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青島市貫徹實施《山東省物業服務收費管理辦法》的通知(2019)

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青島市貫徹實施《山東省物業服務收費管理辦法》的通知(2019)

  青發改價格〔20**〕257號

  青島市發展和改革委員會

  關于進一步貫徹實施《山東省物業服務收費管理辦法》的通知

  各區(市)發展改革局,各物業服務企業:

  為進一步貫徹實施《山東省物業服務收費管理辦法》(省政府令第317號),規范物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益,結合我市實際,現就我市物業服務收費管理的有關事項通知如下。

  一、價格管理權限

  實行政府指導價的物業服務收費,市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區、西海岸新區(以下簡稱市內六區)物業服務收費基準價及其浮動幅度由市發展改革部門會同市物業主管部門制定,報市政府批準后向社會公布執行;其他區(市)政府負責制定本行政區域內的物業服務收費基準價及其浮動幅度。

  二、物業公共服務費

  (一)普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價,根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素,實行分等級定價。每個服務等級對應的收費標準為基準價格,具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內確定,下浮不限。物業服務等級的劃分標準按照青島市住房和城鄉建設局、青島市發展和改革委員會《關于公布<青島市普通住宅物業服務等級標準>的通知》(青建辦字〔20**〕58號)執行。市內六區普通住宅前期物業公共服務費基準價格及其浮動幅度見附件1。

  (二)物業服務企業應于前期物業服務合同簽訂之日起十日內,將合同報送提供物業服務所在區(市)發展改革部門、物業主管部門備案。

  按規定需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的,物業服務企業應當在調整之日起十日內,攜帶調整后的物業公共服務費標準、物業服務成本公開情況、專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主(以下簡稱“雙過半”業主)書面同意的材料,向提供物業服務所在區(市)發展改革部門、物業主管部門備案。

  (三)因建設單位分期開發、分批交付使用等原因,造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的,物業公共服務費應當予以減免,差額部分由建設單位補償給物業服務企業。屬于普通住宅前期物業服務的,市內六區減免比例為20%,其他區(市)減免比例由所在區(市)發展改革部門會同物業主管部門確定。屬于其他物業的,由建設單位與物業服務企業、業主或者物業使用人協商確定。

  (四)業主應當自物業交付之日起按月交納物業公共服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的,從其約定。經業主或者物業使用人同意,物業服務企業可以預收不超過六個月的物業公共服務費;物業服務企業與業主或者物業使用人對預收時間另有約定的,從其約定。

  (五)普通住宅前期物業服務期間,住宅連續空置6個月以上的,由業主或物業使用人提前書面告知物業服務企業,經雙方共同確認(原則上以水、電、氣均未使用為衡量標準,或者由雙方協商約定衡量標準),其物業公共服務費按照不超過前期物業服務合同約定的60%交納。

  三、機動車停放費

  (一)普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價,市內六區普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費標準由市發展改革部門會同市物業主管部門制定,具體收費標準見附件2。

  (二)市內六區普通住宅前期物業服務期間,臨時停車不超過2小時的,免收車位場地使用費;超過2小時的部分,每小時不超過2元;每日不超過6元。

  (三)普通住宅前期物業服務期間,車位使用人如不使用停車位,應提前書面告知物業服務企業,經雙方確認后,自書面告知之日連續超過一個月(含)未停放機動車的,免收停車服務費。

  四、其他服務收費

  (一)普通住宅前期物業服務期間,物業服務企業超出《青島市普通住宅物業服務等級標準》規定范圍提供的增值服務實行市場調節價,具體收費標準由業主或者物業使用人與物業服務企業協商約定。

  (二)物業服務企業代為收取、保管業主共有收益資金的管理費扣除比例,普通住宅前期物業期間,由“雙過半”業主與物業服務企業協商確定,協商確定前暫按收益資金的20%扣除;業主大會成立后,普通住宅和其他物業由業主大會或者業主委員會與物業服務企業協商確定。

  五、政策銜接

  (一)20**年7月21日前已簽訂前期物業服務合同的,自合同簽訂之日起未滿二年的,物業服務收費可按原合同約定執行;自合同簽訂之日起已滿二年的,其物業服務收費按照本通知規定執行。

  (二)執行政府指導價的物業服務企業,應于本通知下發之日起三個月內,到提供物業服務的所在區(市)發展改革部門、物業主管部門明確物業服務等級及其收費標準、機動車停放費,辦理備案手續。

  六、執行時間

  本通知自20**年9月15日起執行,有效期至20**年9月14日?!肚鄭u市物價局物業服務收費管理辦法》(青價格〔20**〕83號)、《關于制定我市空置房屋物業服務費減免政策等有關問題的通知》(青價格〔20**〕60號)、《關于公布<青島市物價局物業服務收費管理辦法>繼續有效的通知》(青價規〔20**〕2號)、《關于明確物業服務收費相關政策的通知》(青價格〔20**〕20號)、《關于貫徹省物業服務收費相關政策的通知》(青價格〔20**〕31號)同時廢止。

  附件:1.市內六區普通住宅前期物業公共服務費基準價格

  2.市內六區普通住宅前期停車服務費、車位場地使用費及普通住宅車位租賃費基準價格

  青島市發展和改革委員會

  20**年9月12日

  青島市發展和改革委員會辦公室 20**年9月12日印發

  附件1

  市內六區普通住宅前期物業公共服務費

  基準價格

  服務等級 收費標準(元/建筑平方米.月)

  未配備電梯 配備電梯

  一級 0.39 0.83

  二級 0.55 0.98

  三級 0.74 1.18

  四級 1.16 1.59

  五級 2.08 2.52

  備注:具體收費標準可在上述收費標準基礎上按不超過20%的浮動幅度內確定,下浮不限。

  附件2

  市內六區普通住宅前期停車服務費、

  車位場地使用費及普通住宅車位租賃費基準價格

  車型 停車服務費(元/月) 車位場地使用費

  (元/月) 車位租賃費

  (元/月)

