物業經理人

杭州市業主大會和業主委員會工作指導規則(全文)

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杭州市業主大會和業主委員會工作指導規則(全文)

  杭州市業主大會和業主委員會工作指導規則

  第一章 總 則

  第一條 為進一步加強黨建引領,規范我市業主大會和業主委員會工作,根據國家、省、市物業管理法律法規以及《*中央、國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》(中發〔20**〕13號)、《*浙江省委關于加強新時代城市基層黨建工作的意見》(浙委發〔20**〕14號)和《*杭州市委關于加強新時代城市基層黨建工作的意見》(市委〔20**〕12號)文件精神,結合我市實際,制定本指導規則。

  第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

  第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

  第四條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

  第六條 根據《中華人民共和國憲法》和《中國共產章程程》,業主大會和業主委員會在黨的領導下開展物業管理活動,建立健全街道(鄉鎮)和社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會和物業服務企業議事決策和工作推進機制。引導和支持業主中的黨員通過法定程序成為業主代表、業主委員會成員,發揮先鋒模范作用,依法履行職責。

  第七條 業主委員會在街道(鄉鎮)和社區指導監督下開展履職工作。對物業管理活動中的重大履職事項,應先召開業主委員會黨組織會議或黨員委員會議討論,形成共識后再提交業主委員會或業主大會決定。

  第八條 區、縣(市)房產行政主管部門負責對業主大會和業主委員會的日常運作開展業務指導。街道(鄉鎮)負責指導和監督業主大會和業主委員會的組建以及備案、履職、信息公開等工作,明確職能科室及人員。社區協助街道(鄉鎮)開展相關具體工作。

  第二章 業主大會

  第九條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第十條 建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給所在地街道(鄉鎮)。物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的,建設單位應當在兩個月內向所在地街道(鄉鎮)報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料:

  (一)物業管理區域劃分資料;

  (二)房屋及建筑物面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)建筑規劃總平面圖;

  (五)共用設施設備的交接資料;

  (六)物業管理用房配置確認資料;

  (七)其他有關的文件資料。

  第十一條 符合成立業主大會條件的,街道(鄉鎮)應當在收到建設單位或百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立首次業主大會會議籌備組。

  第十二條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道(鄉鎮)或社區代表組成?;I備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十?;I備組組長由街道(鄉鎮)代表或其委托的社區代表擔任?;I備組中的業主代表,由街道(鄉鎮)組織業主推薦產生。

  籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道(鄉鎮)協調解決并確定最終名單。建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

  第十三條 籌備組應當做好以下籌備工作:

  (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  (三)按照示范文本要求,草擬管理規約、業主大會議事規則;

  (四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

  (五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,提出業主委員會委員候選人名單;

  (六)制定業主委員會選舉辦法;

  (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

  第十四條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

  業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

  第十五條 籌備組應當根據業主委員會委員候選人產生辦法的要求,核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、委員的先進性、代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。

  第十六條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

  第十七條 街道(鄉鎮)或受其委托的社區應當對業主大會會議表決情況進行監督。

  第十八條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

  物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的,應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

  第十九條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔?;I備經費應當專戶儲存,??顚S?。首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況公示,接受業主監督?;I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

  第二十條 業主大會決定以下事項:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

  (四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

  (五)選聘和解聘物業服務企業;

  (六)籌集和使用專項維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)改變共有部分的用途;

  (九)物業管理經營用房、其他共用部位、共用設施設備經營性收益的分配使用制度;

  (十)物業管理區域內除公共道路以外道路設置臨時停車位,制定車輛行駛、停放及收費等管理制度;

  (十一)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

  業主大會決定前款第(六)、(七)項,應當經專有部分占總建筑面積三分之二且占總人數三分之二以上業主同意。決定前款其他項應當經專有部分占總建筑面積二分之一且占總人數二分之一以上業主同意。

  第二十一條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:

  (一)物業的使用、維護、管理;

  (二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

  (三)物業共用部分的經營與收益分配;

  (四)業主共同利益的維護;

  (五)業主共同管理權的行使;

  (六)業主應盡的義務;

  (七)違反管理規約應當承擔的責任。

  第二十二條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

  (一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

  (二)業主委員會的職責;

  (三)業主委員會議事規則;

  (四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

  (五)業主投票權數的確定方法;

  (六)業主代表的產生方式;

  (七)業主大會會議的表決程序;

  (八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

  (九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

  (十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

  (十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理;

  (十二)業主大會選聘物業服務企業的具體辦法;

  (十三)經營性收益使用和分配的具體辦法。

  第二十三條 業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

  第二十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

  有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)經占總人數20%以上業主提議的;

  (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (三)業主大會議事規則或管理規約規定的其他情況。

  第二十五條 業主大會會議按下列程序組織召開:

  (一)起草業主大會會議表決的內容、會議召開形式、時間、地點、議題和議程,制定征詢意見表或表決票,核實業主身份、人數、專有部分面積、建筑物總面積等情況。

  (二)會議時間、地點、議題和議程等內容應當經街道(鄉鎮)和社區審核后,在業主大會會議召開15日前在物業管理區域內公告。

  (三)業主委員會可通過設立投票箱、上門或寄掛號信、快遞、傳真、網絡等形式發放和回收表決票,并應在公告要求的時間內完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工作的,應在社區指導下決定是否延期并在物業管理區域內公告。

  (四)業主大會會議決定應在物業管理區域內公告,接受業主的查詢和監督。業主大會會議情況應當由業主委員會作書面記錄并存檔。

  第二十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

  采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

  第二十七條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主:

  (一)業主到會并在會議簽到表上確認;

  (二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

  (三)業主大會議事規則以及法律法規規定的其他方式。

  業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的,物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

  第二十八條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

  (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

  第二十九條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

  (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

  (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

  第三十條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

  一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

  第三十一條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由業主大會議事規則規定。

  第三十二條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

  第三十三條 業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

  第三章 業主委員會

  第三十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

  (一) 具有完全民事行為能力;

  (二) 遵守國家有關法律、法規;

  (三) 遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

  (四) 熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

  (五) 具有一定的組織能力;

  (六) 具備必要的工作時間。

  第三十五條 有下列情形之一的,不宜作為業主委員會委員候選人:

  (一)違反國家法律法規,正在被立案偵查,或曾受過刑事處罰未滿三年的;

  (二)違*紀黨規,正在被立案調查,或曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年的;

  (三)參與*組織,或非法組織參與集體*,影響社會穩定的;

  (四)利用黑惡勢力干預小區業主正常工作和生活的;

  (五)采用不正當手段,阻擾業主大會、業主委員會會議的正常召開、選舉及表決的;

  (六)在本小區物業服務企業工作,應當回避的;

  (七)拒繳或無故拖延繳納物業服務費,或煽動其他業主拒繳物業服務費的;

  (八)拒不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未及時撤銷的;

  (九)在小區內存在違法違規搭建、裝修等行為被執法管理部門責令整改尚未整改到位的。

  第三十六條 落實在職黨員社區報到制度,引導和支持業主中的黨員、“兩代表一委員”,以及具有財務、法律、工程、環境等專長的業主積極參選業主委員會。

  推動符合條件的社區“兩委”班子成員或網格黨支部書記、黨小組長,通過法定程序進入業主委員會,有條件的可兼任業主委員會主任。

  第三十七條 社區辦公用房位于物業管理區域內的,社區可作為業主代表指定一名專職社區工作者參與業主委員會選舉。

  第三十八條 業主大會籌備組或業主委員會換屆選舉工作組應對參選業主委員會委員的人選進行審核,按照業主委員會委員候選人產生辦法,提出候選人名單,并提請街道(鄉鎮)和社區黨組織審核把關。經審核的候選人名單在物業管理區域內進行不少于5日的公示后,提交業主大會進行選舉。

  各級紀檢監察機關、人民法院、人民檢察院和房產、公安、司法、信訪、城管執法、國土等部門應對審核工作予以支持。

  第三十九條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期為3至5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。

  業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

  第四十條 根據黨內有關規定,在業主委員會中設立黨的基層組織,開展黨的活動,加強對業主委員會及廣大業主的政治引領,積極宣傳落實黨的路線方針政策,充分發揮黨組織戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用,保障物業管理活動依法有序進行,保證業主委員會依法履職、依法維權,實現業主自治和小區建設、社區治理的有機統一。

  引導和支持機關、企事業單位退休黨員將黨組織關系轉入居住地社區,參與和支持業主委員會黨組織工作。

  第四十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣(市)房產行政主管部門和街道(鄉鎮)辦理備案手續:

  (一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

  (二)管理規約;

  (三)業主大會議事規則;

  (四)業主大會決定的其他重大事項。

  第四十二條 業主委員會向區、縣(市)房產行政主管部門和街道(鄉鎮)辦理備案手續后,持備案證明方可向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

  業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內重新辦理備案手續。

  第四十三條 業主委員會履行以下職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議;

  (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

  (三)與業主大會選聘物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)監督管理規約的實施;

  (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

  (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

  (八)調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (九)業主大會賦予的其他職責。

  第四十四條 業主委員會應當向業主公布下列情況資料:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)專項維修資金的籌集、使用情況;

  (五)物業共有部分的使用和收益情況;

  (六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

  (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

  (八)其他應當向業主公開的情況和資料。

  第四十五條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

  業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。

  第四十六條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

  第四十七條 業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

  業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

  第四十八條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

  (一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

  (二)業主大會、業主委員會的決定;

  (三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

  (四)業主委員會選舉及備案資料;

  (五)專項維修資金籌集及使用賬目;

  (六)業主及業主代表的名冊;

  (七)業主的意見和建議。

  上述檔案應由專人保管,業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將上述檔案、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。

  業主可以查閱與自身直接相關的檔案,業主委員會應當在收到查詢申請之日起10日內予以答復。

  第四十九條 業主委員會應當加強與業主的聯系溝通,經常聽取業主的意見建議。鼓勵業主委員會通過上門走訪、來信來訪、熱線電話、網絡媒體等渠道接受業主的咨詢、投訴和監督。

  第五十條 業主委員會應加強與街道(鄉鎮)、社區和物業服務企業的聯系溝通,主動參與多方聯動運行機制,督促物業服務企業按照物業服務合同約定做好各項服務工作。

  第五十一條 公開選聘(含續聘)物業服務企業原則上應在原物業服務合同期限屆滿前3個月啟動,選聘方案由業主委員會負責起草,經業主大會表決同意后(業主大會已授權業主委員會制定方案的除外),公開發布選聘信息,開展報名物業服務企業資格審查,提出選聘意見,并提交業主大會決定。

  第五十二條 有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

  (一)不再是本物業管理區域的業主的;

  (二)因疾病或其他原因喪失履行職責能力的;

  (三)書面向業主大會或業主委員會提出辭職的;

  (四)依法被追究刑事責任的;

  (五)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

  第五十三條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的,可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定,提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務:

  (一)不履行業主委員會委員職責和業主義務,不遵守管理規約,情節嚴重的;

  (二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

  (三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

  (四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

  (五)其他侵害業主合法權益的行為。

  業主大會會議決定是否終止業主委員會委員職務時,應當允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。

  第五十四條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

  第五十五條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生,其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的,應當和業主委員會一并備案。

  業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的,可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補,并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的,應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

  第五十六條 業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的區、縣(市)房產行政主管部門和街道(鄉鎮)。

  街道(鄉鎮)和社區應當督促、指導業主委員會開展換屆選舉工作。

  第五十七條 未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,在新一屆業主委員會產生之前,由社區指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會,并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后,社區應當終止行使上述職責。

  有下列情形之一的,可在街道(鄉鎮)和社區黨組織指導下,成立由業主代表、街道(鄉鎮)、社區代表等組成的小區管理委員會,代行業主委員會職責:

  (一)不具備成立業主大會條件的,或具備成立條件后六個月內未能籌備召開首次業主大會會議的;

  (二)業主委員會任期屆滿終止,新一屆業主委員會未能及時產生的;

  (三)業主委員會不按規定召開業主大會,或雖經街道(鄉鎮)協商確定召開時間,但逾期仍未召開的。

  第四章 監督和保障

  第五十八條 業主委員會應當加強對物業專項維修資金使用的監管工作。嚴格審核維修內容、施工單位、工程預算、資金額度等事項;組織征求業主意見并在小區內公示;維修方案和征求意見情況及時報送社區備案;邀請社區和業主代表對維修項目的申報、施工和驗收進行全程監督。

  第五十九條 物業管理區域內物業管理經營用房、其他共用部位、共用設施設備的經營性收益歸全體業主所有,可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或補充物業專項維修資金,也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要。

