物業經理人

物業管理公司的財務管理

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物業管理公司的財務管理

  第三章 物業管理公司的財務管理

  財務管理是物業管理中最重要的內容之一。物業管理收入的主要來源是業主按月繳納的固定數目的管理費和小區內其他各種管理收費(車輛的停車管理費、活動場所租賃收費等)。其他來源包括:管理費存在銀行的利息;專項服務的收費;經營性綜合服務的收費等。

  財務管理負責各種費用的統計、預算和收支控制,若管理不好每年的財務報表、財務制度及賬目記錄等,不僅會使物業管理公司蒙受損失,影響公司的正常管理運行,而且也會招致業主(使用人)的不滿,進而引起業主(使用人)與物業管理人員的爭議,直至拖交各種管理費用?,F代物業管理制度要求有一套與之相適應的財務報表體系和管理制度,因此物業管理的領導對此一定要高度重視,并且要親自抓。

  第一節 物業管理公司財務管理概述

  一、物業管理公司財務管理目標

  物業管理公司的財務管理目標是指財務管理的目的行為,即在一定時期內財務管理目標。它是根據物業管理公司總體目標的要求所決定的。一般來講,物業管理公司的財務管理目標是要求在改善財務狀況的條件下,不斷擴大財務成果,提高企業經濟效益。主要包括如下幾個方面:

  1.以提高經濟效益為目標

  經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果大于服務經營的消耗,要求物業管理公司占用和消耗盡可能少的資產,為社會和業主提供更優質的服務,獲得更多的利潤。

  2.實現財富最大化目標

  財富最大化是指公司通過合理經營,使本企業的總價值達到最大化。在股份制公司中,公司財富最大化也就是使股東財富最大化,這是當前西方財務管理理論中普遍提出的財務目標,并認為這是股東創辦企業的目的,是衡量企業財務行為和財務決策是否合理的標準。物業管理公司也有一個不斷發展、逐漸壯大的過程,因此,實現財富最大化當然也應成為其財務管理的主要目標之一。

  3.完成國家有關規定

  國家及行政主管部門對企業(公司)都有一定的要求、一定的規定,比如總產值、人均產值服務經營效益等,實現這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業的效益。

  二、物業管理公司財務管理的幾個新觀念

  隨著社會主義市場經濟的建立與發展,財務理財也必須樹立新觀點,適應社會的發展。這些觀念主要包括:

  1.市場觀念

  物業管理公司的工作和發展,應該以市場為導向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發展。作為物業公司的領導者、財會人員應該及時全面地學習和掌握價值規律、供求規律、市場競爭和現代企業制度等市場經濟的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。

  2.經濟效益觀念

  經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質的消耗,生產出更多符合社會需求的產品或向社會提供更熱情周到的服務。提高經濟效益是經濟工作的出發點,也是建立現代企業制度的根本要求。要提高經濟效益,首先要樹立經濟效益觀念,明確建立以提高經濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理為提高經濟效益的主要手段,并把加強管理作為提高經濟效益的重要途徑。

  3.資本的保值觀念

  物業管理公司所有者權益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉移資本;除依法轉讓外,不得以任何方式抽走資本。在經營過程中,其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進行,保證資本權益不受任何形式的侵犯。

  4.資金時間價值觀念

  資金時間價值是指資金在運動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據,將貨幣收支換算到相同時間基礎上進行比較,衡量其實際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務收支,也不能進行正確的財務決策。因此應牢固地樹立資金時間的價值觀念。

  5.投資的風險觀念

  公司的財務活動,很多都是在有風險的條件下進行的。少冒風險,多獲利,是人們處理風險的基本原則。在風險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風險價值,或投資的風險補償。為了做好財務工作,財務人員必須研究投資和經營中的風險,計算風險度的大小,從而設法控制風險,這也是財務管理的基本觀念和基本原理,離開了風險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進行融資和投資的決策。

  三、物業管理公司財務計劃的內容

  財務計劃是物業管理公司物業經營管理計劃的重要組成部分,是進行財務管理、財務監督、財務分析的主要依據,其目的是確立企業經營管理目標,使物業經營管理活動按計劃協調進行,提高經濟效益。物業管理公司財務計劃的內容主要有:

  1.各項收入的預算與籌集

  物業管理公司主要資金來源是物業管理服務費收入、門面房的租金以及其他經營活動的收入等。應按照國家政府制定的收費標準,算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應收資金及時收取。

  2.各項成本、費用的測算與分析

  各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎,也是進行財務核算和財務監督的依據,應分門別類地測算出各項物業管理服務的成本與費用,在企業內部實行經濟責任制。

  3.專項基金的提存與使用

  專項基金通常是指共用設備、設施的維修基金。關于專項基金的使用國家已做了相應的規定,各地地方政府也出臺了使用細則。專項基金的性質已決定了必須??顚S?,同時應預先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務計劃中的一項重要內容。

  4.公司凈經營收益的預測和留用利潤的安排使用

  公司的經營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現金流分析,其稅前現金流在交納所得稅后得到的稅后現金流,即為公司的凈經營收入,也就是企業利潤,財務計劃應預測企業的利潤情況,并分析影響盈虧的關鍵因素,以便及時調整,確保經營收益的最大化。

  四、機構設置

  物業管理公司的財務部與其他行業的財務部門大致相同,但其工作的內容和方法具有本行業的特點。根據每一個物業管理公司所管轄小區的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務內容的多少等具體情況來設置機構,配備人員。由于財務管理不同于一般管理,基本崗位不隨內容的多少來決定,因此根據財務管理的特點,物業管理公司的財務部門可以設立一崗多人或一人多崗。通常財務部門的崗位設置如圖2-3-1所示。

  五、財務部工作人員崗位職責

  1.財務部經理

  (1)向總經理負責,具體主持公司財務部的管理工作,做好總經理的助手。

  (2)組織財務部門的政治學習、法律法規學習。要求所有財會人員遵紀守法,按照財政部中華人民銀行頒布的有關金融管理條例管理好財務。

  (3)每月、每季審核各種會計報表和統計報表,并寫出分析報告,送總經理審閱。

  (4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理,保證公司的正常運轉。

  (5)合理有效地經營好公司的金融資產,為公司創造更多的利潤。

  (6)審核、控制各項費用的支出,杜絕浪費。

  (7)組織擬定物業管理費等各項費用標準的預算方案,呈送總經理、業主管理委員會和相關主管部門審核、修改決定。

  (8)熟悉各種工商、財會及稅務管理制度,運用法律、政策手段保護公司的合法權益。

  (9)根據物業管理行業特點以及本公司的實際情況,制定財務管理制度的細則。

  (10)完成總經理交辦的其他事項。

  2.主管會計

  (1)對部門經理負責,具體做好財務的日常管理工作;

