物業經理人

湛江市物業管理暫行辦法(2020)

726

湛江市物業管理暫行辦法(2020)

  湛江市人民政府文件

  湛府規〔20**〕8 號

  湛江市人民政府關于印發湛江市物業管理暫行辦法的通知

  各縣(市、區)人民政府(管委會),市府直屬各單位:

  現將《湛江市物業管理暫行辦法》印發給你們,請認真貫徹

  執行。執行過程中遇到的問題,請徑向市住房城鄉建設局反映。

  湛江市人民政府

  20** 年 5 月 22 日

  湛江市人民政府文件

  湛江市物業管理暫行辦法

  第一章 總 則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》,結合本市實際,制定本辦法。

  第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

  本辦法所稱物業管理,是指對物業管理區域的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

  經業主共同決定,可以委托物業服務企業或者其他管理人管理,也可以由業主自行管理。

  第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

  第四條 業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨鄉鎮(街道)黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。

  第五條 物業管理活動按照屬地管理原則開展相關工作,建立物業管理活動市、縣(市、區)、鄉鎮(街道)三級管理體系。

  第六條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理,建立健全物業服務企業及其從業人員的自律管理制度和誠信檔案;

  制定物業管理服務規范,調解物業管理及行業內部糾紛,維護市場秩序和公平競爭,對違反法律法規和行業規范的行為給予公開批評;制定行業發展規劃,促進行業規范、持續、健康發展;加強對物業服務企業黨建工作的指導。

  鼓勵本市物業服務企業加入物業管理行業協會。

  第七條 住房城鄉建設部門、司法行政部門共同承擔對屬地物業管理糾紛人民調解工作的業務指導職責,健全溝通協調機制,研究物業管理糾紛的特點、難點和發展趨勢,構建人民調解、行政調解、司法調解相互聯動、相互銜接的物業管理糾紛調解工作模式。

  第八條 建設單位、物業服務企業、業主大會及其籌備組、業主委員會或者鄉鎮人民政府(街道辦事處)按照有關規定應當向全體業主公告、公布、通告或者公示的事項,可以通過書面通知、在物業管理區域內顯著位置公告、業主決策電子投票系統發布,或者以管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業主;

  發布人應當選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。

  第九條 業主、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務

  第三方評估機構,開展物業項目交接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

  物業服務第三方評估機構應當依照法律法規和合同約定提供專業服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

  第二章 業主自治

  第十條 本辦法所稱業主,是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。

  除前款規定外,符合下列條件之一的,可以認定為業主:

  (一)尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

  (二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

  (三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

  (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

  (五)其他符合法律法規規定的單位或者個人。

  業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律法規的規定。

  鄉鎮人民政府(街道辦事處)、縣(市、區)住房城鄉建設部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

  第十一條 物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名,可以向鄉鎮人民政府(街道辦事處)書面要求成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

  鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當在收到書面要求后一個月內成立籌備組,也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。

  第十二條 籌備組由業主代表五人至十三人的單數、物業所在地鄉鎮人民政府(街道辦事處)代表一人和建設單位代表一人組成。

  籌備組業主代表由業主聯名推薦產生,根據聯名推薦人數多少的順序確定;聯名推薦人數相同的,可以抽簽確定排名順序。

  鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當書面通知建設單位委派一名代表參加籌備組工作,建設單位不參加籌備組工作的,視為棄權,同時增補一名業主代表。

  第十三條 籌備組成員應當符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其關聯企業任職;

  (三)不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;

  (四)不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為。

  第十四條 籌備組應當做好以下工作:

  (一)確認并公示業主人數以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  (三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

  (四)確定首次業主大會會議表決規則;

  (五)確定業主委員會委員候選人人數、名額分配及產生辦法,確定候選人名單;

  (六)制定首屆業主委員會選舉辦法;

  (七)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

  第十五條 籌備組應當自成立之日起一個月內組織召開首次籌備工作會議。

  籌備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。首次籌備工作會議召開之日起六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的,經鄉鎮人民政府(街道辦事處)批準,可以延長三個月。

  第十六條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立,籌備組的職責同時終止。

  業主委員會應當在業主大會成立之日起三十日內,就業主大會成立事項向物業所在地的鄉鎮人民政府(街道辦事處)、縣(市、區)住房城鄉建設部門備案,并持縣(市、區)住房城鄉建設部門開具的備案回執,到公安機關備案后刻制業主委員會印章。

  前期物業服務企業應當在業主大會成立之日起三十日內,向業主委員會移交物業承接查驗檔案、物業管理區域的基本資料、公共收益和業主委員會辦公用房,報告共用部位、共用設施設備的使用、經營和收益情況。

  第十七條 業主大會、業主委員會的運作應當嚴格按照《物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》《廣東省物業管理條例》以及現行物權法律制度等法律法規、規章、國家政策以及其他有拘束力的文件執行。

  第十八條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。

  業主小組應當履行下列職責:

  (一)推選業主代表出席業主大會會議,表達本小組業主的意愿,如涉及投票,應當另行取得業主的授權;

  (二)決定本幢、單元、樓層范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

  (三)決定本小組范圍內的其他事項。

  業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序,參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

  第十九條 業主大會在管理規約和業主大會議事規則中可以約定以下表決方式:

  (一)委托表決:業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權,以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使;

  (二)集合表決:業主大會對特定范圍內維修資金的使用事項,采取一次性集合表決通過后,授權業主委員會或者物業服務企業分批使用;

  (三)默認表決:業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項,相應投票權數計入已投的贊成票;

  (四)異議表決:在維修資金使用事項中,持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

  第三章 物業服務與管理

  第二十條 業主對物業管理區域共有部分實施共同管理。

  業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

  物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業,但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

  未選聘物業服務企業的,業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。

  第二十一條 市住房城鄉建設部門應當指導物業管理招標

  投標平臺的建立。

  建設單位應當通過物業管理招標投標平臺,以招標投標的方式選聘前期物業服務企業。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業,經物業所在地的縣(市、區)住房城鄉建設部門批準,可以采用協議方式選聘前期物業服務企業。

  總建筑面積超過五萬平方米的住宅物業,在前期物業管理階段已交付使用的物業建筑面積不足物業管理區域建筑面積百分之五十,需要變更前期物業服務企業的,建設單位應當以招標投標的方式重新選聘前期物業服務企業。

  業主大會可以通過物業管理招標投標平臺,以招標投標的方式選聘物業服務企業。

  第二十二條 住宅物業的業主大會選聘物業服務企業的,應當將服務內容、標準、期限、選聘方法以及選聘結果向業主公示。業主委員會與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂

  物業服務合同時,應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明。

  第二十三條 物業服務企業應當在物業服務合同簽訂之日起十五日內,將物業服務合同報物業所在地的鄉鎮人民政府(街道辦事處)和縣(市、區)住房城鄉建設部門備案。

  第二十四條 建設單位應當按照《廣東省物業管理條例》第

  三十八條的要求配置物業服務用房。分期開發建設的物業,如果物業服務用房不在先期開發的區域,建設單位應當在先期開發的區域內按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例且最低不少于五十平方米的標準配置臨時物業服務辦公用房。

  臨時物業服務辦公用房應當在地面以上,具有正常使用功能,專門用于物業服務工作,不得挪作他用。物業服務用房交付使用后,臨時物業服務辦公用房可恢復原定用途。

  變電室、設備間、消防控制室、監控室、公共門廳、過道、車棚、車庫、人防工程、社區配套用房、臨時性建筑及室內層高不足二點二米的房屋不得作為物業服務用房和臨時物業服務辦公用房。

  第二十五條 建設單位應當按照住房城鄉建設部《物業承接查驗辦法》的規定和房屋買賣合同、前期物業服務合同的約定,向業主和前期物業服務企業交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

  第二十六條 建設單位應當在物業交付前,與選聘的前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作,按照國家規定移交承接查驗資料。承接查驗后,雙方應當簽訂物業承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

  第二十七條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建檔保存。

  物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權免費查詢。

  前期物業服務企業應當在業主大會成立之日起十日內,向業主委員會移交全部物業承接查驗資料。

  物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十日內將全部物業承接查驗資料移交給業主委員會。

  第二十八條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內物業服務收費地點的顯著位置公開并及時更新:

  (一)企業營業執照、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、二十四小時服務投訴電話;

  (二)物業管理區域建設用地規劃許可證等物業管理區域的劃定資料或平面圖;

  (三)物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地和其他場地的資料或平面圖;

  (四)物業服務用房及業主委員會辦公用房位置和面積;

  (五)物業服務內容、物業服務標準、收費項目、收費標準、收費方式;

  (六)電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、應急處置方案等;

  (七)公共水電費用分攤情況、住宅專項維修資金使用情況。

  第二十九條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業專有部分,

  或者進行其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業等活動的,應當事先告知物業服務企業;物業使用人應當同時提供業主同意裝飾裝修物業專有部分,或者其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業的書面意見。

