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平涼市物業管理條例2023修正

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平涼市物業管理條例2023修正

  平涼市物業管理條例

  (2019年6月26日平涼市第四屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過 2019年9月26日甘肅省第十三屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準 根據2023年6月15日平涼市第五屆人大常委會第十三次會議通過 2023年7月27日甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第四次會議批準的《平涼市人民代表大會常務委員會關于修改〈平涼市物業管理條例〉的決定》修正)

  第一條為了規范物業管理活動,提升物業服務水平,維護業主和物業服務人的合法權益,改善人民群眾生活和居住環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等相關法律法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

  第三條 本條例所稱物業,是指房屋和與其相配套的共有設施、設備和場地。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務人,由物業服務人按照物業服務合同約定,為業主提供相應服務,對物業進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  第四條 物業管理遵循以人為本、公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則,推行業主自主管理與專業服務相結合的市場化、社會化、智能化管理方式,提高物業服務和管理水平。

  第五條 市、縣(市、區)人民政府應當加強對物業管理工作的領導,建立物業管理工作綜合協調機制,將物業管理納入社會治理范疇和現代服務業發展規劃。

  第六條 市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。

  縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,制定物業管理行業發展規劃,建立物業管理行業信用信息平臺。

  發展和改革、公安、民政、生態環境、市場監督管理、應急管理、自然資源等相關部門按照各自職責做好物業管理有關工作。

  鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處(城市社區管理委員會)應當明確負責物業管理的部門,履行以下職責:

  (一)指導和協助設立業主大會、選舉業主委員會和物業管理委員會,并指導監督其依法履行職責;

  (二)指導物業承接查驗及物業管理項目的交接;

  (三)監督、指導物業服務人依法履行義務;

  (四)受理轄區業主的投訴舉報,調解處理物業管理矛盾糾紛;

  (五)統籌協調、監督指導轄區內其他物業管理活動。

  居(村)民委員會應當協助、配合街道辦事處(城市社區管理委員會)或者鄉(鎮)人民政府開展物業管理的相關工作。

  第七條 物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,由物業管理行政主管部門綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、住宅小區布局、社區建設等因素確定。

  一個或幾個相鄰的住宅小區(樓)可以劃分為一個物業管理區域。

  第八條 業主是指房屋的所有權人。

  物業的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。

  業主不得以放棄業主權利為由拒不履行業主義務。

  第九條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成,一個物業管理區域成立一個業主大會。

  一個物業管理區域內出售并交付使用物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者達到百分之三十以上不足百分之五十的并且首套物業出售并交付滿兩年的,應當籌備召開首次業主大會會議。

  首次業主大會籌備小組由物業所在地的街道辦事處(城市社區管理委員會)或者鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會以及建設單位、業主代表組成,負責籌備、召開業主大會事宜。

  第十條 首次業主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。無建設單位或原產權單位的,由全體業主承擔。

  業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。

  業主大會和業主委員會工作經費使用情況每半年以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主監督和質詢。

  第十一條 一個物業管理區域內的業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但是,建設單位未出售的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

  業主人數不足五十人的,全體業主參加業主大會會議;業主人數在五十人以上的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表一般不得少于三十人。

  第十二條 下列事項由業主共同決定:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉、更換業主委員會成員;

  (四)選聘、解聘物業服務人;

  (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

  (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

  (九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

  召開業主大會會議,可以采取集體討論的形式,也可以采用信息技術征求意見的方式。

  業主可以委托代理人參加業主大會會議。

  召開業主大會會議,應當于會議召開十五日前予以公告,同時告知(村)居民委員會。

  第十三條 業主委員會委員在業主中選舉產生。業主委員會由五至十一人的單數組成,每屆任期三至五年,可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。

  業主委員會委員應當遵紀守法,具有完全民事行為能力,熱心公益事業,有一定的組織協調和溝通能力。

  業主委員會委員不再是物業管理區域業主或者連續一年以上不在物業管理區域居住、提出辭職、因其他原因無法履職或在所選聘物業服務企業任職的,其業主委員會委員職務自行終止。

  第十四條 業主委員會是業主大會的執行機構,主要履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議;

  (二)定期報告業主大會有關決定執行情況并提出建議;

  (三)根據業主大會決定,代表業主大會與物業服務人簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同;

  (四)聽取業主意見建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

  (五)確認物業共有部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案并監督實施;

  (六)監督管理規約的實施;

  (七)協調業主和物業服務人之間的關系,監督管理業主共有收益的使用;

  (八)組織籌備業主委員會換屆和補選工作;

  (九)負責業主大會交辦的其他事項。

  業主委員會召開會議應當有超過半數成員出席,作出的決定應當經全體成員半數以上同意。

  第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員基本情況及選舉情況等資料,向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

  第十六條 有下列情形之一的,由街道辦事處(城市社區管理委員會)或者鄉(鎮)人民政府負責組建物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責,組織業主共同決定物業服務管理事項:

  (一)不具備成立業主大會條件,未實行業主自主管理或委托物業服務企業管理的;

  (二)具備成立業主大會條件,但因各種原因未成立的;

  (三)業主大會成立后,未能選舉產生業主委員會的;

  (四)需要重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處(城市社區管理委員會)或者鄉(鎮)人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會的。

  物業管理委員會由物業所在地街道辦事處(城市社區管理委員會)或者鄉(鎮)人民政府組織成立,委員可以由街道辦事處(城市社區管理委員會)或者鄉(鎮)人民政府、轄區派出所、居(村)民委員會、建設單位、業主代表等組成。

  第十七條 一個物業管理區域,由一個物業服務人實施物業服務和管理。

  業主大會可以通過物業管理招投標平臺公開招標選聘物業服務人,也可以通過協商方式選聘。物業服務人的選聘方案由業主委員會擬定,并在物業管理區域內公告。

  鼓勵物業服務人加入物業管理行業協會,開展業務培訓,加強行業自律,促進誠信經營,提高物業服務標準化水平。

  第十八條 已經選聘的物業服務人應當與業主委員會或者物業管理委員會簽訂書面形式的物業服務合同。

  業主、物業使用人對物業服務有特別要求的,由業主、物業使用人與物業服務人另行約定。

  第十九條 新建物業出售前,建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務人進行前期物業管理,并簽訂前期物業服務合同。

  前期物業服務合同至業主委員會與物業服務人簽訂新的物業服務合同生效之日終止。

  業主在購房時,已經簽訂物業服務合同的,視為已行使選聘物業服務人的權利,業主大會及業主委員會應當予以確認。

  第二十條 新建物業交付使用前,建設單位和前期物業服務人應當進行物業承接現場查驗,包括物業共有部位、共有設施設備等。未經現場查驗的,建設單位不得交付使用,物業服務人不得承接。

  前期物業服務人應當邀請業主代表、縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(城市社區管理委員會)或者鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會參加物業承接現場查驗,必要時可以聘請有關專業機構予以協助。

  第二十一條 物業服務人應當履行下列義務:

  (一)物業共有部位,消防、安防、人民防空工程設施等共用設施設備的管理和維護;

  (二)公共綠化的養護、公共區域環境衛生的保潔以及垃圾分類管理;

  (三)公共區域內秩序維護、安全隱患的排查整治,實行二十四小時值勤制,及時處理物業服務中的突發事件;

  (四)車輛行駛和停放秩序的服務、管理;

  (五)公開住宅專項維修資金、業主共有收益使用等情況;

  (六)處理業主投訴,對物業使用中禁止行為的告知、勸阻、制止和報告;