  (2)每日做好各種會計憑證和財務處理工作;

  (3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經理審核;

  (4)負責檢查、審核各經營部門及下屬機構的收支賬目,及時向部門經理匯報;

  (5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目,做到賬賬相符,賬實相符;

  (6)根據物業管理行業的特點和需要,組織各營業部門及下屬機構業務培訓,提高整體的業務水平和服務水準;

  (7)完成經理交辦的其他事項。

  3.出納

  (1)對部門經理負責,服從領導安排,盡職盡責做好本職工作。

  (2)嚴格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務管理細則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現金。

  (3)及時辦理各種轉賬、現金支票,并交會計做賬。

  (4)及時追收各種應收的款項,保護公司利益不受損失。

  (5)完成經理交辦的其他事項。

  4.統計員

  (1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理細則,做好本職工作;

  (2)及時統計、存貯各種費用交收資料,供主管會計參考;

  (3)維護好電腦設備,保管好所存的資料;對于變動的資料數據應及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現差錯;

  (4)完成經理交辦的其他事項。

  5收費員

  物業管理公司所管轄的業主(使用人)很多時,應專門配備收費員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費員的職責是:

  (1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理規則,做好本職工作。

  (2)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳。

  (3)每天下班前應把當天收繳的各項管理費用的現金入庫,并統計好交費情況。

  (4)樹立“業主至上,服務第一”的思想。工作中應熱情、周到,與廣大業主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業管理工作的理解和支持。

  (5)完成部門經理交辦的其他事項。

  第二節 物業管理公司的財務制度

  一、財務會計管理的涵義

  財務是指企業為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動。在物業管理經營過程中,各類管理服務費、特約代辦服務費、各種兼營性服務的收入和相應的開支等,就構成了物業管理公司的資金運行。

  物業財務管理就是物業管理公司資金運行的管理,在資金運行過程中,包括整個物業經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關規定,規范物業管理企業的財務行為,加強財務管理和經濟核算。物業財務管理的對象就是物業經營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經濟效益,擴大收入來源,使物業不斷保值增值,許多物業管理公司實行“一業為主,多種經營”的方針,公司下屬既有商業貿易部門,也有工程維修機構,還有出租物業及其他提供有償服務服務機構。

  財務管理的主要內容有:對資金籌集運用的管理,固定資產和經租房產租金的管理,租金收支管理,商品房資金的管理,物業有償服務管理費的管理,流動資金和專用資金的管理,資金分配的管理,財務收支匯總平衡等等。

  財務管理的任務是:

  (一)籌集、管理資金

  這就是要保證物業經營的需要,加快資金周轉,不斷提高資金運用的效能,尤其是提高自有資金的收益率。物業管理公司的主要經濟來源是房租收入、物業有償服務管理費收入,要大力組織租金收入,加強有償服務管理費的收費工作,做到應收盡受,提高回收率。另外,在資金使用上,對各項支出要妥善安排,嚴格控制,注意節約,防止浪費。充分發揮資金的效果。

  (二)經濟核算

  通過財務活動加強經濟核算,改善經營管理,降低修繕、維修、養護成本,不斷降低消耗,增加積累,提高投資效益和經濟效益。

  (三)多元經營

  積極組織資金,開辟物業經營市場,“一業為主,多元經營”,不斷尋求物業經營的新生長點,不斷拓展物業經營的新領域,形成新優勢。

  (四)財務監督

  實行財務監督,維護財經紀律。物業管理公司的經營、管理、服務,必須依據國家的方針、政策和財經法規以及財務計劃,對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督,使資金的籌集合理合法,資金運用的效果不斷提高,確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。同時,要在分配收益上嚴格遵守國家規定,及時上繳各種稅金,彌補以前年度虧損,提取法定公積金、公益金,并向投資者分配利潤。

  二、財務會計管理制度

  財務管理制度是物業管理公司內部管理的重要制度,是保證有關財務管理工作規范化、標準化的一系列具體規定??煞譃橐韵聨最愔贫龋?/p>

  (一)會計核算方法及憑證賬冊制度

  (1)管理部采用借貸復式計賬法,會計科目和核算方法以企業單位預算會計為主,結合管理部的實際,設置銀行現金日記賬、總分類賬、各項明細分類賬;

  (2)原始憑證是計賬的依據,財會人員必須認真審核各種原始憑證,要求一切原始憑證必須手續完備、合法,內容真實,數字正確,日期和印章齊全,大、小寫相符等,不得有白條報賬,不得有涂改。一切原始憑證經審核無誤后,才能填制記賬憑證,據以記賬;

  (3)財會記賬員應對一切原始憑證記賬負責,賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡,記賬應使用鋼筆,不準用鉛筆或圓珠筆,發生錯誤應根據性質,采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據專人列冊登記,妥善保管,不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規定辦理;

  (4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證,如支票、現金收據、發貨票據等,動用時由領用人辦理領用手續。對誤寫的收據或作廢的支票,應注銷作廢章,妥善保存,不得銷毀廢棄。

  (二)貨幣資金管理制度

  (1)嚴格按照國家有關現金管理制度的規定,除抵補現金庫存外,非經銀行同意,不得將業務收入坐支留用,嚴格分清收支兩條線;

  (2)做好庫存現金的保管工作,有關證券和現金必須放在銀箱內,確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對,做好備用金的管理,庫存現金不得超過銀行規定的限額。

 ?、俳⒔∪F金賬目,做到日清月結,錢賬相符,杜絕白條抵庫或賬外現金,禁止私立“小金庫”;

 ?、趯Τ^現金收付限額以上的收付款項,必須通過銀行結算。

  (三)費用現金報銷制度

  為了加強現金報銷管理,嚴格執行財政紀律,對各項現金報銷擬定以下制度:

  (1)差旅費報銷制度(具體內容略,下同);

  (2)加班費報銷制度:

  (3)醫藥費報銷制度;

  (4)客飯招待費報銷制度。

  (四)往來賬目清理制度

  做好結賬收付款的工作是保證管理正常運轉的重要環節。財務人員要及時結賬收款,摧收應收賬款。過月未收的賬款,要上門催收。對月終尚未清理的債權債務,應查明原因,列出清冊。財會人員不能解決的事項應及時上報領導。

  (五)會計報表制度

  會計報表是經營收支執行情況的重要組成部分,其書寫報告是領導和上級主管部門了解管理部經濟狀況和領導工作的重要信息資料,也是編制下半年收支計劃的重要依據。所以,要保證報表的數據準確,內容完整,報送及時,手續完備。對年度結算報表,應附有分析收支計劃執行情況的說明。