  業主大會、業主委員會成立前,經營性收益由前期物業服務企業管理。成立后經業主大會決定,可以委托物業服務企業代管,也可以由業主委員會自行管理。

  第六十條 經營性收益委托物業服務企業代管的,應當單獨列賬,業主委員會應當督促其每半年至少公示一次收支情況。

  經營性收益由業主委員會自行管理的,應當以業主委員會名義開設單獨賬戶,并指定專人按照財務制度要求管理,不得以任何個人或其他組織名義進行管理。業主委員會對經營性收益收支情況每半年至少公示一次。

  第六十一條 業主委員會可以委托專業審計機構對經營性收益收支情況審計并公布審計結果。業主委員會任期屆滿或中止的,或業主委員會負責人離職的,應當進行經濟責任審計并公示審計結果。審計費用可在經營性收益中列支。

  街道(鄉鎮)或社區可根據監督工作需要,委托專業審計機構對業主委員會管理的經營性收益收支情況進行審計。

  第六十二條 業主委員會應當按照業主大會決定的經營性收益使用分配具體辦法使用經營性收益。使用前應在物業管理區域內公示,并接受社區的監督。

  第六十三條 社區可組織成立業主資金監督委員會或由社區居務監督委員會負責對各小區經營性收益等資金的出入賬、使用事項進行審核監督。

  第六十四條 業主對物業服務企業或業主委員會公示的經營性收益收支情況提出異議時,物業服務企業或業主委員會應及時答復。

  物業服務企業或業主委員會的相關人員侵占、挪用經營性收益,構成犯罪的,依法追究刑事責任;是黨員的,還應追究黨紀責任。

  第六十五條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,可在經營性收益中列支。具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見,并在業主大會會議上表決通過后執行。

  業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會工作經費的使用情況,接受業主監督。

  第六十六條 有條件的小區可從經營性收益中給予業主委員會委員必要的履職工作補貼,具體標準和發放辦法由議事規則規定或業主大會決定。

  第六十七條 各級房產、公安、消防、民政、城管、環保、市場監管、質監、衛生等行政主管部門和街道(鄉鎮)應當按照各自法定職責,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴反映。

  第六十八條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積百分之六十,建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,區、縣(市)房產行政主管部門或街道(鄉鎮)可責令建設單位限期改正。

  第六十九條 業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議或在規定時間內不組織換屆選舉的,業主可以請求區、縣(市)房產行政主管部門,街道(鄉鎮)協調確定召開時間或換屆選舉時間;逾期仍未召開或組織的,由區、縣(市)房產行政主管部門,街道(鄉鎮)指導、幫助社區指導業主召開或組織。

  第七十條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,區、縣(市)房產行政主管部門或者街道(鄉鎮)可指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

  第七十一條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定業主委員會主任以外的委員專人保管印章。使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定并由二分之一以上委員簽字。印章使用情況均應當進行登記存檔。

  違反前款規定擅自使用印章的,街道(鄉鎮)可責令限期改正,并通告全體業主。造成經濟損失或者不良影響的,依法追究責任人的法律責任,是黨員的,還應追究黨紀責任。

  第七十二條 業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案、印章及其他屬于全體業主所有財物的,其他業主委員會委員可以請求當地公安機關協助移交。

  業主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案、印章及其他屬于全體業主所有財物的,新一屆業主委員會可以請求當地公安機關協助移交。

  第七十三條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

  第七十四條 各級房產行政主管部門應當建立健全物業服務監管信息平臺,加強匯總、統計和分析。街道(鄉鎮)、社區應當做好相關平臺信息的采集報送工作,建立業主委員會履職情況檔案,定期公示履職情況。

  第七十五條 業主委員會在履職工作和黨建工作中應完善工作記錄,規范工作制度,接受業主及其他各方監督。

  第七十六條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,街道(鄉鎮)應當責令限期改正或撤銷其決定,并通告全體業主。

  第七十七條 各級房產行政主管部門、街道(鄉鎮)應當定期組織社區工作人員以及業主委員會委員開展物業管理相關知識培訓,每年不少于一次。

  第七十八條 各級房產、民政部門,街道(鄉鎮)可組織對業主委員會和委員的考核評比,考核評比結果抄送其所在工作單位,作為評先評優的參考依據,宣傳涌現的優秀業主委員會和委員,營造比學趕超濃厚氛圍。

  第五章 附 則

  第七十九條 本指導規則自發布之日起施行。

  第八十條 各區、縣(市)可以根據本指導規則,結合本地實際,制定相應的實施細則。

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篇2:西安市業主大會和業主委員會指導規則(2017)

  西安市住房保障和房屋管理局關于印發《西安市業主大會業主委員會指導規則》的通知

  各區(縣)、開發區物業管理行政主管部門:

  為進一步規范我市業主大會、業主委員會活動,依法、有序引導廣大業主進行自我管理,依據《西安市物業管理條例》,我局制定了《西安市業主大會業主委員會指導規則》,現印發你們,請參照執行。

  西安市住房保障和房屋管理局

  20**年10月13日

  西安市業主大會和業主委員會指導規則

  第一章總則

  第一條為了協助、指導業主共同管理活動,為業主行使共同管理權提供倡導性意見,依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》、《西安市物業管理條例》等法律法規,制定本規則。

  第二條本市物業管理區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其活動適用本規則。

  第三條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

  第四條業主大會自全體業主表決通過《業主管理規約》、《業主大會議事規則》之日起成立。

  業主委員會自業主大會表決通過業主委員會委員選舉之日起設立。

  本市提倡根據住宅小區專項維修資金列支范圍,按幢、單元或若干建筑物組成的組團等設立業主小組。

  第五條逐步建立物業管理活動公共決策平臺,法律、法規、規章規定需要業主共同決定的事項,提倡通過公共決策平臺表決。

  第六條區、縣人民政府、開發區管理委員會應當加強對業主大會、業主委員會活動監督管理,有序引導業主依法進行自治活動。

  第七條區、縣物業管理行政主管部門具體負責轄區內業主大會指導工作。

  街道辦事處、鎮人民政府對業主大會、業主委員會的成立及活動提供業務指導,將業主大會活動納入社區活動范疇,

  第八條推動社區居民黨組織領導下,社區居民委員會、人民糾紛調解室、社區警務室、業主委員會、物業服務企業,共同參與、協調決策的制度建設。

  第九條鼓勵黨員、律師業主參選業主委員會,鼓勵業主委員會委員參選社區居民委員會委員。

  第二章業主大會的設立

  第十條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

  第十一條物業管理區域符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:

  (一)物業出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的;

  (二)首套物業出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。

  物業管理區域符合前款條件的,建設單位應當在15日內書面告知物業所在地區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會,并報送籌備首次業主大會會議所需資料。建設單位未及時履行告知義務和報送資料的,已售物業業主人數5%以上聯名可以書面告知。

  街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應核查成立業主大會條件是否滿足,并在7個工作日內書面回復申請人。

  第十二條建設單位應當報送籌備首次業主大會會議所需的下列資料:

  (一)業主名冊;

  (二)物業管理區域劃分證明;

  (三)房屋及建筑面積清冊;

  (四)建筑規劃總平面圖;

  (五)共用設施設備交付使用備案證明;

  (六)物業服務用房配置資料;

  (七)成立業主大會必需的其他資料。

  第十三條符合成立業主大會條件的,街道辦事處或者開發區管理委員會應在收到籌備申請30日內,按照以下要求和程序指導、協助籌備申請人組織成立業主大會籌備組。

  (一)業主大會籌備組由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員1名,居民委員會代表1名,建設單位代表1名,業主代表4至6名組成。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當書面通知建設單位參加籌備工作;

  (二)籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員擔任;

  (三)街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當制定業主代表推選辦法,明確任職條件、名額分配方式、推選程序,并組織推選業主代表;

  (四)在物業管理區域內顯著位置公示籌備組成立情況,公示內容應包括籌備組成立時間、籌備組和籌備志愿組組成、報名參加籌備組業主成員的得票情況、籌備組組長和業主成員的姓名、分工和聯系方式,公示期不少于7日?;I備組自公告之日起成立;

  (五)籌備組正式開展籌備工作前,區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當對籌備組成員進行物業管理相關知識培訓;

  (六)聘請業主自治活動輔導專家,對籌備組成員進行專項業務培訓;

  (七)籌備組發布公示、公告等書面決定的,應經籌備組組長簽發;

  (八)籌備組會議應形成書面記錄,并經參加會議的籌備組成員簽字確認;

  (九)籌備組成員不能委托代理人參加會議,但成員是法人或其他組織的除外;

  (十)籌備組成立后,5日內街道辦應向區縣物業行政主管部門書面報告。

  第十四條籌備組組長履行以下職責:

  (一)召集和主持籌備組會議,在籌備組首次會議上確立籌備組的基本議事規范、程序和分工;

  (二)對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認;

  (三)根據籌備組會議決定簽發籌備組公示、公告;

  (四)對籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況簽署確認意見;

  (五)籌備組賦予籌備組組長的其他職責。

  第十五條籌備組成員應當具有完全民事行為能力,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域物業服務企業任職。

  籌備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約,及時交納物業服務費,不得有侵犯本建筑區劃其他業主合法權益和公共利益的行為;不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等不當使用的行為。

  第十六條籌備組應自成立之日起60日內,完成以下籌備工作:

  (一)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

  (二)制定首次業主大會會議召開方案,確定首次業主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、表決事項、表決規則、業主委員會委員候選人產生辦法、業主委員會委員及候補委員產生辦法、業主代表推選產生辦法、籌備及召開首次業主大會會議費用預算明細及費用結算方案等;

  (三)統計小區專有部分建筑面積和業主人數,并據此制作小區表決權構成清單。確認業主身份,并確定業主表決權數;

  (四)確定業主小組劃分;

  (五)將上述(一)至(四)項所列內容在物業管理區域內的顯著位置公示,公示期不少于15日。公示中應明確征集業主意見的征集期以及意見匯總方式。業主在征集期內書面提交意見建議的,籌備組應予簽收;

  (六)匯總征集的書面建議,經籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明。

  第十七條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:

  (一)物業的使用、維護、管理;

  (二)住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

  (三)物業共用部分的經營與收益分配;

  (四)業主共同利益的維護;

  (五)業主共同管理權的行使;

  (六)業主應盡的義務;

  (七)違反管理規約應當承擔的責任。

  第十八條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

  (一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

  (二)業主委員會的職責;

  (三)業主委員會議事規則;

  (四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

  (五)業主投票權數的確定方法;

  (六)業主代表的產生方式;

  (七)業主大會會議的表決程序;

  (八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

  (九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

  (十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

  (十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

  第十九條首次業主大會會議應當按照以下程序進行:

  (一)表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

  (二)選舉產生業主委員會;

  (三)表決通過其他需要業主大會會議議決的事項。

  第二十條業主大會籌備組應當自成立之日起60日內,組織召開首次業主大會會議?;I備組應當做好業主大會的會議記錄。

  首次業主大會召開前5日,街道辦事處應將首次業主大會會議情況書面報告區縣物業行政主管部門。

  業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起7日內,向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。

  第二十一條劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目,先期開發部分符合本條例第十一條第一款規定條件的,可以召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會組成人員的辦法。

  第二十二條業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

  (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

  第二十三條業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

  (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

  (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

  (三)業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

  第二十四條一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,所代表的業主人數為一人。

  業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

  第三章業主委員會的產生

  第二十五條業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

  第二十六條業主委員會由5至11人單數組成,任期3至5年,可以連選連任。業主委員會組成人員的具體人數和任期由業主大會議事規則規定。

  業主委員會組成人員應當具備法律、法規規定的任職條件,并符合本條例第十五條的規定。

  業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議,在全體有表決權的組成人員中推選業主委員會主任、副主任。

  第二十七條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列資料向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府及區、縣物業管理行政主管部門備案;開發區范圍內的,向開發區管理委員會備案:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會會議記錄和會議決定;

  (三)業主委員會組成人員的基本情況。

  區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自收到上述材料后5個工作日內發出備案回執。

  備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告備案單位,并在物業管理區域內顯著位置公告。

  第二十八條業主委員會應當建立印章管理制度,業主大會印章、業主委員會印章應當指定專人保管。

  業主大會印章的使用,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會的決定;業主委員會印章的使用,應當根據業主委員會的決定。

  第二十九條提倡在業主委員會選舉或換屆選舉前,業主大會會議召集方組織召開業主委員會委員候選人見面會。由候選人向廣大業主介紹本人基本情況、競選優勢和管理服務理念。

  第四章業主大會的日?;顒?/p>

  第三十條業主大會是物業管理權利和管理責任主體,業主大會會議的種類、形式、程序和表決方式由業主大會議事規則規定。業主大會的決定由全體業主共同形成。

  第三十一條業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開,并應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主參加。