  (七)建立健全物業管理檔案,建立物業服務信息平臺,為業主、物業使用人提供免費查詢服務;

  (八)為業主接收郵件、快遞等提供便利;

  (九)協助居(村)民委員會開展相關工作;

  (十)物業服務合同約定的以及法律、法規規定的其他事項。

  第二十二條 物業服務人不得有下列行為:

  (一)減少專業人員數量和物業管理面積,物業服務、管理的質量達不到合同約定的標準;

  (二)將全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人;

  (三)挪用住宅專項維修資金;

  (四)擅自提高物業服務收費標準;

  (五)侵占或擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益,擅自允許他人利用共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經營等活動;

  (六)擅自改變物業管理用房用途;

  (七)擅自改變物業管理區域內公共建筑和公共設施規劃用途;

  (八)采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費;

  (九)出售或非法提供業主個人信息;

  (十)對物業管理區域內的亂搭亂建、飼養禁養犬等違法行為不勸阻、不報告;

  (十一)法律、法規禁止的其他行為。

  第二十三條 物業管理實行有償服務。物業服務項目收費實行政府指導價和市場調節價相結合的方式,遵循合理、公平、公開以及收費標準與服務水平相適應的原則。具體收費標準和收費方式在物業服務合同中約定。

  市發展和改革主管部門根據住宅性質和當地實際情況制定物業服務項目收費標準政府指導價,每兩年公布一次。

  第二十四條 業主應當遵守管理規約,按照物業服務合同約定履行繳費義務。業主未按照約定交納物業服務費用,經多次催收無果的,物業服務人可以向人民法院提起訴訟。

  物業服務人擅自停止物業服務、服務達不到合同約定標準、收取未經批準費用的,業主可以拒絕交納相應費用。

  第二十五條 住宅小區內的供水、供電、供氣、供暖、通訊等應當由專業經營單位向最終用戶提供服務,收取有關費用,并做好相關設施的日常維護和管理。

  住宅小區內非經營性公共用水、電、暖等價格按照當地居民使用價格標準執行。

  物業服務人接受專業經營單位委托代收有關費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取代收服務費,但是不得向業主收取額外費用。

  第二十六條 物業服務人應當定期在物業管理區域內顯著位置公示并向業主大會、業主委員會報告以下事項:

  (一)物業服務人名稱、項目經理基本信息及聯系方式、物業投訴電話;

  (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

  (三)電梯、消防、監控等專項設施設備的維修保養合同,維修保養單位的資質、聯系方式和應急處置方案等;

  (四)房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全注意事項;

  (五)利用小區共有道路、場地停車收取的場地占用費管理使用情況;

  (六)業主交納物業服務費用、公共水電費用分攤情況,由物業服務人負責的建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況,以及物業共有部位和共有設施設備經營、收益情況;

  (七)其他應當公示的事項。

  物業服務人應當自覺接受業主監督,不得向業主收取未經公示的費用。

  第二十七條 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,合同對通知期限另有約定的除外。

  物業服務期限屆滿前,業主依法共同決定續聘的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同;物業服務人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會,合同對通知期限另有約定的除外。

  物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,應當提前六十日書面通知對方。

  物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業費。

  第二十八條 業主大會決定解聘或自動退出的物業服務人,應當在解聘、退出三十日內,在居(村)民委員會、業主委員會的監督下,與被選聘的物業服務人履行下列交接義務:

  (一)移交物業管理檔案,包括物業承接查驗資料和物業服務檔案;

  (二)移交物業管理共有部位、共用設施設備、物業管理用房等資產和相關資料;

  (三)結清預收、代收和預付、代付的有關費用,移交相關賬冊、票據;

  (四)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  第二十九條 物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)損壞房屋承重結構、主體結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;

  (二)侵占或者損壞物業共有部位、共有設施設備;

  (三)擅自挖掘、占用物業管理區域內道路、場地和地上地下空間,損害業主共同利益;

  (四)損害、占用、堵塞、封閉供熱或燃氣及其他管道設施,影響公共安全;

  (五)違法搭建、改建建筑物、構筑物;

  (六)擅自利用物業共有部位、共有設施設備進行經營;

  (七)從建筑物中拋擲物品;

  (八)隨意傾倒垃圾、污水,在樓道、樓梯間堆放雜物;

  (九)在非劃定區域內停放電動車,擅自架設或者私自拉設電線、電纜為電動車充電;

  (十)違反規定飼養犬只等動物且影響環境衛生和業主正常生活;

  (十一)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;

  (十二)排放超過規定標準的噪聲、煙塵和有毒、有害等污染環境的物質;

  (十三)損壞消防設施,占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

  (十四)法律、法規禁止的其他行為。

  第三十條業主和物業使用人應當遵循公序良俗、文明友善、平等和諧、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,正確處理用水、排水、通行、通風、采光、管線鋪設和建筑維修等方面的關系,履行物業附隨的配合義務。

  物業相鄰一方確需維修、更新和改造的,另一方應當予以配合。維修、更新和改造施工結束后,應當及時恢復原狀,給另一方造成損失的,應當給予補償。

  物業相鄰一方因物業使用中漏水、噪聲、妨礙通行等,給另一方造成損害產生糾紛的,物業服務人應當協調處理。

  第三十一條物業服務人應當按照物業服務合同約定,制定安全事故應急預案,接受相關行政主管部門的監督指導,建立完善安全技術監控設施、設備,做好物業管理區域內的安全防范工作。

  物業服務人應當對物業管理區域的人行道、消防設施、燃氣管道、地下停車場、化糞池、窨井、電梯、樓道等重點部位進行經常性檢查,及時處理隱患,發生突發事件時,應當立即啟動應急預案進行處置,并向有關主管部門報告。

  第三十二條 物業管理區域內規劃車位或者利用共有場地用于停放車輛的,應當優先滿足本物業管理區域內業主的需要。

  車輛停放、管理和收費等事項,由業主大會決定。對共有車位停放車輛收取場地使用費的,可以委托物業服務企業人進行經營管理,但應當符合城市管理的相關規定。

  物業管理區域內規劃車位或者利用共有場地停放車輛的,不得占用消防通道,不得影響正常通行。

  第三十三條利用物業共有部位、共有設施設備設置廣告、車位等進行經營活動的,應當征得相關業主或業主大會同意。所得收益屬業主共有,按照業主大會的決定使用,可以由物業服務人代為管理。

  第三十四條 業主應當交納住宅專項維修資金。

  住宅專項維修資金的交存、使用和管理,由市住房和城鄉建設行政主管部門會同同級財政部門指導和監督。

  第三十五條 違反本條例第二十四條第二款規定,物業服務人擅自停止物業服務,由市、縣(市、區)物業管理行政主管部門責令改正;造成損失的,依法承擔賠償責任。

  第三十六條違反本條例第二十六條規定,物業服務人未按明碼標價規定收取費用的,由市、縣(市、區)市場監管行政主管部門責令改正,沒收違法所得,可以并處五千元以下的罰款。

  第三十七條違反本條例第二十八條規定,原物業服務人未按期限交接的,由市、縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期交接;逾期不交接的,對物業服務人予以通報,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

  第三十八條違反本條例第二十九條第一項規定的,由市、縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正,恢復原狀,可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。造成他人損失的,應賠償損失。

  違反本條例第二十九條第二、三、六項規定的,由市、縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,并對個人處一千元以上一萬元以下的罰款,單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