  露天停車 室內停車

  中型車 50 70 175 350

  小型車 30 50 150 300

  備注:1.上述標準為最高收費標準,下浮不限。

  2.立體停車位的停車服務費可在上述收費標準的基礎上每月加收不超過60元。

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篇2:太倉市物業服務收費管理實施細則(2015)

  太倉市物業服務收費管理實施細則(20**)

  第一章 總 則

  第一條為規范本市物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《蘇州市物業服務收費管理實施細則》等法律法規及有關規定,結合本市實際,制定本細則。

  第二條本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。

  第三條本細則所稱物業服務收費,是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序,向業主或物業使用人所收取的費用。

  物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。

  第四條尊重業主對物業共有部分共同管理的權利,提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構,鼓勵開展正當的價格競爭,促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。

  物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定,分別實行政府指導價和市場調節價。

  第五條市物價局會同市城管局負責本市物業服務收費的監督管理工作。

  第二章 物業公共服務收費管理

  第六條本細則所稱物業公共服務費,是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務,向業主或物業使用人收取的費用。

  第七條 普通住宅前期物業公共服務收費實行政府指導價,實行等級收費管理制度,今后逐步向分類分項分級的菜單式收費管理制度過渡,并適時調整和定期公布。市物價局應當會同市城管局,綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況,依據物業服務等級標準制定相應的普通住宅物業公共服務費的基準價與浮動幅度,并向社會公布。各等級基準收費標準見附件一,具體執行標準可上下浮動20%。

  市物價局應當會同市城管局每三年內對本市物業等級服務標準以及相應的等級收費標準進行評估,并根據評估結果適時調整。

  第八條新建普通住宅物業銷售之前,建設單位應當依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業,簽訂前期物業服務委托合同,約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準。普通住宅前期物業公共服務收費標準應在政府指導價范圍內確定。

  通過招投標方式的,物業服務企業應在簽訂《前期物業服務委托合同》后10個工作日內持以下材料向市物價局備案:

  (1)市城管局出具的物業服務合同備案證明;

  (2)市城管局出具的中標證明;

  (3)開發建設單位出具的中標通知書;

  (4)物業服務企業營業執照、資質證書正副本復印件;

  (5)招標文件、投標文件;

  (6)前期物業管理委托合同。

  通過協議方式的,物業服務企業應在簽訂《前期物業服務委托合同》后10個工作日內持以下材料向市物價局備案:

  (1)市城管局出具的物業服務合同備案證明;

  (2)前期物業管理協議選聘審批表;

  (3)物業服務企業營業執照、資質證書正副本復印件;

  (4)前期物業管理委托合同。

  市城管局應當將備案的有關情況通過網站等形式公示。

  新建普通住宅物業銷售時,建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應包含前期物業服務委托合同約定的物業公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的,由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人依據前期物業服務委托合同約定的內容,簽訂前期物業服務協議。

  前期物業管理期間變更物業服務企業的,或同時物業服務收費標準發生變化的,應向市城管局和市物價局備案。

  第九條業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立前,普通住宅物業公共服務費收費標準因服務成本變化等因素需要調整的,或因政府指導價標準變化需要提高的,物業服務企業應在鎮(區、街道辦)物業管理辦公室組織、指導與監督下,公開真實、完整、有效的物業服務成本信息,向業主征詢意見,經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意,形成業主共同決定,在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

  業主大會成立后,普通住宅物業公共服務費收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定,與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

  第十條非普通住宅(含各類別墅、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區、高級公寓等)和辦公房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務收費實行市場調節價。具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

  住宅經批準改變用途用于經營的,其物業公共服務收費標準由業主共同決定,合同約定執行。

  業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準,由業主共同決定,約定執行。

  對少數公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內容超出七級服務標準的物業,公共服務收費標準可由業主與物業服務企業協商確定。

  第十一條物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式,具體收費方式由物業服務合同約定。

  包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

  酬金制是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

  第十二條物業公共服務費一般由下列因素構成:

  (1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

  (2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;

  (3)清潔衛生費用;

  (4)綠化養護費用;

  (5)秩序維護費用;

  (6)物業服務企業辦公費用;

  (7)物業服務企業的固定資產折舊;

  (8)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

  (9)管理費分攤(酬金制不含此項);

  (10)經業主大會同意的其他費用;

  (11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。

  物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當由住宅專項維修資金支出的,不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。

  第十三條住宅區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行,但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

  物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設備使用的房屋等。

  非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

  第十四條納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位全額承擔。完成交付手續的次月起,物業服務費用由業主或物業使用人交納。

  物業公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算,車庫不收取公共服務費(改變用途的除外),計入房屋所有權證登記面積的閣樓和儲藏室分別按規定標準的70%收取公共服務費;尚未辦理權屬登記的,按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

  第十五條物業出租或以其他方式交他人使用的,物業服務費由業主或使用人交納,但業主負最終交納責任。

  第十六條新建住宅前期物業管理期間,業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業,并事先書面告知物業服務企業的,在不超過24個月的時期內,物業公共服務費按70%交納,優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業主大會成立后,優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。

  第十七條物業服務企業可以根據物業服務合同約定預收物業公共服務費用,但預收的期限最長不得超過12個月。

  第三章 汽車停放收費管理

  第十八條汽車停放費是物業服務企業或專業管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構成:

  (1)管理服務人員費用;

  (2)車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用;

  (3)清潔衛生費用;

  (4)秩序維護費用;

  (5)法定稅費等。

  車位租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式,出租給使用人所收取的費用。

  第十九條住宅小區內的汽車停放費和車位租金實行政府指導價。市物價局應當會同市城管局,綜合考慮住宅小區內汽車停放管理服務平均成本,車位、車庫建設成本等因素,制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度,并適時調整。

  第二十條物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫,應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。

  同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致,地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

  第二十一條占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,業主大會成立前,應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后,應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。

  業主大會成立前,占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車所得收益,70%納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費。業主大會成立后,收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用。