  業主可以委托他人參加業主大會會議,但應當出具書面委托書,并載明委托事項。

  業主大會會議應當由業主委員會書面記錄并存檔,首次業主大會會議由業主大會籌備組記錄。

  第三十二條采用集體討論形式召開業主大會會議的,可以全體業主參加,也可以以幢、單元、樓層為單位,推選業主代表參加。

  推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;凡需業主投票表決的,表決票應當經本人簽名,由業主代表在業主大會投票時如實反映。

  業主代表出席業主大會會議不得委托他人。業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主應當另外推選一名業主代表參加。

  第三十三條采用書面征求意見形式召開業主大會會議的,應當將征求意見書送交每一位業主,由業主本人或者其委托的代理人實名簽署意見;無法送達的,應當在物業管理區域內顯著位置公告不少于7日。需投票表決的,表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。

  街道辦事處、鎮人民政府、開發區管理委員會或者其委托的居民委員會應當對采用書面征求意見形式召開業主大會會議的情況進行監督指導。

  第三十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。

  召開業主大會會議,業主委員會應當于會議召開15日前將會議內容書面告知街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會及居民委員會。

  符合以下條件之一的,業主委員會應在收到提議30日內組織召開業主大會臨時會議:

  (一)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (二)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%上的業主提議的;

  提議召開業主大會臨時會議的,提議人應將議題、提議人簽名和提議人票權構成清單書面送達業主委員會,并在物業管理區域內的顯著位置公示,公示期不少于7日。臨時會議的議題,應當符合議事規則約定的議事范圍。

  第三十五條業主委員會或其它業主大會會議召集人應按以下程序組織召開業主大會會議:

  (一)公告會議提案和議案,并書面征集修改建議,公告期不少于7日;

  (二)業主在征集期內提交建議,建議內容應符合議事規則約定的議事范圍,應包括修改建議、理由和實名落款;

  (三)綜合征集到的書面建議,向提議業主書面反饋采納或不采納建議的理由,并接受業主質詢;

  (四)完成議題征集和調整修改后,將會議通知業主,同時在物業管理區域的顯著位置公告,通知和公告的內容應包括會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、會議議題、表決票回收起止日期等,公告期不少于15日;

  (五)完成會議表決和結果統計后,將公示表決統計結果進行公示,公示期不少于7日。會議結果應同時書面告知當地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會及居民委員會。

  第三十六條業主委員會未按議事規則規定組織召開業主大會會議的,業主可以請求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會責令其限期組織召開;逾期仍未組織召開的,由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織召開。

  第三十七條業主大會監督業主委員會工作,聽取和審查業主委員會的工作報告、財務報告,并決定下列事項:

  (一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

  (二)選舉業主委員會或者更換業主委員會組成人員;

  (三)物業管理模式;

  (四)選聘和解聘物業服務企業;

  (五)續籌和使用住宅專項維修資金;

  (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (七)業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會組成人員工作津貼的開支范圍、標準;

  (八)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

  (九)利用共用部位、共用設施設備進行經營及收益分配等事項;

  (十)對物業管理區域內的相關財務收支情況進行審計;

  (十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  決定前款第(五)項、第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意。

  第三十八條業主大會會議表決采用紙質方式實名投票;在確保業主意思表示真實、有效的前提下,也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票。

  業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公示。

  第三十九條業主大會、業主委員會工作經費經業主大會審議通過后,由全體業主承擔。業主委員會應對工作經費的收支情況、有關依據及明細摘要,至少每半年在小區公告一次,并接受業主核查。

  第五章業主委員會活動

  第四十條業主委員會履行下列職責:

  (一)執行業主大會的決定;

  (二)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

  (三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)監督管理業主共有收益;

  (六)監督管理規約、物業管理制度的實施;

  (七)審核需要業主分攤的費用;

  (八)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

  (九)組織續籌和監督使用住宅專項維修資金;

  (十)調解物業使用糾紛;

  (十一)受業主委托代表業主提起或者參與涉及業主共同利益的仲裁和訴訟;

  (十二)業主大會賦予的其他職責。

  第四十一條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則召開。

  經1/3以上業主委員會委員提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

  業主委員會的會議形式、召集主持和參會人員的規定由業主大會議事規則約定。

  第四十二條業主委員會應當于會議召開前,就業主委員會會議內容和議程,聽取業主的意見和建議。

  業主委員會會議做出的決定應符合國家有關法律、法規、規章和業主大會議事規則,業主委員會應當自做出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于7日。業主委員會做出的決定,應當書面告知當地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會及社區居民委員會。

  業主委員會做出的決定,自公告之日起對全體業主具有約束力。

  第四十三條業主委員會會議應當作書面記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定,應當經出席會議的組成人員簽名后加蓋業主委員會印章,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告。

  業主委員會主任、副主任無正當理由不依法召集業主委員會會議的,由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指定其他委員召集業主委員會會議。

  業主委員會組成人員不得委托他人出席業主委員會會議。

  第四十四條業主委員會不得有下列行為:

  (一)拒不執行業主大會決定;

  (二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

  (三)擅自使用業主大會印章;

  (四)打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人;

  (五)未經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意,與物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (六)擅自動用住宅專項維修資金、業主共有收益,侵占業主共有財產;

  (七)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為。

  第四十五條業主委員會應當向業主公開下列資料,隨時接受業主查詢:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)業主大會自主管理的住宅專項維修資金的籌集、使用明細;

  (五)共用部位、共用設施設備的使用和經營收支情況;

  (六)占用業主共有道路、場地設置車位、車庫的使用和經營收支情況;

  (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支明細;

  (八)其他應當向業主公開的資料。

  前款第(五)項至第(七)項規定的事項至少每半年在物業管理區域內顯著位置公布一次。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。

  第四十六條業主委員會任期屆滿3個月前,應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會,并依法開展換屆選舉工作。

  換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會委員人選。業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的,物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當組織換屆選舉。

  第四十七條業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,在街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導和監督下,將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。

  未完成換屆選舉的,移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。

  業主委員會組成人員資格在任期內提前終止的,應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財物。業主委員會組成人員決定集體辭職的,應當將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。罷免業主委員會委員應經業主大會決定。

  不按時移交檔案資料、印章及財物的,街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當責令交回;造成損失的,依法承擔賠償責任。

  第四十八條業主委員會委員任期內出現空缺的,應當符合本規則第三十七條及業主大會議事規則約定的候補制度遞補并辦理變更備案,遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。

  候補委員遞補后人數仍不足的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

  第六章業主監督與行政指導

  第四十九條業主可以就業主大會運行情況和業主委員會履行職責情況,行使下列權利:

  (一)按議事規則約定發起業主聯名,召開業主大會臨時會議;

  (二)對業主大會會議表決前的議題草案提出書面修正建議;

  (三)參加業主大會會議,就小區共同管理事項行使表決權;

  (四)參加業主小組議事,就小組共同管理事項行使表決權;

  (五)選舉業主委員會成員和本小組業主代表,并享有被選舉權;

  (六)旁聽業主委員會會議;

  (七)監督業主委員會的日常工作,并提出建議;

  (八)通過訴訟,對侵害共同利益和專有利益的決定行使撤銷權;

  (九)根據管理規約和議事規則的約定,查詢與小區共同管理事項有關的資料;

  (十)法律、法規規定的其它權利。

  第五十條物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居民委員會開展工作,接受居民委員會的指導和監督,共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。

  第五十一條物業管理區域內召開業主大會、業主委員會會議,應當告知街道辦事處、鎮人民政府或開發區管理委員,并聽取其意見。

  第五十二條街道辦事處、鎮人民政府負責組織、指導成立業主大會、選舉業主委員會,指導監督業主大會、業主委員會履行職責,備案業主委員會,調解業主大會活動中的矛盾糾紛。

  街道辦事處、鎮人民政府應當建立由社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、建設單位、物業服務企業等參加的聯席會議制度,協調處理物業管理中遇到的問題。

  第五十三條區、縣物業行政主管部門負責指導街道辦事處履行監督業主大會活動,備案業主委員會,定期培訓街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會物業管理相關工作人員和業主委員會組成人員。

  第五十四條開發區管理委員會應當履行本規則第五十二條、第五十三條規定的職責。

  第五十五條市物業行政主管部門負責指導各區縣、開發區做好轄區內業主大會工作。

  第五十六條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會撤銷其決定,并通告全體業主。

  業主委員會不能正常開展工作,不履行職責,或未按規定及時召開業主大會會議的,由物業所在地街道辦事處責令其限期改正。業主委員會逾期仍不履行職責,拒不改正的,街道辦事處應當協助業主召開業主大會臨時會議,共同決定有關事項。

  第七章附則

  第五十七條本規則所稱業主是指,房屋所有權證上記載的房屋所有權人,或尚未進行房屋權屬登記,但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人。

  第五十八條本規則自20**年11月1日起施行。

篇3:南京市業主大會和業主委員會指導規則(2013)

  南京市業主大會和業主委員會指導規則

  寧建物字〔20**〕988號

  各有關單位:

  為貫徹《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》,指導業主大會、業主委員會規范有序地開展活動,維護廣大業主的合法權益,特制定《南京市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們,請認真貫徹執行。

  特此通知。

  附件:南京市業主大會和業主委員會指導規則

  南京市住房和城鄉建設委員會

  20**年10月20日

  南京市業主大會和業主委員會指導規則

  第一章 總 則

  第一條 為了協助、指導業主共同管理活動,為業主行使共同管理權提供倡導性意見,依據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規,制定本規則。

  第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會、設立業主小組及其活動適用本規則。

  第三條 業主大會自全體業主表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》之日起設立。

  業主委員會自業主大會表決通過業主委員會委員選舉之日起設立。

  本市提倡根據住宅小區專項維修資金列支范圍,按幢、樓道單元、樓層或若干建筑物組成的組團等設立業主小組。

  第四條 業主戶數較多的住宅小區,可由全體業主共同決定是否設立業主代表大會。

  業主代表大會履行業主大會職責,設立業主代表大會的住宅小區不再設立業主大會,業主代表大會的決定對全體業主具有約束力。

  本規則中業主大會和業主代表大會統稱為業主大會。

  第五條 本市建立業主公共決策平臺,法律、法規、規章規定需要業主共同決定的事項,提倡通過公共決策平臺表決。

  本市建立南京物業網業主自治活動信息發布平臺(http://www.njwyw.com),用于業主自治組織發布相關公告、通知、決定和信息。

  第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依據法律、法規、規章和本規則,對業主大會、業主委員會的成立及活動提供協助、指導和監督。

  第七條 本市建立業主自治活動顧問輔導機制,市住建委在南京市物業管理行業專家庫中設立業主自治活動輔導專家小組。業主大會、街道辦事處可聘請輔導專家擔任首屆業主大會籌備組組長,對成立業主大會籌備和業主自治活動日常運作實行專業培訓與過程輔導。

  第二章 業主大會的設立

  第八條 物業管理區域達到《江蘇省物業管理條例》(以下簡稱《省條例》)第十三條規定成立業主大會條件的,建設單位或十人以上的公開聯名業主可以向街道辦事處提出籌備業主大會書面申請。

  第九條 街道辦事處應當在收到籌備業主大會申請后,要求建設單位報送下列文件資料:

  (一)《土地使用權證》及宗地出讓合同、《建設工程規劃許可證》及包括規劃設計要點的建筑規劃總平面;

  (二)房屋及建筑物面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)交付使用共用設施設備的證明;

  (五)物業服務用房配置證明;

  (六)其他有關的文件資料。

  街道辦事處應核查成立業主大會條件是否滿足,并在7個工作日內書面回復申請人。

  如建設單位未能完整提供(二)、(三)項資料的,街道辦事處應在收到籌備申請20個工作日內,向物業行政主管部門或房地產登記主管部門申請調取,核查成立業主大會條件是否滿足,并書面回復申請人。

  第十條 符合成立業主大會條件的,街道辦事處應在收到籌備申請六十日內,按照以下要求和程序指導、協助籌備申請人組織成立業主大會籌備組。

  (一)確定籌備組總人數和其中業主成員人數,在物業管理區域內的顯著位置張貼公告,征集業主報名參加籌備組,征集期不少于15日。

  (二)組織建設單位、社區居(村)民委員會派員參加籌備工作。

  (三)征集期截止后,組織報名參加籌備組的業主進行培訓,同時公示籌備組報名名單,公示期不少于7日。

  (四)報名參加籌備組的業主多于籌備組業主成員人數的,應組織報名業主投票產生籌備組業主成員。未進入籌備組的業主可組成籌備志愿組協助籌備工作,并可在籌備階段有業主成員退出時,依推選得票順序補入籌備組。