  物業服務企業應當將禁止行為和其他注意事項書面告知業主或者物業使用人,并按照物業服務合同約定或者管理規約規定進行監督。

  物業服務企業應當按照物業服務合同約定或者管理規約規定,對物業裝修施工進行監督。對違反有關規定的行為,應當要求行為人及時整改;行為人未按要求整改的,應當及時報告鄉鎮人民政府(街道辦事處)以及相關職能部門依法處理,并同時告知業主委員會。

  第三十條 物業服務企業應當做好物業管理區域內車輛停放的管理工作,引導業主有序停車。

  占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,應當經業主大會同意。沒有成立業主大會或業主委員會不能正常履行職責的物業管理區域,確實需要劃分臨時停車位彌補停車位不足的,物業服務企業應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,才能劃分臨時停車位。

  對于物業管理區域內占用消防通道停放車輛等行為,物業服務企業勸阻無效后,應當報告消防救援機構及時介入處理。

  第三十一條 物業服務企業應當按照合同約定做好物業管理區域內公共秩序維護、環境衛生管理、綠化管理等工作,落實人員防范、物防、技防措施,及時制止和勸阻物業管理區域內違法違規、損害業主合法權益的行為;制止和勸阻無效的,應當及時報有關職能部門處理。

  第三十二條 物業服務企業應當定期對共用部位開展防火巡查、檢查,消除火災隱患,保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;定期維護管理共用消防設施、器材以及消防安全標志,確保完好有效。

  物業服務企業應當在供電、供氣經營單位的指導下,做好應對火災的電力、燃氣處置工作。

  第三十三條 物業服務企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起十日內設立業主共有資金共管賬戶。

  業主大會可以在銀行開設業主共有資金賬戶,也可以繼續使用物業服務企業開設的業主共有資金共管賬戶。業主大會設立業主共有資金賬戶后十五日內,物業服務企業應當將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金賬戶,并撤銷業主共有資金共管賬戶。

  物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金收支情況,每年至少一次。

  物業服務企業應當接受籌備組、業主大會對業主共有資金收支情況的監督。

  第三十四條 物業管理區域的公共收益應當繳入業主共有資金共管賬戶或業主共有資金賬戶,根據業主大會的決定使用。

  第三十五條 物業服務收費可以采取酬金制或者包干制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。物業服務收費及服務內容應當堅持公開、透明、質價相符的原則。

  第三十六條 物業服務企業應當按照國家、省、市的相關規定協助有關職能部門做好物業管理區域內治安秩序維護、消防安全管理、房屋出租管理、衛生防疫以及環衛保潔、生活垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。

  第三十七條 物業服務合同期限屆滿三個月前,業主大會和業主委員會應當按照《廣東省物業管理條例》第五十條的規定選聘或者續聘物業服務企業。

  業主、業主大會依法選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內與業主大會辦理交接,退出物業管理區域。

  物業服務合同終止后,原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、部分物業權屬存在爭議或者對業主大會、業主委員會、籌備組以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

  原物業服務企業應當在辦理交接至退出物業管理區域期間,維持正常的物業管理秩序。

  第三十八條 物業服務企業退出物業管理區域時,應當向業主委員會移交下列資料和財物,并配合新的物業服務企業做好交接工作;沒有業主委員會的,應當移交社區居民委員會(村民委員會)代管:

  (一)物業承接查驗檔案;

  (二)物業管理用房、業主共有的場地和設施設備;

  (三)物業管理服務期間配置的固定設施設備;

  (四)物業服務企業在服務期間因改造、維修、保養有關物業或者配置固定設施設備而形成的技術資料;

  (五)利用全體業主所有的共用部位經營的相關資料、預收的物業服務費用或者裝修押金等其他應當移交的財物;

  (六)業主房屋產權清冊等相關資料;

  (七)其他應當移交的資料和財物。

  第三十九條 原物業服務企業未在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域的,業主、業主委員會、新聘物業服務企業可以通過縣(市、區)住房城鄉建設部門或者司法途徑要求原物業服務企業退出物業管理區域,辦理交接手續。

  縣(市、區)住房城鄉建設部門應當按照《廣東省物業管理條例》第六十三條規定,對原物業服務企業不退出物業管理區域的行為立案查處,責令其限期退出;逾期拒不退出的,處以罰款。原物業服務企業不履行行政決定的,縣(市、區)住房城鄉

  建設部門應當按照《中華人民共和國行政強制法》的規定,依法向人民法院申請強制執行。

  對拒不退出或者移交資料的,經業主委員會請求,轄區內公安機關應當給予協助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的,由公安機關依法處理。

  第四十條 物業服務企業退出物業管理區域,業主、業主大會仍未選聘出新的物業服務企業的,應當由全體業主共同承擔管理責任;環衛、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關單位應當繼續做好管理服務工作。屬地職能部門應當履行相應的社會管理職能;鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當及時指導和協助業主召開業主大會,選聘新的物業服務企業。

  第四十一條 物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費、水電周轉金等額外費用,但可以根據雙方約定向專營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律法規規定,物業服務企業不得向業主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用。

  物業服務企業不得以用戶欠繳物業服務費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

  物業服務企業退出物業管理區域時已代收費用但未向專營服務單位清繳的費用,專營服務單位應當按相關約定直接向物業服務企業追繳,不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。

  第四章 物業使用與維護

  第四十二條 利用物業管理區域共有部分進行經營活動的,應當由業主共同決定,可能損害特定業主就其專有部分享有的合法權益的,還應當經該業主同意。

  利用物業管理區域共有部分經營所得的收益歸全體業主共有,由管理規約約定或者業主大會決定的管理機構進行管理,定期向全體業主公開收支情況,管理機構不得擅自挪用業主共有收益。業主大會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計并將審計報告向全體業主通報。

  第四十三條 物業管理區域依法配建的人防工程平時用于停放汽車的,應當開放使用并保持人防功能,按照“誰受益、誰負責”的原則,由人防工程停車費收取方負責維修、保養。

  第四十四條 物業出現危及安全或者影響他人正常使用情況時,業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防范措施。

  業主負責物業專有部分安全檢查和維護保養,物業服務企業負責物業管理區域共有部分安全檢查和維護保養。

  第四十五條 任何單位和個人應當維護物業管理區域內的設施和環境,不得有下列行為:

  (一)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通;

  (二)占用公共場地、共用綠地種植蔬菜、果樹;

  (三)擅自架設電線、電纜等;

  (四)違反規定飼養動物;

  (五)法律法規和管理規約禁止的其他行為。

  有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會有權依照法律法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險、賠償損失;業主、物業使用人有權向相關行業行政主管部門投訴和舉報,對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定,對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

  第四十六條 物業管理區域有下列情形時,物業服務企業應當立即采取應急處置措施,保障安全:

  (一)電梯、消防設施、供水、排水、供電、防雷、供氣設施設備發生故障或者其他影響正常使用的情況;

  (二)外墻墻面存在脫落危險、外墻或者屋頂出現滲漏等情況;

  (三)其他危及物業安全的緊急情況。

  第五章 政府服務與監管

  第四十七條 市住房城鄉建設部門負責本市物業管理的監督、管理、指導工作,履行以下職責:

  (一)組織實施本辦法,研究制定有關實施政策細則;

  (二)指導縣(市、區)住房城鄉建設部門、物業管理行業協會依法開展物業管理相關工作;

  (三)統籌全市住宅專項維修資金監管工作;

  (四)負責建立市物業服務行業專家庫;

  (五)統籌指導全市物業管理的培訓與宣傳工作,定期對縣

  (市、區)住房城鄉建設部門、鄉鎮人民政府(街道辦事處)開展物業管理政策法規等培訓;

  (六)建立物業管理各類信息信用平臺。

  第四十八條 縣(市、區)住房城鄉建設部門負責行政區域內物業管理的監督管理工作,履行以下職責:

  (一)對劃定有爭議的物業管理區域進行確定;

  (二)負責物業管理區域備案;

  (三)負責業主委員會成立備案并開具備案回執;

  (四)負責(前期)物業服務合同備案;

  (五)協調處理行政區域內的物業管理糾紛;

  (六)負責物業管理招標投標活動的監督、管理;

  (七)協助配合鄉鎮人民政府(街道辦事處)調處物業管理矛盾糾紛。

  第四十九條 鄉鎮人民政府(街道辦事處)履行以下職責:

  (一)對籌備組成員及業主委員會候選人進行物業管理政策法規等培訓;

  (二)組織、指導業主大會的成立和業主委員會的選舉工作,辦理業主委員會備案;

  (三)指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動;

  (四)建立物業管理矛盾投訴調解機制,及時處理轄區內物業管理糾紛;

  (五)指導、協助和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作。

  第五十條 市、縣(市、區)相關部門應當按照法定職責,負責下列事項的管理工作:

  (一)發展改革部門負責保障性住房物業服務收費和普通住宅(含業主自有產權車位、車庫)前期物業服務收費的指導工作;

  (二)自然資源部門負責業主共有物業權屬劃分登記,對違法建筑進行認定;

  (三)城市管理和綜合執法部門負責亂設攤點、破壞綠化、

  戶外廣告、飲食服務業油煙污染等監督及綜合執法查處;

  (四)公安機關負責依法查處影響公共安全、公共秩序的違法行為,對技防系統、車輛停放等開展監督檢查;

  (五)消防救援機構負責依法查處消防違法行為;

  (六)衛生健康部門負責衛生防疫監督檢查;

  (七)市場監督管理部門負責電梯等特種設備安全監察工作;

  (八)人防部門負責人防工程設施使用的相關違法行為監督檢查;

  (九)水務、生態環境、住房城鄉建設、城市管理和綜合執法等部門按各自職能負責供水、排水等監督檢查;

  (十)其它部門按法定職責,做好相關監督管理;

  (十一)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定,做好專項服務。

  第六章 物業管理糾紛調處

  第五十一條 以現有的人民調解組織為基礎,建立物業管理糾紛人民調解組織體系:

  (一)市住房城鄉建設部門會同市司法行政部門,依托行業協會等社會團體和其他組織成立市物業管理糾紛人民調解組織,受理、調解本市重大復雜疑難的物業管理糾紛。

  (二)人口總量大、密度高、物業管理糾紛多發的鄉鎮(街道),根據需要可以設立鄉鎮(街道)物業管理糾紛人民調解組織。物業管理糾紛較少的鄉鎮(街道),可以依托已有的人民調解組織,吸納物業管理專業人員,強化物業管理糾紛調解職能。

  第五十二條 市司法行政部門負責組建法律咨詢專家庫,市住房城鄉建設部門負責組建行業咨詢專家庫,為本市物業管理糾紛人民調解工作提供法律和政策支持,并參與重大疑難物業管理糾紛的研究和論證。

  第五十三條 對調解難度大,影響面較廣、情況較復雜的物業管理糾紛,人民調解組織可以向轄區涉及物業管理糾紛的主管及相關部門反映,相關部門及時給予指導。

  第五十四條 人民調解組織調解物業管理糾紛,一般在六十日內調結。如有特殊情況不能在六十日內調結,經糾紛雙方當事人同意,可以適當延長調解期限,但延長期限一般不超過三十日。

  第五十五條 經人民調解組織調解的物業管理糾紛,當事人達成調解協議的,應當制作人民調解協議書;當事人認為無需制作調解協議書的,可以采取口頭協議方式,人民調解員應當記錄協議內容。調解協議對雙方當事人具有法律約束力,當事人應當認真履行。

  第五十六條 調解協議書自雙方當事人簽名、蓋章或者按指印,人民調解員簽名并加蓋人民調解組織印章之日起生效??陬^調解協議自雙方當事人達成協議之日起生效。達成調解協議后,

  雙方當事人認為有必要的,可以自調解協議生效之日起三十日內共同向人民法院依法申請司法確認。

  第五十七條 人民調解組織可以根據當事人自愿原則,調解住房城鄉建設部門移交的物業管理糾紛。調解成功的,制作人民調解協議書;調解不成功的,引導當事人通過訴訟途徑解決。

  第五十八條 人民調解組織可以根據人民法院訴前引導或委托開展物業管理糾紛調解。調解成功的,制作人民調解協議書;

  調解不成功的,應當告知當事人重新向人民法院提出訴訟申請,實現人民調解與訴訟程序的銜接。

  第七章 附 則

  第五十九條 業主自行管理或委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的,參照本辦法的相關規定執行。

  第六十條 本市有關住宅專項維修資金管理、物業收費管理、電動車消防安全管理、前期物業管理招標投標等政府規章規范性文件和部門規范性文件繼續有效。

  第六十一條 本辦法自 20** 年 7 月 1 日起施行,有效期三年。

www.kimberlysbi.com 物業經理人網

篇2:佛山市南海區關于物業管理項目經理管理暫行辦法(2012)

  南建設[20**]180號

  各鎮人民政府、街道辦事處,各有關單位:

  經區政府同意,現將《佛山市南海區國土城建和水務局關于物業管理項目經理管理暫行辦法》印發給你們,請認真貫徹執行。

  二〇一一年十月十七日

  佛山市南海區國土城建和水務局關于物業管理項目經理管理暫行辦法

  第一條(制定依據) 為進一步規范我區物業管理市場,加強對物業管理項目經理的管理,提高行業的整體管理和服務水平,根據《廣東省物業管理項目經理管理暫行辦法》、《佛山市物業管理辦法(試行)》和《佛山市房地產行業誠信管理暫行辦法》等相關文件的規定,結合本區實際情況,制定本辦法。

  第二條(適用范圍) 本辦法適用于我區物業服務企業中擔任所有類型項目物業管理負責人的專業管理人員。

  第三條(人員定義) 本辦法所稱的物業管理項目經理(以下簡稱項目經理),是指參加全國統考取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》并經注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》或經統一培訓考核取得《廣東省物業管理項目經理執業證書》(以下統稱《執業證書》),從事物業項目管理工作的專業管理人員。

  第四條(主管部門職責) 區物業管理行政主管部門負責對區內所有項目經理監督管理,鎮(街道)物業管理行政主管部門負責對在轄區內項目任職的項目經理進行日常管理。

  第五條(持證執業) 凡在我區范圍內擔任物業管理項目經理的人員,須持有《執業證書》。

  第六條(工作限制)一個物業管理區域配置不少于一名執業項目經理。

  項目經理的具體執業范圍須在《物業服務合同》中予以明確約定,同時約定如項目經理經區物業管理行政主管部門考核不合格的,物業服務企業可以更換合格的項目經理等內容。

  第七條(備案) 物業服務企業應將物業管理區域配置執業項目經理的相關信息向項目所在鎮(街道)物業管理行政主管部門備案。

  備案時須提交的資料為:項目經理的資格證明文件、身份證、聘用合同及社保證明的復印件(原件備查)。

  第八條(證件使用) 物業服務企業申請物業管理項目創優達標或資質核準時,須向區物業管理行政主管部門出示其管理項目負責人的《執業證書》。

  第九條(基本職責) 項目經理的基本職責:

  (一)根據法律法規等有關規定和合同約定,制定物業管理項目的服務方案并組織實施;

  (二)負責房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理,負責物業管理區域內環境衛生和相關秩序的維護;

  (三)建立健全各項管理制度和崗位工作標準,規范項目管理服務人員的行為,及時處理管理服務人員的違規行為;

  (四)加強與業主大會、業主委員會、業主、使用人和社區居委的溝通與交流,不斷提高服務水平;

  (五)及時協調處理物業管理區域內的緊急情況、突發事件和業主、物業使用人投訴;

  (六)接受區、鎮(街道)物業管理行政主管部門的指導和監督,配合相關部門做好社區管理工作;

  (七)法律法規規定及物業服務合同約定的其他事項。

  第十條(日常管理) 鎮(街道)物業管理行政主管部門對在轄區內項目經理的日常工作進行檢查和記錄,并上報區物業管理行政主管部門。區物業管理行政主管部門根據《佛山市房地產行業誠信管理暫行辦法》,通過誠信管理平臺,對項目經理的日常工作進行考核。

  考核不合格,區物業管理行政主管部門會將考核結果記錄在項目經理的誠信檔案中,并將考核結果通報執業證書頒發部門及物業服務企業。

  第十一條 本辦法自20**年1月1日起施行。

篇3:鹽城市物業管理行業協會會員考核辦法

  鹽城市物業管理行業協會會員考核辦法

  第一章 總則

  第一條 遵循黨的十九屆四中全會精神,為了積極發揮制度優勢,促進全體會員充分行使權力和履行義務,鼓勵會員積極參與協會組織的各項活動,激發協會工作的活力、增強協會的凝聚力與向心力,促進協會健康有序發展,依據《鹽城市物業管理行業協會章程》,制定本辦法。

  第二條 考核評定實行積分制,會員入會默認基準分為0分,

  會員年度考核成績由高到低排序。

  第二章 考核記分項及分值

  第三條 參加培訓記分:

  (一)免費培訓記分標準:會員單位每參加一次免費培訓,記2分;

  (二)收費培訓記分標準:會員單位每參加一次收費培訓,每人次記2分。

  第四條 組織參加會議,活動記分:

  (一)指定負責人按時參加協會組織的各類會議,每次記4分;派代表參會的,記2分;

  (二)代表協會參加中國物業管理行業協會活動,每次記1分,獲得書面表彰的,每項再記2分;

  (三)積極參加協會組織的各類會員活動,每參與一次記2分;

  (四)接待協會安排的實地調研、考察活動,一次記3分;

