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物業知識教材:財務分析

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  物業知識教材:財務分析

  任何管理工作都涉及分析現在、預測并規劃未來,物業管理公司理財亦不例外。物業管理公司財務分析是了解其經營成果和財務狀況的重要途徑,同時也為預測和規劃未來提供了基礎。因而,物業管理公司的財務分析與效益評價是其財務管理活動的重要組成部分。

  一、財務分析概述

  財務分析的過程是對財務會計信息進行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財務分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務分析的具體方法之前,有必要了解財務分析的目的、要求和類型等。

  (一)財務分析的目的

  物業管理財務分析是以物業管理公司的財務報表等相關資料為基礎,運用特定方法,對物業管理公司的財務狀況和經營成果進行研究、評價和預測,從而為物業管理公司管理層和外部相關利益團體的經濟決策提供決策信息的一種管理活動。

  盡管財務分析對物業管理公司管理層和外部各利益團體(包括業主)都至關重要,然而,只有物業管理公司進行的財務分析較全面、深入。外部各利益團體由于經濟決策的具體目的不同,財務信息的需求不大一樣,因而其財務分析的目的各有不同。如債權人重點分析物業管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業管理公司的獲利能力,而業主則側重評估物業管理公司的管理服務素質和質量等。物業管理公司管理層受投資者委托,全權負責物業管理公司的經營管理,其財務分析不僅要包括物業管理公司償債能力、獲利能力及其發展趨勢分析,還涉及對管理效率等能力的評價。此外,外部各利益團體的財務分析以物業管理公司提供的財務報表為基礎,為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會計準則及有關法規編制的財務報告僅提供各方共同需要的信息。物業管理公司進行財務分析時,除利用財務報表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經營資料進行更深入的分析??梢?,盡管財務分析對物業管理公司管理層和外部各利益團體(包括業主)都至關重要,但由于他們在物業管理公司有著不同的經濟利益,從而導致財務分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財務分析的具體目的可歸納為:

  1.評價公司的財務狀況

  就公司管理層、業主和債權人而言,分析公司的財務狀況,可以了解公司在一定時日資產的水平、構成狀況及其流動性,負債的水平、構成狀況及其與資產的比例關系,從而對公司的經營風險和償債能力作出正確的判斷。

  2.評估公司的管理效率

  管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數負債一經確定,就具有相對的固定性,同時,公司的生產經營過程就是運用資產賺取收益的過程,負債融資僅是公司為增加所控制的經濟資源而作出的經濟決策,因此,管理效率的高低主要表現在資產的管理效率上。分析公司的資產管理效率,有助于評價公司的資金營運狀況、經營管理水平乃至公司的整體素質。

  3.評價公司的獲利能力

  物業管理公司的經營目標有多種,盡管其基本業務--物業管理服務是一種盈利不多的業務,但毋庸置疑,作為一經營性組織,盈利是其主要經營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對物業管理公司的投資者和管理層本身至關重要,而且對債權人,特別是長期債權人也十分重要;因為公司償付長期債務能力的強弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業管理服務合約的前提下,獲利能力的信息對業主也有一定價值,它至少反映了公司經營素質、特別是管理素質的高低。

  綜上所述,財務分析的一般目的在于,通過對公司的財務狀況和經營成果進行分析、評價,為物業管理公司管理層和外部利益團體的相關經濟決策提供依據。

  (二)財務分析的要求

  財務分析所提供的信息恰當與否,對經濟決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進行財務分析時需謹慎從事,并按以下要求進行:

  1.分析依據的公允性和充分性

  由于財務報表是財務分析的基本依據,財務報表是否公允,直接影響著財務分析結論的正確性。判斷公司財務報表是否公允的標準為:①在報表的所有重要項目上,財務報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法,包括會計核算方法和報表編制方法,是否前后期一致。如會計處理方法前后期發生變動,宜在財務分析之前進行必要的調整,以消除其對分析結論可能產生的影響。

  進行財務分析,除利用公司財務報表反映的財務信息外,還需收集其他相關資料,主要包括物業管理行業的發展狀況、國家制訂的有關物業管理行業的法律法規和政策、公司在本行業中的地位、本行業中大多數公司的財務狀況和經營成果等,所有這些信息都是進行物業管理財務分析所必需的。

  2.分析方法的恰當性和綜合性

  財務分析方法的選擇,取決于財務分析的目的?,F實中,財務分析的具體目的不盡相同,財務分析的方法也必然會有所差別。依據分析目的恰當地選擇分析方法,是形成正確分析結論的前提之一。例如,業主最關心物業管理公司的管理素質,分析時應選擇相應的方法,側重評估公司管理效率和經營管理水平的高低;公司管理層為提高經濟效益,十分關注經營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經營管理效率等的評價。與此同時,值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結論的正確性,就一分析目的而言,有時要綜合運用多種不同的分析方法。

  3.分析判斷的準確性

  財務分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務狀況、經營成果的因素時,應進行深入的調查研究,重點區分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結論。

  (三)財務分析的種類

  物業管理公司的財務分析多種多樣,按不同的標志可作不同的分類。

  1.按分析對象分類

  按照分析對象的不同,可分為資產負債表分析、損益表分析和現金流量表分析三種。

  (1)資產負債表分析,是指基于資產負債表而進行的財務分析。資產負債表反映了公司在特定時點的財務狀況,是公司的經營管理活動結果的集中體現。通過分析公司的資產負債表,能夠揭示出公司償還短期債務的能力,公司經營穩健與否或經營風險的大小,以及公司經營管理總體水平的高低等。

  (2)損益表分析,是指以損益表為對象進行的財務分析。損益表反映了公司在一定時期內的經營成果,解釋了公司財務狀況發生變動的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業主而言,它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。

  (3)現金流量表分析,是以現金流量表為基礎進行的財務分析?,F金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經營活動、投資活動和籌資活動的現金流入流出信息,反映了公司現金狀況變動的原因和結果。對現金流量表進行分析,有助于評價公司獲取現金及其等價物的能力,了解公司償債能力及公司未來經營業績可能發生變化的方向,從而加深對公司財務狀況的認識。

  值得注意的是:現實中,純粹的資產負債表、損益表或現金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經營管理水平時,通常需同時以資產負債表、損益表和現金流量表為對象進行財務分析。

  2.按分析方法分類

  按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。

  (1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財務報表中的兩個或多個項目進行比較,以反映它們之間的相互關系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構成分析兩種。

  (2)縱向分析,又稱趨勢分析,是通過對物業管理公司連續數期(年)的財務報表或財務比率進行對比,借以反映物業管理公司財務狀況變動趨勢的分析方法,它又具體分為指數分析和比率趨勢分析兩種。

  (3)財務分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業管理公司經營狀況及其變化動態的信息,但為了能更清晰地描繪出物業管理公司經營的總體狀況,并指明物業管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。

  物業管理公司進行財務分析,研究、評價物業管理公司的財務狀況和經營成果,必須以物業管理公司的財務報表為基礎。財務報表是物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。目前,依據我國頒布實施的會計制度和公司法,物業管理公司提供的財務報表主要包括資產負債表、損益表、現金流量表和其他附表以及財務情況說明書。其中,進行財務分析主要運用資產負債表和損益表兩大基本報表。

