物業經理人

杭州市業主大會和業主委員會工作指導規則(全文)

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  杭州市業主大會和業主委員會工作指導規則

  第一章 總 則

  第一條 為進一步加強黨建引領,規范我市業主大會和業主委員會工作,根據國家、省、市物業管理法律法規以及《*中央、國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》(中發〔20**〕13號)、《*浙江省委關于加強新時代城市基層黨建工作的意見》(浙委發〔20**〕14號)和《*杭州市委關于加強新時代城市基層黨建工作的意見》(市委〔20**〕12號)文件精神,結合我市實際,制定本指導規則。

  第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

  第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

  第四條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

  第六條 根據《中華人民共和國憲法》和《中國共產章程程》,業主大會和業主委員會在黨的領導下開展物業管理活動,建立健全街道(鄉鎮)和社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會和物業服務企業議事決策和工作推進機制。引導和支持業主中的黨員通過法定程序成為業主代表、業主委員會成員,發揮先鋒模范作用,依法履行職責。

  第七條 業主委員會在街道(鄉鎮)和社區指導監督下開展履職工作。對物業管理活動中的重大履職事項,應先召開業主委員會黨組織會議或黨員委員會議討論,形成共識后再提交業主委員會或業主大會決定。

  第八條 區、縣(市)房產行政主管部門負責對業主大會和業主委員會的日常運作開展業務指導。街道(鄉鎮)負責指導和監督業主大會和業主委員會的組建以及備案、履職、信息公開等工作,明確職能科室及人員。社區協助街道(鄉鎮)開展相關具體工作。

  第二章 業主大會

  第九條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第十條 建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給所在地街道(鄉鎮)。物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的,建設單位應當在兩個月內向所在地街道(鄉鎮)報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料:

  (一)物業管理區域劃分資料;

  (二)房屋及建筑物面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)建筑規劃總平面圖;

  (五)共用設施設備的交接資料;

  (六)物業管理用房配置確認資料;

  (七)其他有關的文件資料。

  第十一條 符合成立業主大會條件的,街道(鄉鎮)應當在收到建設單位或百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立首次業主大會會議籌備組。

  第十二條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道(鄉鎮)或社區代表組成?;I備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十?;I備組組長由街道(鄉鎮)代表或其委托的社區代表擔任?;I備組中的業主代表,由街道(鄉鎮)組織業主推薦產生。

  籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道(鄉鎮)協調解決并確定最終名單。建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

  第十三條 籌備組應當做好以下籌備工作:

  (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  (三)按照示范文本要求,草擬管理規約、業主大會議事規則;

  (四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

  (五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,提出業主委員會委員候選人名單;

  (六)制定業主委員會選舉辦法;

  (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

  第十四條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

  業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

  第十五條 籌備組應當根據業主委員會委員候選人產生辦法的要求,核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、委員的先進性、代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。

  第十六條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

  第十七條 街道(鄉鎮)或受其委托的社區應當對業主大會會議表決情況進行監督。

  第十八條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

  物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的,應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

  第十九條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔?;I備經費應當專戶儲存,??顚S?。首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況公示,接受業主監督?;I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

  第二十條 業主大會決定以下事項:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

  (四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

  (五)選聘和解聘物業服務企業;

  (六)籌集和使用專項維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)改變共有部分的用途;

  (九)物業管理經營用房、其他共用部位、共用設施設備經營性收益的分配使用制度;

  (十)物業管理區域內除公共道路以外道路設置臨時停車位,制定車輛行駛、停放及收費等管理制度;

  (十一)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

  業主大會決定前款第(六)、(七)項,應當經專有部分占總建筑面積三分之二且占總人數三分之二以上業主同意。決定前款其他項應當經專有部分占總建筑面積二分之一且占總人數二分之一以上業主同意。

  第二十一條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:

  (一)物業的使用、維護、管理;

  (二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

  (三)物業共用部分的經營與收益分配;

  (四)業主共同利益的維護;

  (五)業主共同管理權的行使;

  (六)業主應盡的義務;

  (七)違反管理規約應當承擔的責任。

  第二十二條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

  (一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

  (二)業主委員會的職責;

  (三)業主委員會議事規則;

  (四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

  (五)業主投票權數的確定方法;

  (六)業主代表的產生方式;