  第二十二條汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取,也可委托物業服務企業代收,分別核算。住宅小區汽車停放費和車位租金具體收費標準詳見附件二。

  第二十三條物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,其汽車停放費、租金實行政府指導價,具體收費標準詳見附件二。

  利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應當依照有關規定使用。其管理辦法按照省、市有關規定執行。

  第二十四條在滿足業主停車需要的前提下,有條件的住宅小區可設立臨時停車位,供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的,應當提供不少于2小時的免費停車;業主大會成立后,免費停車時間由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。臨時停車收費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定或業主共同決定收取,具體收費標準應當符合政府指導價的規定。

  對進入住宅區進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修等執行公務期間的車輛,以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家、環衛等服務的臨時停放車輛,物業服務企業不得收取車輛停放費。

  第四章 其他服務收費管理

  第二十五條特約服務費,是指應業主或物業使用人要求,物業服務企業提供特約服務所收取的費用。

  特約服務收費標準實行市場調節價,由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

  第二十六條代辦服務費,是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托,提供代辦服務時,向委托人收取的費用。

  代辦服務收費標準實行市場調節價,由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

  第二十七條物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收上述費用的,雙方應當簽訂有償服務合同,由物業服務企業向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

  第二十八條代收代交費用,是指物業管理區域內,共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。

  代收代交費用由物業服務企業單獨列賬,按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤,已計入物業公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業服務合同約定,合同中沒有約定或約定不明確的,按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業主(含空置房屋的業主)應當按照分攤數額按時交納代收代交費用。

  物業服務企業可以按照約定向業主預收一定數額的費用,預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補,多余部分也可自動轉為預付費。

  第二十九條裝修垃圾清運費,是指業主或物業使用人裝修房屋時產生的裝修垃圾運送至住宅區內指定的集中點后,由物業服務企業或專業清運單位,將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發生的費用。初次裝潢按住宅建筑面積計收,每平方米3元。二次裝潢按噸計量收取,由環衛部門上門收取。

  第三十條物業交付使用后,物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的,建設及運行費用的承擔按照有關規定執行,沒有規定的按照約定執行。

  物業服務企業為了維護物業管理區域公共秩序的需要,向業主發放證照、門卡等所產生的制作費用,應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本;業主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的,可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

  新建住宅小區實行門禁出入證(卡)或梯控卡管理的,建設單位(或物業服務企業)不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用,并應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。

  物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(卡)管理的,應當免費為每車配置1張出入證(卡)。

  物業服務企業對臨時來訪人員實行持證管理的,可按照制作成本收取出入證(卡)押金,證件完好退還后,應如數退回押金,證件丟失、損壞的,可收取不高于押金數額的工本費。

  第三十一條利用業主共有部分、共用設施從事經營的,所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,70%納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業公共服務費。

  第五章 行為規范

  第三十二條 物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定,加強價格自律,規范服務行為,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務,并接受業主監督。業主對物業服務情況提出質詢時,物業服務企業應當及時答復。

  物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的,不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業服務企業承擔監督履行和最終履行物業服務合同的責任。

  物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的,業主可以請求業主委員會監督履行,或者向街道辦事處(區鎮人民政府)、有關主管部門投訴,也可以依法向人民法院起訴,請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

  第三十三條 物業服務收費實行明碼標價,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據,以及企業、市城管局、市物價局的投訴舉報電話,接受業主或物業使用人的監督。

  新建住宅物業銷售時,建設單位應將上述物業服務收費的有關情況,作為房地產銷售明碼標價的內容,在銷售場所的顯著位置公示。

  第三十四條物業服務企業應當完善內部財務管理制度,強化成本約束機制。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的,服務成本和收支應當按物業管理區域分別核算。

  物業服務企業應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬,獨立核算。在物業管理區域內顯著位置,每半年不少于一次公示汽車停放費、經營設施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況,接受業主、物業使用人、鎮(區、街道辦)物業管理辦公室及社區居民(村民)委員會的查詢和監督,每次公示時間不少于15天。

  實行包干制計費方式的,物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬,按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況,接受監督。

  實行酬金制計費方式的,物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況,并接受業主委員會的核查。物業服務企業或業主大會應當按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔,按照物業服務合同約定執行。

  第三十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依據物業服務合同的約定,依法追繳。

  物業發生產權或使用權轉移時,業主或者物業使用人應當及時結清物業服務和代收代交等費用。

  第三十六條物業服務企業不得向業主、物業使用人收取裝修押金或保證金。

  物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定,嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

  第三十七條物業服務企業不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

  第六章 監督管理

  第三十八條市物價局應當對實行政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照市物價局的要求,如實反映情況,提供必要的資料。

  市城管局應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準,加強對物業服務企業行為的監管。

  市城管局應當會同市物價局,加強對招投標價格行為及履行合同的監督管理,及時處理物業服務投訴。

  物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范從業行為,促進誠信經營,提高物業服務水平。

  第三十九條市物價局和市城管局應當加強對物業服務及收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由市物價局依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規予以處罰。

  (一)超出政府指導價收費標準的;

  (二)不按照規定提供服務而收取費用的;

  (三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

  (四)強制或變相強制服務并收費的;

  (五)接受專業經營單位委托,代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

  (六)不按規定實行明碼標價的;

  (七)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

  (八)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

  第四十條市物價局、市城管局未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和本細則管理和監督物業服務收費的,由上級物價部門、城管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。

  第七章 附則

  第四十一條其他管理人的物業服務收費可參照本辦法執行。

  第四十二條服務雙方在本細則實施前已經依法通過協議、合同等形式約定物業服務收費等事項的,繼續按原約定執行。

  第四十三條本細則由市市物價局會同市城市管理局在各自職權范圍內負責解釋。

  第四十四條本細則自20**年9月1日起執行,《關于印發太倉市物業收費管理實施細則的通知》(太政規〔20**〕8號)同時廢止。

  附件1

  太倉市普通住宅物業公共服務收費等級基準價格

等級

基準價格

(元/月.平方米)