  二、橫向財務分析

  現實財務分析中,橫向財務分析是運用最多的分析方法,主要包括比率分析和構成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側面揭示物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等方面的信息。

  (一)比率分析

  比率分析是財務分析中常用的分析方法,其分析過程就是計算和解釋財務比率的過程。財務比率繁多,涉及到物業管理公司經營管理的各個方面,我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務比率四類(1995年,財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標體系,包括10個指標:收入利潤率=利潤總額÷產品營業凈額;總資產報酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產總額;資本收益率=凈利潤÷實收資本;資產負債比率=負債總額÷資產總額;流動比率〔或速動比率〕;應收賬款周轉率=營業凈額÷應收賬款平均余額;存貨周轉率=營業成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權益總額÷期初所有者權益總額;社會貢獻率=企業社會貢獻總額÷平均資產總額;社會積累率=納稅總額÷企業社會貢獻總額)。

  1.流動性比率

  在正常經營條件下,物業管理公司的流動負債需以其流動資產所產生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現能力比率,是用來反映償還短期債務能力的指標。該類指標主要有流動比率、速動比率。

  (1)流動比率。流動比率是物業管理公司流動資產總額除以流動負債總額的比值,其計算公式為:

  流動比率=流動資產÷流動負債

  從表2-3-1求得天龍物業管理公司的流動比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強,短期負債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業管理公司在流動資產上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計算結果表明:天龍物業管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強,且1999年又進一步升高。有經驗的分析人員都知道,該比率的恰當水平會因行業和企業具體情況的不同而不同。

  (2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產和流動負債總額之比,計算公式為:

  速動比率=速動資產÷流動負債

  公式中,速動資產指扣除存貨后的流動資產,包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款等項目。

  在評價短期償債能力上,流動比率存在一定的局限性。流動資產中,各項目的變現能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應收票據和應收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉換為貨幣資金。如果存貨由于質量、價格等原因而無法使用,其流動性會大打折扣。因此,在反映物業管理公司短期償債能力上,速動比率比流動比率更具有意義。

  天龍物業管理公司的速動比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習慣上,速動比率以1為宜。由計算結果可知,天龍物業管理公司兩年的短期償債能力都較強,1999年更趨向合理。盡管還應結合行業和物業管理公司的具體情況作進一步分析,但速動比率數字顯示,天龍物業管理公司流動資產的管理很可能存在問題。

  2.管理效率比率

  管理效率比率又稱運營效率比率,是用于衡量物業管理公司在資產管理上的效率和水平的財務指標,主要有應收賬款周轉率、存貨周轉率、固定資產周轉率以及總資產周轉率。其中,前兩個指標反映了物業管理公司流動資產經營管理水平的高低,直接影響著物業管理公司的短期償債能力。

  (1)應收賬款周轉率。應收賬款周轉速度反映了應收賬款轉化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時期內的周轉次數或周轉一次所用天數表示。應收賬款周轉率表明了物業管理公司應收賬款一年內的周轉次數,應收賬款平均收現期則是反映周轉天數的財務比率。

  應收賬款周轉率=營業收入÷應收賬款

  應收賬款平均收現期=應收賬款÷(營業收入/360)=360÷應收賬款周轉率

  從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應收賬款周轉率為:2795÷515=5.43(次),平均收現期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應收賬款周轉率為:3117÷543=5.74(次),平均收現期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業管理公司1999年應收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理,部分地同應收賬款周轉速度提高有關。一般而言,各物業管理公司通常會結合自身狀況和行業習慣制定應收賬款政策(即處理應收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對各物業管理公司都適宜的周轉次數和占用天數。對這一比率分析時,應重點同物業管理公司的應收賬款政策、歷史最好水平及行業的平均值進行比較。

  (2)存貨周轉率。存貨周轉率和存貨周轉天數是衡量存貨周轉速度或流動性的財務指標,反映了物業管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:

  存貨周轉率=營業成本÷存貨

  存貨周轉天數=存貨÷(營業成本/360)

  利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業管理公司的存貨周轉率為:2140÷1004=2.13(次),周轉天數為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業管理公司的存貨周轉率為:2426÷1172=2.07(次),周轉天數為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉速度明顯降低??梢?,天龍物業管理公司流動比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉速度過慢有關。同樣,分析存貨管理效率時,應結合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業平均值的比較,作出理性的判斷。

  (3)固定資產周轉率。固定資產周轉率衡量的是固定資產的利用效率,計算公式為:

  固定資產周轉率=營業收入÷固定資產凈值

  以天龍物業管理公司為例,1998年固定資產周轉率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產利用效率略有下降,其原因很可能同當年購置的固定資產投入服務的時間較遲有關。

  (4)總資產周轉率??傎Y產周轉率是資產總額與營業收入的比值,計算公式為:

  總資產周轉率=營業收入÷資產總額

  利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計算出:1998年總資產周轉率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標是否合理,需同歷史最好水平和行業平均水平進行比較。近兩年,一些物業管理公司運用其資產獲取的營業收入低于資產數額,部分原因在于正在建設中的固定資產數額較大,但這些用于擴大服務能力的在建項目完工后,將有助于未來總資產周轉速度的提高??梢?,評價時還應充分考慮各物業管理公司自身的具體情況和特點。

  3.獲利能力比率

  近年來,無論是物業管理公司的外部利益團體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產增值,實現這一目的的程度同其所投資的物業管理公司的獲利能力高低密切相關。長期債權人的權益能否得到保障,除受物業管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務人的長期獲利能力。物業管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評價其受托代理責任的履行情況時,獲利能力是最主要的指標。此外,業主們也同樣關心這一能力,因為在正確處理盈利和服務關系的前提下,物業管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務質量的好壞。獲利能力指標包括收入(銷售)利潤率、資產報酬率、權益報酬率等。

  (1)營業毛利率。營業毛利率是毛利占營業收入的百分比,計算方法如下:

  營業毛利率=(營業收入-營業成本)÷營業收入=毛利÷營業收入

  從表2-3-2求得:1998年天龍物業管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個百分點。這說明1999年的營業成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

  (2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業收入之比。一般認為,該比率是反映獲利能力的基本指標,它表明了一元營業收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業務--物業管理突出的前提下,收入利潤率和營業毛利率結合在一起,可從整體上把握其經營狀況。

  收入利潤率=凈利潤÷營業收入

  從表2-3-2求得:1998年天龍物業管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個百分點。假定行業平均水平為14%,則天龍物業管理公司的營業獲利能力明顯較強。從計算結果知,營業毛利率和收入利潤率揭示的信息相同--1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關分析見構成分析部分)。造成天龍物業管理公司營業成本上漲的原因需結合物業管理公司的具體情況進行分析。

  (3)資產報酬率。資產報酬率又稱投資報酬率(ROI),是物業管理公司凈利潤和資產總額之比,表明了資產的綜合利用效果。

  資產報酬率=凈利潤÷資產總額

  從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業管理公司的資產報酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產報酬率等于資產周轉率乘以收入利潤率,它體現的資產利用效果更全面。計算結果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降。