  第三十九條國家工作人員在物業管理工作中不依法履行職責,濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第四十條違反本條例的行為,法律法規已有處罰規定的,依照其規定執行。

  第四十一條本條例自2020年1月1日起施行。

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篇2:北京市物業管理條例實施相關案例

  《北京市物業管理條例》正式實施以來,區、街及社區深入貫徹落實《條例》精神,積極作為,大膽創新,著力破解小區物業管理難題,涌現出一系列“首個”“首次”新做法、好做法,這些創新實踐均是基層在貫徹落實《條例》過程中的突破性工作,凝聚了基層工作人員的心血和智慧,取得了實實在在的效果,得到了媒體的廣泛關注,為《條例》落地營造了良好的輿論氛圍,提供了有益的引領。北京市住建委對此進行了梳理,整理了9個典型案例,供各方借鑒參考。

  一、在組建業委會(物管會)方面的“首個”、“首次”

  目前,各個小區都在積極成立業委會、物管會等業主自治組織,產權復雜的老舊居住小區如何順利組建物管會;房屋數量多、人員基數大、投票難度大的大型居住小區如何在選舉業委會投票過程中兼顧效率和公平,確保公開和透明,這是基層實際工作中經常面臨的問題。西城區廣安門北街20號院、豐臺區怡?;▓@和昌平區華龍苑南里結合小區實際先行先試,積極探索,在物管會、業委會組建過程中做出了創新,具有一定的借鑒意義。

  案例1.西城區廣安門內街道西便門內社區廣安門北街20號院是《條例》實施后全市首個組建物管會的小區。該小區于1995年建成,共有居民462戶。小區產權關系復雜,造成物業責任主體不明確、物業服務內容和標準不清晰、維修資金無法歸集,基礎設施完善、電梯安裝、管線更新等居民訴求始終未能徹底解決。街道充分發揮黨建引領作用,迅速組建物管會,實現了社區的良性自治。街道為物管會組建做了十分細致的準備:吃透物業條例精神,形成物管會成立工作導圖,研究制定物管會籌備工作方案、物管會議事規則、面向單位及居民的通知等一攬子文件。逐門逐戶走訪居民,對物業條例進行持續深入講解、全方位宣傳,營造濃厚氛圍。把好物管會人選關,將擁護中國共產黨、黨員優先等明確寫入物管會委員人選條件,鼓勵在職黨員業主積極參選,提高物管會中黨員比例。5月22 日,經過區、街兩級聯合審核,最終確定物管會11名委員人選(居委會代表2名、6家產權單位代表各1名、居民業主3名)并進行公示。5月30日,物管會召開第一次會議,經過討論和修改,審議通過了物管會議事規則和小區管理規約,物管會運行步入正軌。

  案例2.豐臺區新村街道怡?;▓@社區怡?;▓@小區是《條例》施行以來,首次由公證機構現場監督唱票計票過程的業委會選舉。小區共計6700戶,常住2.2萬人。業委會組建工作在前期2個月的醞釀和廣泛征求群眾意見的基礎上,6月10日進入正式籌備環節,7月25日至8月5日,采取入戶票箱投票、電話投票相結合的方式召開業主大會。為確保選舉唱票階段的公開、公平、公正,以及選舉結果的真實合法,業委會籌備工作組向北京市長安公證處申請對選舉活動唱票計票工作進行現場監督公證。公證處指派3名公證員和29名助理人員,現場全程監督選舉工作的唱票、計票過程。新一屆業委會已于8月6日選舉結束后正式公告成立,并在7日內召開了首次業委會會議。怡?;▓@小區成為《條例》實施后,全市規模最大、戶數最多且能夠成功組建業委會的大型商品房居住小區。

  案例3.昌平區霍營街道華龍苑南里小區是《條例》實施后全市首個采用“北京業主”APP電子表決方式成功召開業主大會并組建業委會的小區。作為一個有著2000余戶的老舊小區,業主基數大且有部分業主身在京外,業主投票表決組建業委會難度較大?;I備組在屬地街道、社區的指導下決定采用“北京業主”APP召開首次業主大會選舉業委會。街道、社區工作人員提前學習“北京業主”APP投票政策和操作流程,宣傳發動居委會、籌備組、志愿者等多方力量,采用張貼海報、入戶宣傳、電話講解等多種方式動員業主參與線上表決;屬地街道、社區及市區兩級住建部門協調聯動,及時解決業主在“北京業主”APP認證及投票過程中遇到的問題。8月15日,歷時2個月的華龍苑南里小區首次業主大會會議圓滿落幕。小區2128戶業主,通過認證1490戶,有效投票達1465戶,投票率超過三分之二。會議通過了《華龍苑南里小區管理規約》《華龍苑南里小區業主大會議事規則》,并成功選舉產生業委會委員7名、候補委員2名。這是“北京業主”APP助力老舊小區“云開會”“云投票”的一次重要實踐。

  二、在老舊小區推行物業管理方面的“首個”

  老舊小區由于產權關系復雜、配套設施陳舊、居民購買服務意識淡薄等諸多原因,規范化物業管理缺失,物業管理問題比較突出。石景山區六合園南社區15-18號樓、朝陽區三印家園小區和西城區雙旗桿東里小區,充分發揮物管會(業委會)組織凝聚居民的積極作用,通過業主共同決定選聘物業企業為小區提供服務,在老舊小區物業管理市場化、規范化道路上邁出了重要一步。

  案例4.石景山區魯谷街道六合園南社區(以下簡稱六南西院)15-18號樓是全市首個由物管會組織業主共同決定選聘物業服務企業的老舊小區,同時成立了全市首個社區物管會黨支部。該小區是典型的老舊小區,物業收費率不到30%,小區基本處于失管狀態。今年3月底,魯谷街道在小區試點組建物業管理委員會,并于4月22至23日相繼完成了物管會委員公示和備案工作,5月29日物管會黨支部同步成立。小區物管會組建后,積極組織新物業選聘工作。充分發動社區志愿者通過擺攤設點、走訪入戶等方式,經過近2個月時間及3輪入戶工作,累計有效走訪了564戶,并讓業主簽訂共同決定表決票。7月9日上午,六南西院物管會主持開箱驗票儀式,經過第三方公開唱票、計票,同意選聘物業的住戶及面積占比均超過了半數,實現人數、面積雙過半,成功選聘北京誠智慧中物業管理有限公司為該小區物業企業。

  案例5.朝陽區東風地區石佛營南里社區三印家園小區建成于上世紀80年代,原有的物業公司不作為,造成了衛生差、環境亂、民心散、怨聲大等諸多問題。屬地社區積極組織居民就物業服務合同簽訂進行投票表決,468戶居民中的296戶業主到社區簽字,同意選聘率達63%,還有76戶通過電話等方式表達了意愿,新物業順利簽約入駐。2020年5月6日,該項目物業服務合同由屬地東風鄉政府完成備案,成為全市首個由街鄉進行物業服務合同備案的老舊小區。

  案例6.西城區德勝街道雙旗桿東里小區選聘首開天岳恒物業公司作為物業服務方,是全市首個由業委會組織選聘物業服務企業的非經資產移交小區。該小區是建于上世紀70年代的老舊小區,2019年6 月移交至北京非經資產管理平臺。小區成立了北京市非經資產類老舊小區的第一個業委會,積極推動小區物業服務市場化進程,在德勝街道和北廣社區的指導監督下,雙旗桿東里業委會組織全體居民投票,最終形成了建筑面積過半且居民人數過半的共同決議,選聘首開天岳恒為小區提供服務,居民按照1元/月*平方米的標準繳納物業費,按照200元/月*輛的標準繳納停車費,以此作為小區管理經費,不足部分由物業公司承擔,該小區的做法也為非經小區引入物業管理提供了參考范本。