等級

基準價格

(元/月.平方米)

等級

基準價格

(元/月.平方米)

一級

0.25

二級

0.45

三級

0.65

四級

0.85

五級

1.05

六級

1.25

七級

1.45

  注:

  1.上述基準價格不含電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等代收代交費用。

  2.普通住宅物業公共服務標準按照《江蘇省住宅物業管理服務標準》實施。

  3. 普通住宅小區建筑面積5萬平方米(不含5萬平方米)以下的,其普通住宅物業公共服務收費等級基準價格按《太倉市普通住宅物業公共服務收費等級基準價格》上浮10%執行。

  4.普通住宅物業公共服務收費等級基準價格適時調整定期公布。

  附件2

太倉市住宅小區停車服務收費標準

 

類別

汽車停放費

(元/月)

車位租金

(元/月)

備注

業主共有室外車位

(室外道路停車)

100

0

上浮不超過20%、下浮不限的范圍內商定 

業主專有室內車位

(購買車位)

50

0

上浮不超過20%、下浮不限的范圍內商定

專有室內車位、人防工程室內車位

(租用車位)

50

200

上浮不超過20%、下浮不限的范圍內商定

業主專有室內車庫

(住宅自帶車庫)

0

 

機械架空式車位

100

150

上浮不超過20%、下浮不限的范圍內商定 

臨時停車

進入小區臨時停車,二小時(含二小時)內不收費;超過二小時(不含二小時),2元/次;超過四小時(不含四小時),4元/次;超過二十四小時的,按時按次累計收費。

 

 

室外

共用車棚

室內

共用車庫

 

物業管理區域內集中停放看管的摩托車及非機動車

摩托車、助力車、電瓶車

每月每輛8元

每月每輛10元

為方便車主,物業服務企業可設置與電動車配套的充電設施,其設施和充電電費由物業服務企業向使用者按實分攤約定收取

自行車

每月每輛3元

每月每輛5元

  注:其它車型機動車停車服務收費標準由業主或業主委員會與物業企業協商確定。

篇3:云南省物業服務收費管理實施辦法(2011)

  云南省物業服務收費管理實施辦法

  云南省發展和改革委員會

  云南省住房和城鄉建設廳

  公 告

  20**年第5號

  《云南省物業服務收費管理實施辦法》已于20**年8月19日經省人民政府同意,現予公布,自印發之日起施行。

  云南省發展和改革委員會

  云南省住房和城鄉建設廳

  二○一一年十月八日

  云南省物業服務收費管理實施辦法

  第一條 為了進一步規范物業服務收費行為,保障業主、物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》等法律、法規和規定,結合本省實際,制定本辦法。

  第二條 本省行政區域內的物業服務收費管理,適用本辦法。

  第三條 本辦法所稱業主是指房屋(含車庫、車位)的所有權人。

  物業服務企業是指具備相應資質從事物業服務的企業。

  第四條 本辦法所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業服務區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。

  第五條 物業服務收費應當遵循公開、公平、合理以及費用與服務水平相適應的原則。

  第六條 各級價格主管部門會同同級住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

  第七條 物業服務收費包括綜合管理服務、物業共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護等內容,由物業服務企業按照合同的約定一筆計價收取。收費標準應當與服務項目的具體內容、質量要求、服務承諾事項相對應。

  第八條 物業服務收費應當按照規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業服務區域內顯著位置,將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

  第九條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,實行政府指導價和市場調節價。

  在業主大會成立之前的物業服務收費,住宅小區實行政府指導價,非住宅實行市場調節價;業主大會成立之后的物業服務收費,住宅小區及非住宅均實行市場調節價。

  第十條 實行政府指導價的物業服務收費標準由各州(市)、縣(市、區)價格主管部門會同同級住房和城鄉建設主管部門根據物業服務不同類型、服務等級標準、服務內容以及物業服務成本、業主承受能力和當地社會經濟發展因素制定相應的基準價及浮動幅度,并及時向社會公布,同時報送上一級價格主管部門和住房和城鄉建設主管部門備案。

  實行政府指導價的物業服務收費標準應當根據當地物價水平變動情況,適時調整。

  第十一條 實行市場調節價的物業服務收費標準由業主或者業主大會與物業服務企業本著平等自愿原則,在雙方簽訂的物業服務合同中約定,并由物業服務企業報當地價格主管部門和住房和城鄉建設主管部門備案。

  第十二條 物業服務企業進行備案時應當提交下列材料:

  (一)物業服務收費備案登記表一式三份;

  (二)營業執照復印件;

  (三)資質證書復印件;

  (四)房地產開發企業與物業服務企業、物業服務企業與業主或者業主大會簽訂的物業服務委托合同復印件;

  (五)批準成立業主大會的相關材料;

  (六)物業服務企業與業主大會、業主委員會協商的會議紀要;

  (七)價格、住房和城鄉建設主管部門要求的其他相關資料。

  第十三條 住宅小區內配套建設的社區服務設施(社區醫療衛生服務、居委會、派出所、非營利性的社區活動中心)的物業服務收費,按照同區域住宅物業服務收費標準執行,合同另有約定的除外。

  第十四條 物業服務收費按照《房屋所有權證》載明的房屋建筑面積計算。尚未取得《房屋所有權證》的,以購房合同中房屋建筑面積或者房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。

  物業服務收費按每月每平方米建筑面積計算,自物業交付業主之日開始計收,以月、季、半年或一年為交費時限。

  房改售房、公有住房等房屋按同區域、同類別、同結構的商品住房的建筑面積計收物業服務費。

  車庫 (車位)的物業服務收費可按車庫 (車位)的數量計收,也可按法定產權面積計收。

  第十五條 業主大會成立之前的物業服務收費屬于臨時性收費,當業主按照國家、省有關規定成立業主大會并自主選聘物業服務企業后,應當重新約定新的物業服務收費標準。

  第十六條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

  第十七條 物業服務區域內,供水、供電、供氣、通信、有線電視、城市生活垃圾處理等單位,應當向最終用戶收取相關費用。

  物業服務企業接受委托代收前款費用的,委托單位應當支付手續費,手續費由委托單位與物業服務企業約定。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