  (4)權益報酬率。權益報酬率或凈值報酬率,是凈利潤與所有者權益之比,其中,所有者權益是總資產扣除負債后的剩余權益。

  權益報酬率=凈利潤÷所有者權益=凈利潤÷(總資產-負債)

  從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業管理公司的權益報酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進一步確定(有關分析見杜邦體系部分)。

  4.債務比率

  債務比率利用負債與資產、權益之間的關系,反映物業管理公司償付長期債務能力的高低以及物業管理公司財務風險的大小。對此,物業管理公司管理層和外部各利益團體都十分關心。一般認為,這類比率主要包括:資產負債比率、負債權益比率和利息保障倍數等指標。

  (1)資產負債比率。資產負債比率是負債占總資產的百分比,直接體現出物業管理公司的資產依賴負債融通的比重,反映了物業管理公司的財務風險。此外,由于債權人的利益依靠總資產來保障,這一比率也反映出債權人利益的保障程度。

  資產負債比率=負債總額÷資產總額

  據表2-3-1中資料可知:1998年該物業管理公司的資產負債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負債融資的比重有所降低。

  評價資產負債比率時,以行業平均水平作為判斷標準很重要。比重過高,投資者面臨的財務風險就會很高,債權人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業管理公司的資金成本也會大幅升高,如我國國有企業的資產負債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業效益不佳、銀行不良資產過多的重要原因;比率過低,物業管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負債經營的利益。國際上,一般認為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業管理公司的負債比重較低,經營比較保守。

  (2)負債權益比率。負債權益比率是負債總額與所有者權益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權益為債權人提供的保障程度,比值越小,債權人的利益越有保障。

  負債權益比率=負債總額÷所有者權益總額

  從表2-3-1求得:1998年該公司的負債權益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認為,負債權益比率以100%為宜。這一比率同資產負債比率反映的信息相同。

  (3)利息保障倍數。利息保障倍數是營業利潤與利息費用的比率,用于反映物業管理公司支付債務利息的能力,計算方法為:

  利息保障倍數=息稅前利潤÷利息費用=(利潤總額+利息費用)÷利息費用

  經計算可知:1998年該公司的利息保障倍數為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標準為1倍,恰當的付息能力水平應結合行業平均值和物業管理公司的最佳歷史水平而定。

  5.比率分析的基準

  為了反映物業管理公司的償債能力和獲利能力,物業管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率,并按照一定標準對計算結果進行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評價判斷標準或基準是物業管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運用行業平均水平及行業先進水平這兩個基準。

  就縱向判斷而言,無論物業管理公司管理層還是外部各利益團體,都易于取得制定該標準所需要的資料,進而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結出有助于改善經營管理的經驗教訓。

  比率分析的主要優點在于消除了物業管理公司間由于規模不同造成的不可比性,便于進行同行業間的比較分析--橫向分析。在橫向分析過程中,物業管理公司應結合自身的經營業績選擇評價基準。盡管最常用的基準是行業平均值,但績優物業管理公司適宜以行業先進水平為基準。因為行業平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準不利于績優物業管理公司提高經營管理水平。

  目前,我國尚未有專門機構或報刊定期公布分行業的平均財務比率,增加了橫向分析的難度。據《中國證券報》披露,財政部計劃定期公布分行業的財務比率標準,各項準備工作已在進行之中。

  6.比率分析的局限性

  比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財務分析人士廣泛使用。但是,在實際運用中值得注意的問題是:

  (1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準則和會計制度的規定,部分事項的會計處理多種方法并存,如存貨的計價方法等,物業管理公司可結合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業的不同物業管理公司可能會選擇不同的處理方法,造成行業內不同物業管理公司的會計報表在一定程度上不可比,使物業管理公司間財務比率的對比分析難度增大。

  (2)分析的綜合性。每一個財務比率分別從一個角度提供著物業管理公司的財務信息,但單一的財務比率意義并不大,難以進行客觀的評價。例如資產周轉率高,一方面意味著資產利用效率好,另一方面,也可能表明物業管理公司無力購置資產、資產偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應將各種比率反映的信息進行綜合,才能作出正確的判斷。

  (3)經營方式的影響。不同物業管理公司的經營方式各不相同,如有些物業管理公司自己購置固定資產,而另一些物業管理公司則租賃取得;即使是同一物業管理公司,在不同時期也可能會采用不同的經營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結果,必然會體現出這種差異,從而也會給比率分析帶來不可比性。

  (4)多元化的經營戰略。目前,越來越多的物業管理公司進行跨行業的多種或多元化經營,有些物業管理公司的經營甚至涉及多個行業,而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經營下,除非物業管理公司的主營業務突出,如天龍物業管理公司是一個以物業管理為主營業務的物業管理集團公司,經營領域涉及室內裝潢、零售等多個行業,否則,比率分析時無法確定物業管理公司所屬的行業,難以進行橫向比較。當然,在多元化物業管理公司內,各部門的經營相對單一,管理層可按各部門所屬行業進行分析,但外部各利益團體很難取得分部門的財務報表,其分析的難度可想而知。

  (5)季節性經營的影響。在多元化經營方式下,就帶有季節性的業務而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務比率在淡季可能較低,而在旺季又會較高,難以通過對比分析判斷其變化情況。此時,理性的方法是采用全年平均數,將季節性波動的影響降低至最小程度。

  (6)會計數據的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷史數據,是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎計算的財務比率僅對預測未來有一定的參考價值,不能代表未來;如果物業管理公司的經營外部環境發生重大變化,會計信息的歷史性會誤導分析的方向。

  此外,比較分析中還應注意行業基準的選擇問題(前面已作分析),績優物業管理公司不宜用行業平均值作為判斷的基礎。

  (二)構成分析

  構成分析又稱百分比財務報表分析,是以報表的特定項目為基礎,將絕對數財務報表轉化為相對數(構成百分比)財務報表,通過分析各項目在不同時期的百分比變化,借以揭示物業管理公司的資產、資金結構變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產負債表一般以資產總額為基礎(即100%),百分比損益表常以營業收入為基礎。

  某一項目所占百分比=(該項目金額÷資產總額或營業收入)×100%

  表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業管理公司的百分比資產負債表和百分比損益表。實際工作中,需用多年的報表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報表來說明。

  由于構成分析側重于揭示財務狀況變動的原因,在實際運用時,應以比率分析為主、構成分析為輔,兩種分析相互補充。此外,構成分析不僅可用于同一物業管理公司不同時期的財務狀況的比較,還可用于分析物業管理公司之間或與同行業平均數之間的差異及其原因。

  構成分析中,重點應放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務比率的相關項目上。例如比率分析中的收入利潤率,從表2-3-4知,營業成本的比重升高了1.26個百分點,這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點的根本原因。

  表2-3-3中,流動資產占總資產的比重過高,達60%以上,這就導致了高流動比率、總資產周轉速度過慢;應收賬款的比重降低(0.46個百分點),解釋了應收賬款周轉速度加快的原因;短期借款減少5.2個百分點,實收資本增加3.3個百分點,兩者是造成資產負債比率降低3.6個百分點的主要因素等。