  (五)組織籌備組成員討論推選,根據推選意見,指定人員擔任籌備組組長?;I備組組長如由非業主成員擔任,在籌備組中沒有表決權。

  (六)在物業管理區域內顯著位置公示籌備組成立情況,公示內容應包括籌備組成立時間、籌備組和籌備志愿組組成、報名參加籌備組業主成員的得票情況、籌備組組長和業主成員的姓名、分工和聯系方式,公示期不少于7日?;I備組自公告之日起成立。

  (七)聘請業主自治活動輔導專家,對籌備組成員進行專項業務培訓。

  第十一條 籌備組工作原則如下:

  (一)籌備組中業主成員人數應為單數,且不少于籌備組總人數的三分之二?;I備組中僅業主成員有表決權,籌備組中的非業主成員未及時參加籌備組工作的,不影響籌備過程的合法有效性;

  (二)籌備組做出的決定,應經半數以上的業主成員同意;業主成員在進行表決時應當在決議上簽字,注明同意、反對或者棄權;

  (三)籌備組發布公示、公告等書面決定的,應經籌備組組長簽發;

  (四)籌備組會議應形成書面記錄,并經參加會議的籌備組成員簽字確認;

  (五)籌備組成員不能委托代理人參加會議,但成員是法人或其他組織的除外;

  (六)籌備組成員的姓名、年齡、工作單位、聯系方式以及籌備組成員分工等信息應在小區公示,并在籌備工作階段接受業主查詢。

  第十二條 籌備組組長履行以下職責:

  (一)召集和主持籌備組會議,在籌備組首次會議上確立籌備組的基本議事規范、程序和分工;

  (二)對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認;

  (三)根據籌備組會議決定簽發籌備組公示、公告;

  (四)對籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況簽署確認意見;

  (五)籌備組賦予籌備組組長的其他職責。

  籌備組組長不履行前款規定職責的,經籌備組三分之二以上成員簽字確認,可書面報請街道辦事處另行確定籌備組組長,街道辦事處應當在接到申請7日內給出書面指導意見。

  第十三條 籌備組應自成立之日起90日內,完成以下籌備工作:

  (一)擬議小區是否設立業主代表大會,并據此草擬業主大會議事規則和管理規約草案;

  (二)制定首次業主大會會議召開方案,確定首次業主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、表決事項、表決規則、業主委員會委員候選人產生辦法、業主委員會委員及候補委員產生辦法、業主代表推選產生辦法、籌備及召開首次業主大會會議費用預算明細及費用結算方案等;

  (三)統計小區專有部分建筑面積和業主人數,并據此制作小區表決權構成清單。確認業主身份,并確定業主表決權數;

  (四)草擬業主小組劃分草案;

  (五)將上述一至四項所列內容送達全體業主,并做好簽收和登記工作。無法當面送達的,可通過電話、手機短信等方式與業主聯系,并用電子郵件、掛號信等可追溯方式送達;

  (六)將上述一至四項所列內容在物業管理區域內的顯著位置公示,公示期不少于7日。公示中應明確征集業主意見的征集期以及意見匯總方式。業主在征集期內書面提交意見建議的,籌備組應予簽收;

  (七)匯總征集的書面建議,經籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明;

  (八)依據前款所列的業主委員會委員候選人產生辦法公開征集并產生業主委員會委員候選人;

  (九)確定并公示首次業主大會會議的召開方式,表決議案及表決稿發送和回收的起止時間,公示期不少于15日。

  第十四條 首次業主大會會議表決議案應包括:表決管理規約、業主大會議事規則、選舉產生業主委員會委員、確定業主小組劃分方案和推選產生業主代表。

  第十五條 籌備組應當做好業主大會的會議記錄。業主大會文件、資料、記錄應當在首次業主委員會會議后7日內,移交給首屆業主委員會。

  第十六條 業主委員會由5至11人單數委員組成,任期為3至5年。

  業主委員會候選人公示和選票等排序,采用樓幢號順序或姓名拼音等方式。實行差額選舉的,未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人,可以按照得票順序當選業主委員會候補委員,并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定,但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。

  第十七條 業主在就小區共同管理事項行使表決權時,各種可追溯證據的表決方式,在滿足不重復表決的前提下,可以互為補充納入計票。

  業主可以委托他人參加業主大會會議行使表決權。業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,載明委托事項、委托權限及期限。

  表決票已送達,業主在回收截止期內未進行表決的,計為“棄權”。首次業主大會會議的表決,“棄權”票不能計入已表決的多數票。

  第十八條 籌備組應當自首次業主大會會議表決通過管理規約、議事規則及業主委員會委員選舉之日起3日內,在小區內顯著位置公告表決結果和表決清單,表決清單內容應包括參加表決的業主房號、表決權數和表決意見。公告時間不少于7日。

  籌備組應當將已通過表決的管理規約、議事規則及業主委員會委員名單送達全體業主。

  第十九條 首次業主大會會議會期屆滿,但與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的,籌備組可以告知全體業主延長投票時間,催收表決票和選票,但延長時間自投票截止日期起不宜超過60日。

  第二十條 籌備組應當在業主委員會委員選舉完成后3日內,召開首次業主委員會會議,按議事規則規定或由委員推選產生業主委員會主任和副主任?;I備組應當將相關資料及時移交給業主委員會。

  第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列材料向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處備案:

  (一)業主委員會備案申請書;

  (二)業主委員會委員名單;

  (三)業主大會議事規則和管理規約;

  (四)由籌備組組長簽發的業主大會會議記錄,以及業主委員會選舉情況的報告;

  (五)其他應當提供的材料。

  街道辦事處在收齊以上資料5個工作日內出具書面備案證明,或給出不予備案的書面意見,并在備案后7日內將備案材料抄送區物業行政主管部門及所在地公安派出所、社區居(村)民委員會。

  業主委員會憑備案證明,向當地公安機關申請刻制業主委員會印章。

  第二十二條 首屆業主大會上,管理規約、業主大會議事規則通過表決,但業主委員會委員選舉未完成或當選委員未達到預定人數的,可將已成立的業主大會的資料送街道辦事處報備,由已通過選舉的業主委員會委員按議事規則的程序,依法補選委員,完成業主委員會的選舉,再持相應材料向物業所在地街道辦事處備案。

  籌備組未在規定時間完成籌備工作的,應當在物業管理區域內顯著位置公布籌備過程和相關情況,自公布之日起自動解散。

  第三章 業主代表的產生與職責

  第二十三條 小區業主大會可以批準設立業主小組,作為小區內基本議事單位。業主小組由小組內全體業主組成,業主小組作出的決定應符合業主大會議事規則和管理規約的規定,并向業主委員會書面備案。

  各業主小組推選一名或若干名業主,代表本組全體業主參加業主大會。業主代表數量的設置,應綜合考慮住宅小區內各業主小組的人數、房屋類型等因素,由業主大會議事規則規定。

  第二十四條 業主代表參加業主大會表決的方式由業主大會議事規則規定,有兩種可供選擇:

  (一)由業主代表參加業主大會并代表所在業主小組內的全體業主表決;

  (二)由業主代表征集小組內業主書面表決意見并提交給業主大會。

  業主大會議事規則中沒有對業主代表的表決權明確規定的,不得采用前款第一項表決方式。

  第二十五條 業主代表應為本業主小組內具有完全民事行為能力的業主,其它資格條件可參照業主委員會委員任職條件,在業主大會議事規則中規定。

  業主代表應經本業主小組內的全體業主半數以上書面同意,產生后應書面送達本小組全體業主,并向業主委員會書面備案。

  對業主小組未能選舉出業主代表的,由業主委員會負責征集該業主小組內的業主意見。

  第二十六條 業主代表履行以下職責:

  (一)在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見,并參加業主大會;

  (二)按照本規則第三十一條規定,組織所在業主小組全體業主開展共同管理事項表決,并將表決結果告知業主委員會;

  (三)向業主委員會傳達本小組業主的有關意見和建議;

  (四)建立工作檔案。

  第二十七條 業主代表任期一般為三至五年,業主代表在任期內辭職或喪失業主身份的,其代表資格自行終止。資格終止的業主代表,應當自終止之日起5日內將所保管的檔案資料及其他應當移交的財物,移交給繼任業主代表或者業主委員會。

  第二十八條 除本規則第二十六條規定的職責外,全體業主代表就小區共有和共同管理事項履行以下監督職責:

  (一)業主委員會委員、候補委員全體辭職的特殊情況,組成臨時過渡委員會予以接替,并在30日內組織召開臨時業主大會會議,選舉業主委員會委員;

  (二)旁聽業主委員會會議,協助業主委員會開展工作;

  (三)召集并主持業主和業主委員會之間的協調會;

  (四)業主大會議事規則和管理規約規定的其它職責。

  第四章 業主大會的日?;顒?/p>

  第二十九條 業主大會是物業管理權利和管理責任主體,業主大會會議的種類、形式、程序和表決方式由業主大會議事規則規定。

  業主大會的決定由全體業主共同形成,也可以根據議事規則由全體業主代表集體討論表決形成。

  第三十條 以下事項由全體業主或業主代表共同決定:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員,撤銷業主委員會的決定;

  (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和業主費用分攤方案;

  (五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金; (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;分立、合并物業管理區域;

  (七)業主大會、業主委員會活動經費的籌集及使用; 決定物業共用部分的經營方式,管理和使用物業共用部分經營收益,以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  決定前款第一項、第二項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。決定前款第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

  決定前款第五項規定的事項,應當在業主大會議事規則中規定:經三分之二以上的業主代表同意,或經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當在業主大會議事規則中規定:經半數以上的業主代表同意,或經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第三十一條 以下事項由業主小組內的全體業主共同決定:

  (一)推選本小組業主代表;

  (二)決定本小組物業專項維修資金的使用和續籌;

  (三)決定本業主小組內的共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造事項;

  (四)決定本小組范圍內共用部分計量分攤等其他有關共有和共同管理的重大事項。

  決定前款第一項、第四項規定的事項,應當經專有部分占本業主小組建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占本業主小組建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

  業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序,根據本小區業主大會議事規則執行。

  第三十二條 業主大會設定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開,每年至少召開一次。符合以下條件之一的,業主委員會應在收到提議30日內組織召開業主大會臨時會議:

  (一)業主提議人數達到議事規則約定數量或比例的;

  (二)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議的;

  (三)百分之二十以上的業主代表提議召開的。

  提議召開業主大會臨時會議的,提議人應將議題、提議人簽名和提議人票權構成清單書面送達業主委員會,并在物業管理區域內的顯著位置公示,公示期不少于7日。臨時會議的議題,應當符合議事規則約定的議事范圍。

  第三十三條 業主委員會或其它業主大會會議召集人應按以下程序組織召開業主大會會議:

  (一)公告會議提案和議案,并書面征集修改建議,公告期不少于7日;

  業主在征集期內提交建議,建議內容應符合議事規則約定的議事范圍,應包括修改建議、理由和實名落款;

  (二)綜合征集到的書面建議,向提議業主書面反饋采納或不采納建議的理由,并接受業主質詢;

  (三)完成議題征集和調整修改后,將會議通知送達全體業主,同時在物業管理區域的顯著位置公告,送達和公告的內容應包括會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、會議議題、表決票回收起止日期等,公告期不少于15日;

  (四)完成會議表決票回收和結果統計后,將結果送達全體業主。公示表決統計結果和表決清單,表決清單內容應包括參加表決的業主房號、表決權數和表決意見。公示期不少于7日。會議結果應同時書面告知當地居民委員會。

  第三十四條 業主大會、業主委員會工作經費經業主大會審議通過后,由全體業主承擔。業主委員會應對工作經費的收支情況、有關依據及明細摘要,至少每半年在小區公告一次,并根據議事規則中設定的核查接待日,定期接受業主核查。

  第三十五條 業主大會決定自生效之日起一年內,業主可核查全部簽字表決票和選票。業主委員會或其他業主大會會議召集人應公布表決票和選票的核查方式、核查程序,并設定核查接待日。

  第五章 業主委員會活動

  第三十六條 業主委員會按照議事規則的約定,履行以下職責:

  (一)草擬提交全體業主或業主大會會議表決的提案;

  (二)執行全體業主或業主大會的決定,依決定及議事規則的規定,代表全體業主簽署協議、監督合約履行;敦促業主遵守管理規約和議事規則;代表全體業主起訴和應訴;

  (三)根據全體業主或業主大會的授權,做出有關共用部分使用維護管理的決定;

  (四)確定定期核查接待日,原則上不少于每季度一次,公開接受業主對以上事務決議和執行過程的核查與質詢;

  (五)指導、協助各業主小組推行業主代表,并協助各業主小組開展工作;