  (七)業主大會會議的表決程序;

  (八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

  (九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

  (十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

  (十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理;

  (十二)業主大會選聘物業服務企業的具體辦法;

  (十三)經營性收益使用和分配的具體辦法。

  第二十三條 業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

  第二十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

  有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)經占總人數20%以上業主提議的;

  (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (三)業主大會議事規則或管理規約規定的其他情況。

  第二十五條 業主大會會議按下列程序組織召開:

  (一)起草業主大會會議表決的內容、會議召開形式、時間、地點、議題和議程,制定征詢意見表或表決票,核實業主身份、人數、專有部分面積、建筑物總面積等情況。

  (二)會議時間、地點、議題和議程等內容應當經街道(鄉鎮)和社區審核后,在業主大會會議召開15日前在物業管理區域內公告。

  (三)業主委員會可通過設立投票箱、上門或寄掛號信、快遞、傳真、網絡等形式發放和回收表決票,并應在公告要求的時間內完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工作的,應在社區指導下決定是否延期并在物業管理區域內公告。

  (四)業主大會會議決定應在物業管理區域內公告,接受業主的查詢和監督。業主大會會議情況應當由業主委員會作書面記錄并存檔。

  第二十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

  采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

  第二十七條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主:

  (一)業主到會并在會議簽到表上確認;

  (二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

  (三)業主大會議事規則以及法律法規規定的其他方式。

  業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的,物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

  第二十八條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

  (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

  第二十九條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

  (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

  (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

  第三十條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

  一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

  第三十一條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由業主大會議事規則規定。

  第三十二條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

  第三十三條 業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

  第三章 業主委員會

  第三十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

  (一) 具有完全民事行為能力;

  (二) 遵守國家有關法律、法規;

  (三) 遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

  (四) 熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

  (五) 具有一定的組織能力;

  (六) 具備必要的工作時間。

  第三十五條 有下列情形之一的,不宜作為業主委員會委員候選人:

  (一)違反國家法律法規,正在被立案偵查,或曾受過刑事處罰未滿三年的;

  (二)違*紀黨規,正在被立案調查,或曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年的;

  (三)參與*組織,或非法組織參與集體*,影響社會穩定的;

  (四)利用黑惡勢力干預小區業主正常工作和生活的;

  (五)采用不正當手段,阻擾業主大會、業主委員會會議的正常召開、選舉及表決的;

  (六)在本小區物業服務企業工作,應當回避的;

  (七)拒繳或無故拖延繳納物業服務費,或煽動其他業主拒繳物業服務費的;

  (八)拒不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未及時撤銷的;

  (九)在小區內存在違法違規搭建、裝修等行為被執法管理部門責令整改尚未整改到位的。

  第三十六條 落實在職黨員社區報到制度,引導和支持業主中的黨員、“兩代表一委員”,以及具有財務、法律、工程、環境等專長的業主積極參選業主委員會。

  推動符合條件的社區“兩委”班子成員或網格黨支部書記、黨小組長,通過法定程序進入業主委員會,有條件的可兼任業主委員會主任。

  第三十七條 社區辦公用房位于物業管理區域內的,社區可作為業主代表指定一名專職社區工作者參與業主委員會選舉。

  第三十八條 業主大會籌備組或業主委員會換屆選舉工作組應對參選業主委員會委員的人選進行審核,按照業主委員會委員候選人產生辦法,提出候選人名單,并提請街道(鄉鎮)和社區黨組織審核把關。經審核的候選人名單在物業管理區域內進行不少于5日的公示后,提交業主大會進行選舉。

  各級紀檢監察機關、人民法院、人民檢察院和房產、公安、司法、信訪、城管執法、國土等部門應對審核工作予以支持。

  第三十九條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期為3至5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。

  業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

  第四十條 根據黨內有關規定,在業主委員會中設立黨的基層組織,開展黨的活動,加強對業主委員會及廣大業主的政治引領,積極宣傳落實黨的路線方針政策,充分發揮黨組織戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用,保障物業管理活動依法有序進行,保證業主委員會依法履職、依法維權,實現業主自治和小區建設、社區治理的有機統一。

  引導和支持機關、企事業單位退休黨員將黨組織關系轉入居住地社區,參與和支持業主委員會黨組織工作。

  第四十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣(市)房產行政主管部門和街道(鄉鎮)辦理備案手續:

  (一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

  (二)管理規約;

  (三)業主大會議事規則;

  (四)業主大會決定的其他重大事項。

  第四十二條 業主委員會向區、縣(市)房產行政主管部門和街道(鄉鎮)辦理備案手續后,持備案證明方可向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

  業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內重新辦理備案手續。

  第四十三條 業主委員會履行以下職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議;

  (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

  (三)與業主大會選聘物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)監督管理規約的實施;

  (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

  (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

  (八)調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (九)業主大會賦予的其他職責。

  第四十四條 業主委員會應當向業主公布下列情況資料:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)專項維修資金的籌集、使用情況;

  (五)物業共有部分的使用和收益情況;

  (六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

  (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

  (八)其他應當向業主公開的情況和資料。

  第四十五條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

  業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。

  第四十六條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

  第四十七條 業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

  業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

  第四十八條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

  (一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

  (二)業主大會、業主委員會的決定;

  (三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

  (四)業主委員會選舉及備案資料;

  (五)專項維修資金籌集及使用賬目;

  (六)業主及業主代表的名冊;

  (七)業主的意見和建議。

  上述檔案應由專人保管,業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將上述檔案、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。

  業主可以查閱與自身直接相關的檔案,業主委員會應當在收到查詢申請之日起10日內予以答復。

  第四十九條 業主委員會應當加強與業主的聯系溝通,經常聽取業主的意見建議。鼓勵業主委員會通過上門走訪、來信來訪、熱線電話、網絡媒體等渠道接受業主的咨詢、投訴和監督。

  第五十條 業主委員會應加強與街道(鄉鎮)、社區和物業服務企業的聯系溝通,主動參與多方聯動運行機制,督促物業服務企業按照物業服務合同約定做好各項服務工作。

  第五十一條 公開選聘(含續聘)物業服務企業原則上應在原物業服務合同期限屆滿前3個月啟動,選聘方案由業主委員會負責起草,經業主大會表決同意后(業主大會已授權業主委員會制定方案的除外),公開發布選聘信息,開展報名物業服務企業資格審查,提出選聘意見,并提交業主大會決定。

  第五十二條 有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

  (一)不再是本物業管理區域的業主的;

  (二)因疾病或其他原因喪失履行職責能力的;

  (三)書面向業主大會或業主委員會提出辭職的;

  (四)依法被追究刑事責任的;

  (五)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

  第五十三條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的,可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定,提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務:

  (一)不履行業主委員會委員職責和業主義務,不遵守管理規約,情節嚴重的;

  (二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

  (三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

  (四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

  (五)其他侵害業主合法權益的行為。

  業主大會會議決定是否終止業主委員會委員職務時,應當允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。

  第五十四條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

  第五十五條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生,其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的,應當和業主委員會一并備案。

  業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的,可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補,并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的,應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

  第五十六條 業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的區、縣(市)房產行政主管部門和街道(鄉鎮)。

  街道(鄉鎮)和社區應當督促、指導業主委員會開展換屆選舉工作。

  第五十七條 未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,在新一屆業主委員會產生之前,由社區指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會,并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后,社區應當終止行使上述職責。

  有下列情形之一的,可在街道(鄉鎮)和社區黨組織指導下,成立由業主代表、街道(鄉鎮)、社區代表等組成的小區管理委員會,代行業主委員會職責:

  (一)不具備成立業主大會條件的,或具備成立條件后六個月內未能籌備召開首次業主大會會議的;

  (二)業主委員會任期屆滿終止,新一屆業主委員會未能及時產生的;

  (三)業主委員會不按規定召開業主大會,或雖經街道(鄉鎮)協商確定召開時間,但逾期仍未召開的。

  第四章 監督和保障

  第五十八條 業主委員會應當加強對物業專項維修資金使用的監管工作。嚴格審核維修內容、施工單位、工程預算、資金額度等事項;組織征求業主意見并在小區內公示;維修方案和征求意見情況及時報送社區備案;邀請社區和業主代表對維修項目的申報、施工和驗收進行全程監督。

  第五十九條 物業管理區域內物業管理經營用房、其他共用部位、共用設施設備的經營性收益歸全體業主所有,可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或補充物業專項維修資金,也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要。