  從表2-3-4看,1999年天龍物業管理公司獲利能力的變動原因在于:營業成本上升了1.26個百分點,而同期期間費用降低了0.48個百分點。因此,盡管營業成本的變動不大,但它是造成收入利潤率下降的惟一因素,值得特別予以關注,并進一步具體分析其升高的原因。

  三、縱向分析與綜合分析

  盡管橫向財務分析很有價值,但它僅能提供某一時期物業管理的財務信息。為了解動態狀況,有必要進行縱向分析??v向分析又稱趨勢分析,主要有指數分析和比率趨勢分析兩種方法??v向分析和橫向財務分析的結合,即綜合分析實現了兩者優勢的互補,是物業管理財務分析中不可或缺的方法。

  (一)指數分析

  指數分析又稱定基百分比報表分析,是以基期財務報表中的各項目為基礎,揭示各報告期財務報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關系的一種縱向財務分析方法。

  某一項目指數=(報告期金額÷基期金額)×100%

  表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業管理公司的指數資產負債表和指數損益表。分析時,重點應放在波動幅度較大的項目、波動不大但很重要的項目上。對于異常波動項目,如其絕對數較小時可不視為分析的重點。例如表2-3-5中,遞延資產增長高達133.33%,其絕對數僅增加4萬元。

  如表2-3-5所示,從資產方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負債方看,短期借款的減幅突出,達21.94%;盈余公積的升幅也達26.56%。如表2-3-6所示,營業費用和財務費用分別降低了約8%,從而使期間費用下降,這就進一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業成本的升幅??梢?,指數分析與構成分析提供了大體相同的信息。

  值得注意的是:指數分析和構成分析的側重點不同,構成分析側重于反映物業管理公司資產、資金結構的短期變化,指數分析的側重點在于反映物業管理公司財務報表中各項目的長期變動趨勢,但指數分析對構成分析揭示的信息也有明確的反映??傊?,指數分析和構成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長時期內物業管理公司資金的籌措和運用信息。三種分析方法結合起來,有助于較全面揭示物業管理公司的整體信息。

  四、比率趨勢分析

  比率趨勢分析,即將物業管理公司若干年的財務比率依時間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對物業管理公司財務狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢分析,比率分析只能判定物業管理公司目前的財務狀況是好是壞,而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務狀況是暫時的還是持續的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業管理公司的財務比率。

  從表2-3-7可以看出:①流動性比率方面。1995~1999年間,天龍物業管理公司的兩大比率都過高,其中,流動比率較穩定,速動比率有降低趨勢,物業管理公司的短期償債能力較強。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉速度逐步下降,但由于應收賬款周轉速度不斷加快,固定資產的周轉速度有回升趨勢,因而,總資產的周轉速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業毛利率明顯下滑,收入利潤率向下波動,資產報酬率趨向穩定,權益報酬率起伏較大??傮w而言,天龍物業管理公司的獲利能力略有降低。④債務比率方面。物業管理公司的負債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業管理公司的長期償債能力并未受到影響??梢?,天龍物業管理公司的總體財務狀況惡化趨勢不明顯,基本上保持了穩定。

  五、綜合分析:杜邦財務分析體系

  物業管理公司財務分析中,僅僅觀察財務報表無法洞察物業管理公司財務狀況的全貌,同時僅觀察單一的財務比率,也難以了解物業管理公司財務狀況的全面情況。為此,需要把各種財務比率結合起來,其方法就是杜邦財務分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財務分析體系為物業管理公司改善內部經營管理提供了有益的分析框架。

  杜邦財務分析體系是借助于幾個主要財務比率之間存在的既定關系,評判物業管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(DUPONT)公司的財務經理最先提出并運用了這一方法,故稱為杜邦財務分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財務比率之間的關系為

  權益報酬率18.74%=資產報酬率12.21%×權益乘數1.535

  資產報酬率12.21%=總資產周轉率0.78×收入利潤率15.66%

  其中,權益乘數=資產總額÷所有者權益=1÷(1-資產負債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

  權益報酬率是一個高度綜合性指標,投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產報酬率、收入利潤率和資產負債比率三大比率的綜合體。這一關系解釋了三大比率如何相互影響,并進而吸納其他財務比率共同決定權益報酬率的高低,同時,也為物業管理公司管理層指明了改善權益報酬率的途徑(若在該圖中加入同行業平均值,其價值會更大)。例如,經與同行業比較,天龍物業管理公司管理層借助于杜邦圖發現:權益報酬率低是總資產周轉速度慢造成的,但物業管理公司的應收賬款周轉率高于同行業水平,固定資產周轉速度與同行業相當,問題在于物業管理公司存貨過多,影響了資產的總體周轉速度。因此,天龍物業管理公司可采取的策略主要有:①加強存貨管理,減少存貨積壓,實現資產加速周轉。②在存貨周轉近期難有較大改善的前提下,通過降低營業成本,實現收入利潤率的攀升。③舉債經營,提高資產負債比率,利用權益乘數的倍增作用,改善權益報酬率等。實際工作中,天龍物業管理公司應結合自身的具體情況,選擇其中一個策略加以運用或綜合運用多個策略。

  六、物業管理的效益評價

  在當前整個國民經濟從速度型向效益型轉變的大環境下,物業管理公司如何結合自身實際情況,合理利用有限資源,為物業業主和使用人提供優質、高效、低耗、適宜的服務,提高資源的使用效益,這是物業管理公司財務管理工作中亟需解決的重大實踐問題。為此,物業管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。

  (一)效益評價及意義

  物業管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產出效果進行比較分析,并給出評價結論的管理活動。物業管理公司進行效益評價具有重要的意義。

  (1)物業管理公司是獨立的法人經濟實體,以盈利為目的,其經營活動是以創造更多的經濟效益為導向的,因此,評價公司經濟效益的好壞就顯得十分重要。

  (2)物業管理公司是以從事物業管理為主的公司,作為獨立經濟實體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業管理活動又具有其特殊性,即物業管理是城市管理的重要內容之一,同時,物業管理為業主和使用權人服務。因此,物業管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業管理,能夠創造優美的市容市貌,為城市居民創造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環境和生活環境。從這個意義上說,物業管理公司所從事的物業管理活動牽涉到千家萬戶的居住環境、工作環境與生活質量。所以,對服務質量的評價也非常重要和非常必要。

  (3)隨著社會主義市場經濟的發展,物業管理公司之間的競爭必然加劇,因此,物業管理公司要求生存,謀發展,就必須采取發展外延與改造內涵相結合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴重浪費的現象。物業管理公司只有加強效益評價工作,提高財務管理水平,實現資源的最佳組合和最優利用,才能在市場競爭中立于不敗之地。

  (4)物業管理公司的經濟效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優質、適合業主需要的物業管理服務,是投入和產出的比例關系。過去,大多數物業管理公司都未開展效益評價工作,因而對自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應達到什么水準的效益等問題難以說清。為了適應社會主義市場經濟發展的需要,物業管理公司必須進一步強化財務管理職能,積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業務經濟活動的效益優劣,從而根據評價過程和結果的分析、論證,找出效益高的運行機制、管理經驗和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經營機制和管理模式,為制定財務計劃、經營決策和指導工作提供科學依據。因此,開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益,強化財務管理的基礎。