  物業服務企業接受委托代收相關費用的,應當向業主出具專業經營單位的票據,并在物業服務區域內顯著位置公示。

  第十八條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。

  物業服務區域已竣工但尚未出售的物業或者因房地產開發建設單位原因未按時交給物業買受人的,物業服務費用由房地產開發建設單位全額交納。

  第十九條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

  第二十條 物業發生產權轉移時,業主應當結清物業服務費。

  第二十一條 物業服務企業利用物業服務區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,應當征得相關業主或者業主大會的同意,并依法辦理相關手續。所得收益主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。所得收益和資金使用情況每年至少向業主公布一次。

  第二十二條 物業服務區域內的機動車、非機動車停放保管服務收費,收費標準由業主與物業服務企業根據當地價格主管部門有關規定協商約定,報當地價格主管部門備案,并在物業服務區域內顯著位置實行明碼標價。

  已收取機動車停放保管服務收費的,不得重復收取車位物業服務費。

  第二十三條 業主進行室內裝修的,物業服務企業可以向業主或者裝修人員收取裝修垃圾和渣土清運費,室內裝修保證金(押金)、裝修人員出入證押金或者工本費,具體標準及其管理辦法由各地價格主管部門制定。

  第二十四條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。設施設備維修養護在保修期限內的,其維修養護費用由保修單位負擔,不得計入物業服務收費成本。

  未建立專項維修資金的物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應由所有受益的業主據實分攤。

  第二十五條 物業服務區域內實行出入證管理的,房地產開發建設單位應當為業主免費配置一定數量的出入證(含IC卡等)。業主申請多配置或者因遺失、損壞需要重新辦證的,可以按制作成本收取工本費。出入證的免費數量及制作工本費具體標準由各地價格主管部門制定。

  第二十六條 物業服務收費在備案期間,發生物業服務企業變更、管理面積或者管理服務標準變化等情況,經雙方協商需對物業服務收費項目和收費標準做相應調整的,應當重新辦理備案手續。

  第二十七條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取物業服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

  第二十八條 物業服務企業承接物業服務項目時,應對物業服務范圍、共用部位、共用設施設備進行查驗簽收,并在物業服務區域內顯著位置向業主公示。

  第二十九條 物業服務企業按照物業服務合同約定對物業共用部位、共用設施設備及公眾責任進行保險的,應當及時將保險單和所交納的保險費等有關單據進行公示。

  第三十條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家價格法律法規,嚴格履行物業服務合同,建立健全企業內部管理制度,不斷改善經營環境,為業主提供質價相符的服務。

  第三十一條 對物業服務及其收費有爭議的,業主、業主委員會或者物業服務企業可以協商解決,也可以向人民法院依法提起訴訟。

  第三十二條 業主對違法違規的物業服務收費行為有權向當地價格、住房和城鄉建設主管部門投訴和舉報。

  第三十三條 物業服務企業違反價格法律、法規和規定,由價格主管部門依法予以處罰。

  第三十四條 業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的,物業服務企業可以向人民法院依法提起訴訟。

  第三十五條 各企業、事業或者其它單位獨立的住宅小區沒有選聘物業服務企業,而是由本單位或者下屬機構進行物業服務的,可以通過職工大會或職工代表大會等形式,就物業服務收費標準有關問題向職工進行說明,征得職工同意后參照本辦法執行。

  第三十六條 本辦法實施前業主已與物業服務企業簽訂了物業服務協議或者物業服務合同的,物業服務收費標準按照協議或者合同約定執行。

  第三十七條 本辦法自印發之日起施行?!对颇鲜“l展和改革委員會、云南省建設廳關于印發云南省物業服務收費管理實施細則的通知》(云發改價格〔20**〕702號)同時廢止。

篇4:紅河州物業服務收費管理實施細則(2013)

  紅河州物業服務收費管理實施細則(20**)

  第一條 為規范我州住宅物業服務收費行為,保障業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《國務院物業管理條例》、《國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》(發改價格〔20**〕1864號)、《云南省物價局云南省住房和城鄉建設廳關于印發物業服務收費管理實施辦法》(云價綜合〔20**〕121號)、《普通住宅小區物業管理服務等級標準》(中物協〔20**〕1號),結合本州實際,制定《紅河州物業服務收費管理實施細則 》(以下簡稱《實施細則》)。

  第二條 本實施細則適用于本州行政區域內的物業服務收費管理。

  第三條 本州新建住宅(不含別墅、商業用房)前期物

  業服務收費(業主委員會成立前)實行政府指導價,各縣市可結合本地實際情況,由各縣市發展和改革局、住房和城鄉建設局根據各縣市實際情況制定補充標準,并向社會公布,同時報州發改委、州住房和城鄉建設局備案。

  別墅(包括獨立別墅、連體別墅)、商業用房及已成立業主委員會住宅小區,物業服務收費實行市場調節價。業主和物業服務企業協商制定收費標準時可參照《紅河州住宅物業服務收費政府指導價標準》(以下簡稱《指導價標準》)。

  第四條 住宅物業服務收費項目分為綜合管理、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、清潔衛生、綠化養護管理等六項;每項物業服務收費分為三個等級,物業服務收費標準根據不同的服務要求、內容及設施設備配置情況,按相應服務項目和等級進行確定。

  第五條 物業服務項目總建筑面積在15萬平方米以上(含15萬平方米)的,物業服務收費標準在州發改委備案,同時報州住房和城鄉建設局備案。建筑面積在15萬平方米以下的,在縣市發改局及住建局備案。