  三、在按照物業條例執法方面的“首例”、“首張”

  《條例》的出臺為各級法院審理物業管理相關訴訟案件及執法機關開展執法活動提供了法律依據,公開審理宣判、查處違法行為的方式,也為《條例》的貫徹實施提供了寶貴的司法、執法經驗,同時也起到以案釋法、普法宣傳的良好效果,對于規范物業管理相關各方行為、打造法治物業有著重要的示范意義。

  案例7.朝陽區格納斯大廈是本市首例法院援引《北京市物業管理條例》審結的業主共有權糾紛案件。2016年1月經過大廈業主大會決定,終止了與開發商指定的物業企業—北京格納斯酒店物業管理有限公司(被告)的物業管理服務關系,并通過公開招標的形式重新選聘了新的物業公司。但新物業公司進駐后,位于格納斯大廈地下一層的高壓分界室、熱力小室、弱電機房及配電室第二出口通道(以下簡稱訴爭區域)仍然由被告占用,格納斯大廈業委會(原告)多次要求被告歸還均被拒絕,故訴至法院。經過現場勘驗及權屬調查,判決訴爭區域為業主共有,物業公司無權占有,被告應當于判決生效之日起二十日內向原告移交訴爭區域。這一判決也為后續小區共有權糾紛案件審判提供了參考。

  案例8.朝陽區消防救援支隊在十八里店鄉開出《條例》實施后全市首張“飛線充電”罰單。5月1日朝陽區消防救援支隊執法人員前往朝陽區十八里店鄉的多處出租屋內進行執法檢查。執法過程中,檢查人員發現在一處出租屋內的疏散通道上存在對電動自行車“飛線”充電的違規行為,要求車主立即整改。半小時后,執法人員返回出租屋檢查,違規充電行為還在繼續。依據《條例》第九十八條規定,執法人員對該電動車主處以500元罰款。

  案例9.延慶區住建委開出全市首張針對物業服務人未按照物業服務合同約定提供服務的違法行為的罰單。5月2日,延慶區住建委執法人員在香水園街道雙路北社區,發現22號、23號樓外墻墻皮、墻磚脫落,23號樓地下室消防疏散指示燈出現破損,23號樓5單元樓道衛生清掃不及時。針對以上問題,執法人員隨即將該物業服務人未按照物業服務合同的約定提供物業服務的違法行為告知物業服務人,對該物業服務企業處以一萬元罰款,并要求其7日內完成整改。

篇3:小區物業管理條例范本(物業公司)

  小區物業管理條例范本(物業公司)

  為了保障小區居民的生活環境和人身安全,維護小區的公共設施設備,提高小區的整體管理水平,特制定本小區的物業管理條例。

  第一章 總則

  第一條 為了規范小區物業的管理,加強居民對物業服務的監督,提高物業服務的質量,根據有關法律法規和小區業主大會決定,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本小區的所有業主、住戶及相關服務單位。

  第三條 物業管理應堅持服務的宗旨,優質、高效的服務為用戶服務,使用戶感受到物業管理是便利、舒適和安全的。

  第四條 物業公司應當制定物業服務質量標準,履行物業服務質量承諾書,以保證業主的合法權益不受侵犯。

  第二章 物業服務的職責

  第五條 物業公司應當嚴格按照業主大會的決定,執行有關物業服務管理制度,具體職責包括:

  (一)保安服務:制定小區巡邏安保的計劃和隊伍,保障小區的治安和業主的人身財產安全。

  (二)保潔服務:制訂小區衛生清潔的計劃和隊伍,保障小區的環境整潔衛生。

  (三)綠化管理:制定小區綠化的計劃和隊伍,保障小區花園的美觀整潔。

  (四)設備維護:制訂小區設施的維護管理計劃和隊伍,保障小區設施設備的正常運行。

  (五)其他服務:保障小區公共事務的順利運轉,為小區居民提供方便和安全的生活環境。

  第六條 物業公司應當在業主大會舉行前,向業主公布本小區的物業服務管理制度及收費標準,保證業主的知情權。

  第三章 物業收費的管理

  第七條 物業管理費用應當根據物業服務的實際情況,采用公開、公正、公平的方式,制定合理的收費標準。

  (一)物業管理用品費用應當與結算出現故障時,可以提供適當的優惠政策。

  (二)物業管理費用應當向業主明確收費標準,保證實際收費和法定收費的一致性。

  (三)物業公司應當關注服務質量的提升和費用的控制,不得以產生的管理費用增加或業主過錯為由,向業主加收額外費用。

  第八條 物業管理費用的實收管理應當建立完善的賬務管理制度和相應的流程,確保收費標準的合理性和實際性。

  (一)制定收費政策,重視業主投訴的反饋,針對性的改進。

  (二)加大廣告宣傳,提高業主對收費管理的預期、支持和理解。

  (三)通過合理的內部審核機制,提高物業管理費用的實收率,確保物業經營的運作效率和質量。

  第四章 物業服務管理的監督

  第九條 物業服務的競爭市場應當積極發揮服務監督的作用,及時提供監督信息和反饋意見,確保業主履行監督管理的權利。

  第十條 物業服務監督的主要內容包括:

  (一)對物業服務質量的監督和檢查。

  (二)對物業收費的實行公權監督。

  (三)建立服務公開監督的機制。

  第十一條 物業公司應當接受小區居民的監督管理,及時處理業主的投訴和反映,確保提高服務的質量。

  (一)建立有效溝通串聯機制。

  (二)對業主的投訴和意見改進及時反饋。

  (三)對意見和建議給予正確的評價和回應。

  第五章 違規處理和糾錯機制

  第十二條 物業公司應當遵守法律法規,按照制度和規程管理,加強職工能力的提升和管理的培訓。

  (一)物業員工操行檢查制度的建立。

  (二)假期值班制度的建立。

  (三)特殊時機處理制度的建立。

  第十三條 物業公司應當及時處理物業管理中存在的各種問題,防范違規行為的發生,對違反管理規程的員工應當及時進行處理。

  (一)對違法、違規行為應當及時整治。

  (二)對嚴重違法、違紀行為應當及時進行調整或解除。

  (三)對行為異常的業主應當及時進行處理。

  第六章 附則

  第十四條 本條例的解釋權歸物業公司所有。

  第十五條 本條例自生效之日起實行,有事項未規定的,可參照國家有關法律、法規和行業標準,進行適當處理。

  第十六條 物業服務的管理應當根據小區的管理需求和應急情況,根據實際情況進行合理規劃、調整與完善。

  以上就是本小區物業管理的相關條例,希望所有的業主和物業公司員工都能夠認真遵守,共同為小區的管理和生活環境打造一個更加文明、便捷、衛生和安全的社區。

篇4:小區物業管理條例范本(3)

  小區物業管理條例范本

  為了保障小區居民的生活環境和人身安全,維護小區的公共設施設備,提高小區的整體管理水平,特制定本小區的物業管理條例。

  第一章 總則

  第一條 為了規范小區物業的管理,加強居民對物業服務的監督,提高物業服務的質量,根據有關法律法規和小區業主大會決定,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本小區的所有業主、住戶及相關服務單位。