  (六)建立工作檔案,并指定專人保管。

  第三十七條 業主委員會委員及候選人資格條件如下:

  (一)應為本小區具有完全民事行為能力的業主;

  (二)未出現省條例第二十一條第一款所列禁止擔任業委會委員的情形;

  (三)本人、配偶及直系親屬在本小區實施管理服務的企業中沒有任職;

  (四)具備必要的工作時間。

  第三十八條 提倡在業主委員會選舉或換選前,業主大會會議召集方組織召開業主委員會委員候選人見面會。由候選人向廣大業主介紹本人基本情況、競選優勢和管理服務理念。

  第三十九條 業主委員會會議應當按照議事規則及業主大會的決定召開。經三分之一以上業主委員會委員提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

  業主委員會的會議形式、召集主持和參會人員的規定由議事規則約定。

  第四十條 業主委員會應當于會議召開前,就業主委員會會議內容和議程,聽取業主的意見和建議。

  業主委員會會議做出的決定應符合國家有關法律、法規、規章和議事規則,業主委員會應當自做出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于7日。業主委員會做出的決定,應當書面告知當地社區居(村)民委員會。

  業主委員會做出的決定,自公告之日起對全體業主具有約束力。

  第四十一條 提倡業主委員會設立專職秘書,協助處理業主委員會的日常工作。專職秘書所需經費列入業主委員會工作經費,經業主大會審議通過后,由全體業主承擔。

  第四十二條 業主委員會應當定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告,接受業主質詢。

  第四十三條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的責任,并賠償造成的損失。

  第四十四條 新建住宅小區內,用于業主委員會、業主代表和業主小組議事活動用房的,應當按照配置物業服務用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。已交付的住宅小區,可在原有配套用房或補建項目中統籌解決。

  第四十五條 業主委員會委員在任期內以書面方式提出辭去委員請求或喪失業主身份的,其委員資格自行終止。罷免業主委員會委員應經業主大會決定。

  業主委員會委員資格終止的,業主委員會應當在物業區域內公告,公告時間不少于7日。資格終止的委員,應當自終止之日起5日內將所保管的檔案資料、印章及其它應當移交的財物,移交給業主委員會。對拒不移交的,街道辦事處應在轄區公安派出所協助下及時責令移交。

  第四十六條 業主委員會委員任期內出現空缺的,應當按照業主大會議事規則約定的候補制度自動遞補并辦理變更備案,遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。

  候補委員遞補后人數仍不足的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

  第四十七條 提議在現任業主委員會任期內,換選二分之一以上業主委員會委員的,應當符合業主大會議事規則的規定。是否由業主委員會組織召集換選會議,由業主大會議事規則規定。

  提議人應在提出換選議題的同時提出換選候選人。新的業主委員會委員換選產生前,現任業主委員會繼續履行職責。

  第四十八條 發生下列內容變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內,將變更內容書面報告物業所在地街道辦事處,辦理變更備案手續。

  (一)管理規約、業主大會議事規則的內容發生變更的;

  (二)業主委員會主任、副主任發生變更的;

  (三)業主委員會成員因補選、換選和增補等變更的;

  (四)應辦理變更備案的其他情形。

  第四十九條 業主委員會委員擅自以業主委員會的名義開展活動,給業主或他人造成損失的,由本人承擔賠償責任。

  業主委員會違反法規或超越職權作出的決定,給業主或他人造成損失的,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

  業主委員會經業主大會授權或同意作出的決定,造成業主或他人經濟損失的,由全體業主共同承擔賠償責任。

  第六章 業主監督與行政指導

  第五十條 業主可以就業主大會運行情況和業主委員會履行職責情況,行使下列權利:

  (一) 按議事規則約定發起業主聯名,召開業主大會臨時會議;

  (二)對業主大會會議表決前的議題草案提出書面修正建議;

  (三)參加業主大會會議,就小區共同管理事項行使表決權;

  (四)參加業主小組議事,就小組共同管理事項行使表決權;

  (五)選舉業主委員會成員和本小組業主代表,并享有被選舉權;

  (六)旁聽業主委員會會議;

  (七)監督業主委員會的日常工作,并提出建議;

  (八) 通過訴訟,對侵害共同利益和專有利益的決定行使撤銷權;

  (九)根據管理規約和議事規則的約定,查詢與小區共同管理事項有關的資料;

  (十)法律、法規規定的其它權利。

  第五十一條 物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居(村)民委員會開展工作,共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。物業管理區域內召開業主大會、業主委員會會議,應當告知社區居(村)民委員會,并聽取其意見。

  第五十二條 街道辦事處應當建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度,協調處理物業管理重大事宜。

  第五十三條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,由物業所在地區物業管理行政主管部門責令其限期改正,或者撤銷其決定,并通告全體業主。

  業主委員會不能正常開展工作,不履行職責,或未按規定及時召開業主大會會議的,由物業所在地街道辦事處責令限期改正。業主委員會逾期仍不履行職責,拒不改正的,街道辦事處應當協助業主召開業主大會臨時會議,共同決定有關事項。

  第五十四條 對物業管理行政主管部門、街道辦事處作出的有關決定有異議的,業主和業主委員會可以依據《行政復議法》提出行政復議申請,或者依據《行政訴訟法》提起行政訴訟。

  第七章 附 則

  第五十五條 市物業管理行政主管部門依據本規則制定發布《南京市住宅小區管理規約示范文本》和《南京市住宅小區業主大會議事規則示范文本》及相關文件、表格等示范文本。

  第五十六條 本規則自發布之日起施行,《南京市業主大會和業主委員會指導規則》(寧房物 [20**]70號)同時廢止。

篇4:寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則(2010)

  寧波市建設委員會文件

  甬建發〔20**〕51號

  關于印發寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則的通知

  各縣(市)、區建設行政主管部門,海曙房管處,各業主委員會:

  為了規范業主、業主大會、業主委員會的活動,保障民主決策,維護業主的合法權益,促進我市物業管理活動的健康發展,根據全國《物業管理條例》、《業主、業主大會和業主委員會指導規則》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》及相關法規文件,特制定《寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則》,現印發給你們,請遵照執行。執行中遇到的問題,請及時與我委房屋綜合管理處聯系。

  寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則

  第一章 總 則

  第一條 為維護業主合法權益,規范業主、業主大會、業主委員會的活動,保證物業管理工作的順利進行,根據全國《物業管理條例》、《業主、業主大會和業主委員會指導規則》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》及相關法規文件,結合本市實際,制定本規則。

  第二條 本規則適用于本市行政區域內物業管理項目的業主大會、業主委員會的成立、運作及換屆。

  業主自行管理或委托其他管理人管理物業的,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照本規則。

  第三條 業主是房屋所有權人,對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主應當遵守法律、法規以及管理規約(臨時管理規約)、業主大會議事規則。

  第四條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,依法履行相應的義務。

  業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會依法選舉產生,依法履行業主大會賦予的職責,接受業主的監督。根據物業服務合同,監督和協助物業服務企業履行約定,規范服務行為。

  業主大會、業主委員會接受屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督和指導。積極配合社區居民委員會的工作,接受社區居民委員會監督和指導,發布重大決定前應先聽取社區居民委員會建議,與社區居民委員會合作并配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。

  第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

  業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  第六條 市房產行政主管部門負責業主大會、業主委員會運作相關政策的制訂,負責對全市業主大會、業主委員會運作的指導和監督管理。

  轄區物業主管部門負責轄區范圍內業主大會、業主委員會運作的指導和監督管理,協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導成立業主大會。

  街道辦事處(鄉鎮人民政府)全面負責指導業主成立業主大會和業主委員會履行自治管理職責;及時處理業主、使用人和業主委員會在物業管理活動中的投訴,調處業主、業主委員會與物業服務企業,業主與業主委員會之間糾紛;會同轄區物業主管部門采用多種方式宣傳物業管理政策法規和相關知識。

  社區居民委員會協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導和監督業主委員會工作,在規定情形下代替業主委員會行使業主委員會職責。

  第二章 業 主

  第七條 業主是指依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

  第八條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

  第九條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務,不得以放棄權利不履行義務。

  業主轉讓房屋時,其對共有部分享有的共有和公共管理的權利一并轉讓。

  第十條 業主不得違反法律、法規以及管理規約,改變房屋使用性質。業主改變房屋使用性質的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意,并告知業主委員會和物業服務企業。

  第十一條 業主有權請求業主委員會公布下列情況和資料:

  (一)專項維修資金籌集、使用情況;

  (二)管理規約、業主大會議事規則;

  (三)業主大會和業主委員會的決定及會議記錄;

  (四)物業服務合同;

  (五)共有部分的使用和收益情況;

  (六)物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;

  (七)其他應當向業主公開的情況和資料。

  第十二條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

  (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

  (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

  (四)參加業主大會會議,行使投票權;

  (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

  (六)監督業主委員會的工作;

  (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

  (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

  (九)監督專項維修資金的管理和使用;

  (十)法律、法規規定的其他權利。

  第十三條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

  (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

  (四)按照國家和寧波市有關規定交納專項維修資金;

  (五)按時交納物業服務相關費用;

  (六)法律、法規規定的其他義務。

  第十四條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對臨時管理規約予以書面承諾。

  第十五條 業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權,建設單位和物業服務企業不得擅自處分。未經相關行政部門批準,業主不得占有物業共用部位、共用設施。

  第十六條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主不得以非合同當事人為由不履行合同約定的義務。

  第十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務相關費用。業主與使用人約定,由使用人交納物業服務相關費用的,業主應負連帶交納責任。

  第十八條 業主應當遵守法律、法規和管理規約(臨時管理規約)的約定,按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理,不損害公共利益和其他利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰和利益相關業主之間的關系。

  第十九條 業主轉讓或出租物業時,應告知買受人或承租人到物業服務企業簽署管理規約(臨時管理規約)承諾書或通過其他形式承諾遵守管理規約(臨時管理規約)。同時,業主或使用人應當結清按規定應繳納的物業服務相關費用。

  第二十條 業主不得有下列損害他人合法權益的行為:

  (一)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音;

  (二)違反規定飼養動物;

  (三)拒付物業服務相關費用;

  (四)損害房屋承重結構,損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施;

  (五)在建筑物內放置危險、放射性等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用的物品;

  (六)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色、開挖地坪等;

  (七)影響房屋安全的裝飾裝修行為;

  (八)違章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、綠地、場地或者其他共有部分;

  (九)擅自改變物業的使用性質。

  第二十一條 模范履行業主義務,熱心公益事業、熟悉物業管理政策法規,認真負責的業主,應當優先推薦為業主代表以及業主委員會候選人。

  業主在競選業主代表或業主委員會委員期間,不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權益的承諾來為己謀取競選職位。

  第二十二條 業主拒付物業服務相關費用,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益的行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

  第二十三條 業主不得以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動。構成侵權的可追究民事責任,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第三章 業主大會

  第二十四條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

  業主參加業主大會會議的形式,可分全體業主參加和業主以幢、單元、樓層(非住宅類)等為單位推選業主代表參加。業主參加首次業主大會會議的形式由會議籌備組決定,業主參加非首次業主大會會議的形式由業主大會議事規則明確。

  物業管理區域內業主人數超過百人的,可以以幢、單元、樓層(非住宅類)等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。業主代表通過所代表區域的業主的書面授權,在授權范圍內代表區域內的業主行使投票權、議事權等業主享有的權利。也可按照業主大會議事規則的規定和所代表區域內業主的書面授權,代表區域內的業主出席業主大會參事、議事。授權范圍包括:業主委員會選舉、業主大會議事規則和管理規約的表決、業主大會所表決事項的決定,業主可根據實際情況進行全權委托或部分委托。

  由業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當在參加業主大會會議前15日,就會議擬表決的事項書面征求其所代表的業主的意見,表決意見經業主本人簽字后,由業主代表在業主大會會議上如實反映。若已授權的,業主代表應出具授權書。

  業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托期限、程序內容和權限由管理規約或業主大會議事規則規定

  業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。只有一個業主,或者業主人數低于百人且經2/3以上業主同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第二十五條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑總面積50%或首套房屋出售并交付使用已滿兩年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上時,建設單位應當在30日內書面報告物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門,并同時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

  (一)物業管理區域劃分意見書;

  (二)房屋及建筑面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)建筑規劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設施設備的證明;

  (六)物業服務用房配置證明;

  (七)籌備首次業主大會會議所需的其他資料。

  已達到首次業主大會籌備規定,且有10名以上業主聯名提出書面請求,但建設單位未及時報告或報送籌備相關資料的,屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門有權責令建設單位在30日內進行籌備工作。

  第二十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發的入住率達到本規則第二十五條規定的應當成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會應當按照分期開發的物業面積比例,在《業主大會議事規則》中明確業主委員會人數、分配結構和增補辦法。