  第六條 住宅物業(不含別墅、商業用房)的前期物業服務收費標準由房地產開發單位與其所選的物業服務企業依據《指導價標準》協商確定,并到價格主管部門及住建部門備案,備案回執中列明的收費標準作為購房合同中約定的物業收費標準。備案時需提供如下資料:

  (一)工商營業執照副本和物業管理企業資質證書復印件;

  (二)經規劃部門批準的住宅小區總平面圖及車輛(機動車、非機動車)停放平面圖(室內、室外或地上、地下);

  (三)物業公司與開發公司簽訂的前期物業服務委托合同或協議復印件一份;

  (四)物業服務收費備案表一式三份。

  物業服務收費標準備案審核通過后,給予備案回執。前期物業服務若提供《指導價標準》最高服務等級中未涵蓋的服務內容、服務深度時,由業主與物業公司協商確定。

  第七條 前期物業服務收費標準應在收費地點進行公示,公示內容須載明所定等級對應的《指導價標準》中列示的收費標準、基本要求、分級服務要求的具體內容,收費標準不得超過同等級所確定的物業服務收費指導價。

  第八條 開發建設單位與物業買受人簽訂商品房買賣合同的同時,并與買受人簽訂前期物業服務合同。物業服務合同應當明確約定根據《指導價標準》確定等級對應的物業服務項目、內容、收費標準、計費方式及計費起始時間等相關內容。

  第九條 小區成立業主委員會后,提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業,物業收費標準若發生變動時可在《指導價標準》范圍內擬定,并報當地價格主管部門及住建部門備案,備案時提供以下資料

  (一)工商營業執照副本和物業服務企業資質證書復印件;

  (二)物業服務收費備案表一式三份;

  (三)業主與物業服務企業簽訂的物業服務委托合同復印件;

  (四)成立業主大會的相關材料;

  (五)物業服務企業與業主代表大會、業主委員會協商的會議紀要。

  第十條 住宅物業服務收費標準應按質價相符的原則,分別選擇各服務項目的相應等級組合確定。物業服務收費標準為各服務項目所選等級收費標準的總和。

  《指導價標準》中各項目的收費標準,由各項目物業服務成本、法定稅費和利潤構成。計價單位為每月每平方米建筑面積。

  第十一條 房屋滿足交付使用條件或符合法律規定的交付使用日期生效后,無論業主是否接收房屋,其房屋的物業服務費用由業主交納。未滿足交付使用條件或不符合法律規定交付使用的房屋,物業服務費應當由開發建設單位按合同規定支付給物業服務企業。

  第十二條 配有電梯和二次供水等設施設備的住宅小區,其設備的維修保養及運行費用不含在物業服務收費標準中,應由業主或物業使用人另外支付,其費用按成本收取,可由物業服務企業實行代收代管。實行代收代管的物業服務企業應單獨列賬,??顚S?,滾存使用,并定期公布收支賬目,接受業主監督。

  第十三條 住宅小區內的公共照明、公共用水、綠化養護及物業項目配建的蓄水池、化糞池、室外雨污管網的清洗清掏費用(不含維修)已含在物業服務收費標準中,物業服務企業不得另行收費。物業服務企業對蓄水池(罐)每年至少清洗二次,清洗后的水質必須達到自來水合格標準。

  第十四條 物業服務區域內業主自有產權車庫(位)(含地上、地下)的物業服務費,按同區域住宅物業服務收費標準收取。機動車、非機動車保管服務收費由業主與服務企業另行約定,已收取機動車停放保管服務收費的,不得重復收取車位物業服務費。

  第十五條 對住宅小區占用業主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有,含開發商移交業主的規劃內車位。對業主共有車位的管理使用辦法及收費標準應征得業主大會或業主代表大會同意,并由業主委員會與物業服務公司或委托管理單位在物業服務合同中予以明確。各地價格主管部門可根據當地情況制定政府指導價作為業主物業服務收費的指導標準。小區業主委員會未建立之前,業主共有車位實行有償停放的收費標準可暫按價格主管部門制定的指導價的基準水平執行。業主共有車位有償停放的所得收益扣除正常的管理服務費用,其余應用于小區公共設施維修或公共服務等方面的支出,并按物業管理的相關規定及合同約定的要求,定期向業主公布收支情況,接受業主監督。

  第十六條 業主、使用人對房屋進行裝飾裝修的,物業服務企業可以與業主、使用人或裝修企業約定裝修保證金的金額和用途,由業主、使用人或裝修企業支付,住宅物業的裝修保證金每戶不得超過2000元。裝修保證金在業主裝修房屋時收取,不得提前收取。

  裝修完成后,經物業服務企業與業主檢查驗收,沒有造成物業共用部位、共用設施設備損壞的,裝修保證金應自驗收合格之日起60日內全額無息退還業主。

  裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的,裝修業主應當及時修復。若裝修業主不能及時修復的,可按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施進行修復。物業共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有剩余的,物業服務企業應在修復后60個工作日內如數退還業主;若保證金不足以支付修復費的,業主應在修復后10個工作日內補齊修復費用。物業服務企業與業主結算修復費用時,應當出示修復工(料)價單。物業服務企業與業主對修復費用有爭議的,可協商解決或通過法律途徑解決。

  物業服務企業不得向業主或者房屋裝修單位收取裝修管理服務費、裝修期間的電梯使用費(電梯增容費)或變相收取其他相關費用。

  第十七條 物業服務企業對房屋裝修工人實行持證管理的,按每人每證收取10元出入證工本費。

  除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證工本費外,物業服務企業不得擅自向進入住宅小區為業主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員和其他來訪人員收取任何費用。

  第十八條 裝修產生的垃圾由物業服務企業統一組織清運,清運費由物業服務企業按清運成本收取。

  第十九條 房屋竣工交付使用后實行出入證(含IC卡等)管理服務的,應由開發建設單位按每戶三張卡的數量無償提供給業主;出入證(IC卡)需要增加或者遺失、損壞需補辦的,可按證(含IC卡)工本費收取。

