物業經理人

南京市加強住宅專項維修資金使用管理工作的通知

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南京市加強住宅專項維修資金使用管理工作的通知

  關于進一步加強住宅專項維修資金使用管理工作的通知

  各區房產(住建)局:

  為貫徹落實《南京市住宅物業管理條例》、《南京市住宅專項維修資金管理辦法》和市政府關于住宅專項維修資金(簡稱“維修資金”)使用審批職能下放工作的要求,推動維修資金應急使用制度落實,保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用,切實維護廣大業主合法權益,進一步方便廣大業主申請使用維修資金,現就進一步加強住宅專項維修資金使用管理事項通知如下:

  一、維修資金使用申請主體及責任

  業主委員會或者物業管理委員會為維修資金使用的申請人;未成立業主委員會或業主委員會未履行申請人職責,以及業主委員會不能正常開展工作的情況,經屬地街道確認后,受相關業主委托的物業服務企業、業主代表或社區居(村)民委員會可以按順位依次成為申請人。

  使用已售公有住房維修資金的,原房屋售房單位為維修資金使用申請人;原售房單位已改制的,根據改制文件規定,改制后企業或原售房單位的上級主管單位為申請人;原售房單位破產、滅失、無法聯系或拒不履行申請人職責的,經屬地街道確認后,受相關業主委托的物業服務企業、業主代表或社區居(村)民委員會可以成為申請人,審批資金劃撥至申請人或申請人委托的賬戶,原售房單位拒不履行申請人職責的,由申請人書面告知其維修資金使用的相關信息。

  申請人負責按相應程序如實提交維修資金使用申請資料,負責維修工程質量、進度及資金監管,承擔相關法律責任;申請人可委托第三方機構辦理維修資金使用申請相關事項。

  二、維修資金使用申請程序

  (一)一般維修申請程序

  一般單項維修工程在八千元(含)以上的,申請人應當委托工程造價咨詢機構對造價進行審核;一般單項維修工程在二十萬元(含)以上的,應當聘請監理公司實施監理;一般單項維修工程造價在五十萬元(含)以上的,應當采取招標投標方式選擇施工單位。

  1.制定維修資金使用方案

  (1)組織現場查勘

  區維修資金管理部門組織開展現場查勘,確認維修項目及資金列支范圍;區維修資金管理部門可委托屬地街道開展現場查勘工作。

  (2)編制工程預算

  申請人委托相應單位編制工程預算,預算單位應根據現場情況,依據工程維修規范,如實編制工程預算,并承擔相關法律責任。

  (3)制定使用方案

  申請人應就項目實施方案、項目造價預算、資金分攤范圍及分攤標準、施工企業確定方式、工程質量監管及驗收等內容,形成“維修資金使用方案”。

  2.業主投票表決

  申請人將“維修資金使用方案”提交業主大會或維修資金被使用的相關業主表決,表決可采用書面投票表決、平臺投票表決兩種方式。

  (1)書面投票表決

  申請人安排上門開展投票表決工作的人員不少于2人,業主投票表決表應采用監管部門公布的示范文本;上門人員應解釋申請使用維修資金的相關內容,告知業主根據本人意見(同意、反對或棄權)在表決書相應欄目簽名;表決完成后,申請人負責統計表決結果和票權構成明細。

  (2)平臺投票表決

  申請人通過“業主議事系統”發布表決事項并上傳公示輔助決策資料;系統向所涉及業主發送通知,并啟動表決;相關業主通過手機系統直接查看公示資料并投票表決;系統形成表決結果,申請人打印表決結果統計表。

  3.辦理首款申請手續

  (1)申請人向所在區維修資金管理部門提出維修資金使用首款申請,并提交以下資料:

 ?、倌暇┦凶≌瑢m椌S修資金使用申請表;

 ?、诰S修資金使用方案;

 ?、酃こ填A算;

 ?、芄こ毯贤?