  業主大會、業主委員會成立前,經營性收益由前期物業服務企業管理。成立后經業主大會決定,可以委托物業服務企業代管,也可以由業主委員會自行管理。

  第六十條 經營性收益委托物業服務企業代管的,應當單獨列賬,業主委員會應當督促其每半年至少公示一次收支情況。

  經營性收益由業主委員會自行管理的,應當以業主委員會名義開設單獨賬戶,并指定專人按照財務制度要求管理,不得以任何個人或其他組織名義進行管理。業主委員會對經營性收益收支情況每半年至少公示一次。

  第六十一條 業主委員會可以委托專業審計機構對經營性收益收支情況審計并公布審計結果。業主委員會任期屆滿或中止的,或業主委員會負責人離職的,應當進行經濟責任審計并公示審計結果。審計費用可在經營性收益中列支。

  街道(鄉鎮)或社區可根據監督工作需要,委托專業審計機構對業主委員會管理的經營性收益收支情況進行審計。

  第六十二條 業主委員會應當按照業主大會決定的經營性收益使用分配具體辦法使用經營性收益。使用前應在物業管理區域內公示,并接受社區的監督。

  第六十三條 社區可組織成立業主資金監督委員會或由社區居務監督委員會負責對各小區經營性收益等資金的出入賬、使用事項進行審核監督。

  第六十四條 業主對物業服務企業或業主委員會公示的經營性收益收支情況提出異議時,物業服務企業或業主委員會應及時答復。

  物業服務企業或業主委員會的相關人員侵占、挪用經營性收益,構成犯罪的,依法追究刑事責任;是黨員的,還應追究黨紀責任。

  第六十五條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,可在經營性收益中列支。具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見,并在業主大會會議上表決通過后執行。

  業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會工作經費的使用情況,接受業主監督。

  第六十六條 有條件的小區可從經營性收益中給予業主委員會委員必要的履職工作補貼,具體標準和發放辦法由議事規則規定或業主大會決定。

  第六十七條 各級房產、公安、消防、民政、城管、環保、市場監管、質監、衛生等行政主管部門和街道(鄉鎮)應當按照各自法定職責,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴反映。

  第六十八條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積百分之六十,建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,區、縣(市)房產行政主管部門或街道(鄉鎮)可責令建設單位限期改正。

  第六十九條 業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議或在規定時間內不組織換屆選舉的,業主可以請求區、縣(市)房產行政主管部門,街道(鄉鎮)協調確定召開時間或換屆選舉時間;逾期仍未召開或組織的,由區、縣(市)房產行政主管部門,街道(鄉鎮)指導、幫助社區指導業主召開或組織。

  第七十條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,區、縣(市)房產行政主管部門或者街道(鄉鎮)可指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

  第七十一條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定業主委員會主任以外的委員專人保管印章。使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定并由二分之一以上委員簽字。印章使用情況均應當進行登記存檔。

  違反前款規定擅自使用印章的,街道(鄉鎮)可責令限期改正,并通告全體業主。造成經濟損失或者不良影響的,依法追究責任人的法律責任,是黨員的,還應追究黨紀責任。

  第七十二條 業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案、印章及其他屬于全體業主所有財物的,其他業主委員會委員可以請求當地公安機關協助移交。

  業主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案、印章及其他屬于全體業主所有財物的,新一屆業主委員會可以請求當地公安機關協助移交。

  第七十三條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

  第七十四條 各級房產行政主管部門應當建立健全物業服務監管信息平臺,加強匯總、統計和分析。街道(鄉鎮)、社區應當做好相關平臺信息的采集報送工作,建立業主委員會履職情況檔案,定期公示履職情況。

  第七十五條 業主委員會在履職工作和黨建工作中應完善工作記錄,規范工作制度,接受業主及其他各方監督。

  第七十六條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,街道(鄉鎮)應當責令限期改正或撤銷其決定,并通告全體業主。

  第七十七條 各級房產行政主管部門、街道(鄉鎮)應當定期組織社區工作人員以及業主委員會委員開展物業管理相關知識培訓,每年不少于一次。

  第七十八條 各級房產、民政部門,街道(鄉鎮)可組織對業主委員會和委員的考核評比,考核評比結果抄送其所在工作單位,作為評先評優的參考依據,宣傳涌現的優秀業主委員會和委員,營造比學趕超濃厚氛圍。