  第三條 物業管理應堅持服務的宗旨,優質、高效的服務為用戶服務,使用戶感受到物業管理是便利、舒適和安全的。

  第四條 物業公司應當制定物業服務質量標準,履行物業服務質量承諾書,以保證業主的合法權益不受侵犯。

  第二章 物業服務的職責

  第五條 物業公司應當嚴格按照業主大會的決定,執行有關物業服務管理制度,具體職責包括:

  (一)保安服務:制定小區巡邏安保的計劃和隊伍,保障小區的治安和業主的人身財產安全。

  (二)保潔服務:制訂小區衛生清潔的計劃和隊伍,保障小區的環境整潔衛生。

  (三)綠化管理:制定小區綠化的計劃和隊伍,保障小區花園的美觀整潔。

  (四)設備維護:制訂小區設施的維護管理計劃和隊伍,保障小區設施設備的正常運行。

  (五)其他服務:保障小區公共事務的順利運轉,為小區居民提供方便和安全的生活環境。

  第六條 物業公司應當在業主大會舉行前,向業主公布本小區的物業服務管理制度及收費標準,保證業主的知情權。

  第三章 物業收費的管理

  第七條 物業管理費用應當根據物業服務的實際情況,采用公開、公正、公平的方式,制定合理的收費標準。

  (一)物業管理用品費用應當與結算出現故障時,可以提供適當的優惠政策。

  (二)物業管理費用應當向業主明確收費標準,保證實際收費和法定收費的一致性。

  (三)物業公司應當關注服務質量的提升和費用的控制,不得以產生的管理費用增加或業主過錯為由,向業主加收額外費用。

  第八條 物業管理費用的實收管理應當建立完善的賬務管理制度和相應的流程,確保收費標準的合理性和實際性。

  (一)制定收費政策,重視業主投訴的反饋,針對性的改進。

  (二)加大廣告宣傳,提高業主對收費管理的預期、支持和理解。

  (三)通過合理的內部審核機制,提高物業管理費用的實收率,確保物業經營的運作效率和質量。

  第四章 物業服務管理的監督

  第九條 物業服務的競爭市場應當積極發揮服務監督的作用,及時提供監督信息和反饋意見,確保業主履行監督管理的權利。

  第十條 物業服務監督的主要內容包括:

  (一)對物業服務質量的監督和檢查。

  (二)對物業收費的實行公權監督。

  (三)建立服務公開監督的機制。

  第十一條 物業公司應當接受小區居民的監督管理,及時處理業主的投訴和反映,確保提高服務的質量。

  (一)建立有效溝通串聯機制。

  (二)對業主的投訴和意見改進及時反饋。

  (三)對意見和建議給予正確的評價和回應。

  第五章 違規處理和糾錯機制

  第十二條 物業公司應當遵守法律法規,按照制度和規程管理,加強職工能力的提升和管理的培訓。

  (一)物業員工操行檢查制度的建立。

  (二)假期值班制度的建立。

  (三)特殊時機處理制度的建立。

  第十三條 物業公司應當及時處理物業管理中存在的各種問題,防范違規行為的發生,對違反管理規程的員工應當及時進行處理。

  (一)對違法、違規行為應當及時整治。

  (二)對嚴重違法、違紀行為應當及時進行調整或解除。

  (三)對行為異常的業主應當及時進行處理。

  第六章 附則

  第十四條 本條例的解釋權歸物業公司所有。

  第十五條 本條例自生效之日起實行,有事項未規定的,可參照國家有關法律、法規和行業標準,進行適當處理。

  第十六條 物業服務的管理應當根據小區的管理需求和應急情況,根據實際情況進行合理規劃、調整與完善。

  以上就是本小區物業管理的相關條例,希望所有的業主和物業公司員工都能夠認真遵守,共同為小區的管理和生活環境打造一個更加文明、便捷、衛生和安全的社區。

篇5:鹽城市物業管理條例(2023)

  第5號

  《鹽城市物業管理條例》已由鹽城市第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議于2022年10月28日通過,經江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議于2022年11月25日批準,現予公布,自2023年2月1日起施行。

  鹽城市人大常委會

  2022年12月1日

  鹽城市物業管理條例

  (2022年10月28日鹽城市第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過 2022年11月25日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議批準)

  目 錄

  第一章 總則

  第二章 物業管理區域

  第三章 業主、業主大會和業主委員會

  第四章 物業管理和物業服務

  第五章 物業的使用和維護

  第六章 法律責任

  第七章 附則

  第一章 總則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的居住和工作環境,促進和諧文明社區建設,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條 本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動,適用本條例。

  本條例所稱物業管理,是指物業管理區域內的業主通過選聘物業服務人或者業主自行對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施設備進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

  本條例所稱業主,是指房屋所有權人。

  本條例所稱物業服務人,包括物業服務企業和其他管理人。

  第三條 物業管理遵循黨建引領、政府組織、業主自治、專業服務相結合的原則。

  建立健全社區黨組織、居民委員會、業主委員會和物業服務人議事協調機制,發揮社區黨組織在基層社會治理中的領導作用。

  第四條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系,制定、落實扶持政策,減輕物業服務人負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法,促進互聯網、物聯網、人工智能等科技手段在物業管理和服務中的應用,建立與之相適應的資金投入和保障機制,提高物業管理和服務水平。

  第五條 市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,履行下列職責:

  (一)制定物業管理有關政策并組織實施;

  (二)指導和協助設立業主大會、選舉業主委員會,并建立日常培訓和業務指導機制;

  (三)指導和監督物業服務人履行法定義務,建立物業服務質量監督機制;

  (四)制定物業服務領域信用管理制度,對物業服務人信用狀況進行認定,并實行分級分類監督管理;

  (五)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則等示范文本;

  (六)負責前期物業招標投標管理工作,指導選聘物業服務人,指導和監督物業服務人交接、物業承接查驗等工作;

  (七)組織開展物業管理相關法律、法規和政策的宣傳和業務培訓;

  (八)指導和監督住宅專項維修資金的籌集和使用工作;

  (九)建立物業管理公共服務平臺,為業主決策投票、物業服務招投標、物業管理信息公開公示、物業服務投訴等活動提供便利條件;

  (十)指導和監督物業服務行業協會開展行業自律和服務工作;

  (十一)督促建設單位、施工單位及時履行物業交付后保修期內房屋以及相關設施設備的保修責任,按照規定受理并處理由房屋質量問題引發的投訴;

  (十二)法律、法規規定的其他職責。

  第六條 市、縣(市、區)人民政府相關主管部門和機構應當依法履行下列職責:

  (一)發展改革部門負責制定實行政府指導價管理的普通住宅前期物業費以及汽車停放費標準,并會同物業管理行政主管部門實施動態評估調整;

  (二)公安機關負責物業管理區域內治安管理,指導和監督安防設施的設置、維護;

  (三)民政行政主管部門負責指導物業服務人開展養老服務業務;

  (四)自然資源和規劃行政主管部門負責物業管理區域內工程建設的規劃審批和監督管理;

  (五)生態環境行政主管部門負責物業管理區域內環境保護的監督管理;

  (六)城市管理行政主管部門負責物業管理區域內城市市容和環境衛生的監督管理;

  (七)衛生健康行政主管部門負責指導物業服務人開展衛生防疫工作;

  (八)市場監督管理行政主管部門負責物業管理區域內特種設備安全、物業服務收費等方面的監督管理;

  (九)園林綠化行政主管部門負責指導和監督物業管理區域內綠化工作;