 ?、菥S修資金使用業主表決表(通過業主議事系統表決的提供系統生成的表決結果);

 ?、蘧S修資金使用業主表決匯總結果公示;

 ?、邔弮r合同及工程造價預算審核報告;(單項8000元及以上項目)

 ?、啾O理合同;(單項20萬元及以上項目)

 ?、峋S修資金首款申請材料公示情況說明。

  (2)申請人向區維修資金管理部門提交資料的同時,將上述資料第②至⑧項在小區規定位置公示7天。

  (3)區維修資金管理部門收到上述申請資料,出具受理通知書,在5個工作日內作出審批決定。

  4.組織施工及工程竣工驗收

  (1)施工過程監督

  申請人按合同約定組織項目施工,并做好工程材料進場驗收、隱蔽工程及質量安全的把關。

  (2)工程竣工驗收

  工程竣工后,申請人應組織相關業主、施工企業、監理企業、造價咨詢單位對工程進行竣工驗收,并在工程竣工驗收報告上簽字確認。

  5.辦理余款申請手續

  (1)工程竣工驗收合格后,申請人向所在區維修資金管理部門提出維修資金使用余款申請,并提交以下資料:

 ?、俟こ炭⒐を炇請蟾?

 ?、诠こ添椖抠M用結算發票;

 ?、酃こ探Y算審核報告及發票;(單項8000元及以上項目)

 ?、芄こ瘫O理報告及發票; (單項20萬元及以上項目)

 ?、菥S修資金余款申請材料公示情況說明。

  (2)申請人向區維修資金管理部門提交資料的同時,將上述資料第①至④項在小區規定位置公示7天。

  (3)區維修資金管理部門收到上述申請資料,出具受理通知書,在5個工作日內作出審批決定。

  (二)應急維修申請程序

  應急單項維修工程在五千元(含)以上的,申請人應當委托工程造價咨詢機構對造價進行審核;應急單項維修工程在二十萬元(含)以上的,應當聘請監理公司實施監理。

  1.制定應急維修工程實施方案

  (1)現場查勘

  屬于電梯故障的,更換電動機、制動器、減速器、曳引輪和控制柜等主要部件的重大修理及改造的項目,提供電梯檢驗檢測機構出具的監督檢驗報告;屬于《市物業條例》第六十二條第一款第二項至第七項情形的,由街道辦事處(鎮人民政府)現場確認并提交情況說明;涉及其他單位職能的,可以會同確認。

  (2)制定應急實施方案

  申請人應當根據現場查勘的問題,選擇相應施工單位編制項目造價預算,并確認資金分攤范圍及分攤標準、工程質量監管及驗收等內容,形成“應急維修工程實施方案”。

  2.辦理首款申請手續

  (1)申請人向所在區維修資金管理部門提出維修資金應急使用首款申請,并提交以下資料:

 ?、倌暇┦凶≌瑢m椌S修資金應急使用申請表;

 ?、诰S修資金應急維修工程項目說明;

 ?、劬S修資金應急維修工程實施方案;

 ?、芄こ填A算;

 ?、莨こ毯贤?

 ?、迲本S修工程審價合同和預算審核報告;(單項5000元及以上項目)

 ?、邞本S修工程監理合同。(單項20萬元及以上項目)

  (2)區維修資金管理部門收到上述申請資料,出具受理通知書,在2個工作日內作出審批決定,并將有關資料通過物業管理官方網站進行公示。

  3.組織施工及工程竣工驗收

  (1)施工過程監督

  申請人按合同約定組織項目施工,并做好工程材料進場驗收、隱蔽工程及質量安全的把關。

  (2)工程竣工驗收

  工程竣工后,申請人應組織相關業主、施工企業、監理企業、造價咨詢單位對工程進行竣工驗收,并在工程竣工驗收報告上簽字確認。

  4.辦理余款申請手續

  (1)工程竣工驗收合格后,申請人向所在區維修資金管理部門提出維修資金應急使用余款申請,并提交以下資料:

 ?、僮≌瑢m椌S修資金應急維修工程驗收報告;

 ?、趹本S修工程項目結算發票;

 ?、蹜本S修工程結算審核報告及發票;(單項5000元及以上項目)

 ?、軕本S修工程監理報告及發票;(單項20萬元及以上項目)

 ?、輰儆陔娞莨收系?,提供電梯檢驗檢測機構出具的監督檢驗報告;(更換電動機、制動器、減速器、曳引輪和控制柜等主要部件的重大修理及改造項目)

