據此計算出經營活動的現金流量。

  (1)“提供勞務收到的現金”項目,反映企業收回當期的勞務收入(物業管理公司的管理費收入)款、收回前期勞務收入款以及轉讓應收票據所取得的現金收入等,可按以下計算公式填列:

  提供勞務收到的現金=當期提供勞務收到的現金收入+當期收到前期的應收賬款+當期收到前期的應收票據+當期的預收賬款+當期收回前期核銷的壞賬損失

  (2)“收到的租金”項目,反映公司收到的經營租賃的租金收入,如物業管理公司出租設備、廠地和車位等取得的現金收入。

  (3)“收到的其他與經營活動有關的現金”項目,反映企業收到的除勞務現金收入和租金外的其他現金收入,如物業管理公司收到的營業稅、所得稅、城市建設維護稅、教育費附加等稅費的返還。

  (4)“購買商品、接受勞務支付的現金”項目,反映企業當期購買商品和接受勞務所支付的現金、當期支付的前期購買商品和接受勞務的應付款、為購買商品和接受勞務而預付的款項等,其具體填列方法為:

  購買商品、接受勞務支付的現金=當期購買商品、接受勞務支付的現金+當期支付前期的應付賬款+當期支付前期的應付票據+當期預付的賬款-當期因購貨退回收到的現金

  (5)“支付給職工和為職工支付的現金”項目,反映企業以現金方式支付給職工的工資、獎金和各種補貼等,也包括企業為職工交納的社會保險基金和商業保險金等,但在建工程人員的工資和獎金應在“購建固定資產等支付的現金”項目中反映。

  (6)“支付的所得稅款”項目,反映企業當期實際支付的所得稅稅款。

  (7)“支付的其他稅費”項目,反映企業支付的營業稅、城市維護建設稅等,其中包括本期發生并實際支付的稅金和當期支付以前各期發生的稅金以及預付的稅金。有關投資項目發生的稅金支出應在投資活動中列示,不在本項目反映。

  (8)“支付的其他與經營活動有關的現金”項目,反映企業除上述主要項目外的現金支出,如物業管理公司管理費用中的現金支出可在本項目反映。

  2.投資活動現金流量項目的填列

  (1)“收回投資收到的現金”項目,反映企業收回的投資本金和投資收益的實際金額。

  (2)“分得股利或利潤所收到的現金”項目,反映企業因對外投資而實際分得的現金股利或利潤。

  (3)“處置固定資產等長期資產而收到的現金凈額”項目,反映企業出售固定資產、無形資產和其他長期資產所取得的現金扣除為出售這些資產而支付的有關費用后的凈額。本項目還包括固定資產報廢、毀損的變賣收益以及遭受災害而收到的保險賠償收入等。

  (4)“收到的其他與投資活動有關的現金”項目,反映企業收到的除上述項目外的現金收入,如物業管理公司收到的債券利息收入等。

  (5)“購建固定資產等長期資產所支付的現金”項目,反映企業為購建固定資產、無形資產和其他長期資產而支付的現金,包括為購買機器設備所支付的現金、建造工程支付的現金、支付在建工程人員工資等支付的現金,以及購買無形資產而發生的實際現金支出等。本項目不包括融資租賃租入固定資產所支付的租金,融資租賃所支付的租金應在籌資活動的現金流量中反映。

  (6)“支付的其他與投資活動有關的現金”項目,反映企業進行權益性投資、債權性投資等所支付的現金。按現行規定,權益性投資和債權性投資所支付的現金應分別單獨列示,但物業管理公司的這類投資活動極少,故在此合并反映。

  3.籌資活動現金流量項目的填列

  (1)“借款所收到的現金”項目,反映企業向金融機構舉借各種短期、長期借款所收到的現金。

  (2)“收到的其他與籌資活動有關的現金”項目,反映企業吸收權益性投資、發行債券等取得的現金。按現行規定,吸收權益性投資和發行公司債券所取得的現金應分別單獨列示,但物業管理公司的這類籌資活動極少,故在此合并反映。