  (五)接待協會安排的會員交流活動,每接待一次來訪10人以內記2分,10人以上每增加一人加記0、5分;(不與上面第三條疊加記分)

  (六)積極參加協會交辦的問卷調查、統計報表等工作,一次記2分;承擔協會調研報告起草的會員單位,一次記3分;

  (七)派出車輛協助協會做好相關工作,每車/日(包括不足一日)記1分;

  (八)根據協會要求,派專人協助完成階段性專項任務,每項記2分;

  (九)配合協會成功組織(承辦)培訓等活動,每次記2分;

  (十)向《中國房地產業》、《中國物業管理》雜志,《江蘇房地產》雜志投稿(每篇1000字以上)并采用的,每篇分別記5分,3分;在市級以上媒體播發正能量稿件的,市級記2分,省級級3分,國家級記5分;在《江蘇鹽城物業》微信公眾號用稿的,一條記1分。

  第五條 交納會費及推薦會員加分:

  (一)會員單位一次性繳納四年及以上會費的,當年及以后每年(已交納會費的年度)各記5分;

  (二)會員單位每年4月30日之前全額繳納當年會費的,記3分;5月1日至6月30日繳納的,記2分。成功推薦會員的,每個加5分;

  (三)會員單位主動聯系協會更新企業信息,記2分。

  第六條各類獎勵加分:

  (一)出資資助協會重大活動(年會、研討會等),5萬元(含)以上記5分,3萬(含)至5萬的記4分,2萬(含)至3萬的記3分,1萬(含)至2萬的記2分,1萬元以下的記1分;

  (二)獲得中國物業管理協會書面表彰的每項記5分;

  (三)獲得省房地產業協會書面表彰的,每項分別記3分;

  (四)獲得市物協書面表彰的,每項分別記1分;

  (五)獲得省、市、區級主管部門書面表彰的,每人分別記5分、3分、1分;

  (六)其他應當加分的項目,由協會會長辦公會研究決定。

  第三章 考核減分項及分值

  第七條 未履行會員義務減分:

  (一)未按規定交納會費的年度考核成績記零分;

  (二)會長、副會長、理事、常務理事單位,未根據協會通知參加相應級別會議的,每次扣2分,委派非負責人參會的,每次扣1分;

  (三)私自以協會名義開展各類活動、收取費用的,扣5分,并保留追訴權。

  第八條行業誠信建設負面行為減分:

  (一)有擾亂市場秩序、有悖行業文明創建等行為的,經舉報查實,年度考核記零分,并依據協會有關規定另行處理;

  (二)各類新聞媒體負面曝光,經核實后,扣5分或視情節處理;

  (三)其他應當減分的項目,由協會秘書長會議研究決定。

  第四章 考核工作的實施

  第九條 協會秘書處根據以上評分標準,在每年12月底將各會員單位得分情況匯總排名,結合會員單位年度誠信檔案情況,綜合應用并賦予相關獎懲措施。

  第十條 考評程序如下:

  (一)分數統計:每年12月底完成會員單位年度考核成績的統計工作;

  (二)意見報告:由協會秘書處根據本辦法提出相應獎懲意見,形成本年度《會員考核意見報告》;

  (三)意見公示:將會員考核成績表及《會員考核意見報告》在協會網站上公示,公示期為7日;公示期滿后,由會長辦公會研究確認各會員單位最終考核和獎懲結果;

  (四)會員單位對考核成績有異議的,可在公示期內向協會秘書處反映。協會秘書處接受監事對會員單位的考核監督;

  (五)成績發布:在協會網站公布考核成績及獎懲結果。

  第五章 考核成績的應用

  第十一條 當年考核成績優秀的會員享有以下鼓勵措施:

  (一)協會授予“優秀會員單位”榮譽稱號,在年會上頒發榮譽證書,并在協會網站公開表彰;

  (二)優先參加協會組織的免費培訓;

  (三)優先參加協會組織的各類考察活動;

  (四)優先晉升會員等級;

  (五)優先推薦參加省、市級有關部門組織的各類評選活動;

  (六)同等條件下優先參加協會組織評選活動;

  (七)每家上榜會員單位,在市物協網站進行專題(會員風采)報道(會員單位供稿)。

  第十二條 當年考核成績良好的會員享有以下鼓勵措施:

  (一)優先參加協會組織的免費培訓;

  (二)優先參加協會組織的各類考察活動;

  (三)優先推薦省、市級有關部門組織的各類評選活動。

  第十三條 當年考核等級不合格的會員:

  (一)在協會網站上進行通報;

  (二)限期一年整改。整改期內,暫停會員升級;暫停當年市物協組織的評優評先資格;

  (三)整改不合格的,取消協會會員資格,收回會員證書并在協會網站公示。

  第六章 附則

  第十四條 本辦法自下發之日起執行。

篇4:吉林省物業管理辦法

  吉林省人民政府令第203號

  《吉林省物業管理辦法》已經20**年2月2日省政府第2次常務會議討論通過,現予公布,自20**年5月1日起實施。

  省 長 韓長賦

  二○○九年二月二十七日

  吉林省物業管理辦法

  第一章 總 則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務企業及其他管理人的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本辦法。

  第二條 本省行政區域內物業管理適用本辦法。

  本辦法所稱物業管理,是指業主共同組織自行管理或者通過選聘物業服務企業、其他管理人,由業主和物業服務企業、其他管理人按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。

  第三條 物業的使用、服務及管理應當遵守法律、法規和規章的規定,不得損害公共利益和他人的合法權益,遵循公開公平、誠實信用、服務規范的原則。

  第四條 鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

  第五條 新建成的居住小區應當實行物業管理,原有的居住小區、非住宅房屋應當逐步實行物業管理。

  第六條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理,具體工作可以委托物業管理機構負責。

  縣級以上人民政府與物業管理活動有關的其他部門,在各自的職責范圍內,依法做好與物業管理相關的工作。

  第七條 鼓勵業主通過委托或者聘用物業職業代理機構或者代理人行使物權,維護自身權益。物業職業代理機構從業人員或者代理人應當具備法律、財務、工程、管理等相關專業知識,具有良好的職業道德和社會責任感。

  第八條 鼓勵物業服務企業或者其他管理人參加行業協會。行業協會應當加強行業自律和行業培訓,建立行業服務、協調、激勵和懲戒機制,促進物業服務行業科學、規范、健康發展。

  第二章 業主、業主大會、業主委員會

  第九條 物業管理區域內的房屋所有權人為業主(含未辦理房屋權屬證書的合法買受人)。

  在物業管理區域內,一人擁有多處房屋所有權或者多人擁有一處房屋所有權的,視為一個業主。

  第十條 物業管理區域內已出售或者交付使用的房屋建筑面積占物業管理區域內房屋總建筑面積百分之五十以上,或者交付使用一年以上且入住業主人數超過三十人的,應當成立業主大會,業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

  符合前款規定條件的,由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府及時組織成立業主大會、業主委員會。

  物業管理區域內,業主人數少于三十人的,或者業主一致不同意成立業主大會,可以不成立業主大會,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第十一條 首次業主大會召開前,街道辦事處或者鄉、鎮人民政府及社區居民委員會應當指導業主,成立業主大會籌備組(以下稱籌備組),負責首次業主大會的籌備工作。

  籌備組成員由業主代表,街道辦事處或者鄉、鎮人民政府代表和社區居民委員會代表組成?;I備組組長由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府代表擔任。

  籌備組成員名單確定后,應當以書面形式在物業管理區域內的顯著位置公告。

  第十二條 籌備組負責以下工作:

  (一)確定首次業主大會召開的時間、地點、形式(書面或者集體會議)和內容;

  (二)確認業主身份、專有部分面積及在首次業主大會上的投票權;

  (三) 擬定業主委員會候選人推薦辦法并組織推薦候選人;

  (四) 擬定《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》;

  (五)其他準備工作。

  籌備組應當將本條前款所列事項,在首次業主大會召開的三十日前在物業管理區域內的顯著位置公告。

  第十三條 業主對業主身份、人數或者專有部分面積等問題向籌備組提出異議的,籌備組應當予以復核并將復核結果告知異議人。

  第十四條 業主大會、業主委員會的決定,在物業管理區域內對全體業主和物業使用人具有約束力。

  第十五條 業主可以書面委托代理人參加業主大會或者代表業主主張權利。

  第十六條 業主委員會成員由業主大會在業主中選舉產生,成員人數為奇數,連選可以連任,因故離任的,由業主大會選舉補充。

  第十七條 在新一屆業主委員會選舉產生后三日內,原業主委員會向新業主委員會移交相關資料。

  第十八條 業主大會可以根據實際情況確定業主委員會的工作經費和業主委員會成員的津貼。

  第十九條 業主大會、業主委員會應當接受縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門,街道辦事處或者鄉、鎮人民政府和社區居民委員會的指導和監督。