  (六)固定資產管理制度

  1.固定資產的涵義

  固定資產是指使用期限較長,單位價值較高,在使用過程中保持原有實物形態的資產,是管理部門進行有償服務所必須的物質條件。為保證固定資產的安全完整,提高使用效率,應管好用好這些資產,提高服務效益和經濟效益。

  2.固定資產的范圍和分類

  (1)凡單價在200元以上的一般設備,單價在500元以上的專用設備,其耐用時間在一年以上的,均列為固定資產;

  (2)不滿上述金額的設備而耐用時間在一年以上的大批量同類財產,也列為固定資產;

  (3)固定資產分為房屋及建筑物,專用設備,家具設備,電器設備,一般設備等大類。

  3.固定資產的賬務處理

  (1)固定資產實行分級管理,物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產登記卡,使用部門應掌握本部門的物品情況,建立物品使用登記卡;

  (2)購入、自制和饋贈的固定資產,一律開具驗收單,并填寫登記卡,標明編號;

  (3)固定資產領用時應填寫領用單,并由使用人在登記卡上簽名,表明其設備由其保管使用;調離崗位時應將物品繳回,并注銷賬卡;

  (4)固定資產的報廢、報損,應由部門填寫報廢、報損單,經財產管理部門審核后,按批準權限逐級審批,方可核銷;

  (5)固定資金調撥,應嚴格按規定辦理。調撥時,先由部門填寫調撥申請單,經雙方部門領導和上級主管部門簽章后有效,使用部門不得自行處理。

  4.固定資產的管理職能

  (1)固定資產管理員應負責管理部全部財產的管理,辦理固定資產的購置、驗收、領發、建卡、報廢、報損的處理及賬務核算工作,做到賬、卡、物相符,每年末進行一次清點、核賬,并及時調整賬目;

  (2)為保證固定資產賬、卡、物的準確性,管理部門和使用部門要相互配合,定期進行盤點,盈、虧要填表,通過財務部門調整賬、卡。

  三、財務管理的機構及職責

  (一)財務部門機構的設置

  物業管理公司的財務會計與其他行業的機構設置也大致相同,只是工作內容和方法有物業管理行業的特點。根據物業管理公司的具體情況、資質等級及規模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設置下列人員:財務會計部經理、主管會計、出納、電腦員、統計員、收費員。

  (二)財會人員的崗位職責

  1.財會部經理

  (1)向企業領導人負責,組織公司的財會管理工作,當好企業負責人的經營管理參謀;

  (2)每月、每季審核各種會計報表和統計報表,寫出財務會計分析報表,送企業法人審閱;

  (3)檢查、監督物業管理各項費用的及時收繳,保證企業資金的正常運轉;

  (4)審核控制各項費用的支出,杜絕浪費;

  (5)合理有效地經營管理好企業的金融資產,為企業創造利潤;

  (6)根據物業管理行業的具體特點、依據財會管理有關法規、政策、文件,制定財會管理具體制度和操作程序;

  (7)組織擬定物業管理各項費用標準的預算方案,送企業領導、業主委員會和相關主管部門審核、修定;

  (8)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度,運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益。

  2.主管會計

  (1)向部門經理負責,具體組織好本部門的日常管理工作;

  (2)每日做好各種會計憑證和賬務處理工作;

  (3)每月、每季按時做好各種會計報表,定期向業主委員會公布管理收繳及使用情況;

  (4)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構的收支賬目,向企業領導及時匯報工作情況;

  (5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目,做到賬賬相符,賬實相符;

  (6)按照物業管理的行業特點和需要,分類計賬;完成企業領導交辦的財會工作。

  3.出納

  (1)遵守公司員工守則和財務管理制度;

  (2)管理好公司的現金收付、銀行存款的存取,保管現金、有價證券、銀行支票等;

  (3)及時追收企業各種應收款項,保護企業和業主利益不受損失;

  (4)編制有關現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作;

  (5)及時辦理各項轉賬、現金支票,按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符,并交會計作賬。

  4.統計員(電腦員)

  (1)及時統計、存儲各種費用收付資料,供主管會計參考;

  (2)維護好電腦設備,保管好所有資料,對變動資料數據應及時修改并存儲;

  (3)及時輸入打印收費通知單,保證費用的按時收繳。

  5.收費員

  物業管理企業所轄區業主(住戶)較多時,可專門在各管理處配備收款員,其職責是:

  (1)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳;

  (2)對繳費情況隨時進行統計,及時追討欠繳費用;

  (3)承接與物業管理相關的經營服務收費,為業主辦理各項公用事業費的繳付;

  (4)和業主(使用人)交朋友,爭取他們對物業管理工作的理解和支持,協助搞好“窗口”服務;

  (5)完成企業和部門領導交辦的其他任務。

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篇2:P物業分公司財務管理制度

  P物業分公司財務管理制度

  1.目的

  為規范分公司的財務管理、明確各管理者在費用控制方面的職責、加強費用報銷、個人借款的管理;杜絕不合理之經營管理成本的支出,加強對各項費用的有效控制。

  2.范圍

  適用于分公司全部經營管理活動及分公司全體職員。

  3.職責

  3.1公司執行董事負責批準由公司董事會審核之各項經營管理費用的開支并對最終結果負責;

  3.2執行總裁對公司所有經營管理活動中的各項費用開支擁有最終審批權;

  3.3分公司總經理對分公司范圍內的所有經營活動中的各項費用支出的最終結果負責,并對公司財務制度規定范圍內的支出有審批權;

  3.4分公司分管各業務主管對所轄部門的各項費用開支擁有審核權并對其負責;

  3.5分公司財務管理部負責依據本制度和財務管理規范要求,審核、監督、檢查、處理分公司所有人員的經營管理費用開支行為,并根據公司財務管理部以及分公司經營管理之現狀修改或解釋本制度,分公司財務管理部對分公司各項費用支出票據的合理性、合法性負全責;

  3.6分公司出納對各項費用支出與所附的原始憑證的數量與金額的一致性負全責;

  3.7分公司人力資源部對各項福利、補貼費用的合理性負全責;

  3.8分公司總經理對分公司所有經營管理活動各項費用支出的必要性和真實性負責;分公司總經理簽署的各項費用將直接進入到分公司的年度經營支出中。

  3.9分公司全體職員必須執行分公司的財務管理制度的管理流程和審批程序,要求自己在分公司經營管理活動中嚴格各項費用的開支,不利用其他手段、措施或提供虛假報銷憑證借故超越費用開支;

  3.10分公司首個項目正式運作前的財務管理工作由分公司負責人或由其指定人具體負責;

  3.11分公司首個項目首批人員招聘時,應在相關崗位中招聘一名具備一定財務知識的人員兼任分公司財務管理工作;

  3.12公司根據分公司項目發展需要設置專門財務管理人員;