 ?、迲本S修資金使用申請公示情況說明。

  (2)申請人向區維修資金管理部門提交資料的同時,將上述資料第①至⑤項在小區規定位置公示7天。

  (3)區維修資金管理部門收到上述申請資料,出具受理通知書,在5個工作日內作出審批決定。

  (三)房改房維修資金申請程序

  維修項目只涉及房改房的,向市維修資金管理部門申請;涉及房改房、商品房等多產權性質的,向房屋所在區維修資金管理部門申請;涉及多家房改售房單位的,可委托申請。

  1.現場查勘

  申請人組織相關業主和專業技術人員開展現場查勘,確認維修項目及資金列支范圍。

  2.編制工程預算

  申請人委托相應單位編制工程預算,預算單位應根據現場情況,依據工程維修規范,如實編制工程預算,并承擔相關法律責任。

  3.辦理首款申請手續

  (1)申請人向維修資金管理部門提出維修資金使用首款申請,并提交以下資料:

 ?、俜扛姆烤S修資金使用申請表;

 ?、谀暇┦幸奄徆凶》烤S修資金繳款申報清冊;

 ?、酃こ填A算;

 ?、芄こ毯贤?

 ?、輰弮r合同及預算審核報告;(單項8000元及以上項目)

 ?、蘧S修資金使用情況公示及公示證明;(單項50000萬元及以上項目,由物業辦印制示范文本)

 ?、吖こ瘫O理合同。(單項20萬元及以上項目)

  (2)維修資金管理部門收到上述申請資料,出具受理通知書,在5個工作日內作出審批決定。

  4.組織施工及工程竣工驗收

  (1)施工過程監督

  申請人按合同約定組織項目施工,并做好工程材料進場驗收、隱蔽工程及質量安全的把關。

  (2)工程竣工驗收

  工程竣工后,申請人應組織相關業主、施工企業、監理企業、造價咨詢單位對工程進行竣工驗收,并在工程竣工驗收報告上簽字確認。

  5.辦理余款申請手續

  (1)工程竣工驗收合格后,申請人向維修資金管理部門提出維修資金使用余款申請,并提交以下資料:

 ?、俟こ炭⒐を炇請蟾?

 ?、诰S修工程項目費用結算發票;

 ?、酃こ探Y算審核報告及發票;(單項8000元及以上項目)

 ?、芄こ瘫O理報告及發票。(單項20萬元及以上項目)

  (2)維修資金管理部門收到上述申請資料,出具受理通知書,在5個工作日內作出審批決定。

  三、維修資金使用審批資金劃撥額度

  一般維修工程造價二十萬元以下的,首次撥付資金比例為核準費用的百分之五十;一般維修工程造價二十萬元(含)以上的,首次撥付資金比例為核準費用的百分之三十,涉及設施設備更新且設施設備采購費用占工程總費用百分之五十以上的,可依申請將首次撥付資金比例提高至核準費用的百分之五十;應急維修項目首次撥付資金比例為核準費用的百分之三十。

  四、維修資金使用管理職責分工

  市維修資金主管部門負責制定我市維修資金使用審批制度和管理規定;負責維修資金使用審批信息系統的升級維護工作;統一制定維修資金使用申請的工作流程、辦事指南;組織各區進行維修資金政策法規、審批業務、系統操作等培訓;負責日常業務指導、監督檢查及考核;負責維修資金使用重大投訴協調;落實全年考核資金發放工作。

  區維修資金管理部門負責指導業主申請維修資金使用,查勘維修現場,在規定時限完成維修資金使用審核;建立維修資金使用“三級審核”制度(即經辦人員受理、科長初審、分管局長終審);確定審批受理窗口,安排受理審批工作人員;建立健全業務檔案(含電子檔案);接待群眾政策咨詢,協調處理轄區維修資金方面的矛盾糾紛以及信訪投訴。

  街道辦事處(鎮人民政府)按照法定職責,協助區維修資金管理部門做好維修資金監督管理工作,做好維修資金應急使用的監督管理工作。

  五、維修資金使用監管工作要求

  (一)各區主管部門應做好維修資金使用的指導、協調和服務工作,嚴格資金撥付手續,監督資金申請程序的完善。

  (二)各區主管部門應建立政策學習培訓、辦案質量控制、檢查考核獎勵等內部制度,確保維修資金安全、便捷使用。

  (三)各區主管部門應當通過“維修資金使用申請受理系統”受理使用申請業務,并嚴格按規定時限予以辦結,一般使用為5個工作日,應急使用為2個工作日。

  (四)市級主管部門組織開展案件抽查、季度檢查、年度考核,每季度維修資金工作完成情況通報各區人民政府,并將各區維修資金使用受理、審批情況通過媒體向社會通告。

  (五)對挪用住宅專項維修資金的,各區主管部門應當通過行政監管手段追回,并依法實施行政處罰。

  (六)資金監管部門及其工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  本通知自20**年7月1日實施,原工作要求與本通知不一致的,以本通知為準。