  業主委員會認為物業服務企業或者其他管理人在物業管理活動中,損害業主合法權益的,可以代表業主依法維護權益。

  第二十條 業主大會、業主委員會做出的決定,應當符合法律、法規和規章的規定,并進行公告。

  業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,或者從事其他與物業管理無關的活動。

  第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將物業管理區域名稱和業主委員會成員名單向縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉、鎮人民政府備案。

  第二十二條 業主委員會備案的事項發生變更的,應當自變更之日起十日內辦理變更備案。

  第二十三條 物業服務企業或者其他管理人的成員在其管理的區域內居住的,不能作為該物業管理區域業主委員會成員。

  第二十四條 管理規約經業主大會通過后,由業主委員會在物業管理區域內的顯著位置公告。

  第二十五條 業主委員會成員有下列情況之一的,終止其資格:

  (一)喪失履行職責能力的;

  (二)無故連續缺席業主委員會會議三次以上的;

  (三)提出辭職的;

  (四)不再是本物業管理區域業主的;

  (五)違章搭建的;

  (六)無正當理由拒付物業服務費的;

  (七)不按規定或者《管理規約》交存物業專項維修資金的;

  (八)業主大會決定需要終止業主委員會成員資格的其他情形。

  決定終止業主委員會成員資格的程序由業主大會議事規則規定。

  第二十六條 業主委員會有下列情況之一的,由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府組織召開業主大會,可以重新選舉業主委員會:

  (一)集體以書面形式提出辭職的;

  (二)委員人數不足半數的;

  (三)長期不履行職責的。

  第二十七條 業主委員會召開會議,應當由業主委員會主任召集和主持,業主委員會主任因故不能履行職責的,由業主委員會副主任召集和主持;業主委員會主任或者副主任無正當理由不召集和主持業主委員會會議的,由所在地街道辦事處或者鄉、鎮人民政府指定一名業主委員會成員召集和主持。

  業主委員會成員不得委托他人出席業主委員會會議。

  業主委員會會議應當有超過半數委員出席,并可邀請物業所在地社區居民委員會派員列席。

  第三章 前期物業管理

  第二十八條 建設單位選聘前期物業服務企業或者其他管理人實施前期物業管理的,應當與其簽訂前期物業服務合同,并在申請房屋預、銷售許可證時,向縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門提交。

  第二十九條 建設單位在銷售物業之前,應當制定業主臨時管理規約,并向物業買受人明示。

  成立業主大會并制定管理規約時,業主臨時管理規約同時失效。

  第三十條 建設單位在建設工程竣工時,應將國家規定的相關資料報縣(市、區)房地產行政主管部門備案。

  第三十一條 物業服務企業或者其他管理人承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

  物業共用部位、共用設施設備查驗接收的具體辦法,由省建設行政主管部門制定。

  第三十二條 在居住小區詳細規劃中,應當明確物業管理用房的具體位置、面積。物業管理用房的面積按物業管理區域建筑總面積的千分之四配置,不足一百平方米的按一百平方米配置。

  建設單位應當按照居住小區詳細規劃確定的位置和面積建設物業管理用房。

  物業管理用房應當是可以獨立使用的房屋(不含地下室)。物業管理用房產權為全體業主共同所有,未經業主大會同意,物業服務企業或者其他管理人不得改變其用途。

  物業服務企業或者其他管理人使用物業管理用房的,應當向所有人交納使用費,其交費數額及給付方式在物業服務合同中約定。

  第三十三條 建設單位申請房屋預、銷售許可證和辦理房屋所有權初始登記,應當提交物業管理用房的位置、面積等相關材料。

  縣級以上人民政府房地產行政主管部門在核發房屋預、銷售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當對物業管理用房的位置、面積等同時進行登記。

  第四章 物業管理服務

  第三十四條 縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門,在街道辦事處或者鄉、鎮人民政府的配合下,依照下列情況,劃定物業管理區域:

  (一)獨立的小區;

  (二)位置相鄰可以統一管理的小區;

  (三)設施、設備相對獨立的建筑物。

  第三十五條 選聘物業服務企業或者其他管理人的物業管理區域應當遵守以下規定:

  (一)成立一個業主大會、業主委員會;

  (二)選聘一個物業服務企業或者其他管理人實施物業管理;

  (三)訂立一個管理規約;

  (四)業主和物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

  第三十六條 物業管理服務內容由業主與物業服務企業或者其他管理人在物業服務合同中約定,收費項目應當與服務內容一致。

  第三十七條 市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門核發的物業服務企業資質證書,應當在核發后三十日內向省建設行政主管部門備案。省建設行政主管部門應當自接到備案材料之日起十日內,將備案企業的資質、業績、被投訴情況在省級網站公布。

  縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立并實行物業服務企業信用檔案管理制度。

  第三十八條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當對物業服務企業或者其他管理人的成員進行物業管理法律及相關知識的培訓。

  從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

  第三十九條 物業管理區域內業主共有的機動車停車場、停車位,應當優先提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用;收費、管理等事項,由業主大會決定。

  在物業管理區域內停放機動車輛,不得影響其他車輛和行人正常通行。

  第四十條 車主對車輛有保管要求的,由車主與物業服務企業或者其他管理人另行簽訂保管合同。

  第四十一條 業主、物業使用人應當按照城市規劃行政主管部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋,不得擅自改變。確需改變房屋用途的,應當征得利害關系人同意,并依法辦理有關手續。

  第四十二條 物業服務企業因故選擇退出物業服務時,應當在退出前三十日內用公告方式書面告知業主。

  第四十三條 業主大會因故不能召開,無人實施物業管理,嚴重影響業主生活的,物業所在地街道辦事處或者鄉、鎮人民政府可依據本辦法的規定組織業主自治;也可以在多數業主同意的前提下,臨時委托物業服務企業或者其他管理人實施物業管理,費用由受益人承擔。

  第四十四條 居民居住的物業管理區域公共照明及物業管理用房使用的水、電、氣、熱費按住宅價格收取。

  第四十五條 供水、供電、供氣、供熱等部門應當向物業管理區域內的最終用戶收取費用。在向最終用戶提供服務之前產生的損耗由經營單位承擔。

  第五章 物業服務收費

  第四十六條 普通住宅物業服務收費實行政府指導價,其他住宅物業服務收費,由業主與物業服務企業或者其他管理人協商確定實行市場調節價或者政府指導價。非住宅物業服務收費實行市場調節價。

  第四十七條 物業服務收費實行市場調節價的,由業主與物業服務企業或者其他管理人在物業服務合同中約定價格。

  第四十八條 物業服務收費實行政府指導價的,有定價權的價格主管部門應當會同縣級以上人民政府房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并及時公布。具體收費標準由業主與物業服務企業或者其他管理人在浮動幅度范圍內,在物業服務合同中約定。

  第四十九條 物業服務企業或者其他管理人可以接受業主的委托提供物業服務合同以外的服務項目,服務收費實行市場調節價,但政府制定指導價格的除外。

  第五十條 業主辦理入住手續后,應當承擔其后發生的物業服務、采暖等相關費用。

  房屋具備入住、使用條件,建設單位應當向業主發出辦理入住、使用手續的書面通知,業主應當在接到書面通知后三十日內辦理相關入住、使用手續。業主接到書面通知后無正當理由不辦理入住、使用手續的,其入住時間以建設單位向業主發出辦理入住、使用手續的書面通知時間為準。

  第五十一條 業主將物業出租、出借的,應當及時告知物業服務企業或者其他管理人,物業服務費用由物業使用人交納或者代為交納,業主負連帶責任。

  物業出售或者更名的,應當與物業服務企業或者其他管理人結清物業服務費用。

  第六章 物業使用與維護

  第五十二條 單項工程質量驗收合格,能滿足基本入住、使用條件的住宅,方可入住。

  第五十三條 在物業管理區域內,禁止從事下列活動:

  (一)擅自變動建筑主體和承重結構;

  (二)占用共用部位和消防通道,損壞共用設施設備;

  (三)擅自改變共用部位,共用設施設備的用途;

  (四)擅自搭建建筑物、構筑物;

  (五)未經利害關系人和物業服務企業或者其他管理人同意設置營業攤點;

  (六)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;

  (七)排放污染物、有毒有害物質或者產生超標準噪聲;

  (八)侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施;

  (九)違反規定飼養家禽、寵物;

  (十)傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;

  (十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

  有前款規定行為的,物業服務企業或者其他管理人應當及時制止;當事人拒不糾正的,物業服務企業或者其他管理人和利害關系人可以書面告知有關行政管理部門。有關行政管理部門應當及時予以處理。

  第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、排水經營單位,應當按以下規定負責物業管理區域內相關設施設備(業主自行增加的設施設備除外)的維修、養護和更新:

  (一)業主終端計量水表及以外的供水設施設備;

  (二)業主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的,為用戶戶外的供電設施設備);

  (三)業主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備;