  3.13分公司財務管理人員接受分公司負責人的行政領導,負責分公司與公司在財務管理方面的對接,接受公司財務管理部的專業指導和領導,對公司財務管理部和公司領導負責;

  3.14分公司財務管理人員負責處理分公司日常的費用的報銷、單據的整理、填報每月應向公司財務管理部的相關報表、稅務處理等相關財務事宜;

  3.15分公司負責人為分公司財務工作第一責任人。

  3.16分公司一切財務活動都必須遵照本制度執行,如遇本制度與公司財務管理制度相抵觸的需要按照公司財務制度來執行。如確實根據分公司的實際情況需要修改的也必須先按照公司的財務制度執行后根據制度的修改程序來重新修訂。

  4.帳戶、印章(鑒)和資金的管理

  4.1帳戶

  4.1.1各分公司須開立兩個帳戶,一個為收入帳戶、一個為支出帳戶;收入帳戶由公司財務管理部負責管理,分公司支出帳戶由分公司負責管理,但需接受公司財務管理部監督。

  4.1.2各分公司基本帳戶原則上開立在中國工商銀行的分支機構,特殊情況可以以方便工作為原則安排開戶行。

  4.1.3所有開立的帳戶必須報公司財務管理部備案,收入帳戶必須申請開通網上銀行業務及相關的網上支付業務。

  4.2印章(鑒)

  4.2.1分公司刻制的公章、財務專用章和負責人私章需要有專人保管。

  4.2.2分公司公章和負責人私章由分公司負責人保管,財務專用章由分公司財務人員進行保管。

  4.2.3分公司財務人員負責對發票、支票和財務票據的整理、保管以及繳銷。

  4.3現金的管理

  4.3.1各分公司可以存放一定數目的現金以備日常之用,金額控制在2000元以下。

  4.3.2現金超過備用現金額度的部分必須及時送存銀行收入帳戶。

  4.3.3分公司現金保管人員相關資料必須報公司財務管理部備案。

  4.3.4要對備用現金進行定期的盤查清點,每周至少一次,并填寫《分公司現金盤點表》,以月報的形式向公司財務管理部報送。

  4.3.5分公司財務人員還須登記《分公司現金日記帳》和《分公司支出帳戶銀行日記帳》,并每月10日和25日前將電子版本報送公司財務管理部。

  4.3.6因收取客戶管理費等收入性質類的現金流入必須在當天存入分公司收入帳戶。

  4.4支票的管理程序

  4.4.1支票的購買和保管程序:

  a)出納員應按銀行的相關規定到開戶行購買支票;

  b)出納員應將新購回的空白支票安全、妥善的存放在保險箱內。

  4.1.2支票的使用程序及注意事項:

  a)因業務需要使用支票的人員,應按《費用報銷審核標準作業規程》中的相關規定進行支付項目的審核及審批;

  b)出納員根據審核、審批手續完整的支付證明按《銀行存款管理標準作業規程》中的相關規定填寫支票;

  c)內容填寫完整的支票應按《銀行存款標準作業規程》中的相關規定加蓋財務專用章、銀行印鑒章;

  d)出納員應將內容填寫完整的支票存根聯與支付證明一起在支付當天下班前交財務會計審核后,按《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行相關的帳務處理;

  e)支票用完后,出納員應編制《支票使用明細表》交財務會計核對相關帳目資料;

  f)如因填寫錯誤或其他原因導致支票作廢,出納員應將作廢支票連同存根聯一起妥善保存;

  g)出納員或其他經辦人員如遺失內容填寫完整的支票,應及時到開戶銀行掛失;如因此造成的損失,由當事人負責全額賠償,并視情節輕重按《行政獎罰標準作業規程》中的相關規定進行處理。

  4.5費用

  4.5.1公司財務管理部按照各分公司的財務預算情況和工作需要撥付給各分公司支出帳戶相關費用。

  4.5.2分公司每月30日前向公司財務管理部報送下月的《分公司收支計劃預算表》。

  4.5.3分公司每月3日前將上月實際發生的費用開支列具明細清單、填寫《分公司收支匯總表》連同報銷單據一起寄回公司財務管理部,公司財務管理部按權限完成報銷手續。

  4.5.4分公司負責人和財務人員必須要審查所報銷費用發票真實合法,發票須是在當月開出的,報銷金額和發票金額須一致,需注明事由、日期、參與人員等。車費、辦公費用須單獨填寫《分公司交通費明細表》、《分公司辦公費明細表》。

  4.5.6費用的涵蓋范圍

  分公司的費用包括以下幾項。

  4.5.6.1辦公費:指分公司行政管理人員日常使用的辦公用品開支;辦公用品需集中管理,并由專人負責登記發放,控制使用。

  4.5.6.2交通費:因正常上下班發生交通費用支出的一般不予報銷,確因工作需要外出發生的交通費用,憑據據實報銷,未經公司領導批準,不得報銷出租車費。

  4.5.6.3通訊費:指因工作需要配備通訊工具發生的費用;分公司各部門辦公電話、值班電話應由專人負責管理。

  4.5.6.4交際應酬費:為便于分公司各項工作的正常開展,在業務交往及公關活動中發生的交際應酬費用。

  4.5.6.5差旅費:指因公出差到分公司所在地以外地區所發生的交通費、住宿費、伙食費等費用開支。

  4.5.6.6各分公司租房的租金和物業管理費。

  4.5.6.7分公司申請,經過公司財務管理部報公司領導批準的其他費用開支。

  4.5.7費用開支標準

  所有的日常費用開支在500元以內的可由各分公司負責人審批之后直接用分公司備用金支付,500元以上1000元以下的費用須經公司財務管理部向公司領導申報批準后從分公司備用金支付,1000元以上的費用由公司財務管理部報公司領導批準后由公司財務管理部劃款至分公司支出帳戶后支付。

  分公司可以根據實際情況對經常性耗品的采購采取月結的方式,相應的合同應報送公司備案,并且每月需要針對需要付的款項編制《分公司應付款明細表》來反映本月應付、實付以及未付的款項。

  4.5.8申請流程

  費用開支標準在分公司權限范圍內的,經由分公司負責人審核之后財務人員可以直接支付;費用開支標準在分公司權限范圍外的,由分公司負責人審核無誤后向公司財務管理部申請支付。

  4.6經營性收入的管理

  4.6.1管理費、服務費、租金等固定收入:分公司財務人員應于每月五日前計算出當月應收款(管理費、停車費、特約服務費、租金等固定收入)及滯納金明細,編制《分公司收支計劃預算表》,填寫當月“繳費通知單”,由客戶服務人員組織相關人員進行催收,財務人員收款并出具發票或收據。