  第二十條 物業服務企業自立名目、自立標準擅自收費或只收費不服務,按《中華人民共和國價格法》等相關規定進行處罰。

  第二十一條 本細則自20**年6月1日起實施。

  附:

  1、紅河州住宅物業服務收費政府指導價標準

  2、物業服務收費備案表

篇5:蘇州市物業服務收費管理實施細則(2014)

  關于印發蘇州市物業服務收費管理實施細則的通知

  各市、區物價局(辦)、住建局(物業管理行政主管部門),各相關單位:

  為了規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據

  蘇州市物價局 蘇州市住房和城鄉建設局

  20**年5月29日

  蘇州市物業服務收費管理實施細則

  第一章 總 則

  第一條 為了規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定,結合本市實際,制定本細則。

  第二條 本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。

  第三條 本細則所稱物業服務費,是指業主通過選聘物業服務企業、專業管理機構或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序,向業主或物業使用人所收取的費用。

  物業服務費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。

  第四條 尊重業主對物業共有部分共同管理的權利,提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構,鼓勵開展正當的價格競爭,促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。

  物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循公開、合理以及費用與服務水平相適應的原則,實行政府指導價和市場調節價。

  第五條 市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作,負責制定物業服務收費的具體實施辦法和有關政策規定,指導全市物業服務收費的管理工作。

  各縣級市(含吳江區,下同)、區價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限,負責本行政區域內物業服務收費的政策落實和監督管理工作。

  第二章 物業公共服務收費管理

  第六條 本細則所稱物業公共服務費,是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務,向業主或物業使用人收取的費用。

  第七條 普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況,依據本地區物業公共服務等級標準或分類分項分級標準,制定相應的基準價與浮動幅度,并向社會公布。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市區的物業公共服務費基準價與浮動幅度,各縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定本地區的物業公共服務費基準價與浮動幅度。

  價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對物業公共服務等級標準或分類分項分級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。

  第八條 新建普通住宅物業銷售之前,建設單位應當在政府指導價范圍內,依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業,簽訂前期物業服務委托合同,約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準。前期物業服務委托合同由物業服務企業在簽訂之日起10個工作日內報物業項目所在地的縣級市、區價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門應當將備案的前期物業服務委托合同通過政府網站等形式公示。

  前期物業公共服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高標準。少數物業項目因提供政府指導價未涵蓋的服務內容和服務標準,確需超出政府指導價最高標準的,可在發布招標公告前20個工作日向市、縣級市價格主管部門、物業管理行政主管部門提出單獨核定收費標準的申請。經核定的收費標準,同時作為該項目前期物業招投標的最高收費標準。

  新建普通住宅物業銷售時,建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應包含前期物業服務委托合同約定的物業公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的,由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人依據前期物業服務委托合同約定的內容,簽訂前期物業服務協議。

  第九條 新建普通住宅物業交付使用之后,物業公共服務收費標準按照合同約定執行。

  業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立前,普通住宅物業公共服務費標準因服務成本變化需要調整,或因政府指導價標準變化需要提高的,物業服務企業應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下,公開真實、完整、有效的物業服務成本信息,向業主征詢意見,經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意,形成業主共同決定,在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

  業主大會成立后,普通住宅物業公共服務費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定,與物業服務企業合同約定執行。

  第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區等非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務費實行市場調節價,具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業合同約定執行。

  住宅經批準改變用途用于經營的,其物業公共服務收費標準由業主共同決定,合同約定執行。

  業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準,由業主共同決定,約定執行。

  保障性住房的物業公共服務收費,按照所在地政府有關規定執行。

  第十一條 物業公共服務費可以采取包干制或酬金制等計費方式。具體方式由業主大會與物業服務企業協商確定;業主大會成立前,由建設單位、物業服務企業、業主在前期物業服務委托合同、前期物業服務協議中約定。

  包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

  酬金制是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

  第十二條 物業公共服務費一般由下列因素構成:

  (1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

  (2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;

  (3)清潔衛生費用;

  (4)綠化養護費用;

  (5)秩序維護費用;

  (6)物業服務企業辦公費用;

  (7)物業服務企業的固定資產折舊;

  (8)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

  (9)管理費分攤(酬金制不含此項);

  (10)經業主大會同意的其他費用;

  (11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。

  物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當由住宅專項維修資金支出的,不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。

  第十三條 住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行,但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

  物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

  非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

  第十四條 物業公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算(車庫除外);尚未登記的,按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

  第十五條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位全額承擔。完成交付手續的次月起,物業服務費用由業主或物業使用人交納。

  物業出租或以其他方式交他人使用的,物業服務費用可以由物業使用人交納,但業主負連帶交納責任。

  第十六條 新建普通住宅前期物業管理期間,業主辦理入住手續后未入住或未使用,并事先書面告知物業服務企業的,在不超過24個月的時期內,物業公共服務費按70%交納,優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業主大會成立后,優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非普通住宅和非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。

  第十七條 物業服務企業可以根據合同約定預收物業公共服務費,但預收的期限最長不得超過12個月。

  第三章 汽車停放收費管理

  第十八條 汽車停放費是物業服務企業或專業管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構成:

  (1)管理服務人員費用;

  (2)車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用;

  (3)清潔衛生費用;

  (4)秩序維護費用;

  (5)法定稅費等。

  占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的,汽車停放費還應當包括合理收益部分,用于對占用公共資源進行適當補償。

  車位租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式,出租給使用人所收取的費用。

  第十九條 住宅小區內的汽車停放費和車位租金實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮汽車停放管理服務平均成本,車位、車庫建設成本等因素,制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度,并適時調整。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市區的基準價與浮動幅度,各縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定本地區的基準價與浮動幅度。

  第二十條 物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫,應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。

  同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致,地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

  第二十一條 占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,業主大會成立前,應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后,應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。

  第二十二條 汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取,也可委托物業服務企業代收,分別核算。住宅小區內的汽車停放費和車位租金具體收費標準應當符合政府指導價的規定。