  南京市住房保障和房產局

  20**年6月

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篇2:常熟市商品住宅專項維修資金應急使用管理辦法(2019試行)

  市政府關于印發《常熟市商品住宅專項維修資金應急使用管理辦法(試行)》的通知

  常政發規字〔20**〕3號

  各鎮人民政府,各街道辦事處,常熟經濟技術開發區、常熟高新技術產業開發區、常熟國家大學科技園、虞山高新區(籌)、虞山尚湖旅游度假區(虞山林場)、服裝城管委會,市各委辦局、直屬單位(公司):

  經市政府第24次常務會議討論通過,現將《常熟市商品住宅專項維修資金應急使用管理辦法(試行)》印發給你們,請認真貫徹執行。

  常熟市人民政府

  20**年11月30日

  常熟市商品住宅專項維修資金應急使用管理辦法(試行)

  為進一步完善住宅專項維修資金管理制度,拓寬維修資金使用“綠色通道”,加快電梯、消防等共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,及時消除危及房屋安全、影響業主日常生活的緊急情形,根據《住宅專項維修資金管理辦法》《江蘇省物業管理條例》《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》等有關規定,結合我市實際情況,制定本辦法。

  一、適用范圍

  已交存維修資金的商品住宅,有下列危及房屋或人身安全、影響業主正常生活等緊急情形之一的,其共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,可應急使用維修資金。

  (一)屋面、外墻防水層損壞造成大面積滲漏,嚴重影響業主生活;

  (二)外立面已脫落或有脫落危險;

  (三)電梯發生故障影響正常使用;

  (四)屬于小區管理范圍的供排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,影響正常使用;

  (五)公共護(圍)欄破損嚴重或有倒塌危險;

  (六)共用消防設施存在重大火災、安全隱患;

  (七)法律、法規、規章規定的其他危及房屋或人身安全,需要立即維修和更新、改造的情形。

  二、使用確認

  符合適用范圍的,由下列主管部門或委托機構等出具書面意見(書面意見需明確危及房屋、人身安全或影響業主正常生活):

  (一)符合適用范圍第(一)、(二)、(五)種情形的,由房屋檢測檢驗機構出具書面意見;

  (二)符合適用范圍第(三)種情形的,由電梯檢驗機構出具書面意見;

  (三)符合適用范圍第(四)種情形的,由水行政主管部門或委托機構出具書面意見;

  (四)符合適用范圍第(六)種情形的,由消防主管部門或所在地公安派出所出具書面意見;

  (五)符合適用范圍第(七)種情形的,由相關主管部門或委托機構出具書面意見。

  三、申請主體

  (一)物業服務企業;

  (二)無物業服務企業的為業主委員會(以下簡稱業委會),包括代行業委會職責的物業管理委員會、綜合治理委員會、居(村)民委員會(以下簡稱社區);

  (三)既無物業服務企業又無業委會的為相關業主。

  四、辦理程序

  (一)提出申請。當出現適用范圍內的應急使用維修資金要求時,由申請主體報業委會(無業委會的經當地社區)確認后,再由申請主體向市房產管理處維修資金管理部門(以下簡稱房管處)提出申請。

  (二)出具意見。申請主體憑房管處出具的可使用維修資金的意見,向相關主管部門或委托機構提出申請,由其出具是否可以應急使用的書面意見。

  (三)備案申請。申請主體委托符合法律法規要求的維修單位(設計單位)制定維修和更新、改造使用方案(列明資金預算)、預算分攤清冊并將其公示7天。經業委會(無業委會的經當地社區)確認已公示后,由申請主體登錄“住宅專項維修資金管理系統”提交相關材料申請備案。

  (四)組織維修。使用備案通過后,申請主體應按照已備案的維修方案組織實施維修。

  (五)工程驗收。維修完成后,應由申請主體組織驗收。

  (六)工程審價。單項維修金額在5000元(含)以上或一次性(30日內在同一小區由同一施工單位維修同一項目內容)使用維修金額10000元(含)以上的,申請主體應當聘請專業工程造價咨詢機構對工程決算進行審價。

  (七)費用支取。申請主體應當根據審價報告制定決算分攤清冊并公示7天。公示期滿,申請主體登錄“住宅專項維修資金管理系統”提交相關材料申請支取。房管處審核通過后分別撥付相關費用。