  4.6.2分公司財務人員在收到款項的當日,將當天的收款憑證記賬聯整理好并統計收款及欠款情況明細表,月末編制《分公司應收款明細表》上報公司來反映本月應收、實收、欠收款的情況。

  4.6.3分公司負責人必須定期組織相關部門與人員對各項應收款項進行清收,及時回籠資金;一旦發現有惡意拖欠管理費、停車費、租金、特約服務費、借款或其它款項的,須及時通知公司相關部門采取催收及補救措施,并以書面形式向公司領導匯報。

  4.7稅務處理

  4.7.1納稅申報

  分公司負責人及財務人員需熟悉當地的財稅法規,包括納稅申報程序、稅目、稅率等,并按照要求在公司財務管理部的指導下定期進行納稅申報工作;如當地可以進行網上申報的必須申請進行網上申報;每月月初(5號以前)需將上月的各個報表和相關單據報公司財務管理部。

  4.7.2發票

  分公司需要向當地稅務機關申購發票的,在領取發票之后,必須按起止號碼進行登記,定額發票需登記金額,手工發票需要登記張數以及開出后每一張的金額,并報公司財務管理部備案。分公司財務人員必須對所購發票進行繳銷,無論是否有作廢的對每一張發票的號碼都進行流水登記《分公司發票使用明細表》。

  4.8會計處理

  4.8.1分公司財務人員必須嚴格按照公司制定的財務制度處理日常涉及財務的事項,不得違背公司的財務管理制度,如果是公司財務管理制度沒有涉及的部分,必須及時向公司財務管理部匯報,在得到明確的指示后再進行處理。

  4.8.2各分公司財務人員必須要按規定的時間向公司財務管理部提交各種財務報表,并且需要編制《分公司收支差異分析說明表》,說明上月根據計劃的完成情況而出現的差異,各分公司可以根據實際情況提出相關財務方面的完善意見。

  4.9其他

  4.91各報表報送時間:周報每周五下午3點以前,月報每月5號以前。日記帳只需要報送電子版本。

  4.9.2各個報表在向公司財務管理部門報送前必須先由分公司負責人確認簽字。

  本制度所屬附件中以每月為一期。

  4.9.3報送方式必須電子版本和紙質版本各一份,電子版本在規定的報送時間前發到公司財務管理部相關人員郵箱并抄送到公司分管領導郵箱中,紙質版本采用快遞的形式統一寄給公司財務管理部備案。

  4.9.4每月分公司應向公司財務管理部報送的報表有:

  4.9.4.1分公司現金日記帳(周報)(電子文檔)

  4.9.4.2分公司支出帳戶銀行日記帳(周報)(電子文檔)

  4.9.4.3分公司現金盤點表(每日填制,每月報送)

  4.9.4.4分公司應收款明細表(月報)

  4.9.4.5分公司應付款明細表(月報)

  4.9.4.6分公司發票使用明細表(月報)

  4.9.4.7分公司收支匯總表(每月匯總,月報)

  4.9.4.8分公司收支差異分析說明表(月報,上月計劃預算與上月實際收支的對比分析)

  4.9.4.9分公司收支計劃預算表(月報,本月計劃預算)

  4.9.4.10分公司交通費明細表(月報)

  4.9.4.11分公司辦公費明細表(月報)

  5.審批權限

  5.1費用的審批權限。

  5.1.1日常經營性費用(如:辦公費、辦公室租賃費、水電費、通訊費、郵遞費、材料費、維修費等):分公司總經理的批準權限為500元(含);500元以上、1000元(含)以下須由分管該業務之公司領導審批;1000元以上報公司執行總裁審批;

  5.1.2非日常經營性費用(如:業務招待費、差旅費、出租車費、會務費、培訓費、書報費、職員活動費、社區文化活動費、醫藥費等);分公司總經理批準權限為200元(含)、200元以上500元(含)以下需由分管該業務之公司領導審批;500元以上報公司執行總裁審批;

  5.1.3工程及勞務合同費用:金額在500元(含)以下的工程及勞務合同,由分公司總經理審批后執行。金額在500元以上、1000元(含)以下報分管該業務之公司領導審批后執行;金額在1000元以上、50000元(含)以下經分管該業務的公司領導審核后,報公司執行總裁審批后執行;50000元以上經公司執行總裁同意,報公司執行董事批準后執行。所有涉及該項業務的相關合同,均需存檔備查。

  5.2物資采購的審批權限

  5.2.1因業務需要購置辦公用物資,例如:辦公用品,辦公設備等。單價在500元(含)以下由分公司總經理負責審批,500元以上、1000元(含)以下須由分管該業務之公司領導審批;1000元以上報公司執行總裁審批;

  5.2.2購置房屋建筑物類、運輸工具類固定資產需附專題報告,經公司執行總裁同意并報執行董事批準。

  5.2.3報廢、轉讓固定資產,固定資產盤盈、盤虧的處理,單價2000元(含)以下由分管該項業務的公司領導審批;2000元以上、20000元(含)以下由公司執行總裁審批;單價20000元以上,經公司執行總裁同意后,報公司執行董事批準。

  5.3報銷程序

  5.3.1每周的周二、周四為報銷日;其它時間原則上不予報銷。

  5.3.2所有開支費用在產生之前,必須事先按照規定的審批流程和程序經過批準后,方能按照報銷程序和相關規定辦理報銷手續。

  5.3.3因經營管理需要發生的業務開支,須在一周之內取得合法發票,并由經辦人按照《付款申請單》的內容認真填寫《付款申請單》,將報銷所需要的有關附件或證明材料一并報部門主管初審。

  5.3.4部門主管必須根據分公司財務管理制度嚴格審核《付款申請單》,審核的時間在無特殊情況下,不得超過24小時,然后報分公司財務管理部門進行審核。

  5.3.5福利補助類費用經主管經理審批后,還需報人力資源部相關負責人審核;

  5.3.6分公司財務管理部門在接到各部門的《付款申請單》后,嚴格按照分公司財務管理制度進行審核,并按審批權限報送分公司及公司相關領導審批。

  5.3.7分公司財務管理部在無特殊情況下,須保證《付款申請單》送達財務管理部最近的報銷日內,即可領取所報銷款項或對不能及時給予報銷的事由做出回應。

  5.3.8任何人員在報銷費用開支時,嚴禁將同一筆業務分拆若干單據報銷。若遇特殊情況,須向分公司財務管理部和審批該項業務費用開支的最高領導報告,說明事情原委。

  5.3.9分公司職員必須在每月20號以前報銷上月所有費用,逾期分公司將不予報銷該費用;

  5.3.10分公司對外支付費用在1000元(含)以下,可以用現金支付;費用在1000元以上的,應該采用支票支付的形式支付。

  5.3.11所有發生業務費用報銷的票據,必須是符合國家有關規定的正式票據。任何收款收據、白條、非正式票據一律不得報銷。特殊情況下必須事前請示,而且在報銷時,要注明原因、用途后報請分公司總經理或公司執行總裁批準。