  (四) 業主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備;

  (五) 業主樓外排水井及以外的排水設施設備。

  第五十五條 未封閉的物業管理區域內的環境衛生,由環衛部門負責。封閉的物業管理區域內的環境衛生,由物業服務企業或者其他管理人負責,垃圾清運由環衛部門負責。

  第五十六條 物業服務企業或者其他管理人受供水、供電、供氣、供熱、排水等經營單位委托,維修、養護相關設施設備以及代收有關費用的,委托人應當支付相關費用。

  第五十七條 城市供水經營單位應當保證物業管理區域內給水管網與城市供水管網接口處供水壓力達到國家規定標準;達不到國家規定標準,需進行二次供水的,不得收取二次供水費用。

  供水經營單位供水壓力達到國家規定標準,仍需進行二次供水,供水經營單位收取二次供水費的,由其承擔二次供水責任;供水經營單位未收取二次供水費的,由業主承擔二次供水責任。

  第七章 物業專項維修資金

  第五十八條 物業專項維修資金的交存、使用、管理工作由縣級以上人民政府房地產行政主管部門負責。

  第五十九條 物業專項維修資金應當在銀行專戶存儲,按樓建帳、按戶核算。

  物業專項維修資金專項用于物業管理區域內房屋保修期滿后的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  第六十條 物業專項維修資金的交存標準由縣級以上人民政府房地產行政主管部門在國家規定的范圍內,經測算后,予以公布。

  第六十一條 物業專項維修資金自存入銀行專戶之日起按規定計算利息,利息轉作物業專項維修資金滾存使用,本息每年轉存一次。

  第六十二條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當定期公示物業專項維修資金的收支和使用情況,建立物業專項維修資金查詢系統,實行一戶一卡制,接受業主對物業專項維修資金收支和使用情況的查詢。

  第六十三條 業主轉讓物業時,交易雙方對物業專項維修資金有約定的,從其約定;沒有約定的,物業專項維修資金剩余部分直接過戶給物業買受人。

  第六十四條 物業滅失的,物業專項維修資金的剩余部分應當返還業主。

  第六十五條 物業專項維修資金實行分級審計制度。

  設區城市人民政府房地產行政主管部門管理的物業專項維修資金由省審計部門負責審計,縣(市)人民政府房地產行政主管部門管理的物業專項維修資金由所在市(州)審計部門負責審計。

  審計結果應當向社會公布。

  第八章 投訴與法律責任

  第六十六條 業主與物業服務企業或者其他管理人對物業管理服務發生下列糾紛,可以向縣級以上人民政府房地產行政主管部門投訴:

  (一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備用途的;

  (二)損壞、隱匿、銷毀應當移交的資料的;

  (三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

  (四)擅自改變物業管理用房用途的;

  (五)擅自處分屬于業主的物業共用部位、共有設施設備所有權或者使用權的;

  (六)未按物業服務合同約定的標準、內容提供物業服務或者支付物業服務費的;

  (七)物業服務企業或者其他管理人將一個物業管理區域的全部物業另行委托給他人管理的;

  (八)其他與物業管理服務有關的糾紛。

  第六十七條 下列事項的投訴不予受理:

  (一)投訴請求不明確的;

  (二)投訴人與被投訴人已達成協議的;

  (三)有關行政管理部門或者人民法院已經受理的;

  (四)不符合法律、法規、規章規定的。

  第六十八條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門受理業主、物業服務企業或者其他管理人投訴的,應當在十日內做出處理,對當事人確有違法不當行為的,應當責令改正,對涉及財產糾紛和人身損害賠償的,應當進行調解,調解不成的,當事人可以通過仲裁或者訴訟方式解決。

  第六十九條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員,不依法履行監督管理職責、濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的,由其所在單位、上級機關或者有關主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。

  第九章 附 則

  第七十條 本辦法自20**年5月1日起施行。

篇5:紹興市物業管理辦法(2019)

  各區、縣(市)人民政府,市政府各部門、各單位:

  現將《紹興市物業管理辦法》印發給你們,請認真貫徹執行。

  紹興市人民政府

  20**年6月4日

  紹興市物業管理辦法

  第一章 總 則

  第一條 為規范物業管理活動,維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規規定,結合本市實際,制定本辦法。

  第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。

  本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

  本辦法所稱業主,是指房屋所有權人。

  第三條 區、縣(市)人民政府和市直開發區管委會應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系,建立物業管理綜合協調和目標責任機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

  第四條 市住房城鄉建設行政主管部門(以下稱“市物業主管部門”)負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

  區、縣(市)住房城鄉建設行政主管部門(以下稱“縣級物業主管部門”)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

  發改、公安、司法、財政、自然資源和規劃、生態環境、應急管理、市場監管、綜合執法、人防等部門按照各自職責,做好物業管理的監督管理工作。

  第五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在同級黨組織的領導下,依法指導、協助和監督本區域內的業主成立業主大會、選舉業主委員會;監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調物業管理與社區管理、社區服務之間的關系,調解物業管理糾紛。

  街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將區域內物業管理工作納入社會事務管理,并配備物業管理專職工作人員。

  第六條 居民委員會應當依法加強對業主委員會和物業服務企業的指導和監督,建立健全社區黨組織、居民委員會、業主委員會、業主代表和物業服務企業議事協調機制,協調處理物業管理糾紛,接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)委托,做好與物業管理有關的工作。

  第七條 市物業協會應當接受市物業主管部門的行業指導和監督,依法加強行業自律管理,制定物業服務規范參考標準,調解物業管理及行業內部糾紛,維護市場秩序和公平競爭關系,對違反法律法規和行業規范的行為給予公開批評或懲戒;制定行業發展規劃,促進行業規范、持續、健康發展。

  提倡本市物業服務企業加入物業協會。

  第二章 業主、業主大會和業主委員會

  第八條 業主在物業管理活動中,享有法律法規規定的權利,履行法律法規規定的義務,并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

  第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

  業主大會、業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  第十條 物業管理區域由物業所在地縣級物業主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分,應當征求居民委員會的意見。

  新建住宅區,包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區,擁有共同配套設施設備的,應當劃分為一個物業管理區域。

  舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅,與周邊原有住宅區房屋相毗連的,經相關業主同意,可以歸并為一個物業管理區域。

  第十一條 物業管理區域內具備下列條件之一的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議,居民委員會應當予以協助:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的;

  (二)首套房屋出售并交付使用已滿2年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的。

  符合前款第(一)(二)項條件之一的,也可以由建設單位、前期物業服務企業或者物業管理區域內的業主向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出申請。

  第十二條 首次業主大會籌備組(以下簡稱“籌備組”)由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居民委員會代表組成。業主代表的產生,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會組織業主推薦。

  籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半?;I備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。

  籌備組成員名單應當自成立之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

  籌備組應當做好以下籌備工作:

  (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

  (四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

  (五)制定業主委員會委員候選人產生辦法;

  (六)制定業主委員會選舉辦法;

  (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  籌備組應當于首次業主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題、議程通知全體業主,并告知縣級物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會,受告知的單位應派代表參加,并予以指導。

  第十三條 首次業主大會籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業項目交付使用備案前,一次性向項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)交納籌備經費,由其代收代管,用于首次業主大會籌備使用。具體預繳標準為5萬平方米以下的每平方米1元,超出5萬平方米以上的部分每平方米0.5元。

  籌備經費應當專戶儲存、??顚S?。業主委員會基本的辦公用品可由街道辦事處(鄉鎮人民政府)從建設單位繳納的首次業主大會會議籌備經費中列支。

  首次業主大會會議召開后,籌備組應當將籌備經費的使用情況、結余情況向全體業主公布,接受全體業主的監督。

  第十四條 業主大會會議可采用集體討論、書面征求意見等形式召開。

  業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人代為參加會議。凡需書面投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

  業主大會會議作出決定,必須經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  業主大會對籌集和使用專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定,必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。逾期不參加投票的業主的專有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數,由業主大會議事規則約定,并按《浙江省物業管理條例》的規定執行。

  第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。

  物業管理區域內20%以上的業主提議或符合業主大會議事規則規定條件的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

  街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者受其委托的居民委員會可對業主大會會議表決情況進行監督。

  業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況但業主委員會不履行組織召開會議職責的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下組織業主召開。

  第十六條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,是業主大會的執行機構,業主委員會委員應當符合法律法規規定的條件。

  第十七條 業主委員會自選舉產生之日起30日內,持下列材料向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣級物業主管部門備案:

  (一)業主委員會成立(換屆)備案表;

  (二)業主大會會議記錄和會議決定;

  (三)業主大會議事規則、管理規約等;

  (四)業主委員會委員名單。

  業主委員會應當依法刻制和使用印章。

  業主委員會備案的內容發生變更的,應當重新備案。

  第十八條 業主委員會的任期為3-5年,具體由業主大會決定,任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的2個月前,應當書面報告所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府),并按照規定開展換屆選舉工作。