  (二)效益評價工作的開展

  1.應將效益評價工作提到公司的重要議事日程上

  效益評價工作涉及全公司的方方面面,關系公司發展的全局,做好效益評價工作的關鍵是公司領導的重視。因此,物業管理公司的領導要統一思想,提高認識,高度重視,不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義,而且要了解效益評價工作的基本內容,并作為自己的重要職責提到議事日程卜。公司應有一位總經理分管此項工作,定期研究重大問題,組織協調有關部門的工作。

  2.調配力量,落實人員

  物業管理公司的財務管理部門應是開展效益評價的工作機構,應在財務管理部門內指定專人專職負責開展和協調效益評價工作。效益評價工作比較復雜,涉及面廣,技術性強,需要公司各部門的通力協作和密切配合。因此,為保證此項工作的落實,公司應為財務管理部門調配得力、精干的人員,專職從事效益評價工作,公司其他部門也應大力支持和密切配合,并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。

  3.選擇評價領域

  物業管理公司發展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評價應從以下四個方面開展相關工作:

  (1)機構設置、資源配置、設施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯系等問題;

  (2)項目評價、投資效益、技術裝備合理性、設備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;

  (3)公司各部門、機構的效益評價;

  (4)物業管理綜合效益評價。

  (三)開展效益評價工作應注意的幾個問題

  1.評價指標的確立

  開展效益評價工作憑借的重要手段是科學、客觀的反映效益水平的評價指標體系。但建立評價指標體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規范化評價指標體系前,財務管理部門可先優選數個指標,如反映工作效率、服務質量、投入與產出比等方面的指標開展評價工作。

  通過探討、比較,初步確立公司效益評價指標體系。物業管理公司常用的物業管理效益評價指標主要有綜合效益指標和服務質量指標兩類:

  (1)綜合效益指標

 ?、偃司麧?。它是反映公司人均創利水平的指標。用公式表示為:

  人均利潤=凈利潤÷職工總數

 ?、跈嘁鎴蟪曷?。它是衡量所有者權益獲利水平高低的指標。權益報酬率越高,則說明公司運用資金的效果越好。權益報酬率可用下式來計算:

  權益報酬率=(凈利潤÷所有者權益總額)×100%

 ?、鄢杀举M用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標。成本費用利潤率越高,說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計算公式為:

  成本費用利潤率=(凈利潤÷成本費用總額)×100%

 ?、軤I業收入利潤率。它反映了公司所創造的利潤與經營收入的比例關系。營業收入利潤率越高,則表明相同營業收入所創造的利潤越多。計算公式如下:

  營業收入利潤率=(凈利潤÷營業收入總額)×100%

 ?、葙Y產報酬率。它是反映公司利用資產創利效果的指標。資產報酬率越高,說明公司的資產利用效果好。計算公式如下:

  資產報酬率=(凈利潤÷資產總額)×100%

 ?、廾抗衫麧?,又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創利多少的指標,可用以下公式來計算:

  普通股每股利潤=(凈利潤-優先股股利)÷普通股流通股數

 ?、吖衫麍蟪曷?。它是普通股每股股利與每股市場價格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。其計算公式為:

  股利報酬率=每股股利÷每股市價

 ?、嗍杏?,又稱價格盈余率或價格與收益比率,是普通股每股市價與每股利潤之比,可用公式表示:

  市盈率=普通股每股市場價格÷普通股每股利潤

  (2)服務質量指標

  物業管理公司的服務質量指標通常難以確定和量化?,F實中常用的指標有:

 ?、傥飿I完好率。它是衡量物業管理好壞的一個重要指標,具體又可分為房屋完好率、附屬設備完好率和配套設施完好率。完好率越高,則說明物業維修、保養越好。

 ?、诰S修及時率。它是反映房屋、附屬設備及配套設施維修效率的指標,維修及時率越高,則說明公司的服務效率越高。

 ?、劬S修合格率。這是反映維修質量的指標,維修合格率越高,則說明公司服務質量高。

 ?、芑馂氖鹿事?、刑事發案率、交通事故率。這是反映保安質量好壞的指標?;馂氖鹿事?、刑事發案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

 ?、菸飿I保值增值率。它也是反映物業管理好壞的綜合性指標。其計算公式如下:

  物業保值增值率=(期末物業總價值÷期初物業總價值)×100%

 ?、蕲h境綠化率與綠化完好率。環境綠化率(人均環境綠化面積與標準人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養護工作做得越好。

 ?、咝l生保潔程度。這是反映環境衛生工作做得好壞的指標。保潔程度越高,反映衛生保潔工作做得越好。

 ?、辔飿I檔案資料完備率。它是反映對物業產權產籍管理好壞的指標。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對物業產權產籍管理得越好。

 ?、岘h境綜合效益指標。這是綜合反映環境效益高低的指標。物業的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設攤子、亂設廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規定養家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環境綜合效益好;反之,環境綜合效益就差。

 ?、饩用駶M意率。居民是物業管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業管理質量好壞的一個重要指標。一般地,居民滿意率通過居民的調查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態指標。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標準也在提高,因而居民滿意率會發生變化。

  在評價過程中,財務管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標的平均值,并進而研究最佳值,以便據此對公司各部門進行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業管理水平。

  2.評價手段的運用

  根據物業管理活動的實施進程,物業管理公司可進行定期或不定期的效益評價,并通過與其他同類型的物業管理公司進行橫向比較,找出實際效益水平上的優劣差異,以加強管理,提高經濟效益。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價,通過自身動態變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發現問題,總結經驗,及時調整對策,強化管理力度。

  公司進行效益評價可采用的評價方法有很多,歸結起來有兩大類,即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經濟效益進行定性描述,而定量評價方法則是用定量指標和數學模型進行效益評價的方法。一般地,進行效益評價時,應把定性方法和定量方法結合起來進行綜合分析。

  3.評價工作的實施步驟

  效益評價工作涉及領域較廣,難度較大,在具體工作的開展上,財務管理部門應循序漸進,由淺入深,從簡單到復雜,可先進行單項項目的效益評價,取得經驗后再開展公司整體的效益評價。在效益評價的過程中,應重視宣傳發動、培訓骨干,使公司上下員工提高對效益評價工作的認識,了解、掌握和應用效益評價的方法、標準及其具體操作程序,同時還應通過實踐,不斷調整和修正評價指標體系,完善效益評價辦法,為在更大范圍內開展這項工作積累經驗,奠定一個扎實的基礎。

篇2:物管案例:物業管理財務費是否要保密

  物管案例:物業管理財務費是否要保密

  勞醫生在某高層住宅買了一套房屋,花去半生積蓄。誰知入住后,勞醫生發現買房費用只是一個開始,還要交維修基金、管理費押金、裝修保證金等等。這些都交齊后,本以為可以安心居住了,誰知物業管理公司又發通知要繳納這個費、那個費。勞醫生非常疑惑,到管理公司去詢問費用的去向,要求管理公司提供財務支出賬目。物業管理公司財務人員回答:“財務支出是商業秘密,只可以向業主委員會公開,不是每位業主都可以了解的?!眲卺t生非常氣憤,先是向管理公司投訴該財務人員,又到政府主管部門投訴管理公司亂收費,還發動鄰居拒交管理費。