  5.4交際應酬費報銷

  5.4.1符合開支范圍的交際應酬費用,單項金額在1000元(含)以內,報銷時由分公司總經理簽字,公司財務管理部審核,分管該項業務的公司領導審批后據實報銷;單項金額在1000元以上的,經分公司總經理簽字,公司財務管理部審核,分管該業務的公司領導和公司執行總裁批準后據實報銷。

  5.4.2分公司總經理本人的交際應酬費用,須經公司財務管理部審核,執行總裁審批后方能報銷。

  5.4.3各項交際應酬費用在報銷之前,須在發票的背面填寫簡單說明或用途,包括時間、地點、參加人員等。

  5.5差旅費報銷

  5.5.1出差可享受差旅費報銷制度,出差是指到分公司外的同一城市完成分公司委派的工作任務時間超過1天且不超過20天的工作狀態;

  5.5.2職員報銷差旅費需填寫《差旅費清單》并附有效發票交分公司經理審批,再交分公司財務管理部審核、公司分管該項業務的領導、執行總裁批準后方能報銷。

  5.5.3往返交通費用:因工作需要出差的分公司管理層可選擇乘坐除飛機頭等艙、公務艙以外的任何交通工具,憑有效票據實報實銷;管理層以下人員可選擇乘坐火車或同等價格的其他交通工具,憑有效票據實報實銷。

  5.5.4住宿費用;在下列規定的標準房的上限標準內實報實銷。

  職別最高住宿標準

  分公司總經理400元/晚·人

  主管以上人員300元/晚·人

  其他人員200元/晚·人

  5.5.5兩人以上同行出差,可與職級最高者住同一酒店。對于由出差地統一安排住宿或為了工作便利就近住宿的,按實報銷。超出規定金額的,應提供所住宿酒店之星級證明。

  5.5.6對于自行安排住宿而不報銷住宿費用者,每晚按150元計發住宿補貼;對由邀請單位提供安排住宿者,不計發住宿補貼。

  5.5.7已交納會務費用并由會議組織單位提供食宿的會議或培訓,出差者不再報銷住宿費用及不再計發出差補助。

  5.5.8出差補助費不分職級,出差者在同一地點逗留十日之內,按150元/天(在異地逗留時間不足六小時按半天計算)的標準計付,自第十一日起減半計付。

  5.5.9不帶明確工作任務的國內外研討會議或外部培訓等出差,出差補助按100元/天計付。

  5.5.10經批準后,由分公司安排車輛出差者,出差補助按100元/天計付,出差者不再報銷任何交通費。

  5.5.11出差地之市內交通費用已經含括在出差補助費用中,出差者不再另行報銷費用;機場、車站、碼頭至住宿地的往返交通費用實報實銷。

  5.5.12因公務出差者之長途電話費、手機漫游費等有關費用經審批后,可按上限15元/天的標準據實報銷。

  5.5.13事前經分公司人力之源部或分公司相關領導批準,在不耽誤工作之情形下,出差者借出差之際就近返家探親者,其繞道交通費用由個人自理,并且分公司不計發繞道和在家探親期間的出差補助費。

  5.5.14出差期間的交際應酬費用按交際應酬費報銷程序辦理。

  5.6市內交通費報銷

  5.6.1因業務需要發生的市內交通費報銷規定均在此限。

  5.6.2分公司所有職員外出辦事時,在分公司不派車輛的情況下均給予報銷公交車費用。公交車費用需在車票背面注明時間,事由,起始地點并交由部門主管、財務管理部確認后,報分公司總經理審批方可報銷。

  5.6.3分公司所有外勤人員根據其工作的需要而發生的公交車費用均按每月150元限額內實報實銷。

  5.6.4出租車費用報銷

  5.6.4.1分公司原則上不報銷出租車費用,所有因特殊情況發生的出租車費用報銷均在此限。

  5.6.4.2分公司各部門每月的出租車費用在部門主管、財務管理部確認合理后報分公司總經理審核后,報公司執行總裁審批后方可報銷。分公司限額為150元/月。

  5.6.4.3所有出租車費用報銷時需在車票背面注明事由。并在費用發生后24小時之內辦完審批手續方可給予報銷。

  5.7機動車輛費用報銷

  5.7.1職員私車費用的報銷按公司財務制度相關規定之標準執行

  5.7.2分公司車輛費用的報銷

  5.7.2.1分公司司機每月可將允許報銷的油料費、停車費、洗車費、維修費、過路過橋費等日常費用,填寫《付款申請單》,交由分公司總經理、公司財務管理部審核、公司執行總裁審批后實報實銷。

  5.7.2.2因司機違犯交通法規或因工作失職而發生交通事故的賠償費用、車輛修理費用、人工費、誤工費、醫藥費、營養費等費用,在扣除應由保險公司賠償部分后的剩余部分,全部由司機本人承擔;因司機個人工作失職造成的違章停車、違章超速、違章駕駛、未及時年審等罰款費用,也全部由司機個人承擔;分公司不承擔因司機工作失職而造成的任何罰款、賠償等支出。

  5.7.2.3當司機單次駕駛車輛超過200公里即為長途行車,視同出差,住宿費在規定的標準內實報實銷,行車補助按出差補助費的標準計付。

  5.7.2.4司機當月全勤、安全駕駛車輛、出色完成所分配的工作任務,并且沒有受到乘客的有效投訴,當月給予計發駕駛補助費用150元,每缺勤一天扣10元。而司機當月因等候乘客之原因而造成工作延時,也不再計發相關費用。

  5.8通訊費報銷

  5.8.1分公司規定享受報銷通訊費用的為部門主管級以上人員或經公司批準的外勤人員。

  5.8.2通訊費用報銷標準:

  職級上限標準(元/月)

  分公司總經理400元

  部門主管200元

  分公司外勤人員100元

  5.8.3通訊費用(手機費、住宅電話費)的報銷,必須憑在公司公布的電話號碼,按照使用時間每月或季度到分公司報銷一次,在規定報銷的標準內憑發票按實際發生額報銷,通訊費用報銷標準額度當月有效,不能累積使用。

  5.8.4享受通訊費用報銷人員,因出差期間手機漫游費用超出通訊費用定額標準,可附專項說明并經公司財務管理部門審核,報執行總裁批準后報銷。

  5.8.5享受通訊費用報銷的人員,須保證通訊工具的24小時工作狀態,包括休息日及節假日。

  5.9借款管理規定

  5.9.1因采購物資、出差、外派、交際應酬等其它工作需要須借款時,實行額度控制,具體數額根據該項工作的實際需要、出差的時間、交際應酬的具體情況,由分公司財務管理部在審核該項借款時具體確定。