  第十九條 業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集,召開會議必須有半數以上委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

  業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開3日前在物業管理區域內公告,聽取業主和非業主使用人的建議和意見。

  第二十條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會委員資格和人數、任期、業主大會和業主委員會開展工作的活動經費等事項作出規定。

  一個物業管理區域分期開發的建設項目,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和雖已出售尚未交付的物業,由建設單位履行業主職責。

  第二十一條 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

  (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (四)監督管理規約的實施;

  (五)業主大會賦予的其他職責。

  業主委員會未按照規定履行職責的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應對業主委員會工作進行指導。居民委員會對業主大會、業主委員會印章的使用及財務管理予以監督。

  第二十二條 業主大會、業主委員會的工作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備經營所得收益的,工作經費可以在共用部位、共用設施設備經營所得收益中列支,具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見,并在業主大會會議上表決通過后執行。

  業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況,接受全體業主的監督。

  第二十三條 業主委員會及其委員有下列情形之一的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令業主委員會限期按本辦法第十五條第三款規定組織召開業主大會臨時會議:

  (一)拒絕或者放棄履行委員職責;

  (二)挪用、侵占業主共有財產;

  (三)在本物業管理區域內違法搭建、違法占用物業共有部分;

  (四)利用職務之便接受減免物業服務費、停車費,以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬;

  (五)本人或其直系親屬與為本物業管理區域提供服務的物業服務企業之間具有關聯關系;

  (六)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

  (七)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動;

  (八)違規使用業主大會、業主委員會的印章;

  (九)公開煽動業主不繳納物業服務費,擾亂小區日常生活秩序;

  (十)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的情形。

  業主委員會逾期仍不召開的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

  業主大會臨時會議有權依據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。

  第二十四條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會的,原業主委員會應當自任屆滿之日起10日內,將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會。

  業主委員會委員資格在任期內提前終止的,應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

  拒不移交本條第一、二款所述物品的,業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者公安機關協助移交。

  第二十五條 利用物業共用部位、共用設施設備經營所得收益的管理單位按照下列規定確定:

  (一)業主大會成立前,由物業服務企業代為管理,單獨列賬,獨立核算,財務收支情況按本辦法第四十六條第二款規定定期在物業管理區域內顯著位置公示,由居民委員會負責監督;

  (二)業主大會成立后,由業主大會決定的單位管理,業主大會決定自行管理的,物業服務企業應及時移交。

  第二十六條 物業共用部位、共用設施設備經營所得收益在業主大會成立前,應確保主要用于補充專項維修資金;業主大會成立后,業主大會也可以決定用于其他事項。

  第三章 前期物業管理

  第二十七條 住宅物業的建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前,以公開招投標的方式選聘物業服務企業進行前期物業管理服務,并簽訂書面的前期物業服務合同。

  但符合下列條件之一的,經縣級物業主管部門批準,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業:

  (一)投標人少于3個的;

  (二)物業管理區域規劃總建筑面積小于4萬平方米的。

  第二十八條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約,作為物業買賣合同的附件。臨時管理規約的內容,不得損害物業買受人的合法權益。

  建設單位在銷售物業時應當將臨時管理規約向物業買受人予以明示,并有義務作出說明。

  物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

  第二十九條 前期物業服務合同由建設單位與選聘的物業服務企業按照質價相符的原則協商制定,不得侵害業主的合法權益。

  前期物業服務合同應當依法對下列主要事項作出約定:

  (一)物業管理范圍;

  (二)秩序、消防、環境衛生的維護內容和維護標準;

  (三)共用部位、共用設施設備的養護、維修和管理的內容和標準;

  (四)車輛的停放管理;

  (五)交納前期物業服務費的時間、標準和方式;

  (六)雙方的權利義務;

  (七)物業的承接查驗;

  (八)物業服務用房的使用;

  (九)專項維修資金的管理與使用;

  (十)利用共用部位、共用設施設備開展合法經營活動所得收益的管理、分配和使用;

  (十一)物業管理檔案的建立、管理;

  (十二)合同的期限、變更和解除;

  (十三)合同終止時應當移交的財物、資料;

  (十四)違約責任;

  (十五)法律法規規定的其他事項。

  建設單位、物業服務企業在前期物業服務合同中不得違反法律法規的強制性規定處分業主共用部位、共用設施設備,不得擅自挪用共用部位、共用設施設備經營所得收益。

  建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同中應當載明物業買受人交納前期物業服務費的時間、標準和方式,且與前期物業服務合同約定的內容一致。建設單位應當將前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件。

  第三十條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿,但業主大會已按規定選聘物業服務企業的,自業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起,該前期物業服務合同終止。

  前期物業服務合同期限屆滿3個月前,物業服務企業應當將是否續簽合同的決定,書面告知建設單位和居民委員會;已成立業主大會的,應同時書面告知業主委員會。

  前期物業服務合同約定期限屆滿,成立業主大會的,由業主大會負責選聘物業服務企業;未成立業主大會但已滿足本辦法第十一條規定的籌備條件的,居民委員會或者全體業主可以按照本辦法第四十三條第四款規定續聘或者選聘物業服務企業,簽訂物業服務合同;未成立業主大會且不滿足本辦法第十一條規定的籌備條件的,建設單位可以決定續聘或者選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同。

  第三十一條 市區內普通住宅物業項目前期物業服務收費標準按價格行政主管部門的規定執行,其他縣(市)的普通住宅物業項目前期物業收費實行市場調節價。物業服務企業應主動向全體業主公布收費項目、收費標準和服務內容。

  由政府投資建設運營的公共租賃住房委托專業機構提供物業服務的,所需物業費用由縣級財政承擔。

  第三十二條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的,不得交付使用。

  物業服務企業接管物業時,應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗,并作相應記錄,發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的,應當向有關管理部門報告。有關管理部門應當責令建設單位限期整改。

  物業服務企業應當與建設單位簽訂承接查驗協議,物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

  第三十三條 在辦理物業交接手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (二)共用設施設備清單;

  (三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

  (四)物業質量保修和物業使用說明文件;

  (五)業主名冊;

  (六)物業管理需要的其他資料。

  物業交接完畢30日內,物業服務企業應當將其中的共用部位、共用設施設備及相關場地查驗記錄、資料移交清單、物業管理用房交接單等資料交屬地物業主管部門備存。

  前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。

  第三十四條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的7‰配置物業管理用房,其中3‰為物業管理辦公用房,4‰為物業管理經營用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的,物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。物業管理用房應具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

  因依法調整規劃,物業竣工驗收后的實測地上總建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的,建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業用房;確實無法補充配置的,應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款,列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

  第三十五條 物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付,自然資源和規劃部門應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明,在辦理物業銷售(預售)許可證前予以確定。建設單位應在辦理商品房預售證之前到縣級物業主管部門進行物業用房預留確認。

  第三十六條 物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。建設單位申請不動產首次登記時,應當對物業管理用房一并申請登記,由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載,不頒發不動產權屬證書。

  第三十七條 物業買受人應當自簽收物業移交文件之日起,按照物業買賣合同約定交納前期物業服務費。房屋買賣合同另有約定的,從其約定。

  建設單位向物業買受人移交的物業符合有關規定和物業買賣合同約定的接收標準,物業買受人無正當理由不接收物業的,物業買受人應當自建設單位通知其辦理交付手續的期限屆滿之次日起,按照物業買賣合同的約定交納前期物業服務費。

  物業管理區域內尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的房屋、車位等物業,其前期物業服務費由建設單位按照該區域同類物業的標準全額交納。前期物業服務合同另有約定的,從其約定。

  第四章 物業管理服務

  第三十八條 從事物業管理活動的企業應當具備獨立法人資格,經營范圍包含有物業管理。

  物業服務企業應當具有相應的專業技術人員和設備,具備為業主提供專業物業管理服務的能力。

  第三十九條 物業主管部門應當建立健全物業服務企業信用檔案,完善物業服務企業信用信息的采集、記錄、公開,及時將物業服務企業信用信息推送至浙江省物業服務企業信用信息管理平臺及紹興市公共信用信息平臺,完善物業服務企業失信名單制度。

  對列入嚴重失信名單的物業服務企業,物業主管部門可以依法采取懲戒措施。建設單位、業主大會可以將物業服務企業信用信息作為選聘物業服務企業、前期物業服務招標等活動的重要依據。

  第四十條 物業服務企業在物業管理活動中享有下列權利:

  (一)根據前期物業服務合同或者物業服務合同的約定收取服務費;

  (二)建設單位、業主、物業使用人未按照前期物業服務合同或者物業服務合同的約定交納服務費的,可以采取合法方式督促其限期交納;逾期不交納的,可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

  (三)根據業主委托提供前期物業服務合同或者物業服務合同約定以外的其他服務事項,服務報酬由雙方協商確定;