  后期開發部分入住率達到本規則第二十五條規定的,應增補業主委員會委員,增補的業主委員會委員任期與當期已經產生的業主委員會委員的任期同時結束,當期業主委員會屆滿的,經全體業主表決后進行整體換屆選舉。

  分期開發的項目,先期開發部分已經成立業主委員會,后期開發部分還未成立的,先期開發部分的業主委員會所作出的決定對后期開發部分的業主無效。

  后期開發部分若與先期開發部分沒有共同擁有的小區道路、給排水管線、供電線路、供氣管路等相關聯的公共設施,屬于完全獨立的兩個區域,可各自成立業主委員會。

  第二十七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到建設單位書面報告60日內,負責組織、指導成立首次業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。轄區物業主管部門應當指導籌備組開展工作,建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。建設單位已經注銷的,由社區居民委員會和物業服務企業共同提交書面報告和相關的籌備資料。

  首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位(包括公有住房單位)代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表、轄區派出所代表、社區居民委員會代表共同組成,籌備組成員人數為11人,其中業主代表人數為7人,籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。

  籌備組可邀請物業服務企業參加,并協助籌備組參與具體籌備工作。

  第二十八條 籌備組中的業主代表由社區居民委員會或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦,業主也可以自薦或聯名推薦。業主聯名推薦的需10人以上,業主自薦和聯名推薦人數各不超過2人,有意向的業主超過2人的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織有意向的業主共同抽簽決定。

  籌備組成員名單確定后,在3日內以書面形式在物業管理區域內公告7日,公告期結束后,報轄區物業主管部門備案,10日內召開籌備組會議。業主對公布的籌備組業主代表名單有異議的,應在公告期內書面提出,并說明理由,由籌備組組長在24小時內作出書面答復,或由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

  公告地點應設在本物業管理區域內的出入口、大堂、電梯廳等主要的人員通行位置。住宅小區有多個出入口的,各個出入口均應張貼公告。

  第二十九條 籌備組會議應明確下列籌備工作:

  (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  (二)擬定《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案);

  (三)確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

  (四)依法確定首次業主大會表決規則;

  (五)確定業主代表、業主委員會委員候選人產生辦法,組織產生業主委員會候選人名單;

  (六)參照議事規則(示范文本)制定業主委員會的選舉辦法;

  (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款內容應在籌備組會議結束后7日內,首次業主大會召開15日前,以書面形式在物業管理區域內公告至業主大會召開。業主對上述事項有異議的,籌備組應當記錄并在首次業主大會召開前作出答復。

  第三十條 業主委員會候選人由業主推薦或自薦,籌備組審核參選人資格,根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,在首次業主大會召開前確定業主委員會候選人人數及名單。

  第三十一條 籌備組應當自組成之日起90個工作日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

  第三十二條 籌備組對參加業主大會會議的業主資格確認應符合下列條件:

  (一)業主是指房屋所有權人,以房屋產權證上登記名字認定為業主;已訂購房合同尚未領取房屋產權證且已實際居住的,可視為業主。

  (二)房屋所有權人為2人以上共有,可以推選1人行使表決權,也可由各共有人按照所占份額行使表決權,但共有人所代表的業主人數為1人;

  (三)業主不具有民事行為能力,由其監護人代理。

  (四)業主與使用人以書面協議約定由使用人代為行使業主投票權,由業主出示協議或書面委托書,經籌備組審核后使用人可參加選舉。

  (五)業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加。

  第三十三條 籌備組會議結束后7日內,首次業主大會召開15日前,由籌備組組織業主代表選舉,選票應發至每一位業主,選票的回收數應高于投票權數的2/3,業主以選舉單位的最高得票數當選為業主代表。

  業主代表選出后,向全體業主公告15日,公告期間業主提出異議,由籌備組在業主大會召開前做出答復。

  第三十四條 籌備組應當于首次業主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告并送至各業主,并告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門、社區居民委員會。

  業主因故不能參加業主大會會議,需要由業主代表代為表達意愿的,應當于業主大會會議召開前,將其書面意見提交業主代表,由業主代表代為轉交。凡需投票表決的,業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。

  第三十五條 籌備組負責組織召開首屆業主大會會議,應由投票權數1/2以上投票權數的業主或業主代表參加,首屆業主大會應審議通過《管理規約》、《業主大會議事規則》、《物業服務合同》,通過業主委員會選舉方案及選舉產生業主委員會委員。

  業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

  第三十六條 管理規約應當對下列主要事項作出約定:

  (一)物業的使用、維護和管理;

  (二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

  (三)物業共用部分的經營與收益分配;

  (四)業主共同利益的維護;

  (五)業主共同管理權的行使;

  (六)業主應盡的義務;

  (七)違反管理規約應當承擔的責任。

  第三十七條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出約定:

  (一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

  (二)業主委員會的職責,業主委員會議事規則;

  (三)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

  (四)業主投票權的確定方式;

  (五)業主代表的產生方式;

  (六)業主大會會議的表決程序;

  (七)業主委員會委員的資格、數量、任期等;

  (八)業主委員會的換屆程序、補選辦法和議事規則等;

  (九)業主大會、業主委員會工作經費的籌備、使用和管理;

  (十)業主大會、業主委員會印章的使用和管理;

  (十一)車位、露臺、人防工程等特定空間是否計入用于確定業主投票權的專有部分的面積和數量。

  第三十八條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔,交街道辦事處(鄉鎮人民政府)專戶儲存、??顚S?,由業主大會籌備組向街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請使用。首次業主大會會議召開后30日內,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布,公告期7天。結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

  第三十九條 業主大會履行以下職責:

  (一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

  (二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;

  (三)選聘、解聘物業服務企業;

  (四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;

  (五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

  (六)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

  (七)依法改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)依法改變共有部分的用途;

  (九)依法利用共有部分從事經營性活動,以及所得收益的分配與使用;

  (十)依法處分共有部分;

  (十一)明確停車、經營用房的經營方式、收費標準。決定停車費、經營用房收入等共有部分收益的用途;

  (十二)法律法規或管理規約確定的應有業主共同決定的事項。

  第四十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求,組織召開業主大會定期會議,有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)持有20%以上投票權的業主提議的;

  (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (三)符合業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

  召開業主大會會議和臨時會議時,物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門和社區居民委員會應派代表到會指導和監督。

  業主委員會不按規定組織召開業主大會定期會議或者臨時會議的,業主可以請求屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門責令業主委員會限期召開。逾期仍不召開的,由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下組織召開。

  第四十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加。

  采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主,無法送達的應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

  召開業主大會會議,應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題書面通知業主本人或在物業管理區域內公告。

  第四十二條 業主大會確定業主投票權,可按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

  (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

  第四十三條 業主大會確定業主投票權,可按照下列方法認定業主票數和總票數:

  (一)住宅項目按每一房地產權證計一票原則確定。

  (二)非住宅項目以每一房地產權證計一票為基礎,一個房地產權證的建筑面積超過200平方米的部分,每滿200平方米另計一票,不足200平方米的不計票。但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的30%。

  (三)建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分按一票計算;

  (四)總票數,按照前項的統計總和計算。

  非首次業主大會會議的投票權數應按照業主大會議事規則約定的辦法計算;業主大會議事規則未作約定的,按照本條規定計算。

  第四十四條 業主大會作出決定,必須經業主大會所持投票權數1/2以上通過。業主大會作出以下事項的決定必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數2/3以上通過:

  (一)專項維修資金使用和續籌方案;

  (二)改建、重建建筑物及其附屬設施。

  逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數,由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的1/2以上。

  第四十五條 業主可以以幢、單元、樓層(非住宅類)為單位,共同行使本單位范圍內的共同管理權。業主以幢、單元、樓層(非住宅類)為單位決定籌集和使用專項維修資金以及改造、籌建建筑物及其附屬設施的應當經該單位專有部分占建筑物總面積2/3且占總人數2/3以上的業主同意;決定其他共同管理事項,應當經該單位專有部分占建筑物總面積過1/2且占總人數過1/2的業主同意;

  第四十六條 業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。

  第四十七條 業主大會作出的決定對物業服務區域內的全體業主具有約束力。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內公告7日。

  業主認為業主大會、業主委員會的決定侵害其合法權益的,可以要求屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門依法處理,也可以請求人民法院予以撤銷。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門應當責令限期改正或者撤銷決定,并通告全體業主。

  第四章 業主委員會

  第四十八條 業主委員會履行以下職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議;

  (二)召集業主大會會議,報告物業服務的實施情況;

  (三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)監督管理規約的實施;

  (六)督促業主交納物業服務相關費用;

  (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

  (八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (九)業主大會賦予的其他職責。

  第四十九條 當選業主代表、業主委員會委員應當符合下列條件:

  (一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

  (二)遵守國家有關法律、法規;

  (三)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務,按時足額交納各項物業服務費用;

  (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

  (五)具有一定組織能力;

  (六)具備必要的工作時間。

  第五十條 業主委員會委員的選舉應由業主大會所持票數過1/2的業主選舉票數通過,人數為5-11人的單數,每屆任期3-5年,可以連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。采用書面征求意見形式的,應有超過投票權數過1/2的業主選舉票數通過。當選名單經籌備組審核后生效,對當選名單有異議的,解決方式由籌備組決定。

  業主委員會自選舉產生之后3日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任1人,副主任1-2人。

  每屆業主委員會的首次會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)派員主持。

  分期開發項目期數達到5期以上的,業主委員會委員的人數可適當增加,最高每一期配額人數不超過3人,總數必須為單數,具體配額由業主大會議事規則決定。

  第五十一條 業主委員會應當在選舉產生之日起30日內,持下列文件向屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門備案:

  (一)業主委員會委員名單和業主委員會成立的基本情況等;

  (二)業主大會議事規則;

  (三)管理規約;

  (四)物業服務合同;

  (五)業主大會會議決定的涉及業主共有和共同管理權的其他重大事項。

  業主大會和業主委員會有關事項發生變更的,應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

  業主委員會完成備案后,轄區物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章,并依法使用印章。

  第五十二條 業主委員會可以根據需要聘請專職工作人員,負責處理業主委員會的日常事務。業主委員會委員根據工作需要可以領取適當津貼,具體由業主大會議事規則約定。業主委員會委員津貼和專職工作人員薪酬從業主大會、業主委員會工作經費中列支,具體事項由業主大會決定。

  第五十三條 業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務相關費用的業主,限期交納物業服務相關費用。經書面催交,無正當理由逾期不交的,業主委員會可以采用在本物業管理區域進行公示等方式協助物業服務企業進行催交。

  對擅自開挖地坪、破壞房屋承重結構等危害房屋安全的違規裝修行為,有責任向相關部門進行報告。

  第五十四條 業主委員會應當按照業主大會議事規則及業主大會的決定召開業主委員會會議,經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當及時召開業主委員會會議。

  業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出的決定必須經全體委員人數1/2以上同意。

  業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

  業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

  第五十五條 召開業主委員會會議,應當告知社區居民委員會,并聽取社區居民委員會的建議。

  在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應積極配合社區居民委員會履行自治管理職責,支持社區居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

  住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的社區居民委員會,聽取社區居民委員會的建議。

  第五十六條 業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告會議的內容和議程,聽取業主和使用人的建議和意見。(每屆業主委員會的首次會議除外)

  業主委員會會議應當作書面記錄,由出席會議的委員簽字后存檔。作出決定的,應當在3日內以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告。

  第五十七條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案可以由業主委員會自行存檔,也可委托物業服務企業進行存檔,工作檔案應當包括以下內容:

  (一)業主大會會議、業主委員會會議的記錄;

  (二)業主大會、業主委員會的決定;

  (三)業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同;

  (四)業主委員會選舉及備案資料;

  (五)物業專項維修資金籌集及使用相關資料;

  (六)業主及業主代表名冊;

  (七)業主意見及建議;

  (八)政府相關部門下發的文件;

  (九)其他需要保存的資料。

  第五十八條 業主大會和業主委員會的運作經費由全體業主承擔,或在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支,具體由業主大會決定。采用在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支的,具體額度由業主委員會提出預算,并經業主大會上表決通過后執行。

  業主委員會應當在每年3月底前在物業管理區域內公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況,接受全體業主的監督,公布時間不少于7天。

  業主委員會辦公用房視物業管理區域規模在業主大會議事規則中確定。

  第五十九條 業主委員會依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用和管理業主大會印章和業主委員會印章,印章由業主委員會主任負責管理。主任辭職的,必須指定副主任保管。

  使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,除會議通知和業主委員會授權范圍內物業增值資金及維修資金收取證明以外,應當根據業主委員會會議決定,重大事項需按規定召集業主大會表決。