  為提高車位使用效率,鼓勵探索對業主的車輛實行不固定車位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小區,汽車停放費和車位租金月度累計收費金額應當符合政府指導價的規定。

  第二十三條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,其汽車停放費、租金的具體收費標準在規定的基準價與浮動幅度范圍內確定。

  利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應當依照有關規定,用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法按照省有關規定執行。

  第二十四條 在滿足業主停車需要的前提下,有條件的住宅小區可設立臨時停車位,供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的,應當提供不少于2小時的免費停車,業主大會成立后,免費停車時間由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。臨時停車收費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定或業主共同決定收取,具體收費標準應當符合政府指導價的規定。

  對進入住宅小區內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛,以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛,物業服務企業不得收取任何費用。

  第二十五條 物業管理區域內的非機動車停放服務收費按照當地政府價格主管部門的有關規定執行。

  第四章 其他服務收費管理

  第二十六條 本細則所稱特約服務費,是指應業主或物業使用人要求,物業服務企業提供特約服務而收取的費用。

  特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務標準協商確定。

  第二十七條 本細則所稱代辦服務費,是指物業服務企業接受委托,提供代辦服務,向委托人收取的費用。

  代辦服務費收費標準由委托雙方根據服務內容、服務標準協商確定。

  第二十八條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,可以根據約定向委托單位收取代辦手續費,不得向業主收取手續費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

  第二十九條 代收代交費用,是指物業管理區域內由全體或部分業主承擔且費用不能直接計入單個業主的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。已經計入物業服務費成本的,不得重復計收。

  代收代交費用由物業服務企業單獨列賬,按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤。分攤辦法應當通過物業服務合同約定,合同中沒有約定或約定不明確的,按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業主(含空置房屋的業主)應當按照分攤數額按時交納代收代交費用。

  物業服務企業可以按照規定向業主預收一定數額的費用,預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補,多余部分也可自動轉為預付費。

  第三十條 新建房屋交付使用時,配套的共用設施設備一般不得在房價外加收價款,必不可少的附隨商品也不得另行收費。物業交付使用后,物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的,建設及運行費用的承擔按照有關規定執行,沒有規定的按照約定執行。

  物業服務企業為了維護物業管理區域公共秩序的需要,向業主發放證照、門卡等所產生的制作費用,應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本;業主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的,可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

  新建住宅小區實行門禁出入證(卡)管理的,建設單位(或物業服務企業)不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用,并應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等)。

  物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(卡)管理的,應當免費為車主配置1張出入證(卡)。

  物業服務企業對臨時來訪人員實行持證管理的,可按照制作成本收取出入證(卡)押金,證件完好退還后,應如數退回押金,證件丟失、損壞的,可收取不高于押金數額的工本費。

  第三十一條 利用業主共有部分、共用設施從事經營的,所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,70%納入專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業公共服務費。

  第五章 行為規范

  第三十二條 物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定,加強價格自律,規范服務行為,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務,并接受業主監督。業主對物業服務情況提出質詢時,物業服務企業應當及時答復。

  物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的,不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業服務企業承擔監督履行和最終履行物業服務合同的責任。

  物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的,業主可以請求業主委員會監督履行,或者向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、有關主管部門投訴,也可以依法向人民法院起訴,請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

  第三十三條 物業服務收費實行明碼標價,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據,以及企業、物業管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話,接受業主或物業使用人的監督。

  新建住宅物業銷售時,建設單位應將上述物業服務收費的有關情況,作為房地產銷售明碼標價的內容,在銷售場所的顯著位置公示。

  第三十四條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度,強化成本約束機制。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的,服務成本和收支應當按物業管理區域分別核算。

  物業服務企業應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬,獨立核算。在物業管理區域內顯著位置,每半年不少于一次公示汽車停放費、經營設施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況,接受業主、物業使用人、街道辦事處(鄉鎮人民政府)的查詢和監督,每次公示時間不少于15天。

  實行包干制計費方式的,物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬,按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況,接受監督。

  實行酬金制計費方式的,物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況,并接受業主委員會的核查。物業服務企業或業主大會應當按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔,按照物業服務合同約定執行。

  第三十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依據物業服務合同的約定,依法追繳。

  物業發生產權或使用權轉移時,業主或者物業使用人應當及時結清物業服務和代收代交等費用。

  第三十六條 物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定,嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

  物業服務企業不得向業主、物業使用人收取裝修押金或保證金。物業服務企業為業主、物業使用人的裝修活動提供基本服務以外的額外服務需要收費的,可根據實際成本向市、縣級市價格主管部門、物業管理行政主管部門申報,經核準收費標準后執行。

  第三十七條 物業服務企業不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

  第六章 監督管理

  第三十八條 價格主管部門應當對政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。

  物業管理行政主管部門應當及時制定和完善普通住宅物業公共服務標準,加強對物業服務行為的監管。

  物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門,加強對招投標價格行為及履行合同的監督管理,及時處理物業服務投訴。

  物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范從業行為,促進誠信經營,提高物業服務水平。

  第三十九條 價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據

  (一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

  (二)不按照規定提供服務而收取費用的;

  (三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

  (四)強制或者變相強制服務并收費的;

  (五)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托,代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

  (六)不按規定實行明碼標價的;

  (七)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收支、代收代交費用分攤等情況的;

  (八)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

  第四十條 價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照

  第七章 附則

  第四十一條 各縣級市可根據本細則,結合本地實際,制定具體辦法,并報市價格主管部門和市物業管理行政主管部門備案。

  第四十二條 其他管理人的物業服務收費可參照本細則執行。

  第四十三條 服務雙方在本細則實施前已經依法通過協議、合同等形式約定物業服務收費等事項的,繼續按原約定執行。

  第四十四條 本細則由市物價局、市住房和城鄉建設局在各自職權范圍內負責解釋。

  第四十五條 本細則自20**年7月1日起施行,此前與本細則規定不一致的以本細則為準。

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