  (3)“償還債務所支付的現金”,反映企業歸還金融機構的借款、償付企業到期債券所支付的現金。

  (4)“償付利息所支付的現金”,反映企業償付借款利息和債券利息所支出的現金。盡管利息可能計入不同的成本費用賬戶,但均應在本項目反映。

  (5)“支付的其他與籌資活動有關的現金”項目,反映企業為籌資而實際支付的現金,如物業管理公司籌資過程中發生的咨詢費和印刷費、融資租賃費等。

篇4:一件也不能少的企業財務七件事

  一件也不能少的企業財務七件事

  每一家企業對財務管理都很重視,企業規模不同,企業性質各有差異,財務機構的設置、人員配備、機構內部崗位設置也不盡相同,但從企業財務應具備的職能上看,無論企業財務機構、崗位如何設置,人員如何配備,作為企業管理過程中不可或缺的財務,應具備以下七個方面的職能,做好七件事,盡管這些職能在不同的企業強弱顯現不同。

  一、算好賬

  會計核算是企業財務管理的技撐,是企業財務最基礎最重要職能之一。會計的基本職能無論是二職能論(反映與監督)、三職能論(反映、監督及參與決策)還是五職能論(反映、監督、預算、控制與決策),其第一項職能都是反映,反映職能通過什么來實現,那就是會計核算。

  會計核算作為一門管理科學,而且是一門硬科學,它有一套嚴格的確認、記量、記錄與報告程序與方法,會計是用價值的方式來記錄企業經營過程、反映經營得失、報告經營成果,會計的審核和計算只有在業務發生后才能進行,因此會計核算都是事后反映,其依據國家的統一會計制度,會計政策、會計估計也則大家所熟知的“會計法”、“會計準則”、“財務通則”等進行分類整理。作為管理科學一個分支,他有一整套的國際通行的方法和制度,包括記賬方法、會計科目、會計假設及國家制定的會計準則、制度、法規、條例等,這些東西為整個會計核算提供了較多的規范,目的是要得出一本“真賬”,結論具有合法性、公允性,一貫性,相對來講結論是“死的”,不同的人對相同的會計業務進行核算,在所有重大方面不應存在大的出入。在財務的七件事中,此職能最能得到大家的認可,也是目前企業財務中運用較好的職能之一,當然除有意做假賬外。

  二、管好錢

  除會計核算外,會計最重要的職能就是監督了,會計監督是全方位的,包含企業各個方面,其中對企業資金的監督是每家企業都非常重視的事。對任何企業來說,資金的運用與管理都是一個非常重要的事,資金于企業而言優如人們身上血液,沒有、多了、少了、流動快了、流動慢了、不動了、帶病了,都有可能使企業完蛋,作為企業的價值管理的財務部門,其重要職能包含資金的籌集、調度與監管,簡單地說就是把企業的“錢”管好。

  資金的運用與管理有別于會計核算,沒有一套嚴格的管理方法,企業間差別較大,資金計劃、籌融資、各項結算與控制,都屬于資金運用與管理范圍,企業性質、資金量、會計政策、信用政策、行業特點、主要決策者偏好、甚至資金調度人員的經驗都可能給企業資金運用與管理帶來偏差,通過建立企業資金管理制度可在一定程度上防止資金的使用不當,但要提高企業資金效用,單靠制度很難實現,除應建立一套適合企業的資金審批、監控系統外,更需要選擇有一定經驗的人員進行此項工作。

  三、理好關系

  企業一般只設置財務部,人們很容易將財務與會計混在一起,只有及少數大型企業在財務部下分設會計科與財務科等,以將財務與會計分開。其實企業財務與會計是兩個不同的事務,從會計與財務定義上我們就能很容易分開,會計的定義為:“確認、記量、記錄與報告”,財務的定義為:“協調企業各方面的財務關系”,從定義上我們不難看出,會計是一門硬科學,他尊循嚴格的手段和方法,同一個東西無論誰來核算得到的結果都是一樣的,其追求的是“真實”,財務協調的 “財務關系”,而關系很難“定格”,很難有“標準”,因此財務是一門軟科學,很難找出千篇一律的方法和手段,同一業務,不同的人去做,由于經驗、取舍、偏好等的不同,得出的結論可能差異較大,其追求的“合適”。