  [案例分析]

  物業管理公司是全體業主的“管家”,一切工作都須置于業主的監督下。特別是物業管理費的收取與支出,應定期張榜公布,以便讓業主明白物業管理費的來龍去脈。但業主雖然有財務監督權,但行使此項權利的方式并不是通過業主私人查賬。一是因為業主個人不具備專業財務知識,即使是專業財務人員也無法以個人身份提取具有合法效力的審計證明;二是因為如果每個業主都去使用自己的查賬權,就會干擾管理公司開展正常工作。

  本案例所述物業管理公司應明確:業主作為費用支付人,有權利明白自己所繳費用的去向。該公司如果沒有實行財務公開制度,定期公布財務報表,則應盡快實行。如果已有財務公開制度,則可以向勞醫生說明財務報表將于何時公布,請勞醫生留意。如果勞醫生執意要查帳,財務人員可請勞醫生要求業主委員會委托專業審計事務所審查。

  [解決方法]

  政府主管部門、業主委員會在接到投訴后,先后對物業管理公司進行審查。經核實該物業管理公司并未亂收費,要求管理公司盡快給業主交待明白。

  物業管理公司重新修訂了財務公開制度,每季度一次,向全體業主公布費用開支情況。

  同時,物業管理公司還對處理此事的財務人員進行教育,要求其耐心對待業主詢問。管理公司主管還登門向勞醫生道歉,說明公司的財務制度,并提醒勞醫生注意每次的財務公告。

  [相關法規制度]

  1.《物業管理企業的權利和義務》

  一、物業管理企業的權利和義務

  1.根據有關法規,并結合實際情況制定管理辦法。

  2.依照物業管理委托合同和管理辦法對物業實施管理。

  3.依照物業管理委托合同和有關規定收取管理費。

  4.有權制止違反規章制度的行為。

  5.有權要求業主委員會協助管理。

  6.有權選聘專業公司承擔專項管理業務。

  7.可以實行多種經營,以其收益補充管理經費。

  二、物業管理企業的義務

  1.履行物業管理委托合同,依法經營。

  2.接受業主委員會和業主及使用人監督。

  3.重大管理措施應提交業主委員會審議批準。

  4.接受行政主管部門監督指導。

  5.至少每6個月應向全體業主公布一次管理費用收支帳目。

  6.提供優良生活工作環境,搞好社區文化。

  7.發現違法行為要及時向有關行政管理機關報告。

  8.物業管理委托合同終止時,必須向業主委員會移交全部房屋、物業管理檔案、財務等資料和本物業的公共財產,包括管理費、公共收入積累形成的資產,同時,業主委員會有權指定專業審計機構對物業管理財務狀況進行審計。

  2.《物業管理企業財務管理規定》

  第一章 總則

  第一條 為了規范物業管理企業財務行為,有利于企業公平競爭,加強財務管理和經濟核算,結合物業管理企業的特點及其管理要求,制定本規定。

  除本規定另有規定外,物業管理企業執行《施工、房地產開發企業財務制度》。

  第二條 本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業(以下簡稱企業),包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業;有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。

  其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本規定。

  第二章 代管基金

  第三條 代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

  房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位,是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。

  共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

  第四條 代管基金作為企業長期負債管理。

  代管基金應當專戶存儲,??顚S?,并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。

  代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。

  第五條 企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備,應當設立備查帳簿單獨進行實物管理,并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用(如租賃費、承包費等)。

  管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。

  商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。

  第六條 企業支付的管理用房和商業用房有償使用費,經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位的維修基金;企業支付的共用設施設備有償使用費,經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。

  第三章 成本和費用

  第七條 企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出,按照國家規定計入成本、費用。

  第八條 企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出,計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業,可不設間接費用,有關支出直接計入管理費用。

  直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

  直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

  間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

  第九條 企業經營共用設施設備,支付的有償使用費,計入營業成本。

  第十條 企業支付的管理用房有償使用費,計入營業成本或者管理費用。

  第十一條 企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出,計入遞延資產,在有效使用期限內,分期攤入營業成本或者管理費用。

  第十二條 企業可以于年度終了,按照年末應收帳款余額的0.3%-0.5%計提壞帳準備金,計入管理費用。

  企業發生的壞帳損失,沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳,增加壞帳準備金。

  不計提取壞帳準備金的企業,發生的壞帳損失,計入管理費用。收回已核銷的壞帳,沖減管理費用。

  第四章 營業收入及利潤

  第十三條 營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入,包括主營業務收入和其他業務收入。

  第十四條 主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入,包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。

  物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

  物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入,如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。

  物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托,對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

  第十五條 企業應當在勞務已經提供,同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。

  物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后,確認為營業收入的實現。

  企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的,應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

  第十六條 企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。

  第十七條 補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。

  第十八條 營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。

  主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加,再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。

  營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

  其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。

  第十九條 其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入,包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。

  商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房,從事經營活動取得的收入,如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。

  第二十條 其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。

  企業支付的商業用房有償使用費,計入其他業務支出。

  企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出,計入遞延資產,在有效使用期限內,分期攤入其他業務支出。

  第五章 附則

  第二十一條 本規定自1998年1月1日起施行。

  第二十二條 本規定由財政部負責解釋和修訂。

篇3:企業財務會計報告條例(2001)

  企業財務會計報告條例(20**)

  中華人民共和國國務院令

  第287號

  現公布《企業財務會計報告條例》,自20**年1月1日起施行。

  總理 *

  二〇〇〇年六月二十一日

  企業財務會計報告條例

  第一章 總則

  第一條 為了規范企業會計報告,保證財務會計報告的真實、完整,根據《中華人民共和國會計法》,制定本條例。

  第二條 企業(包括公司,下同)編制和對外提供財務會計報告,應當遵守本條例。

  本條例所稱財務會計報告,是指企業對外提供的反映企業某一特定日期財務狀況和某一會計期間經營成果、現金流量的文件。

  第三條 企業不得編制和對外提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告。企業負責人對本企業財務報告會計報告的真實性、完整性負責。

  第四條 任何組織或者個人不得授意、指使、強令企業編制和對外提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告。

  第五條 注冊會計師、會計師事務所審計企業財務會計報告,應當依照有關法律、行政法規以及注冊會計師執業規則的規定進行,并對所出具的審計報告負責。

  第二章 財務會計報告的構成

  第六條 財務會計報告分為年度、半年度、季度和月度財務報告。

  第七條 年度、半年度財務會計報告應當包括:

 ?。ㄒ唬媹蟊?;

 ?。ǘ媹蟊砀阶?;

 ?。ㄈ┴攧涨闆r說明書。

  會計報表應當包括資產負債表、利潤表、現金流量表及相關附表。

  第八條 季度、月度財務會計報告通常僅指會計報表,會計報表至少應當包括資產負債表和利潤表。國家統一的會計制度規定季度、月度財務會計報告需要編制會計報表附注的,從其規定。

  第九條 資產負債表是反映企業在某一特定日期財務狀況的報表。資產負債表應當按照資產、負債和所有者權益(或者股東權益,下同)分類分項列示。其中,資產、負債和所有者權益的定義及列示應當遵循下列規定:

 ?。ㄒ唬┵Y產,是指過去的交易、事項形成并由企業擁有或者控制的資源,該資源預期會給企業帶來經濟利益。在資產負債表上,資產應當按照其流動性分類分項列示,包括流動資產、長期投資、固定資產、無形資產及其他資產。銀行、保險公司和非銀行金融機構的各項資產有特殊性的,按照其性質分類分項列示。

 ?。ǘ┴搨?,是指過去的交易、事項形成的現實義務,履行該義務與其會導致經濟利益流出企業。在資產負債表上,負債應當按照其流動性分類分項列示,包括流動負債、長期負債等。銀行、保險公司和非銀行金融機構的各項負債有特殊性的,按照其性質分類分項列示。

 ?。ㄈ┧姓邫嘁?,是指所有者在企業資產中享有的經濟利益,其金額為資產減去負債后的余額。在資產負債表上,所有者權益應當按照實受資本(或者股本)、資本公積、盈余公積、未分配利潤等項目分項列示。

  第十條 利潤表是反映企業在一定會計期間經營成果的報表。利潤表 應當按照各項收入、費用以及構成利潤的各個項目分類分項列示。其中,收入、費用和利潤的定義及列示應當遵循下列規定:

 ?。ㄒ唬┦杖?,是指企業在銷售商品、提供勞務及讓渡資產使用權等日?;顒?/a>中所形成的經濟利益的總流入。收入不包括為第三方或者客戶代收的款項。在利潤表上,收入應當按照其性質分項列示。

 ?。ǘ┵M用,是指企業為銷售商品、提供勞務等日?;顒铀l生的經濟利益的流出。在利潤表上,費用應當按照其性質分項列示。

 ?。ㄈ├麧?,是指企業在一定會計期間的經營成果。在利潤表上,利潤應當按照營業利潤和凈利潤等利潤的構成分類分項列示。

  第十一條 現金流量表是反映企業一定會計期間現金和現金等價物(以下簡稱現金)流入和流出的報表?,F金流量表應當按照經營活動、投資活動和籌資活動的定義以及列示應當遵循下列規定:

 ?。ㄒ唬┙洜I活動,是指企業投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。在現金流量表上,經營活動的現金流量應當按照其經營活動的現金流入和流出的性質分項列示;銀行、保險公司和非銀行金融機構的經營活動按照其經營活動特點分項列示。

 ?。ǘ┩顿Y活動,是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資極其處置活動。在現金流量表上,投資活動的現金流量應當按照其投資活動的先進流入和流出的性質分項列示。

 ?。ㄈ┗I資活動,是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。在現金流量表上,籌資活動的現金流量應當按照其籌資活動的現金流入和流出的性質分項列示。

  第十二條 相關附表是反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的補充報表,主要包括利潤分配表以及國家統一的會計制度規定的其他附表。

  利潤分配表是反映企業一定會計期間對實現凈利潤以及以前年度末分配利潤的分配或者虧損彌補的報表。利潤分配表應當按照利潤分配各個項目分類分項列示。

  第十三條 年度、半年度、會計報表、至少應當反映兩個年度或者相關兩個期間的比較數據。

  第十四條 會計報表附注是為便于會計報表的編指基礎、編制依據、編制原則和方法及主要項目所作的解釋。會計報表附注至少應當包括下列內容:

 ?。ㄒ唬┎环突緯嫾茉O的說明;

 ?。ǘ┲匾獣嬚?/a>和會計估計極其變更情況、變更原因極其對財務狀況和經營成果的影響;

 ?。ㄈ┗蛴嘘P事項和資產負債表日后事項的說明;

 ?。ㄋ模╆P聯方關系及其交易說明;

 ?。ㄎ澹┲匾Y產了轉讓極其出售情況;

 ?。┢髽I合并、分立;

 ?。ㄆ撸┲卮笸顿Y、融資活動;

 ?。ò耍媹蟊碇兄匾椖康拿骷氋Y料;

 ?。ň牛┯兄诶斫夂头治鰰媹蟊硇枰f明的其他事項。

  第十五條 財務情況說明書至少應當對下列情況做出說明:

 ?。ㄒ唬┢髽I生產經營的基本情況;

 ?。ǘ├麧檶崿F和分配情況;

 ?。ㄈ┵Y金增減和周轉情況;

 ?。ㄋ模ζ髽I財務狀況、經營成果和先進流量有重大影響的其他事項。

  第三章 財務會計報告的編制

  第十六條 企業應當與年度終了編制年度財務會計報告。國家統一的會計制度規定企業應當編報年度、季度和閱讀財務會計報告的,從其規定。

  第十七條 企業編制財務會計報告,應當依據真實的交易、事項以及完整、準確的賬簿紀錄等資料,并按照國家統一的會計制度規定的編制基礎、編制依據、編制原則和方法。企業不得違反本條例和國家統一的會計制度規定,隨意改變財務會計報告的編制基礎、編制依據、編制原則和方法。 任何組織或者隔熱人不得授意、指使、強令企業違反本條例和國家統一的會計制度規定,改變財務會計報告的編制基礎、編制依據、編制原則和方法。

  第十八條 企業應當依照本條例和國家統一的會計制度規定,對會計報表中各項會計要素進行合理的區任何計量,不得隨意改變會計要素的確認和計量標準。

  第十九條 企業應當依照有關法律、行政法規和本條例規定的結帳日進行結帳,不得提前或者延遲。年度結帳日為公歷年度每年的12月31日;半年度、季度、月度結帳日分別為公歷年度每半年、每季、每月的最后一天。

  第二十條 企業在編制年度財務會計報告前,應當按照下列規定,全面清查資產、核實債務:

 ?。ㄒ唬┙Y算款項,包括應收款項、應付款項、應交稅金等是否存在,與債務、債權單位的相應債務、債權金額是否一致;

 ?。ǘ┰牧?/a>、在產品、自制半成品、庫存商品等各項存貨的實存數量與賬面是否一致,是否有報廢損失和積壓物資等;

 ?。ㄈ└黜椡顿Y是否存在,投資收益是否按照國家統一的會計制度規定進行確認和計量;

 ?。ㄋ模┓课萁ㄖ?、機器設備、運輸工具等各項固定資產的實存數量與賬面是否一致;

 ?。ㄎ澹┰诮üこ?/a>的實際發生額與賬面記錄是否一致;

 ?。┬枰宀?、核實的其他內容。

  企業通過前款規定的清查、核實,查明財產物資的實存數量是否一致、各項結算款項的拖欠情況及其原因、材料物資的實際儲備情況、各項投資是否達到預期目的、固定資產的實用情況及其完好程度等。企業清查、核實后,應當將清查、核實的結果極其處理辦法向企業的董事會或者相應機構報告,并根據國家統一的會計制度的規定進行相應的會計處理,

  企業應當在年度中間根據具體情況,對各項財產物資和結算款進行重點抽查、輪流清查或者定期清查。

  第二十一條 企業在編制會計報告前,除應當全面清查資產、核實債務外,還應當完成下列工作;

 ?。ㄒ唬┖藢Ω鲿嬞~簿記錄與會計憑證的內容、金額等是否一致,記賬方向是否相符;