  (四)法律、法規規定和有關合同約定的其他權利。

  第四十一條 物業服務企業在物業管理活動中應當遵守法律法規等有關規定,并履行下列義務:

  (一)按照物業服務合同約定落實保安人員、安防措施,確保安防設施正常運轉;

  (二)按照物業服務合同約定維護環境衛生;

  (三)按照物業服務合同約定,對共用部位、共用設施設備進行維修、養護、管理,對損害或者擅自占用共用部位、共用設施設備的行為進行勸阻、制止;

  (四)建立健全物業管理檔案,妥善保管共用部位、共用設施設備的技術資料和有關財務賬冊;

  (五)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

  (六)聽取業主、物業使用人的意見和建議,改進和完善服務;

  (七)接受居民委員會指導和監督,配合做好社區管理、社區文化相關工作;

  (八)依法履行物業管理區域內治安、消防安全的責任;

  (九)依法履行物業管理區域內電梯等特種設備的使用安全責任;

  (十)依法履行物業管理區域內安全生產責任;

  (十一)協助有關部門做好物業管理區域內房屋安全、裝飾裝修、出租屋的管理工作;

  (十二)協助有關部門做好物業管理區域內其他安全防范工作。發生突發性自然災害、公共衛生事件、火災和給排水、供電、供氣等安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關部門和專業經營單位報告,并協助做好救助工作;

  (十三)協助行政管理部門在物業管理區域內實施行政執法工作;

  (十四)法律法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

  物業服務企業應加強內部管理,不得從事強行買賣裝修建筑材料、勾結社會閑散人員滋擾業主、以暴力手段阻礙物業項目正常移交等涉黑涉惡違法行為。

  第四十二條 物業服務企業有下列情形之一的,縣級物業主管部門應當作為不良信息記錄在物業服務企業信用檔案:

  (一)以欺騙、賄賂等不正當手段取得行政許可、行政確認、行政給付、行政獎勵的;

  (二)在法定期限內未提起行政復議、行政訴訟,或者經行政復議、行政訴訟最終維持原決定的行政處罰,但適用簡易程序作出的除外;

  (三)經司法生效判決認定構成犯罪的;

  (四)不履行行政決定而被依法行政強制執行的;

  (五)不履行判決、裁定等生效法律文書的;

  (六)其他經依法認定的違反法律法規和規章規定的情形。

  第四十三條 物業服務合同期限屆滿3個月前,業主委員會應當組織召開業主大會,依法對續聘或者選聘物業服務企業作出決定,并與物業服務企業簽訂新物業服務合同。

  物業服務合同期限屆滿3個月前,物業服務企業應當將是否續簽合同的決定,書面告知業主委員會和居民委員會。

  業主委員會決定組織召開業主大會會議選聘物業服務企業,且原物業服務企業愿意參加選聘的,業主委員會應當按照業主大會議事規則或者管理規約的約定,組織產生候選的其他物業服務企業,并將候選的其他物業服務企業和原物業服務企業一同交由業主大會會議表決。

  未成立業主大會但需要續聘或者選聘物業服務企業的,居民委員會可以按照本條前三款規定執行。但只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責,決定續聘或者選聘物業服務企業。

  第四十四條 物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起10日內,向業主委員會辦理下列事項:

  (一)對預收的物業服務費和其他公共物業經費按實結算;

  (二)移交全部物業檔案資料;

  (三)移交物業管理用房、業主共用的場地、設施設備和其他財物;

  (四)實行酬金制的,應當移交管理期內的財務資料。

  新物業服務合同生效后,業主委員會應當將交接材料全部移交給新物業服務企業。

  第四十五條 原物業服務企業退出管理后,該物業管理區域內確實無法選聘新物業服務企業接管的,由所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調指導居民委員會、業主委員會對小區進行臨時管理,維持物業區域基本生活秩序,縣級財政部門給予適當補貼,具體辦法由縣級物業主管部門和財政部門另行制定。

  第四十六條 業主、業主大會依法續聘、選聘物業服務企業的,物業服務收費實行市場調節價,可以采取包干制或者酬金制等方式。

  實行物業服務包干制收費方式的物業服務項目,每半年公布一次物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況;實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目,每年公布一次各項資金收支情況。

  第四十七條 業主應當按照物業服務合同約定交納物業服務費。

  第四十八條 業主轉讓房屋所有權時,應當與物業服務企業結清物業服務費。

  業主出租物業時,應當與承租人約定物業服務費的交納責任。約定由承租人交納物業服務費的,從其約定;承租人不履行交費義務的,業主負連帶交納責任。

  第四十九條 物業管理區域內給排水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶提供服務,并向最終用戶收取相關費用,不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收相關費用的,應當簽訂有償委托收費協議。

  住宅物業區域內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。

  第五十條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

  物業服務企業可以將物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、設施設備維修養護、工程施工等專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

  電梯、消防等涉及人身、財產安全以及其他特種設施設備,應當依法委托具有相應資質的專業性服務企業進行維修和養護。

  第五十一條 對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區,區、縣(市)人民政府和市直開發區管委會應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作,完善配套基礎設施和公共服務設施,逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的范圍由區、縣(市)人民政府和市直開發區管委會確定。

  舊住宅小區需要實施物業管理的,由縣級物業主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)征求相關業主意見后,合理確定物業管理區域,成立業主大會,組織業主選聘物業服務企業或者自行管理。

  鼓勵和支持物業服務企業為舊住宅小區提供公益性物業服務,區、縣(市)人民政府和市直開發區管委會應當對物業管理相關費用適當給予補貼。

  第五章 物業使用與維護

  第五十二條 任何單位和個人都應當維護物業管理區域內建筑物安全,保護共用部位、共用設施設備,維護良好的秩序和環境,不得有下列行為:

  (一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

  (二)違反法律、法規以及管理規約,擅自改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房;

  (三)將原設計沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

  (四)破壞或者擅自改變房屋外觀;

  (五)違法搭建、改建建筑物、構筑物,違法挖掘房屋地下空間;

  (六)損壞或者擅自占用、改建共用部位;

  (七)損壞、不按技術規范使用或者擅自占用、移裝共用設施設備;

  (八)損毀樹木、園林;

  (九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;

  (十)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;

  (十一)擅自改接、私接污水管道;

  (十二)亂丟垃圾,高空拋物等影響環境衛生和居住安全的行為;

  (十三)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;

  (十四)違反規定飼養動物;

  (十五)法律法規和管理規約禁止的其他行為。

  有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會有權根據物業服務合同,或者依照法律法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失;勸阻、制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門,有關部門應當依法及時處理,相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

  對侵害自己合法權益的行為,業主、物業使用人可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定,對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

  第五十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守國家、省有關規定以及臨時管理規約、管理規約。

  業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業,物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。

  第五十四條 利用共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,依法辦理有關手續。所得收入依法歸全體業主共有,可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金,也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要。

  第五十五條 支持業主為既有住宅增設電梯,改善居住條件。既有住宅增設電梯的具體指導意見另行制定。

  第五十六條 發生下列緊急情況時,物業服務企業應當立即采取應急防范措施,并制定維修、更新方案,同時向業主委員會和縣級物業主管部門報告,并申請應急備用金予以修復:

  (一)電梯、水泵發生故障或存在事故隱患,影響正常使用的;

  (二)消防設施損壞,消防專業部門出具整改通知書的;

  (三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或外墻滲漏等情況,嚴重影響房屋使用和安全,經有資質的鑒定機構出具證明的。

  應急備用金應當按照首期交存的物業專項維修資金總額的5%設立,具體使用程序由縣級物業主管部門另行制定。。

  第五十七條 當出現危及房屋安全或危及人身安全的緊急情況時,居民委員會應先行組織施工單位排險搶修,同時報街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣級物業主管部門。

  物業存在安全隱患,危及公共利益及其他業主合法權益的,責任人應當及時維修養護,消除隱患,有關業主應當給予配合。

  責任人不履行維修養護義務的,經業主大會或者業主委員會同意,可以由物業服務企業代為維修養護,所需費用由責任人承擔。

  第五十八條 建設單位按照法律法規規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修,也可以自行組織維修。

  第五十九條 給排水、供電、供氣、郵政、通信、有線電視、路燈、化糞池等共用設施設備應當按照產權歸屬或者協議約定進行管理、維修和養護,確保物業管理區域內各項公共服務的正常開展。

  第六章 附 則

  第六十條 區、縣(市)人民政府和市直開發區管委會應當將各部門在物業管理活動中的履職情況納入年度工作目標考核。

  第六十一條 業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的,可依照《浙江省物業管理條例》和本辦法相關規定執行。

  第六十二條 本辦法自20**年7月10日起施行。

相關文章

青青青国产在线观看免费|全球无码一区二区三区|老司机日日摸夜夜摸人人澡|天天影视婬荡婬香尤物|亚洲综合在线另类色区奇米