  (十)消防救援機構負責指導和監督物業管理區域內消防安全工作。

  其他有關部門和機構,按照各自職責,負責物業管理活動的有關監督管理工作。

  第七條 街道辦事處(鎮人民政府)履行下列職責:

  (一)指導、協助和監督本轄區內設立業主大會、選舉業主委員會和換屆選舉;

  (二)指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責;

  (三)協同縣(市、區)物業管理行政主管部門指導和監督本轄區內物業承接查驗、物業管理項目移交和接管工作;

  (四)建立物業管理舉報投訴機制,調解、處理物業糾紛,協調建設單位、物業服務人、業主之間的關系;

  (五)指導物業服務人、業主委員會開展突發公共事件應對工作,并給予物資和資金支持;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  第八條 居(村)民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,協助和配合街道辦事處(鎮人民政府)開展物業管理工作,協調、處理本轄區內的物業糾紛。

  第九條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范從業行為,促進誠信經營,加強物業服務從業人員培訓,提高物業服務水平,維護業主和物業服務人的合法權益。

  第十條 市、縣(市、區)人民政府應當推動物業服務與養老、家政等生活服務相結合。支持有條件的物業服務人為業主提供家政、購物等服務,為老年人開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫等養老服務。物業服務人可以按照有關規定享受優惠扶持政策。

  第二章 物業管理區域

  第十一條 物業管理區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍,結合物業共用設施設備、社區建設等因素劃分。

  物業配套設施設備和相關場地共用的,應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用,或者被道路、河道等分割為兩個以上區域并且能夠明確各自管理、維護責任的,可以劃分為不同的物業管理區域。

  第十二條 縣(市、區)物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

  新建物業出售前,建設單位應當將劃定的物業管理區域向所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案,并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

  第十三條 因分期開發、老舊小區整治等原因,已劃定的物業管理區域確需調整的,由建設單位或者所涉及的物業管理區域的業主委員會提出調整方案,明確調整后物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分等情況,由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意,由物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)予以調整并公告。

  第三章 業主、業主大會和業主委員會

  第十四條 在物業管理活動中,業主享有下列權利:

  (一)接受物業服務人按照物業服務合同約定提供的服務;

  (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

  (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

  (四)參加業主大會會議,行使投票權;

  (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

  (六)監督業主委員會、物業管理委員會的工作;

  (七)監督物業服務人履行物業服務合同;

  (八)對物業共用部位、共用設施設備、相關場地的使用和收益情況享有知情權、監督權;

  (九)監督住宅專項維修資金的管理和使用;

  (十)監督人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金的使用情況;

  (十一)法律、法規規定的其他權利。

  第十五條 在物業管理活動中,業主應當履行下列義務:

  (一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則;

  (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

  (四)按照有關規定支付住宅專項維修資金;

  (五)按照約定支付物業費、車位(庫)租金、汽車停放費等;

  (六)依法配合物業服務人執行政府應對突發公共事件依法實施的應急處置措施和其他管理措施;

  (七)法律、法規規定的其他義務。

  第十六條 一個物業管理區域設立一個業主大會。

  業主大會由物業管理區域內全體業主組成,代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益,依法履行相應職責。

  業主大會決定下列事項:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

  (四)選聘和解聘物業服務人;

  (五)使用住宅專項維修資金;

  (六)籌集住宅專項維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

  (九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  業主大會決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

  第十七條 符合設立業主大會條件的,物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織設立首次業主大會籌備組。物業管理區域內首批業主入住超過兩年,且具備設立業主大會條件的住宅小區,建設單位和業主均未提出籌備業主大會書面申請的,物業所在地的居(村)民委員會應當主動征求建設單位和業主的意見;建設單位或者十人以上的業主同意公開提出申請的,居(村)民委員會應當予以書面記錄并由建設單位或者業主簽章確認,提交物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)。

  物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,建設單位應當按照《江蘇省物業管理條例》的規定,向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。建設單位未按規定報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料的,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其限期改正。與建設單位聯系有困難,或者建設單位逾期未改正的,物業管理、自然資源和規劃等行政主管部門以及提供前期物業服務的物業服務人,應當對街道辦事處(鎮人民政府)查詢相關文件資料依法予以協助。

  第十八條 首次業主大會籌備組人數應當為五至十一人的單數,其中業主成員不少于籌備組人數的百分之六十,由業主推薦產生,其他成員由街道辦事處(鎮人民政府)、居(村)民委員會、轄區公安派出所、建設單位派員組成?;I備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任。

  首次業主大會籌備組應當自設立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

  第十九條 不具備設立業主大會條件的住宅小區,或者具備設立條件但未設立業主大會,經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能設立業主大會的住宅小區,可以由街道辦事處(鎮人民政府)、居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責。

  物業管理委員會作出的決定,應當依法征求全體業主意見,形成業主共同決定。物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷該決定,并通告全體業主。

  物業管理委員會應當推動設立業主大會。業主大會選舉產生業主委員會后,物業管理委員會自行解散。

  第二十條 首次業主大會籌備組或者負責組織會議的業主委員會,應當在業主大會會議召開十五日前,將會議通知、議題內容、表決事項、投票權數、表決規則等信息,采取當面送交并簽收、掛號郵寄、電子郵件、手機短信、通用社交軟件信息等方式通知全體業主,并在物業管理區域內顯著位置和物業管理公共服務平臺同步公告。

  采用書面征求意見的形式召開業主大會會議的,投票表決意見應當由業主本人簽名。利用物業管理公共服務平臺或者其他電子平臺進行投票表決的,首次業主大會籌備組或者負責組織會議的業主委員會,應當驗證投票權人身份信息,確保與投票權人本人吻合。使用經過驗證的投票權人身份在電子平臺進行表決的行為,視為投票權人本人行為。

  業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,載明委托事項、委托權限及期限。

  第二十一條 業主戶數超過三百戶的,可以設立業主代表大會,履行業主大會的職責。

  第二十二條 以幢、單元為單位設立業主小組的,本幢、本單元范圍內有關物業管理的公共事務由業主小組成員共同決定,并由業主小組推選的業主代表負責聯絡和主持。業主小組作出的決定不得違反管理規約和業主大會、業主委員會依法作出的決定。

  業主代表參加業主代表大會會議前,應當書面征求所代表的業主的意見;凡需全體業主共同決定的事項,業主的贊同、反對以及棄權的意見經本人簽字后,由業主代表提交業主代表大會會議。

  第二十三條 業主或者其他利害關系人認為業主大會作出的決定違反法定程序的,可以向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)提出異議,街道辦事處(鎮人民政府)應當及時核查。經核查確實違反法定程序并且可能影響表決結果的,應當責令限期改正或者撤銷決定,并通告全體業主。

  第二十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強,具有一定組織能力的業主擔任。

  鼓勵和支持中國共產黨黨員、人大代表、政協委員、國家機關工作人員以及具有財會、管理、法律等專業知識的人員參選業主委員會成員。

  業主大會籌備組應當核查參選人的資格,確定業主委員會成員候選人名單。業主委員會成員候選人名單應當在物業管理區域內顯著位置公示,并附個人情況介紹。

  業主認為業主委員會成員候選人不符合規定條件的,可以向業主大會、業主委員會提出異議,也可以向街道辦事處(鎮人民政府)提出異議,由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。