  第五章 附 則

  第七十九條 本指導規則自發布之日起施行。

  第八十條 各區、縣(市)可以根據本指導規則,結合本地實際,制定相應的實施細則。

篇2:武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)

  武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)

  武房規〔20**〕1號

  市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知

各區房管局,房地產開發建設單位,業主委員會,物業服務企業:

  為規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定,結合武漢市實際,我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們,請遵照執行。

  本文有效期五年,原《武漢市業主大會規程實施細則》(武房物〔20**〕130號)同時廢止。

  二○一二年二月一日

  武漢市業主大會和業主委員會指導規則

  總則

  第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定,結合本市實際,制定本規則。

  第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日?;顒舆m用本規則。

  第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

  第四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

  第五條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

  業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  業主大會和業主委員會,對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

  第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日?;顒拥恼?/a>指導及相關示范文本的擬定等工作。

  區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日?;顒拥臉I務指導和監督,會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。

  街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會的日?;顒?,配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。

  社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。

  第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。

  第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。

  第一節 業主大會基本職責

  第九條 業主大會履行下列職責:

 ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則;

 ?。ǘ┻x舉業主委員會、更換業主委員會委員,決定業主委員會任期;

 ?。ㄈ┍O督業主委員會工作,聽取業主委員會的工作報告,改變或者撤銷業

  委員會不適當的決定;

 ?。ㄋ模Q定選聘、解聘物業服務企業,審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同;

 ?。ㄎ澹Q定改建、重建建筑物及其附屬設施;

 ?。┮婪Q定專項維修資金籌集、使用、管理事項,并監督實施;

 ?。ㄆ撸└鶕芾硪幖s的約定,對違反管理規約的業主進行告誡;

 ?。ò耍Q定業主委員會工作經費的籌措方式,并監督使用;

 ?。ň牛┲朴?、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案;

 ?。ㄊQ定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。

  第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定:

 ?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理;

 ?。ǘm椌S修資金的籌集、管理和使用;

 ?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配;

 ?。ㄋ模I主共同利益的維護;

 ?。ㄎ澹I主共同管理權的行使;

 ?。I主應盡的義務;

 ?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。

  管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

  第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

 ?。ㄒ唬I主大會名稱及相應物業管理區域;

 ?。ǘI主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序;

 ?。ㄈI主代表的產生方式,業主投票權數的確定方法;

 ?。ㄋ模I主委員會委員的資格、人數和任期;

 ?。ㄎ澹I主委員會換屆程序、補選辦法等;

 ?。I主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

 ?。ㄆ撸I主大會印章的使用和管理。

  第十二條 業主欠交物業服務費,未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

  第十三條 業主委員會的工作規則,應對下列主要事項作出規定:

 ?。ㄒ唬I主委員會的職責;

 ?。ǘI主委員會成員的分工及職責;

 ?。ㄈI主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序;

 ?。ㄋ模I主委員會工作經費的管理;

 ?。ㄎ澹I主委員會印章的使用管理;

 ?。I主委員會工作檔案的管理;

 ?。ㄆ撸I主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。

  第二節 首次業主大會籌備

  第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

  第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一:

 ?。ㄒ唬S胁糠纸桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到建筑物總面積50%以上;

 ?。ǘ┦状谓桓妒褂脤S胁糠种掌饾M2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

  業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意,決定不設立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

  第十六條 物業管理區域符合上條規定的,開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和區房屋主管部門。

  開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的,20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。

  第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內,會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),籌備召開首次業主大會會議。

  籌備組成員人數不超過11人,其中街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名,業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3?;I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表擔任。

  籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。

  第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定:

 ?。ㄒ唬┍疚飿I管理區域內的業主;

 ?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規;

 ?。ㄈ┚哂型耆袷滦袨槟芰?;

 ?。ㄋ模嵝墓媸聵I、責任心強、公正廉潔;

 ?。ㄎ澹┞男袠I主義務,按時交納物業服務費。

  第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責,并有權要求開發建設單位提供下列文件資料:

 ?。ㄒ唬┪飿I管理區域劃分證明;

 ?。ǘ┓课菁捌渌ㄖ锩娣e清冊;