  5.9.2所有借款須由經手人填寫《借款審批單》,注明借款用途、借款金額、預計還款時間等,報分公司財務管理部審核;借款金額的審批權限按費用報銷的審批權限執行。

  5.9.3采購物資、出差、交際應酬等臨時借款需在借款后三十個工作日內還清借款。為了更好的管理個人借款,財務管理部要將所有職員的借款單統一入財務賬,當借款人在借款入賬后歸還結清借款的,財務管理部應開出收據,注明還款事項,借據不再退還個人。

  5.9.4當借款所需要的工作任務完成后,借款者要以報銷形式歸還借款時,應按規定填寫《付款申請單》,并在申請單的借款金額處填寫借款金額,報銷與借款的差額多退少補。嚴禁將一張借款單對應多張《付款申請單》進行報銷。

  5.9.5對超過應歸還借款期限五個工作日仍未歸還結清的借款者,分公司財務管理部門有權在借款者工資中扣還。

  5.9.6分公司所有借款應本著前款不清、后款不借的原則嚴格遵守。

  5.10支票使用規定

  5.10.1因分公司工作業務需要,事先領借支票的,須按照規定的審批權限填寫《領用支票申請單》,經過批準后,方能到分公司財務管理部領取支票。

  5.10.2如需領用金額在5000元以上支票的,經辦單位或經辦人須提前一天通知分公司財務管理部門作好準備,否則所造成對工作之影響,經辦單位或經辦人必須承擔相應的責任。特殊情況下,分公司財務管理部也應本著為顧客服務之心態,認真積極采取措施,以滿足用款單位或用款個人之需要。

  5.10.3支票領借后的報銷手續按照本制度相關規定進行報銷。但必須在《付款申請單》的付款方式中注明已付款項的支票號碼。

  6說明

  6.1分公司財務管理制度是一項既非常實際又非常靈活的制度,我們注意到任何企業的財務管理制度都未必盡善盡美。我們惟有建立一個公開透明的管理體系,我們惟有依賴分公司全體職員的真誠和信譽,依賴分公司全體職員對不合理費用支出的一貫抵制,公司才能獲得長期的發展。

  6.2分公司財務管理部有權對違反以上制度規定的單位或個人提出通報批評,給予分公司人事管理部門對相關情節嚴重的部門或個人的處理意見,財務管理部有責任、有權利及時將違反分公司費用報銷的行為上報分公司相關領導進行處理。

  6.3本制度由分公司財務管理部負責解釋和修訂。

  6.操作表格

  CW-CQ02-02-F1《付款申請單》

  借款單

  分公司辦公費用明細表

  分公司發票使用明細表

  分公司交通費用明細表

  分公司收支差異分析說明表

  分公司收支匯總表

  分公司收支計劃預算表

  分公司現金盤點表

  分公司現金日記賬

  分公司應付款明細表

  分公司應收款明細表

  分公司支出賬戶銀行日記賬

篇3:南都物業財務管理中心會計崗位職責

  南都物業財務管理中心會計崗位職責

  崗位職責:

  1、負責日常收支審核工作;

  2、負責編制記帳憑證工作;

  3、負責每月財務數據統計及核對工作;

  4、協助部門領導完成部門財務等工作。

  任職資格:

  1、本科及以上學歷,財務、會計相關專業,1年以上會計工作經驗;

  2、勤奮敬業,熟練使用財務軟件及各種辦公軟件,有房產、物業行業工作經驗優先考慮。

篇4:香港物業的財務管理(講義)

  香港物業的財務管理(講義)

  物業管理的好壞,最重要的因素之一是財務管理。物業管理服務的收入主要來自物業業主每月上繳的管理費,而管理費是根據公契條款事先規定的費率確定的。其他收入包括管理基金存款的銀行利息。提供暫時性使用如場地攝影的執照費、游泳池門票費、網球場出租費等。公契起草綱要明確規定了物業經理須做年度預算、年款,正常會計記錄等,并定期向業主公布。但在綱要出臺之制定的許多契據在這方面都做得不夠,而且對購樓時就簽了契據的業主還具有約束力。無疑,這方面的缺陷已經引起對管理收支失控的不滿和抱怨。

  讓我們來看看物業經理須做的財務記錄的內容。

  一、年度預算

  在財政年度開始之前,物業經理必須根據過去的有關數秀對以后12個月開支的預測做出年度預算,他/她須決定計劃廣預防性維修項目所需的資金數額,然后還要對所要進行的工例出估計。通常,物業經理或他/她的代表需征求業主的意見,贏得他們對預算的支持。

  預算樣本

  大廈名稱:

  (財政年度)收支預算

  1.支出項目

  廣告(用于招聘工作人員等)

  壞帳

  拖車服務合同

  清潔

  社區和節日活動

  折舊

  房門電話維修合同

  電(公用部分)

  花草(環境)

  總務處各種費用(租金。電話、用電等)

  保險(火警、第三者責任保險、公共責任保險)

  電梯維修合同

  法律咨詢費、審計費

  水泵維修

  維修和養護(一般性)

  重新裝修(計劃內項目)

  差餉

  薪金,工資、退休和醫療救濟金

  保安服務合同

  文具、印刷和辦公用品

  游泳池運作費用

  網球場地運作費用

  水費(公用部分)

  物業經理薪水(管理代理的凈收入:

  大廈改進基金(或重置儲金)

  意外事故總支出的2%~5%

  2.收入

  拖車費

  儲蓄利息

  游泳池門票費

  網球場租

  其他收入

  3.凈開支

  預計剩余

  管理費用

  按本年利率收繳的管理費

  由增加管理費用彌補之不足部分

  下個財政年度的增加百分比

  注:以上所列收支項并非全部,物業經理應根據會計要求決定

  最佳呈式和項目組合

  收支賬目樣本

  大廈名稱:

  從(日期)至(日期)收支帳戶

  1.收入

  管理費

  其他

  總收入

  2.支出

  薪水和工資

  清潔合同

  等等

  總支出

  運作盈余(逆差)

  盈余

  總盈余(逆差)

  資產負債表樣本

  大廈名稱:

  (日期)資產負債表

  1.現行資產

  應收管理費

  應收帳款

  預付款

  經理往來帳戶

  總資產

  2.儲金和保留基金

  管理費儲金

  公共設施儲金

  大廈改造基金

  運作盈余(逆差 )