  印章保管人違反印章使用規定的,由屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期改正,并通告全體業主。造成經濟損失或不良影響的,應依法追究責任人的法律責任。

  第六十條 物業服務企業應在每年第一季度向全體業主公布上年度共用部位維修資金,利用物業共用部位和相關場地所得收益和使用情況。

  業主對上述費用使用有異議的,物業服務企業應當充分說明,對物業服務企業說明仍存異議的,由業主委員會聘請專業審計機構對有異議的財務帳目進行專項審計。

  業主委員會任期屆滿前1個月,應聘請專業審計機構對物業管理項目專項帳目進行換屆審計。

  第六十一條 業主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況,并通報轄區物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。

  第六十二條 業主對業主大會的召開及業主委員會成立產生質疑的,可向街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門咨詢,街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門應在規定的程序內完成調查工作,并向業主作出書面答復。

  業主、業主委員會與物業服務企業在物業管理中發生糾紛的,可以要求街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門、社區居民委員會調處。各部門在受理調處后按規定程序答復。業主、業主委員會對答復有異議,可向市物業主管部門申請調處,再調處不成的,可向物業所在地人民法院提起訴訟。

  物業管理的重大問題可以通過轄區物業管理聯席會議協調解決。聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責召集,轄區物業主管部門、轄區派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等單位派代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。

  第六十三條 業主委員會提起訴訟應由業主委員會主任負責召開業主大會討論且經1/2業主投票權表決同意,由業主委員會負責提起訴訟,訴訟所發生的費用承擔由業主大會議事規則規定。

  第六十四條 業主代表、業主委員會委員有下列情形之一的,其業主代表、業主委員會委員資格終止:

  (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域內業主的;

  (二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

  (三)因疾病或者其他原因喪失民事行為能力,無法履行職責的;

  (四)因犯罪被限制人身自由的;

  (五)在競選業主代表、業主委員會委員期間有利益誘惑或作出侵害他人合法權益的承諾等違規行為被查實的;

  (六)在換屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業主委員會物品的;

  (七)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

  第六十五條 業主代表、業主委員會委員有下列情形之一的,由業主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

  (一)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

  (二)不履行業主委員會委員職責和業主義務,違反管理規約的;

  (三)收受物業服務企業、利害關系業主提供的利益或者報酬,謀取私利的;

  (四)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

  (五)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

  (六)其他侵害業主合法權益的行為;

  (七)滿1年以上不繳納物業服務相關費用的;

  (八)鼓動或煽動其他業主不繳納物業服務相關費用的;

  (九)業主委員會1/2以上的委員或持有20%以上投票權的業主提出撤銷其委員資格的;

  (十)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

  第六十六條 業主代表或者業主委員會委員資格變動的,應當以書面形式在物業管理區域內公告7日。

  第六十七條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會,并做好交接手續。

  被終止資格的業主委員會委員,拒不移交所保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,其他業主委員會委員可以請求物業所在地公安機關協助移交。

  第六十八條 業主委員會成立后,出現下列情況應進行換屆選舉:

  (一)業主委員會3至5年的自然任期屆滿;

  (二)業主委員會任期未到,但享有1/2投票權以上的業主要求進行變更的;

  (三)業主委員會人數因辭職、終止資格等原因,不足規定總數的1/2時。

  第六十九條 業主委員會有下列情況之一,且拒不改正的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門可以決定解散業主委員會,并進行換屆選舉:

  (一)違反法律法規規定,嚴重侵害業主合法權益的;

  (二)違反法律法規規定,嚴重影響社區安定和公共秩序的;

  (三)違反法律法規規定,出現組織、煽動業主拒交物業服務相關費用等違反物業服務合同約定的情形;

  (四)長期不履行業主委員會職責,情節嚴重的。

  第七十條 業主委員會自然任期屆滿3個月前,應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選,并報告屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門應當責令其在30日內組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由社區居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下,組織換屆選舉工作。

  經業主大會投票權數1/2以上的業主或業主代表表決通過,業主委員會可連選連任,但必須重新簽訂物業服務合同 。

  第七十一條 出現第六十八條第(二)、(三)項和第六十九條所規定情形的,由屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門通告全體業主,并由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責指導成立業主委員會換屆籌備組,籌備組由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表、轄區派出所代表、社區居民委員會代表和不少于籌備組總人數1/2的業主代表等人員組成,召開業主大會臨時會議進行業主委員會的換屆選舉。

  由街道辦事處(鄉鎮人民政府)主持的換屆選舉,其籌備組的業主代表和業主委員會候選人產生方式參照首次業主大會中的方式進行。

  第七十二條 業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內或新一屆業主委員會選舉成立后10日內,將其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好交接手續。

  業主委員會任期屆滿后,拒不移交其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安機關協助移交。

  第七十三條 業主大會的代表或業主委員會委員有第六十四條、第六十五條所述規定情況被取消資格或以書面形式向業主委員會遞交辭職報告的,造成代表或委員缺額,應及時補選。

  第七十四條 業主委員會委員(含主任、副主任)缺額的,應在1個月內,由業主委員會主任召集業主大會進行增補;

  業主委員會主任、副主任缺額的,應先增補委員人數至業主大會議事規則規定的人數,在增補委員后15日內由副主任或主任召集業主委員會會議按規定程序選舉;在主任缺額選舉期間,由副主任或社區居民委員會指定的副主任代行主任職責;

  業主代表缺額,應在業主大會召開之前,由業主委員會負責按原選舉區域進行重新選舉。

  第七十五條 業主委員會主任辭職的,應及時通報屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導或監督業主委員會進行主任選舉。

  第七十六條 業主委員會應對重新選出的人員,在15日內向全體業主進行公告,并同時向街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門申報變更和備案。

  第七十七條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會委員人數不足總數1/2的,在新一屆業主委員會產生之前,應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,由物業所在地的社區居民委員會代行業主委員會的職責。

  第七十八條 因物業管理區域發生變更、違反法律法規規定等原因導致業主大會、業主委員會解散的,業主大會、業主委員會應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門的指導監督下,妥善保管需移交的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物,并做好業主共同財產清算工作。

  第七十九條 業主委員會換屆經費來源由業主大會議事規則決定。

  第五章 附則

  第八十條 本規則中《管理規約》(示范文本)、《業主大會議事規則》(示范文本)由市物業管理主管部門另行制定。

  第八十一條 本指導規則由寧波市物業管理主管部門負責解釋。

  第八十二條 本規則自發文之日起實施,原《寧波市業主大會、業主委員會運作規程(試行)》(市建房管〔20**〕482號)同時廢止。

篇5:南寧市業主大會和業主委員會指導規則(2011)

  關于印發《南寧市業主大會和業主委員會指導規則》的通知

  南房[20**]101號

  各城區住房和城鄉建設局,高新區、相思湖新區建設房產局,經開區建設發展局,市各業主委員會,駐市物業服務企業,市物業管理行業協會:

  為進一步規范我市業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,我局根據住建部《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[20**]274號)的規定,對20**年5月1日起施行的《南寧市業主大會和業主委員會指導規則》進行了修訂,現將于20**年3月1日起施行新修訂的《南寧市業主大會和業主委員會指導規則》印發給你們,請認真貫徹執行。

  特此通知

  南寧市住房保障和房產管理局

  二0一一年二月二十三日

  南寧市業主大會和業主委員會指導規則

  第一章總則

  第一條為規范本市業主大會、業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《南寧市物業管理辦法》、《業主大會和業主委員會指導規則》等規定,結合本市實際,制定本規則。

  第二條各城區人民政府、南寧高新技術產業開發區管理委員會、南寧經濟技術開發區管理委員會、南寧市相思湖新區管理委員會房產行政主管部門(以下簡稱城區、開發區房管部門)和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對本轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理,處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

  第三條業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出違反法律、法規和規章的決定,業主委員會不得從事經營活動。

  第四條業主大會、業主委員會會議召開的程序及作出的決定違反法律、法規和規章的,該物業管理區域所在地的城區、開發區房管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

  第五條業主大會、業主委員會應當配合公安機關、人口與計生部門,與社區居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安、計劃生育等相關工作。

  在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行職責,支持社區居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

  業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的社區居民委員會,并認真聽取社區居民委員會的建議。

  第二章業主投票權的確定和行使

  第六條依法登記取得或者因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定、繼承、受遺贈取得物業專有部分所有權的人,應當認定為業主。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有物業專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

  建設單位已建成但尚未交付的房屋,建設單位為業主。

  第七條業主的投票權數,由物業專有部分建筑面積和業主人數共同確定。

  在首次業主大會會議上,物業專有部分建筑面積按照每1平方米為一個計算單位,不足1平方米的部分四舍五入。每位業主持1張選票,選票中標明專有部分物業建筑面積。共有產權人或者同一業主擁有多個物業產權的,以一個業主計算。

  第八條業主擁有的物業專有部分建筑面積按照業主所持有的房屋權屬證書上記載的建筑面積來計算。

  房屋已出售并交付使用但尚未取得房屋權屬證書的,按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按房屋買賣合同記載的面積計算。

  第九條下列物業的建筑面積不計入物業專有部分建筑面積:

  (一)依法歸全體業主共有的;

  (二)權屬有爭議的。

  第十條業主應當自行行使投票權,業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托他人行使投票權。

  業主不具有完全民事行為能力的,應當由其監護人代為行使投票權。

  業主為法人的,由其法定代表人或委托代理人行使投票權。

  第十一條共有物業的業主投票時,應當推選一人行使表決權,但其共有人所代表的業主人數為一人。

  第十二條物業管理區域總建筑面積達50萬平方米以上的小區,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,每一名業主代表所代表的業主人數不得超過15人。由業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當在參加業主大會會議前15日,就會議擬表決的事項書面征求其所代表的業主的意見,表決意見經業主本人簽字后,由業主代表在業主大會會議上如實反映。若已授權的,業主代表應出具授權書。業主代表的代表權限為代其他業主參加本次業主大會會議,向業主大會提出意見和建議,向業主轉達業主大會事項,未經授權不得代其他業主表決事項。推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

  業主大會

  第一節首次業主大會會議的籌備

  第十三條物業管理區域內,已交付的專有部分建筑面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的城區、開發區房管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求,及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

  (一)物業管理區域證明;

  (二)房屋建筑物面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)建筑規劃總平面圖;

  (五)交付使用設施設備的證明;

  (六)物業服務用房備案材料;

  (七)其他有關文件資料。

  第十四條物業管理區域內,物業交付使用的專有部分建筑面積超過建筑物總面積50%時,經占業主總人數20%以上業主書面申請籌備成立業主大會的,城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當負責組織、指導成立該物業管理區域業主大會會議籌備組。

  第十五條城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到業主的書面申請后30日內完成以下核實工作:

  (一)核實業主聯名簽名情況;

  (二)確定物業管理區域;

  (三)了解物業項目的開發建設情況。

  城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府完成核實工作后,對符合條件的,應當在20個工作日內指導業主成立業主大會籌備組;對不符合條件的,應當將申請材料退回業主,并書面說明理由。

  第十六條首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和社區居民委員會代表組成?;I備組成員人數應為7-15名的單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

  第十七條籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。業主代表應當模范履行業主義務,遵紀守法,責任心強,有一定組織能力,由業主本人申請,并按照以下方法推薦:

  (一)應當由10人以上的業主聯名書面推薦;

  (二)業主推薦的業主代表人數超過預定人數的,可以抽簽的方式確定業主代表。

  第十八條籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告不少于5日。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府核查處理。

  第十九條建設單位和物業服務企業未按本規則協助籌備組開展工作的,應當記入企業不良信用記錄。

  第二十條籌備組成立后,應當做好以下籌備工作:

  (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容,做好會務準備工作;

  (二)參照房產主管部門提供的示范文本,草擬業主大會議事規則和管理規約;

  (三)依法確定首次業主大會會議表決規則;

  (四)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分建筑面積;

  (五)制定業主委員會的選舉辦法,并確定表決票、選票的發放、監票、驗票、唱票及計票的人員名單;

  (六)制定業委會委員候選人產生辦法,確定業主委會委員候選人名單;

  (七)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告,公告時間不少于10日。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

  第二十一條籌備組應當自組成之日起90日內,完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。逾期不組織業主召開業主大會會議的,籌備組自行解散。

  籌備組不接受城區、開發區房管部門的指導和監督,自行開展工作的,城區、開發區房管部門對其組織選舉產生的業主委員會不予備案。

  第二十二條籌備組應當在物業管理區域內發出業主委員會候選人報名的通知,通知內容應當包含業主委員會候選人報名的條件、方式、領取報名表的時間、地點等事項,報名時間為3-7日。