  企業經營過程中所涉及到的財務關系很多,既有內部各部門之間的,也有企業與外部各供應商、客戶、銀行、稅務、工商、政府部門等,財務部門應系調好這此關系。企業都說重視財務管理,但真正能理解什么是財務管理的企業其實不多,更多的將會計理解為財務。財務離不開會計,很多財務決策都得依賴會計核算,會計核算的許多方法也直接被財務利用,然而這畢竟是兩門學科,不能混為一談,財務管理屬軟科學,更多地需要有經驗的人員進行管理,財務管理管理效用也往往高于會計核算。

  四、監控資產

  財務部的第一職能是會計核算,核算的目的當然不是為了幾個阿拉伯數字,會計核算是用價值手段全面反映企業實物運動的過程,實物從這個車間到那個車間,從這道工序到那道工序,無不在會計核算的反映之內,因此除了要求賬賬相符、賬證相符外,賬實是否相符,也是財務部的職能之一,也是財務履行其監督職能的一個重要方面。財務部門可通過定期與不定期進行資產的抽查與盤點,將企業資產實物與財務記錄數據是否相符進行對比,從資產監管的角度來參與企業資產管理,以保證財務記錄的真實性及企業資產的安全與完整性。

  五、管好信用

  信用管理作為企業財務管理的內容之一,本不應單獨列為財務職能,但由于其重要程度,及信用管理的復雜性,促使企業將其從財務管理職能中分離出來單獨形成職能。過剩經濟時代,企業經營少不了與客戶之間發生一些往來款項,其中不泛賒銷,隨著賒銷業務的增加,企業呆壞可能性也加大,在毛利率不高的情況下,一筆呆壞賬往往超過企業全年利潤,為控制呆壞賬的發生,企業間的信用管理與控制也越來越被企業重視。

  企業的信用政策往往與銷售業績直接聯系在一起,采用什么樣的信用政策,客戶的信用記錄又如何?直接關系到企業銷售量和呆壞賬數量,因此企業進行信用管理不但是需要,也是十分必須的。各客戶的購貨量、貨款支付的及時性、業務務程中是否容易合作等等,市場部門和財務部門掌握都較全面,根據企業管理中的相互制約原則,企業信用管理工作一般落實在財務部門進行管理,信用管理成為財務工作的重要職責之一,管好客戶信用也就控制了企業呆壞賬的發生率。

  六、做好參謀

  在上面談到三職能論、五職能論中都談到會計的一項職能是決策,無論參與決策也好,提供決策依據也,全靠財務與會計是不夠的,還要求與管理會計相結合。管理會計與財務會計不一樣,它是通過對財務等信息的深加工和再利用,實現對經濟過程的預測、決策、規劃、控制、責任考核評價等職能的一個會計分支,如果我們說財務會計是記錄企業的過去,那么管理會計則是預測企業的未來,財務會計能為企業內、外部相關利益者提供數據,而管理會計專為企業決策者提供數據。

  管理會計主要從管理的角度,根據決策者的需要重新將企業以往發生的財務事項進行重新組合,分解,利用趨勢預測等方法,為決策者提供一些決策數據,雖然管理會計的重要來源是財務會計,但不象財務會計那樣有嚴格的方法、政策限制,不受財務會計“公認會計原則”的限制和約束,得出的結論往往帶有一些假設成份,由于其與企業會計核算不可分割,成為財務管理重要內容之一。

  企業財務應在會計核算與分析的基礎上,結合管理會計,對企業生產經營、融資、投資方案等提供好決策數據,做好參謀。

  七、計好績效

  談到績效考核,少不了各項完成指標的計量與比較,這些計量與比較當然少不了會計方面價值計量,而且大多是價值計量,生產過程中的增值、費用控制、產值等,這些都是財務會計的計量范圍,在價值計量上企業還沒有那一個部門能比財務部門更專業和全面,因此企業績效考核工作少不了財務部門的參與,績效考核中的大部分計算工作成為財務職責工作之一,分解、計算各部門績效是財務部須做的七件之一。

  總之,作為企業管理中心的財務,無論企業規模大小,企業財務都少不了以上七個方面的職能,盡管僅少數大型企業對這幾個方面的職能有明確分工,絕大多數企業,由于財務機構、人員的限制沒有對這些職能進行明確分工,而把其中的較多職能賦予在財務經理等少數人身上,但無論如何分工,七件事一件也少不了。

篇5:保安流失原因分析及其影響與對策

  保安流失原因分析及其影響與對策

  只有穩定的保安,才有穩定的客戶;只有穩定的客戶,才有穩定的、持續增長的經濟收入。

  保安流失的原因影響及對策

  在服務行業里,保安的流失率是比較高的。據估計,保安企業員工的年平均流失率為30%,高的達到80%。保安高流失的主要原因是什么?流失的保安跳槽到哪里去了?