  3.現行負債

  應付帳款和增值

  4.總負債

  二、資本基金

  對于每一個須做預算的物業經理來說,準備特別基金是謹慎明智之舉。這是為困難時日做準備,在需要用資本基金支付主要更換項目時避免大幅增加管理費,如修茸和刷新主要外墻、水泵、發電機、電梯等。但是準備特別基金應注意儲備適量資金以應付已獲準的如某一項目使用期限已到時的翻新或更換項目。換句話說,就是儲存適量現金收取利息,在上一年底應己存夠現金以支付更換項目。需要估計每一資本項目的實際年限,如一個水泵可用五年以上,然后計算更換的費用,還要考慮到那時的通貨膨脹率。在確定了儲蓄金應付利息率后,可用償債基金要素計算出每月需儲蓄的金額。

  三、信用控制

  通常,公契和/或管理協議里有條款規定,業主要在每月的第一天向管理代理繳納一定的金額,其數量是業主該年度按預算比例應上繳債務的1/12,這筆金額就叫管理費或服務費。如果業主沒有在規定的期限內繳納管理費,物業經理或者管理代理可對未償還債務加收利息及催繳費以支付因業主違約造成的額外工作。公契條款須對此加以規定,便于物業經理按章行事。物業經理要給他/她的下屬(通常是負責該地區的物業職員)擬定書面的征繳管理費的手續,以及隨后發放的征繳提醒通知。管理職員一個及時客氣的電話通知常常能促使問題得以盡早解決,以避免向業主發最后的征繳通告乃至采取法律措施。有經驗 表明,對征繳管理費給予密切關注能有效減少拖欠交費現象的產生,這樣也就減少了需交小額錢債審裁處處理的案件數量。盡管發了最后催繳通知,管理人員又多次口頭提醒,但還會有個別業主習慣性拒繳或拖欠超過30天。為了執行收繳,可采取以下手段:

  1.根據公契條款,物業經理通??傻降卣鸬怯浺环葆槃襁`約業主名下股份的備忘錄。這種根據公契或管理協議登記的指控,作為物業經理向有關司法部門提起的正當的指控,是可以強制執行的。物業經理代表所有業主利益要求對違約業主的股份進行出售,并對違約業主的住房和店鋪有絕對的使用。占住和享有權利;間或通過香港法院的法律程序討回債務也是可取的。

  2.小額錢債審裁處(sCT)。對于不超過15 00O港元的債務,小額錢債審裁處有獨立的審裁權,如果涉及復雜的法律問題,審判官有權將案子移交地區法院。律師無權出席小額錢債審裁處,當事人必須自己出面,或分別指定代表,但不能指定律師做代表。如果是公司(如管理公司)提起或被起訴,那么須派該公可的官員或職員做代表。在這種情況下,代表須出示他/她的授權書。首先,要向法院呈遞按規定格式寫的償債請求一式三份,內容包括:

  (1)債權人姓名、地址;

  (2)被告人姓名、地址;

  (3)償還金額;

  (4)向被告人說明提出償債的理由及償還金額的計算方法。提呈償債請求之后,法院通知債權人審理的時間和地點。審理由具有法律資格的審判官主持,采取非正規的方式。不過,債權人必須以口頭和書面形式提供證詞,他/她可以提供債務人的帳目,出示諸如公契副本。欠款帳單本。催繳函等有關文件。審理之后,審判官會盡快作出他/她認為合適的裁決。通常審理之后即刻作出裁決。任何有利于債權人的仲裁裁決,可作為判決執行,與一般法院判決棺同。判決執行情況在這里不作敘述。裁決受害一方提出上訴的程序是:自小額錢債審裁處作出判決之日起七天內,向高級法院提呈上訴。

  3.其他法院。對于債務超過15 000港元少于120 D00港元的案子,地方法院有獨立審判權。債務在120 000港元以上的案子,高等法院才有獨立審判權。這些案子的審理程序這里不作詳述。物業經理或債權人按照他/她的律師的指點進行操作。律師有權出席旁聽。

篇5:物業管理企業財務管理規定(1998)

  財政部關于印發《物業管理企業財務管理規定》的通知

  財基字[1998]7號

  國務院各部門、各直屬機構,各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局):

  為了規范物業管理企業財務行為,根據《企業財務通則》,結合物業管理企業的經營特點,我們制定了《物業管理企業財務管理規定》,現予印發,請遵照執行。執行中有何問題,請及時向我部反映。

  中華人民共和國財政部

  一九九八年三月十二日

  附件:

  物業管理企業財務管理規定(1998)

  第一章 總則

  第一條 為了規范物業管理企業財務行為,有利于企業公平競爭,加強財務管理和經濟核算,結合物業管理企業的特點及其管理要求,制定本規定。

  除本規定另有規定外,物業管理企業執行《施工、房地產開發企業財務制度》。

  第二條 本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業(以下簡稱企業),包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業;有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。

  其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本規定。

  第二章 代管基金

  第三條 代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

  房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位,是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、粱、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。

  共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

  第四條 代管基金作為企業長期負債管理。

  代管基金應當專戶存儲,??顚S?,并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。

  代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。

  第五條 企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備,應當設立備查帳簿單獨進行實物管理;并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用(如租賃費、承包費等)。

  管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。

  商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。

  第六條 企業支付的管理用房和商業用房有償使用費,經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金;企業支付的共用設施設備有償使用費,經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。

  第三章 成本和費用

  第七條 企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出,按照國家規定計入成本、費用。

  第八條 企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出,計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業,可不設間接費用,有關支出直接計入管理費用。

  直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

  直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

  間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費;勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

  第九條 企業經營共用設施設備,支付的有償使用費,計入營業成本。

  第十條 企業支付的管理用房有償使用費,計入營業成本或者管理費用。

  第十一條 企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出,計入遞延資產,在有效使用期限內,分期攤入營業成本或者管理費用。

  第十二條 企業可以于年度終了,按照年末應收帳款余額的0.3%-0.5%計提壞帳準備金,計入管理費用。

  企業發生的壞帳損失,沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳,增加壞帳準備金。

  不計提壞帳準備金的企業,發生的壞帳損失,計入管理費用。收回已核銷的壞帳,沖減管理費用。

  第四章 營業收入及利潤

  第十三條 營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入,包括主營業務收入和其他業務收入。

  第十四條 主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入,包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。

  物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

  物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入,如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。

  物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托,對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

  第十五條 企業應當在勞務已經提供,同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。

  物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后,確認為營業收入的實現。

  企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的,應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

  第十六條 企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。

  第十七條 補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。

  第十八條 營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。

  主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加,再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。

  營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

  其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。

  第十九條 其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入,包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。

  商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房,從事經營活動取得的收入,如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。

  第二十條 其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。

  企業支付的商業用房有償使用費,計入其他業務支出。

  企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出,計入遞延資產,在有效使用期限內,分期攤入其他業務支出。

  第五章 附則

  第二十一條 本規定自1998年1月1日起施行。

  第二十二條 本規定由財政部負責解釋和修訂。

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