  第二十五條 業主或者其他利害關系人對業主委員會履行職責有意見、建議的,應當通過合法、合理的渠道和方式提出。禁止對業主委員會成員進行侮辱、誹謗和誣告陷害。

  第二十六條 業主委員會是業主大會的執行機構,執行業主大會的決定事項,對全體業主負責,接受業主監督,履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,定期向業主大會報告物業管理實施情況、業主委員會工作情況、財務收支情況等;

  (二)根據業主大會決定,與選聘或者續聘的物業服務人簽訂物業服務合同,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

  (三)督促業主按照規定或者約定支付物業費等相關費用;

  (四)擬訂業主共有部分經營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并報業主大會決定,監督物業服務人對業主共有部分的經營和使用情況;

  (五)依法組織和監督住宅專項維修資金的使用;

  (六)制定檔案和印章管理制度,制作和妥善保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件,并建立相關檔案;

  (七)聽取業主的意見和建議;

  (八)監督管理規約的實施;

  (九)協助街道辦事處(鎮人民政府)調解、處理物業糾紛;

  (十)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

  第二十七條 有下列情形之一的,業主委員會應當在三十日內組織召開業主大會臨時會議:

  (一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主書面提議的;

  (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (三)業主委員會成員人數不足總數的二分之一的;

  (四)法律、法規、業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

  按照前款第一項規定召開業主大會臨時會議的,業主委員會應當核實提議業主的身份和所占比例。

  第二十八條 經業主大會授權,業主委員會可以對下列事項作出決定:

  (一)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車;

  (二)對物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車收取汽車停放費;

  (三)利用業主共有部分從事廣告等經營性活動;

  (四)公共收益的使用;

  (五)法律、法規規定可以由業主大會授權業主委員會決定的其他事項。

  依法應由全體業主共同決定的事項,業主委員會不得代為作出決定。

  第二十九條 業主委員會在決定物業管理有關事項前,應當公開征求業主意見。業主大會、業主委員會作出的決定,應當書面告知居(村)民委員會。

  業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷決定,并通告全體業主。

  第三十條 業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置和物業管理公共服務平臺公告下列信息:

  (一)業主委員會成員和專職、兼職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息;

  (二)業主大會議事規則、業主委員會工作規則、管理規約和物業服務合同;

  (三)業主大會、業主委員會的決定;

  (四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;

  (五)占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位處置情況;

  (六)業主大會決定由業主委員會管理的公共收益的收支情況;

  (七)業主大會、業主委員會工作經費的收支情況;

  (八)法律、法規規定的其他信息。

  前款第五項、第七項應當每年至少公告一次,第六項應當每半年公告一次;其他事項應當常年公告并及時更新。業主委員會可以委托物業服務人協助公告信息。

  第三十一條 業主委員會不能正常開展工作的,物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

  第三十二條 業主委員會成員不得有下列行為:

  (一)拒不執行業主大會決定;

  (二)未經業主大會決定,擅自與物業服務人簽訂或者解除物業服務合同;

  (三)違反規定使用或者轉移、隱匿、毀棄業主大會、業主委員會印章;

  (四)挪用、侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產;

  (五)利用業主委員會成員身份謀取私利;

  (六)非法采集、使用或者出售、泄露業主、物業使用人信息;

  (七)法律、法規禁止的其他行為。

  業主委員會成員有前款行為之一的,按照業主大會議事規則提請業主大會決定是否予以罷免。

  第四章 物業管理和物業服務

  第三十三條 從事物業服務的企業應當具有獨立法人資格,擁有相應的專業技術人員,具備為業主提供專業服務的能力,并按照規定在承接項目前,將營業執照、主要負責人、固定辦公場所、聯系方式和電梯安全管理人員等相關信息書面告知項目所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門。

  物業服務人應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的,應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

  物業服務人應當按照有關法律、法規規定和物業服務合同約定以及物業服務有關標準提供專業化服務。

  物業服務人應當建立業主意見、建議收集和投訴、舉報受理機制,及時處理并反饋處理結果。

  物業服務人應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,落實安全防范措施,做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務人未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

  第三十四條 物業服務人應當按照國家有關規定,建立物業服務人員使用和培訓制度,保證和提高物業服務人員的工作能力。

  市、縣(市、區)物業管理行政主管部門應當會同人力資源和社會保障行政主管部門,建立健全物業服務人員使用、評價和激勵機制,依法規范物業服務用工。

  第三十五條 新建住宅物業實行前期物業管理。

  在業主、業主大會選聘物業服務人之前,前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務人簽訂書面的前期物業服務合同。

  前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿,業主委員會與物業服務人簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

  第三十六條 物業服務人承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀全面、權責分明以及保護業主共有財產的原則,并主動接受物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督。

  鼓勵建設單位和物業服務人聘請第三方機構為承接查驗提供專業服務。

  第三十七條 物業承接現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法,重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

  現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、查驗人員、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容。推動現場查驗逐步實現全程影像記錄,形成與書面記錄相對應的影像佐證資料。

  第三十八條 物業經查驗、交接后,發現隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,由建設單位依法承擔責任;因物業服務人維護管理不當致使物業共用部位、共用設施設備損壞或者滅失的,由物業服務人依法承擔責任。

  第三十九條 物業服務人應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案,并妥善保管。

  物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。因物業共用部位、共用設施設備缺陷問題,業主需要查詢承接查驗書面記錄及佐證資料的,物業服務人應當如實提供;因佐證資料缺失或者內容缺陷致使無法認定質量責任主體的,物業服務人應當依法承擔相應的法律責任。

  第四十條 業主應當按照物業服務合同的約定支付物業費。業主與物業使用人約定由物業使用人支付物業費,物業使用人未按時支付的,物業服務人可以要求業主支付;業主支付物業費后可以按照約定向物業使用人追償。

  物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

  業主不得以房屋質量缺陷為由拒絕支付物業費。

  業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

  第四十一條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置和物業管理公共服務平臺向全體業主公示下列信息:

  (一)物業服務人營業執照、項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

  (二)物業管理區域的四至界限以及附圖;

  (三)公共場所、公共綠地的面積和位置;

  (四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權屬;

  (五)物業服務辦公用房、業主委員會用房的面積和位置;

  (六)共用設施設備名稱及其權屬;

  (七)物業承接查驗情況;

  (八)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

  (九)電梯、消防、監控安防等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、應急處置措施等;

  (十)依法配建的人民防空工程的面積和位置,人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金的使用情況;

  (十一)出租的車位、車庫的數量和位置以及使用現狀;

  (十二)經過業主大會或者經授權的業主委員會決定,占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車,以及利用業主共有部分從事廣告等經營性活動的情況;

  (十三)業主支付物業費、公共水電分攤費用情況,物業共用部位和共用設施設備的經營和收益情況;

  (十四)住宅專項維修資金使用情況;

  (十五)法律、法規規定的其他應當公示的信息。

  前款所列信息的公示方式、標準、期限、頻次等具體要求由市物業管理行政主管部門規定。

  第四十二條 突發公共事件應對期間,物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

  第四十三條 物業服務人不得有下列行為:

  (一)未經業主大會同意,擅自提高物業服務收費標準;

  (二)擅自改變物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備的用途;

  (三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地,損害業主共同利益;

  (四)擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權;

  (五)采取停止供電、供水、供熱、供燃氣、限制通行、限制使用電梯等損害業主合法權益的方式催交物業費;

  (六)挪用、侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產;

  (七)非法采集、使用或者出售、泄露業主、物業使用人信息;

  (八)強制業主、物業使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備;

  (九)物業服務合同終止時,拒不退出物業管理區域或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料;

  (十)其他違反法律、法規規定的行為。

  第四十四條 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。

  依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的,除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失。