  從整個社會的角度來看,保安的流動有利于實現人力資源的合理配置,從而提高人力資源的使用效率;從公司的角度來看,適度的人員流動,可優化公司內部人員結構,使公司充滿生機和活力。合理的人員流動無論是對社會還是對企業來說,都是必須而合理的。但是,如果員工頻繁流動,企業就要引起高度重視?,F在,保安人員的大量流失和所造成的保安隊伍不穩定現象,已嚴重影響到了保安企業的隊伍建設和正常經營。

  保安流失原因分析

  一名理性的員工對于離職跳槽問題會持謹慎態度。對于保安流失原因的分析研究表明,一般情況下,單一因素是不足以促使保安采取離職跳槽行動的,所以導致保安流失的原因常常是多方面的。從調查中我們了解到,導致保安產生辭職念頭的有以下幾個主要因素:

  原因一:工資低、福利差。

  在對部分辭職保安調查分析中發現,決定保安離開企業的所有影響中,最重要的影響因素就是工資福利水平低。有專家指出,我國的保安業已陷入了這樣一種惡性循環--待遇低下,無法吸引高素質的人員從業。有沒有社會保險這一“待遇”,已成為他們決定是否“跳槽”的主要因素之一。

  原因二:缺乏職業發展空間。

  報酬高低是人們選擇職業時比較注重的因素,但它并不是最終決策的惟一依據。有些人為了能得到更多的發展機會,他們寧可暫時放棄較高的報酬;反之,若得不到很好的發展,即便是能得到比同行們高的收入,他們也會跳槽到那些能給他們更廣闊的發展空間的企業去工作。保安當中有不少是高中以上文化程度或者是有一技之長的,由于保安公司業務單一,加之對保安的職業規劃不夠重視,面對保安這個吃青春飯而又沒有職業保障、職業發展空間有限的職業,做保安只是“騎驢找馬”過渡一下,不會把它當成終身職業,一旦有機會就會跳槽。從了解到的信息看,如果是繼續做保安,流失的保安大多選擇物業公司和企業內保,因為相比之下,物業公司的保安職業發展空間大些,企事業單位的保安工作相對輕松些。

  原因三:論資排輩,缺乏激勵機制。

  來公司做保安的人中有不少是比較優秀的,他們有的是退伍軍人,有的是從專業學校畢業的。然而,不少保安公司在制度上比較保守,缺乏相應的激勵機制,新人在公司里很難得到破格聘用,他們必須從保安員做起,一年一年地熬,很少見到將新人直接聘用為中隊長、大隊長或者分公司經理的。保安是身處第一線的服務人員,工作量大,工作辛苦,有時還要遭受少數客戶的有意刁難甚至是人格侮辱;在有些中隊或者班組里,人際關系復雜緊張,保安普遍有壓抑感無歸屬感。雖然同是做保安,但事實上工作是有輕重之分的。一些新保安因無法忍受這種壓抑的工作環境而跳槽。另外,出于管理者自身素質不高或管理方法欠妥,致使保安感覺沒得到應有關心和尊重;特別是保安公司里的論資排輩的做法,使那些勞動強度大、責任大、任務重的一線保安積極性受挫,使新保安上崗工作的期限越來越短,一旦發了薪水或有發展更好的就業機會,就會選擇跳槽。

  原因四:社會地位低。

  受傳統觀念的影響,一些保安認為自己所從事的保安服務工作低人一等,因而,一旦有機會,他們就會想方設法地到其他行業中工作。另外,在我國保安行業中,普遍流行著這么一種觀點:干保安工作是吃青春飯的行業。在這種觀念的支配下,很少有人把保安當成終身職業的。尤其是那些有文化的或者是有一技之長的保安,很難安心工作,當他們熟悉了這座陌生的城市之后,跳槽也就成為他們經??紤]的問題之一。