 ?。ǘ┮勒毡緱l例規定的結帳日進行結帳,結出有關會計賬簿的余額和發生額,并核對各會計賬簿之間的余額;

 ?。ㄈz查相關的會計核算是否按照國家統一的會計制度的規定進行;

 ?。ㄋ模τ趪医y計的會計制度沒有規定核算方法的交易、事項,檢查其是否按照會計核算的一般原則進行確認和計量以及相關賬務處理是否合理;

 ?。ㄎ澹z查是否存在因會計差錯、會計政策變更等原因需要調整前期或者本期相關項目。

  在前款規定工作中發現問題的,應當按照國家統一的會計制度的規定進行處理。

  第二十二條 企業編制年度和半年度財務會計報告時,對經查實后的資產、負債有變動的,應當按照資產、負債的確認和計量標準進行確認和計量,并按照國家統一的會計制度的規定進行的會計處理。

  第二十三條 企業應當按照國家統一的會計制度的會計報表格式和內容,根據登記完整、核對無誤的會計賬簿記錄和其他有關資料編制會計報表,做到內容完整、數字真實、計算準確,不得漏報或者任意取舍。

  第二十四條 會計報表之間、會計報表各項目之間,凡有對應關系的數字,應當相互一致;會計報表中本期與上期的有關數字應當相互一致;會計報表中本期與上期的有關數字應當相互銜接。

  第二十五條 會計報表附注和財務情況說明書應當按照本條例和國家統一的會計制度的規定,對會計報表中需要說明的事項作出真實、完整、清楚的說明。

  第二十六條 企業發生合并、分立情形的,應當按照國家統一的會計制度的規定編制相應的財務會計報告。

  第二十七條 企業終止營業的,應當在終止營業時按照編制年度財務會計報告的要求全面清查資產、核實債務、進行結賬,并編制財務會計報告;在清算期間,應當按照國家統一的會計制度的規定編制清算期間的財務會計報告。

  第二十八條 按照國家統一的會計制度的規定,需要編制合并會計報表的企業集團,母公司除編制其個別會計報表外,還應當編制企業集團的合并會計報表。

  企業集團合并會計報表,是指反映企業集團整體財務狀況、經營成果和現金流量的會計報表。

  第四章 財務會計報告的對外提供

  第二十九條 對外提供的財務會計報告反映的會計信息應當真實、完整。

  第三十條 企業應當依照法律、行政法規和國家統一的會計制度有關財務報告提供期限的規定,及時對外提供財務會計報告。

  第三十一條 企業對外提供的財務會計報告應當依此編定頁數,加具封面,裝訂成冊,加蓋公章。封面上應當注明:企業名稱、企業統一代碼、組織形式、地址、報表所屬年度或者月份、報出日期,并由企業負責人和主管會計工作的負責人、會計機構負責人(會計主管人員)簽名并蓋章;設置總會計師的企業,還應當由總會計師簽名并蓋章。

  第三十二條 企業應當依照企業章程的規定,向投資者提供財務會計報告。

  國務院派出監視會的國有大型企業、國有重點金融機構和省、自治區、直轄市人民政府派出監事會的國有企業,應當依法定期向監事會提供財務會計報告。

  第三十三條 有關部門或者機構依照法律、行政法規或者國務院的規定,要求企業提供部分或才全部財務會計報告及其有關數據的,應當向企業出示依據,并不得要求企業改變財務會計報告有關數據的會計口徑。

  第三十四條 非依照法律、行政法規或者國務院的規定,任何企業或者個人不得要求企業提供部分或才全部財務會計報表及其有關數據。

  違反本條例規定,要求企業提供部分或者全部財務會計報告及其有關數據的企業有權拒絕。

  第三十五條 國有企業、國有控股的或者占主導地位的企業,應當至少每年一次向本企業的職工代表大公布財務會計報告,并重點說明下列事項:

 ?。ㄒ唬┓磻c職工利益密切相關的信息,包括:管理費用的構成情況以及其他與職工利益相關的信息;

 ?。ǘ﹥炔繉徲嫲l現的問題及糾正情況;

 ?。ㄈ┳詴嫀煂徲嫷那闆r;

 ?。ㄋ模﹪覍徲嫏C關發現的問題及糾正情況;

 ?。ㄎ澹┲卮蟮耐顿Y、融資和次產處置決策及其原因的說明;

 ?。┬枰f明的其他重要事項。

  第三十六條 企業依照本條例規定向有關各方提供的財務會計報告,其編制基礎、編制依據、編制原則和方法應當一致,不得提供編制基礎、編制依據、編制原則和方法不同的財務會計報告。

  第三十七條 財務會計報告必須經注冊會計師審計的,企業界應當將注冊會計師及其會計師事務所出具的審計報告隨同財務會計報告一并對外提供。

  第三十八條 接受企業財務會計報告的組織或者個人,在企業財務會計報告未正式對外披露前,應當對其內容保密。

  第五章 法律責任

  第三十九條 違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上人民政府責令限期改正,對企業可以處3000元以上5萬元以下的罰款;屬于國家工作人員的,并依法給予行政處分或者紀律處分:

 ?。ㄒ唬╇S意改變會計要素的確認和計量標準的;

 ?。ǘ╇S意改變財務會計報告的編制基礎、編制依據、編制原則和方法的;

 ?。ㄈ┨崆盎蛘哐舆t結帳日結帳;

 ?。ㄋ模┰诰幹颇甓蓉攧諘媹蟾媲?,未按照本條例規定全面清查資產核實債務的;

 ?。ㄎ澹┚芙^財政部門和其他有關部門對財務會計報告依法進行的監督檢查,或者不如實提供有關情況的。

  會計人員有前款所列行為之一,情節嚴重的,由縣級以上人民政府部門吊銷會計人員從業資格證書。

  第四十條 企業編制、對外提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  有前款行為,尚不構成犯罪的,由縣級以上人民政府財政部門予以通報,對企業可以處5000元以上10萬元以下的罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,可以處3000元以上5萬元以下的罰款;屬于國家工作人員的,并依法給予撤職直至開除的行政處分或者紀律處分;對其中的會計人員,情節嚴重的,并由縣級以上人民政府財政部門吊銷會計人員從業資格證書。

  第四十一條 授意、指使強令會計機構、會計人員極其他人員編制、對外提供虛假的或者隱瞞重要事實真相的財務會計報告,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,可以處5000元以下的罰款;屬于國家工作人員的,并依法給予降級、撤職、開除的行政處分或者紀律處分。

  第四十二條 違反本條例的規定,要求企業向其提供部分或者全部財務會計報告極其有關數據的,由縣級以上人民政府責令改正。

  第四十三條 違反本條例規定,同時違反其他法律、行政法規規定的,由有關部門在各自的職權范圍內依法給予處罰。

  第六章 附則

  第四十四條 國務院財政部門可以根據本條例的規定,制定財務會計的具體編報辦法。

  第四十五條 不對外籌集資金、經營規模較小的企業編制和對外提供財務會計報告的辦法,由國務院財政部門根據本條例的原則另行規定。

  第四十六條 本條例自20**年1月1日起施行。

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