  第四十五條 物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業服務人交接工作的監管。

  被解聘的物業服務人拒不撤出物業管理區域的,物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出,業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

  第五章 物業的使用和維護

  第四十六條 業主大會設立前,需要利用共有部分進行經營的,應當在前期物業服務合同約定下列事項:

  (一)同意物業服務人用于經營的業主共有部分以及場地范圍;

  (二)不同類型、不同場地經營項目的利用要求和收費標準;

  (三)公共收益的財務管理要求、審計、公示以及查詢辦法。

  未按照前款要求作出約定的,物業服務人不得將相關共有部分用于經營。

  業主大會設立后,業主大會或者經授權的業主委員會應當與物業服務人對本條第一款所列事項重新約定。

  第四十七條 公共收益屬于業主共有。物業服務人應當對其管理的公共收益單獨建賬、獨立核算。

  專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主書面提議對公共收益收支情況進行審計的,業主大會或者經授權的業主委員會可以決定委托有相應資質的第三方機構進行審計,物業服務人應當予以配合,審計所需費用從公共收益中列支,審計結果應當向全體業主公告。

  第四十八條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。鼓勵和引導業主之間將閑置的車位、車庫通過出售、出租等方式進行流轉,或者通過錯時使用等方式進行互助合作,業主委員會和物業服務人應當提供必要的協助。

  業主共有的道路或者其他場地用于外來車輛臨時停車,以及由此產生的收費、收益分配管理等事項,應當按照業主管理規約或者物業服務合同的約定執行。管理規約或者物業服務合同沒有約定的,由業主共同決定。

  第四十九條 物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)擅自改變物業的規劃用途;

  (二)違法搭建建筑物、構筑物,破壞或者擅自改變房屋外觀;

  (三)違法開挖地下空間,擅自改變經規劃審批確定的地下空間的使用功能、層數和面積;

  (四)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構;

  (五)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

  (六)擅自變動排水設施,雨污混接、污水直排;

  (七)擅自占用、毀壞綠化用地和綠化設施;

  (八)擅自改變人民防空工程主體結構、拆除防護設施,進行穿墻打孔等影響防護效能的改造和裝修,堵塞或者截斷人民防空工程的出入口、進排風豎井、進排水管道;

  (九)損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設施和器材,占用、堵塞、封閉消防車通道、消防車登高場地、疏散通道、安全出口;

  (十)在樓梯間、樓道等安全通道、安全出口、消防車通道及其兩側影響通行的區域停放電動自行車,違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電;

  (十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

  (十二)擅自擺攤設點、占道經營;

  (十三)任意棄置生活垃圾、建筑垃圾,露天焚燒落葉;

  (十四)違規儲存爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質,違規燃放煙花爆竹;

  (十五)制造噪聲干擾他人正常生活;

  (十六)法律、法規禁止的其他行為。

  有前款所列行為之一的,物業服務人、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門,有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

  第五十條 公安、自然資源和規劃、生態環境、住房和城鄉建設、城市管理、消防救援等部門和機構,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置和物業管理公共服務平臺公布聯系人姓名和聯系方式,依法處理物業管理區域內的違法行為。

  第五十一條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務人辦理登記手續,簽訂住宅裝飾裝修服務協議。業主或者物業使用人拒不辦理登記手續的,物業服務人可以按照臨時管理規約或者管理規約,禁止其委托的裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

  物業服務人不得違背業主或者物業使用人意愿指定裝飾裝修施工單位、物料供應單位、物料搬運人員,不得無故阻撓裝飾裝修施工人員、物料搬運人員進入物業管理區域。

  第五十二條 物業保修期屆滿后,發生下列危及房屋安全的情形之一,需要立即對住宅物業共用部位、共用設施設備進行應急維修、更新和改造的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金:

  (一)外墻、屋面防水損壞造成滲漏的;

  (二)電梯故障危及人身安全的;

  (三)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身安全的;

  (四)樓體單側外立面有脫落危險的;

  (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

  (六)消防設施損壞,危及公共消防安全的;

  (七)其他危及房屋安全的緊急情況。

  第五十三條 發生危及房屋安全等緊急情況,業主大會或者業主委員會未按規定對住宅共用部位、共用設施設備實施維修、更新和改造的,縣(市、區)物業管理行政主管部門可以組織代修;尚未產生業主大會或者業主委員會的,由街道辦事處(鎮人民政府)組織代修。維修費用從住宅專項維修資金中列支,并向業主公示。

  第五十四條 舊住宅小區改造整治中,經有利害關系的業主同意,并依法經自然資源和規劃等行政主管部門批準,可以建設物業服務用房和一定比例的物業服務經營性用房。物業服務經營性用房的經營收益作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金,由業主大會監督使用。

  第六章 法律責任

  第五十五條 對違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

  第五十六條 違反本條例第三十二條第一款第四項規定,業主委員會成員挪用、侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產的,由物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門追回挪用、侵占的資金,沒收違法所得,可以并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第五十七條 違反本條例第四十一條第一款第一項、第二項、第三項、第四項、第五項、第六項、第九項、第十項、第十一項、第十二項、第十四項規定,未公示相關信息或者公示虛假信息的,由物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款。

  違反本條例第四十一條第一款第七項規定,未公示相關信息或者公示虛假信息的,由物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

  違反本條例第四十一條第一款第八項、第十三項規定,未公示相關信息或者公示虛假信息的,由物業所在地的縣(市、區)市場監督管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款。

  第五十八條 違反本條例第四十三條第六項規定,物業服務人挪用、侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產的,由物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門追回挪用、侵占的資金,沒收違法所得,可以并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

  第五十九條 違反本條例第四十七條第一款規定,物業服務人未對其管理的公共收益單獨建賬、獨立核算的,由物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款。

  第六十條 違反本條例第四十九條第一款規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,由物業所在地的縣(市、區)相關主管部門和機構按照下列規定依法查處:

  (一)違反第一項、第二項、第三項規定的,由自然資源和規劃行政主管部門依法查處;

  (二)違反第四項、第五項、第六項規定的,由住房和城鄉建設行政主管部門依法查處;

  (三)違反第七項規定的,由園林綠化行政主管部門依法查處;

  (四)違反第八項規定的,由人民防空行政主管部門依法查處;

  (五)違反第九項、第十項規定的,由消防救援機構依法查處;

  (六)違反第十一項、第十二項、第十三項規定的,由城市管理行政主管部門依法查處;

  (七)違反第十四項、第十五項規定的,由公安機關依法查處。

  第六十一條 違反本條例第四十九條第二款規定,物業服務人對物業管理區域內的違法行為未及時勸阻、制止,或者未及時報告有關主管部門的,由物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款。

  第六十二條 物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)和其他有關部門及其工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊或者未依法履行監督管理職責的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第七章 附則

  第六十三條 本條例規定的行政處罰,按照相對集中行政處罰權的規定由其他執法主體實施的,依照其規定執行。

  第六十四條 本條例所稱物業使用人,是指除業主以外合法占有、使用物業的單位或者個人,包括但是不限于物業的承租人。

  本條例所稱前期物業服務,是指業主大會選聘物業服務人之前,由建設單位選聘物業服務人實施的物業服務。

  本條例所稱公共收益,是指利用業主共用部位和共用設施設備產生的收入,扣除合理成本之后的收益。

  本條例所稱物業承接查驗,是指承接新建物業前,物業服務人和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

  第六十五條 本條例自2023年2月1日起施行。

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