  保安頻繁流失對公司的影響

  保安的頻繁流失會給公司帶來許多不利的影響,主要表現在:

  一、給公司帶來成本損失,給競爭對手增加力量。

  公司從招聘到培訓保安所付出的人力資本投資將隨著保安的跳槽而流出本公司并注入到其他企業中;公司為維護正常的經營活動,在原來的保安流失后,需要重新找選合適的人員來頂替暫時空缺的職位,這時,公司又要為招收新保安而支付一定的更替成本。有的保安公司成了名副其實的保安培訓學校,形象和素質好一點的保安都被其他公司挖走了。

  二、影響服務質量、損害公司的品牌聲譽。

  一般來說,保安在決定離開而尚未離開的那一段時間里,他們對待自己的工作不會像以往一樣認真負責,有些保安甚至由于對公司的不滿,出于對公司的報復心理而故意將事情做砸,有意敗壞公司的品牌聲譽。若保安在這樣的心態下工作,其工作態度和服務水平顯然會大打折扣。此外,公司在保安離去后,需要一定的時間來尋找新的替代者,在新的替代者到位之前,其他保安不得不幫忙完成辭職者的工作而導致自身的疲憊不堪,這將間接地影響公司的服務質量。再者,由于流出者和流入者在工作能力上總有一定的差距,流失優秀保安對公司服務質量的影響將是長期的。頻繁地更換保安,對客戶也會造成許多負面影響。

  三、骨干保安流失造成公司業務受損。

  尤其是保安中的一些班組長和中隊長跳槽到其他企業后,很有可能帶走一批人;保安骨干人員的流失往往也意味著服務崗點的流失。這些保安的跳槽將給公司帶來巨大的威脅和影響。

  四、對在職保安造成震動,影響保安隊伍的士氣。

  部分保安的流失對其他在崗保安的情緒及工作態度會產生不利的影響。來了走,走了來,對于那些堅持留下來繼續工作的保安來說,他會懷疑自己是不是選錯了職業,或者說是選錯了單位?一部分保安的流失可能會刺激更大范圍的人員流失,而且向其他保安提示還有其他的選擇機會存在。特別是當人們看到流失的保安得到了更好的發展機遇或因流出而獲得更多的收益時,留在崗位上的人員就會人心思動,工作積極性受到影響。

  五、容易引起客戶的信任危機。

  保安公司派駐保安向客戶提供保安服務,是建立在雙方信任的基礎上的。就客戶而言,需要的是保安認真的工作態度,踏實的工作作風和勤勉忠誠始終如一的工作精神,以求得出入放心,平安和諧。新保安上崗幾個月,剛熟悉工作環境,剛與客戶相處和諧,突然調走了,或者辭職不干了,三天兩頭走馬燈似的一年換幾批保安,怎么會給業主帶來安全的感覺?特別是有的新保安,因為剛參加工作,見到客戶不會敬禮,不會微笑,有的保安因為記不住重要客戶的車牌,進出都盤問,無端地引起客戶生氣不滿;另外,頻繁地更換保安對客戶的安全也埋下隱患。某些離職的保安在這里工作過,熟悉這里的一草一木,如果走出去后伙同壞人回來作案,對于客戶(業主)來說,無異于引狼入室,招禍上門。

  降低保安流失率的對策

  保安流動對保安公司的經營管理工作有弊也有利。然而,在目前情況下,保安的過度流失對保安公司更多的影響是弊大于利。保安流失率過高是保安不滿現狀的客觀反映,也是保安公司缺乏凝聚力和穩定性的信號。一些保安企業管理粗放,只單純地注重經濟收入,忽視企業文化建設,把保安看成是工作的機器,使得保安普遍缺乏成就感和歸屬感,造成保安大量流失。其實,保安流失是任何一家公司都不愿意看到的現象。只有穩定的保安,才有穩定的客戶;只有穩定的客戶,才有穩定的、持續增長的經濟收入。所以,穩定保安隊伍是當前保安公司的首要任務,建議采取以下對策穩定保安隊伍:

  對策一:確立以人為本思想,注重企業文化建設。

  沒有文化的人叫文盲,沒有文化的企業叫企盲。保安是服務行業,服務行業的特點就是要建立屬于自己的獨特企業文化,如聯邦快遞的“團結協作”文化、海爾“真誠服務到永遠”等。其實,企業文化都是建立在人本管理的基礎上的。所謂人本管理,簡單地說就是以人為中心的人性化管理。它要求公司把員工看作是企業最寶貴的財富和最重要的資源,零售業的巨頭沃爾瑪的管理精髓就是:把員工當成事業的合作伙伴。其中心思想就是要充分尊重每一名員工。只有滿意的員工才能帶來滿意的客戶。保安公司向客戶提供的產品就是保安服務,保安服務質量的高低直接取決于服務的提供者--保安。所以,保安的服務態度(技能)和服務熱情的高低,將影響客戶(業主)對保安公司的判斷和滿意。因此,實施人本管理,是保安公司的必然選擇。公司怎么對待員工,員工就會怎么對待客戶。著名的萬科物業提出:“先有滿意的員工,后有滿意的顧客”。要求:我們的服務要“持續超越顧客不斷增長的期望”。所以,保安公司要從物業公司引進一些先進的管理理念,在工作中力求做到“業主、保安、顧客”三滿意,惟有如此,保安公司才能站在市場的前端,持續發展長盛不衰。

  保安公司實施以人為本的管理,最重要的是必須懂得如何尊重保安。公司管理人員應當把保安員當作渴望得到關懷、理解和尊重的有血有肉的人來看待,充分尊重他們的勞動,維護他們的權益,盡力為他們的工作和生活創造良好的條件和工作氛圍。這樣做,既能夠增強他們的自信心,激發他們的工作熱情,又能夠提高他們對公司的滿意度和忠誠度,從而大大降低保安的流失。

  對策二:實施多元化經營,拓寬保安職業發展空間。

  保安為適應快速變化著的環境,需要不斷學習和掌握新的知識和技能。公司為保安制定個人發展計劃,協助保安學習各種知識和技能,特別是專業性的知識和技能。通過個人職業發展計劃,使每位保安對自己目前所擁有的技能進行評估,并考慮公司發展的需求,使自己的特長及發展方向符合公司變化的需求。通過這種持續不斷的個人發展計劃,幫助保安適應公司多方面的工作及未來發展的需要。公司通過為保安制定良好的個人發展計劃,給予保安豐富的教育和培訓機會,能夠促進保安個人和公司的共同發展,降低保安的流失率。保安是吃青春飯的職業,年輕人是為了過渡一下,很少有人會把保安當成終身職業。因此,保安公司要積極開拓市場,實施一業為主,多元經營,積極開發與保安業務相關相近的經營項目,如押運、技防、物業管理、停車場經營、家政服務、物流倉儲等,為老保安、保安家屬和有一技之長的保安職業規劃創造再發展條件。如果保安公司能創造一個“男人做保安,女人做家政”的安居樂業環境,保安的流失率肯定會大大降低。

  對策三:制定符合企業發展的薪酬體系,逐步提高保安的工資和福利。

  在現階段,工作仍是大多數人謀生的重要手段。既然是謀生,人們就不得不考慮收入問題。當保安的付出與所得到的回報嚴重不相匹配時,跳槽也就是他們的必然選擇了。此外,公司通過向保安提供較合理或者說有競爭力的薪酬,也能夠提高保安跳槽的機會成本,有效地抑制保安流失。同時,高薪也能吸引外部優秀人才的加盟。因此,為了降低保安流失率,企業在薪酬設計上要盡力做到“三公平”(對外公平、對內公平、考核公平)。如果是因為薪酬過低或者是薪酬設計不合理造成員工大量流失,對于企業來說,絕對是失敗的。所以,公司要調整經營管理思想,要始終把員工和員工的利益放在首位。保安服務企業的保安員工作單調、艱苦、危險,對社會保險有著特別的要求,企業領導經營者應克服投保上的投機性,把保險納入企業長遠建設中去考慮。因為,只有滿意的員工才能帶來滿意的客戶。

  文/蔣應軍/原載于《現代物業·新業主》雜志20**年第6期總第48期

相關文章

青青青国产在线观看免费|全球无码一区二区三区|老司机日日摸夜夜摸人人澡|天天影视婬荡婬香尤物|亚洲综合在线另类色区奇米