  第二十三條籌備組根據物業管理區域的實際情況確定業主委員會的人數,業主委員會由自愿報名的業主組成,人數為5-15人的單數。

  業主委員會候選人報名時間截止,符合條件的報名人員尚未達到預定人數,可繼續征集業主報名參加業主委員會委員的選舉,延長期限最長為7日。經延長報名期限,報名人數仍不達預定人數的,本次業主大會籌備工作終止。

  第二十四條業主委員會選舉采取差額選舉的方式,業主委員會候選人數與應選人數差額比例不得低于20%。

  第二十五條業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合以下條件:

  (一)具有完全民事行為能力,高中以上文化程度;

  (二)遵紀守法;

  (三)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務,未欠交物業管理費用、專項維修資金、公攤水費、電費等;

  (四)熱心公益事業,責任心強;

  (五)具有必要的工作時間和組織能力;

  (六)未在本物業管理區域的物業服務企業及下屬企業內任職或與該企業有其他利害關系。

  業主在競選業主委員會委員期間,不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權益的承諾來為己謀取競選職位。

  第二十六條籌備組依照規定對所有業主委員會委員候選人的業主身份和資格條件進行驗核,經半數以上籌備組成員簽名確認后,將所有候選人的材料原件報送城區、開發區房管部門進行復核。

  第二十七條籌備組將符合業主委員會委員候選條件人選的相關材料在物業管理區域內公告不少于5日,公告期滿無異議的,產生正式候選人;公告期間有業主提出異議的,由籌備組再次進行核查。

  籌備組將正式候選人的相關材料在小區內公告不少于5日。

  第二十八條籌備組應當于業主大會會議通知公告后,將選票、表決票發放給全體業主。

  選票、表決票應交給業主本人,如收到選票、表決票的為非業主本人時,籌備組應告知其及時轉交業主本人。

  第二十九條與業主委員會委員正式候選人有利害關系的業主應當回避,不能擔任監票、驗票、唱票、計票等工作。

  第二節首次業主大會會議的召開

  第三十條首次業主大會會議應當包括以下內容:

  (一)表決通過管理規約、業主大會議事規則;

  (二)選舉產生業主委員會委員;

  (三)其他需要業主大會會議表決通過的事項。

  第三十一條城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應指導并監督籌備組根據業主大會會議通知上確定的時間、地點和形式,組織召開首次業主大會會議,并組織人員在投票點做好驗核業主身份、登記選票、表決票等工作。

  第三十二條籌備組應在業主大會會議通知上載明的時間、地點設立固定的投票箱,一般不得設立流動投票箱上門收取選票或表決票。

  第三十三條以書面征求意見方式召開業主大會會議的,應當由籌備組與城區、開發區房管部門、社區居委會負責在投票地點公開對投票箱進行封存和開啟。投票箱封存期間由街道辦事處或社區居委會負責保管。

  第三十四條業主應持本人的有效身份證件、產權證明(房屋所有權證或購房發票、購房合同等)到指定的投票地點進行投票?;I備組應當組織人員在投票點做好驗核業主身份、登記投票情況等工作。

  業主書面委托代理人代為投票的,代理人須出具業主的產權證明、身份證明、書面委托書及證明代理人身份的合法證件。

  第三十五條涂改的選票或表決票無效。在將選票或表決票投入投票箱之前更改的,投票人應當重新領取選票或表決票填寫。

  第三十六條投票時間截止后,不得再采用任何方式收取選票或表決票。

  第三十七條投票結束后2個工作日內,籌備組負責組織業主等人員進行公開唱票,統計業主大會會議的投票結果。

  第三十八條業主委員會候選人經專有部分占物業總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意方可當選業主委員會委員。

  經業主大會同意的候選人數超過應選人數的,得票高的候選人當選;候選人得票相同,不能確定當選人的,由并列的候選人以抽簽方式決定,也可由籌備組組織業主對票數相等的候選人進行第二輪投票,得票多的當選。

  經專有部分占物業總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意的候選人少于應選人數時,可以采用以下方式確定業主委員會委員:

  (一)當選的候選人少于5名時,對不足部分的委員進行第二輪增選。經一次增選仍不能選舉產生5名以上業委會委員的,本次業主大會不得再增選;

  (二)當選候選人為5名以上的單數的,可以由籌備組與城區、開發區房管部門協商后確定縮減業主委員會人數,直接確定當選的候選人組成業主委員會,不再另行選舉;協商后同意縮減業主委員會人數,但有兩名以上候選人得票相同不能確定當選人的,由得票并列的候選人以抽簽方式決定,或就票數相等的候選人第二輪投票,得票多的當選。

  (三)經協商確定不縮減業主委員會人數的,對不足部分的委員進行第二輪選舉,第二輪選舉根據在第一次投票時得票多少的順序,按照差額比例不低于20%的標準再次確定第二輪候選人名單;

  (四)所有候選人均未能當選,本次選舉失效。經籌備組與城區、開發區房管部門協商后確定進行第二輪選舉。

  第三十九條籌備組應當于業主大會會議結果統計完的次日將結果在物業管理區域內公告不少于5日。

  在業主大會會議結果公告期間,業主對該結果以書面形式提出異議的,城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織人員對投票情況予以復核。

  第四十條業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

  第四十一條業主大會成立后由業主委員會憑城區、開發區房管部門的備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章,刻制的印章應報城區、開發區房管部門備案。業主大會印章遺失的,應登報公告作廢,重新刻制印章并辦理印章變更備案。

  業主大會印章應當根據業主大會議事規則或者業主大會會議的決定使用。

  業主委員會負責封存保管業主大會印章,業主委員會到期未能選舉產生業主委員會的,業主大會印章由社區居民委員會負責封存保管。

  第四十二條籌備組自業主大會成立之日起自行解散,業主大會未能成立的,籌備組自公布選舉結果后自行解散。

  第三節業主大會定期會議和臨時會議

  第四十三條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

  第四十四條業主大會確定以下事項:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

  (四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

  (五)選聘和解聘物業服務企業;

  (六)籌集和使用專項維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)改變共有部分的用途;

  (九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

  (十)法律法規規章或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

  第四十五條業主大會作出籌集、使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會作出其他的決定,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第四十六條業主大會或者業主委員會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  第四十七條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  第四十八條業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定召集。

  第四十九條有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)有20%以上業主提議的;

  (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

  20%以上業主提議召開業主大會臨時會議的,業主委員會有權核實提議業主的業主身份,非業主使用人未經業主授權的提議無效,無法核實業主身份的業主的提議無效。

  業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的,物業所在地城區、開發區房管部門應當責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

  第五十條業主大會會議召開15日前,應當以書面形式在物業管理區域顯著位置公告會議的議題、時間、地點、表決的事項等內容,公告時間不少于5日。

  第五十一條業主大會會議應當邀請所在地的社區居民委員會參加,城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當予以指導和協助。

  第五十二條業主委員會或業主大會籌備組應當做好業主大會會議記錄。

  第五十三條除業主委員會、城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及社區居民委員會外,任何單位和個人不得擅自召集業主大會定期會議和臨時會議。

  第五十四條業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等應當按照相關法律法規、《業主大會議事規則》的規定執行,參照首次業主大會的相關規定執行。

  第五十五條《業主大會議事規則》應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定,或者規定不符合法律法規規章規定的,依照本規則執行。

  第三章業主委員會

  第五十六條業主委員會的名稱須與物業管理區域的名稱保持一致。

  業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持業主大會會議成立情況說明、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會組成名單、內部職責分工及業主委員會辦公場所證明文件等材料向城區、開發區房管部門備案。業主委員會自城區、開發區房管部門備案之日起成立。

  上述備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更情況到城區、開發區房管部門備案。

  第五十七條業主委員會產生后3日內召開第一次業主委員會會議,選舉主任1名、副主任1-2名。

  第五十八條城區、開發區房管部門應當掌握本轄區內業主委員會的任期情況,并建立業主委員會檔案。

  第五十九條業主委員會成立后憑城區、開發區房管部門的備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章,刻制的印章應報城區、開發區房管部門備案。印章遺失的,應登報公告作廢,重新刻制印章并辦理印章變更備案。

  第六十條業主委員會應確定印章保管人,對業主委員會形成決議的事項,方可使用業主委員會印章,并做好用章記錄。業主委員會應依法制定印章使用、管理規定,并遵照執行。違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的責任。

  第六十一條業主委員會是業主大會的執行機構,應當依法履行下列職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議;

  (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

  (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)監督管理規約的實施;

  (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

  (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

  (八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (九)業主大會賦予的其他職責。

  第六十二條業主委員會委員就任后半年內應當至少參加一次業務培訓,并在任期內定期參加有關業務培訓和會議,掌握物業管理相關法律政策。

  第六十三條業主委員會應當建立業主委員會活動檔案,并指定專人保管。檔案一般包括以下內容:

  (一)工作經費來源及使用情況。

  (二)各類會議記錄、紀要;

  (三)業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料;

  (四)各屆業主委員會選舉產生、備案的材料;

  (五)房屋產權名冊;

  (六)物業管理服務合同;

  (七)有關法律法規規章和業務往來文件;

  (八)業主和使用人的書面意見、建議書;

  (九)物業專項維修資金收支情況;

  (十)其他書面和實物資料。

  第六十四條按照業主大會議事規則的規定、經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當在7日內召開業主委員會會議。業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,城區、開發區房管部門街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

  業主委員會會議應當作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。有不同意見的,應記錄在案。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

  業主委員會召開會議時,可以邀請所在地的社區居民委員會派員列席會議。

  第六十五條業主委員會會議作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內公示7日以上。有下列情況之一的,還須經全體委員過半數以上的委員在公示上簽字:

  (一)關于專項維修資金使用的建議;

  (二)關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議;

  (三)根據業主大會的表決及有關法規的規定,采取何種方式(招標或協議方式)選聘物業服務企業的工作方案;

  (四)對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議;

  (五)關于決定召開臨時業主大會會議的建議;

  (六)關于罷免委員的建議;

  (七)涉及訴訟、仲裁、行政復議的事項;

  (八)其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大事項。

  第六十六條以業主委員會的名義發布信息的,須經業主委員會作出決定,加蓋業主委員會印章方可對外公布。

  第六十七條業主委員會辦公經費、業主委員會委員補貼、工資及發放標準、來源等事項應在業主大會議事規則中確定,由業主大會表決通過。

  第六十八條業主委員會可以聘請專職秘書,負責處理業主委員會的日常事務,酬金根據業主大會的決議確定。

  專職秘書應當按照國家的有關規定取得物業管理職業資格證書。

  第六十九條業主委員會首屆任期為2年,新一屆的業主委員會任期由業主大會決定,但不得超過5年。

  第七十條業主委員會任期屆滿的,其委員資格終止,不得擅自以業主大會、業主委員會的名義開展活動。

  第七十一條業主委員會任期屆滿60日前,應當召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉;業主委員會全體委員在任期內辭職的,應當在全體委員正式辭職的30日前召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉;逾期未換屆的,城區、開發區房管部門應當按首次業主大會來指導換屆工作。

  第七十二條原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好交接手續。

  第七十三條業主委員會任期內因行使職能給業主造成的損失,責任人應當負責賠償并承擔相應的法律責任。

  第七十四條新一屆業主委員會產生后10日內,原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

  第七十五條業主委員會部分委員在任期內提出辭職或委員資格終止的,業主大會應當在缺額之日起90日內增補新委員。

  第七十六條分期開發的物業,已交付使用物業已成立業主委員會的,新交付部分的物業區域內有20%以上業主聯名要求的,應當增補業主委員會委員。

  增補的候選人從新交付物業的業主中推舉,增補后的業主委員會委員總人數不得超過15人。

  增補工作應當在城區、開發區房管部門的指導下開展。增補工作完成后,應當將增補情況報城區、開發區房管部門備案。

  第七十七條有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

  (一)因房屋權屬轉移、滅失等原因不再是業主的;

  (二)喪失民事行為能力的;

  (三)依法被限制人身自由的;

  (四)法律法規規章以及管理規約規定的其他情形。

  第七十八條業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

  (一)以書面方式提出辭職請求的;

  (二)不履行委員職責的;

  (三)利用委員資格謀取私利的;

  (四)拒不履行業主義務的;

  (五)侵害其他業主合法權益的;

  (六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

  第七十九條業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

  第八十條業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的責任。

  第八十一條因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當在城區、開發區房管部門或社區居委會的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。

  第四章附則

  第八十二條市轄縣業主大會及業主委員會的成立及活動參照本規則執行。第八十三條本規則由南寧市住房保障和房產管理局負責解釋。

  第八十四條本規則自二0一一年三月一日起施行,原二OO九年五月一日起施行的《南寧市業主大會和業主委員會指導規則》同時廢止。

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