 ?。ㄈI主名冊(業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式);

 ?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D;

 ?。ㄎ澹└綄僭O施設備交付使用備案證明;

 ?。┚G化竣工證明;

 ?。ㄆ撸┪飿I服務用房配置證明;

 ?。ò耍m椌S修資金交存證明;

 ?。ň牛┏闪I主大會必需的其他文件資料。

  第二十條 籌備組履行下列職責:

 ?。ㄒ唬┐_定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;

 ?。ǘ┎輸M管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

 ?。ㄈ┐_認業主身份、核實業主人數和專有部分面積;

 ?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則;

 ?。ㄎ澹┐_定業主委員會委員候選人產生方案和名單,并公開征詢意見;

 ?。┲贫I主委員會選舉辦法;

 ?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款所列內容,籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示,業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

  開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

  第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起,籌備組職責自行終止,并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。

  召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。

  第二十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

  第三節 會議制度

  第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

  有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

 ?。ㄒ唬┙泴S胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上的業主提議的;

 ?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

 ?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

  第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。

  采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

  第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定:

 ?。ㄒ唬S胁糠置娣e,按照不動產登記薄記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積,按照前述的統計總和計算。

 ?。ǘI主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按1人計算;總人數按照前述的統計總和計算。

  依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

  第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的,應當推選1人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為1人。

  業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

  業主為法人或者其他組織的,由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。

  第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。

  未參與表決的業主,其投票權數是否記入多數票,由業主大會議事規則規定;多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。

  第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見,凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。

  第二十九條 業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

  第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

  制定和修改業主大會議事規則,制定和修改管理規約,制定和修改業主委員會工作規則,選舉業主委員會委員及候補委員,選聘和解聘物業服務企業,決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項,應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。

  第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

  業主委員會基本職責

  第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構,由5至11名委員組成,組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。

  業主委員會委員之外可設候補委員,候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時,替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段,不參與業主委員會會議,不具有表決權。

  第三十三條 業主委員會履行以下職責:

 ?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議;

 ?。ǘ┱偌瘶I主大會會議,報告物業管理實施情況;

 ?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

 ?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務履行物業服務合同;

 ?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施;

 ?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用;

 ?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用;

 ?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

 ?。ň牛I主大會賦予的其他職責。

  第三十四條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

 ?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則,業主委員會工作規則;

 ?。ǘI主大會和業主委員會的決定;

 ?。ㄈ┪飿I服務合同;

 ?。ㄋ模m椌S修資金的籌集、使用情況;

 ?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況;

 ?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

 ?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

 ?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。

  第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理,工作檔案主要包括以下材料:

 ?。ㄒ唬I主大會、業主委員會會議記錄;

 ?。ǘI主大會、業主委員會的決定;

 ?。ㄈI主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同;

 ?。ㄋ模I主委員會委員選舉及備案資料;

 ?。ㄎ澹m椌S修資金籌集及使用賬目;

 ?。I主及業主代表的名冊;

 ?。ㄆ撸I主意見及建議。

  第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責,接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督,市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。

  業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職,其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的,應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。

  第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。

  業主委員會可以根據業主大會的決定,委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動,經營的收益屬于全體業主所有,具體使用辦法由業主大會決定,其收支情況業主委員會應當定期書面公告,并接受業主大會、業主的監督。

  第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內,前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府監督下,將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會,并完成交接工作。

  第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排,應不少于15平方米。

  第四節 產生和備案

  第四十條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。

  第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

 ?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規;

 ?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?

 ?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則和管理規約,模范履行業主義務,按時繳納物業服務費和專項維修資金;

 ?。ㄋ模嵝墓媸聵I,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

 ?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協調溝通能力;

 ?。┥眢w健康,具備必要的工作時間。

  社區居民委員會成員作為業主委員會委員的,必須是本物業管理區域內的業主。

  第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦,10名以上業主也可聯名推薦候選人1名?;I備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。

  業主委員會委員、候補委員實行差額選舉,差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。

  第四十三條 業主委員會委員選舉產生后,應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議,推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。

  第四十四條 業主委員會任期內,委員職務終止出現空缺時,應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的,業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議,按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。

  業主委員會委員人數不足總數的1/2時,業主委員會職責自行終止,應當召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

  第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續:

 ?。ㄒ唬稑I主大會業主委員會備案表》(樣表附后);

 ?。ǘI主大會議事規則;

 ?。ㄈ┕芾硪幖s;

 ?。ㄋ模I主委員會工作規則;

 ?。ㄎ澹h表決及其他相關資料。

  備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內,將變更內容書面告知原備案部門。

  第四十六條 業主委員會備案后,持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內,業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。

  業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管,并建立用印記錄制度。

  業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。

  第五節 會議制度

  第四十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

  第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

  業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

  業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

  第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項,應當召開委員會會議,并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程,聽取業主的意見和建議。

  第五十條 業主委員會決定事項,應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。

  業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。

  第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的,應當建立業主委員會聯席會議制度。

  業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集。

  第六節 委員資格的終止

  第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止:

 ?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I管理區域內的業主;

 ?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰?,不能履行委員職責;

 ?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂砂肽暌陨?;

 ?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。

  第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的,由業主大會決定是否終止其委員資格:

 ?。ㄒ唬┚懿宦男形瘑T職責;

 ?。ǘ├梦瘑T資格謀取私利;

 ?。ㄈI主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格;

 ?。ㄋ模┚懿宦男薪患{物業服務費、交存維修資金等業主義務的;

 ?。ㄎ澹┰诒疚飿I管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的;

 ?。┮詴娣绞较驑I主大會提出辭職請求的;

 ?。ㄆ撸┮蚱渌虿贿m合繼續擔任委員的。

  第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的,應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

  業主委員會換屆選舉

  第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前,應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作:

 ?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I主委員會工作情況的報告;

 ?。ǘ┐_定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

 ?。ㄈ┐_認業主身份和業主人數,確定業主在業主大會會議上的投票權數;

 ?。ㄋ模I主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示;

 ?。ㄎ澹┳龊谜匍_業主大會會議的其他準備工作。

  業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉(鎮)人民政府并接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導和監督。

  業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會,并做任期內的工作報告。

  第五十六條 業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的,區房屋主管部門應當責令其在30日內改正;逾期不改正的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組,在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉?;I備組的組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員擔任。

  指導和監督

  第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

  第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

  第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

  業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議,應當告知社區居民委員會,并認真聽取社區居民委員會的建議。

  第六十條 業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的,區房屋主管部門應當責令其在30日內召開;逾期不改正的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。

  第六十一條 按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議,應當召開業主委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

  第六十二條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

  第六十三條 業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的,業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的,由區房屋主管部門責令限期改正,并予以警告;逾期不改正的,其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

  第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

  第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的,相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。

  第六十六條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

  附則

  第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照執行本規則。

  第六十八條 本規則自發布之日起施行?!段錆h市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》(武房物〔20**〕130號)同時廢止。

  附:

  業主大會業主委員會備案表(略)

  業主委員會委員基本情況(略)

篇3:業主大會和業主委員會指導規則(2010)

  業主大會和業主委員會指導規則(20**)

  關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知

  建房[20**]274號

  各省、自治區住房和城鄉建設廳,直轄市房地局(建委),新疆生產建設兵團建設局:

  為了規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定,我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們,請貫徹執行。執行中的情況,請及時告我部房地產市場監管司。

  中華人民共和國住房和城鄉建設部

  二○○九年十二月一日

  業主大會和業主委員會指導規則

  第一章 總則

  第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定,制定本規則。

  第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

  第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

  第四條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

  業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

  第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日?;顒舆M行指導和監督。

  第二章 業主大會

  第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。

  只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第八條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求,及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

 ?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明;

 ?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊;

 ?。ㄈI主名冊;

 ?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D;

 ?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明;

 ?。┪飿I服務用房配置證明;

 ?。ㄆ撸┢渌嘘P的文件資料。

  第九條 符合成立業主大會條件的,區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

  第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成?;I備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

  第十一條 籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

  籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

  建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

  第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:

 ?。ㄒ唬┐_認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

 ?。ǘ┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

 ?。ㄈ┎輸M管理規約、業主大會議事規則;

 ?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則;

 ?。ㄎ澹┲贫I主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

 ?。┲贫I主委員會選舉辦法;

 ?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

  第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

  業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

  第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦?;I備組應當核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。

  第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

  業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

  第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

  第十七條 業主大會決定以下事項:

 ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則;

 ?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s;

 ?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

 ?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案;

 ?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業;

 ?。┗I集和使用專項維修資金;

 ?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施;

 ?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?;

 ?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營以及所得收益的分配與使用;

 ?。ㄊ┓煞ㄒ幓蛘吖芾硪幖s確定應由業主共同決定的事項。

  第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:

 ?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理;

 ?。ǘm椌S修資金的籌集、管理和使用;

 ?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配;

 ?。ㄋ模I主共同利益的維護;

 ?。ㄎ澹I主共同管理權的行使;

 ?。I主應盡的義務;

 ?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。

  第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

 ?。ㄒ唬I主大會名稱及相應的物業管理區域;

 ?。ǘI主委員會的職責;

 ?。ㄈI主委員會議事規則;

 ?。ㄋ模I主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

 ?。ㄎ澹I主投票權數的確定方法;

 ?。I主代表的產生方式;

 ?。ㄆ撸I主大會會議的表決程序;

 ?。ò耍I主委員會委員的資格、人數和任期等;

 ?。ň牛I主委員會換屆程序、補選辦法等;

 ?。ㄊI主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

 ?。ㄊ唬I主大會、業主委員會印章的使用和管理。

  第二十條 業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

  第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

  有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

 ?。ㄒ唬┙泴S胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上業主提議的;

 ?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

 ?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

  第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

  采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

  第二十三條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

 ?。ㄒ唬S胁糠置娣e按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

 ?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e,按照前項的統計總和計算。

  第二十四條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

 ?。ㄒ唬I主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

 ?。ǘ┛側藬?,按照前項的統計總和計算。

  第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

  一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。

  業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

  第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。

  未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。

  第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

  第二十八條 業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

  第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

  第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

  業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

  第三章 業主委員會

  第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

 ?。ㄒ唬?具有完全民事行為能力;

 ?。ǘ?遵守國家有關法律、法規;

 ?。ㄈ?遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

 ?。ㄋ模?熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

 ?。ㄎ澹?具有一定的組織能力;

 ?。?具備必要的工作時間。

  第三十二條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。

  業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

  第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續:

 ?。ㄒ唬I主大會成立和業主委員會選舉的情況;

 ?。ǘ┕芾硪幖s;

 ?。ㄈI主大會議事規則;

 ?。ㄋ模I主大會決定的其他重大事項。

  第三十四條 業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

  業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

  第三十五條 業主委員會履行以下職責:

 ?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議;

 ?。ǘ┱偌瘶I主大會會議,報告物業管理實施情況;

 ?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

 ?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

 ?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施;

 ?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用;

 ?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用;

 ?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

 ?。ň牛I主大會賦予的其他職責。

  第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

 ?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則;

 ?。ǘI主大會和業主委員會的決定;

 ?。ㄈ┪飿I服務合同;

 ?。ㄋ模m椌S修資金的籌集、使用情況;

 ?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況;

 ?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

 ?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

 ?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。

  第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

  第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

  業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

  業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

  第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

  業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

  第四十條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

 ?。ㄒ唬I主大會、業主委員會的會議記錄;

 ?。ǘI主大會、業主委員會的決定;

 ?。ㄈI主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

 ?。ㄋ模I主委員會選舉及備案資料;

 ?。ㄎ澹m椌S修資金籌集及使用賬目;

 ?。I主及業主代表的名冊;

 ?。ㄆ撸I主的意見和建議。

  第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。

  使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。

  第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。

  工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

  第四十三條 有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

 ?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的;

 ?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Φ?;

 ?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?;

 ?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。

  第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

 ?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的;

 ?。ǘ┎宦男形瘑T職責的;

 ?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的;

 ?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的;

 ?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?;

 ?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。

  第四十五條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

  第四十六條 業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時,應當召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

  第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

  第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

  第四章 指導和監督

  第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

  第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

  第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

  第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

  第五十三條 召開業主大會會議,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

  第五十四條 召開業主委員會會議,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

  在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

  第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

  第五十六條 業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

  業主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

  第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

  第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

  第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

  第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

  第六十一條 物業管理區域內,可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集,由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。

  第五章 附則

  第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照執行本規則。

  第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工,按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

  第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行?!稑I主大會規程》(建住房〔20**〕131號)同時廢止。

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