  五、其他

  (一)已交存維修資金的非住宅商品房參照本辦法執行。

  (二)本辦法自20**年1月1日起施行。原常熟市房產管理局20**年12月30日發布的《關于貫徹實施<常熟市住宅共用部位共用設施設備維修資金使用指導意見>的補充意見》(常房〔20**〕104號)同時廢止。

篇3:關于規范常州市區住宅專項維修資金應急使用管理的通知

  關于規范常州市區住宅專項維修資金應急使用管理的通知

  江蘇 常州

  各轄區人民政府,市各有關單位:

  為加強對本市市區住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的應急使用管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護廣大業主的合法權益,根據《住宅專項維修資金管理辦法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》、《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規規定,并結合我市實際情況,現就規范市區住宅專項維修資金應急使用管理通知如下:

  一、維修資金應急使用項目范圍

  發生下列危及房屋安全及人身安全情形之一,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行應急維修、更新和改造的,申請人可以組織應急維修:

  (一)屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;

  (二)電梯故障危及人身安全,經電梯檢驗機構評估并出具鑒定報告的;

  (三)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身安全的;

  (四)樓體單側外立面有脫落危險的;

  (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

  (六)消防設施存在重大火災隱患,經公安機關消防機構出具整改通知的;

  (七)危及房屋安全及人身安全的其他情形。

  二、除電梯、消防應急維修項目由電梯檢驗機構、消防部門出具鑒定報告或整改通知外,其余應急維修項目由區物業管理行政主管部門組織屬地街道辦事處、社區居(村)民委員會、業主委員會(物業管理委員會)、物業服務企業進行現場認定,出具書面確認意見,市物管中心派員參加。

  三、維修資金應急使用程序

  維修資金由市物管中心代管時,應急維修項目申請使用維修資金的,按照以下程序辦理:

  (一)申請人向區物業管理行政主管部門提出應急維修項目現場認定申請,區物業管理行政主管部門組織現場認定。

  電梯、消防應急維修項目由電梯檢驗機構、消防部門出具鑒定報告或整改通知單,作為現場認定意見。

  (二)申請人組織將應急維修項目現場認定意見在小區公告,編制工程預算,制定維修資金應急使用方案。

  維修資金應急使用方案主要包括應急維修項目概況、實施主體、工程涉及的相關單位選聘方式(施工單位、審計單位等)、工程實施時間、驗收主體及驗收方式、質量保修要求等。

  (三)申請人持應急維修項目現場認定意見、工程預算書、維修資金應急使用方案等材料報市物管中心,提出維修資金應急使用申請。

  (四)市物管中心審核申報材料,符合維修資金應急使用條件的,出具準予使用通知書。

  (五)申請人按照已申報的維修資金應急使用方案實施維修,經竣工驗收合格和工程審計后,辦理維修資金結算手續。

  (六)對符合維修資金劃轉條件的,市物管中心組織進行公示(公示時間為七日),公示期滿無異議的,將維修資金劃轉至施工單位。

  四、維修資金使用申請人、相關部門(單位)應當對其提供材料的真實性、合法性、有效性負責,隱瞞真實情況或者提供虛假材料的,應當承擔相應的法律責任。

  五、本通知適用于新北區、天寧區、鐘樓區、戚墅堰區,武進區可參照執行。

  六、本通知自發布之日起執行。

  常州市人民政府辦公室

  20**年12月26日

篇4:JY花園專項維修資金使用管理辦法

  Z花園專項維修資金使用管理辦法(20**)

  為了加強對JY花園小區專項維修資金的管理,保障本建筑區劃內共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》等國家有關法律、法規,制定本管理辦法。本建筑區劃內專項維修資金的使用、管理、續籌和監督,適用本辦法。

  1定義

  1.1專項維修資金(以下簡稱“維修資金”):是指業主繳存的,專項用于本建筑區劃內物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修工程。業主繳存的維修資金屬于業主所有。

  1.2物業共用部位、共用設施設備:是指本建筑區劃內屬全體業主或部分業主共同所有且共同使用的部位及設施設備。

  1.3物業共用部位、共用設施設備的維修工程:是指除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修以及更新、改造。

  1.4本建筑區劃維修資金賬戶的日常管理人:可依照業主大會會議決議委托業主委員會配備專業人員負責管理賬戶;也可依照業主大會會議決議委托物業服務企業或會計師事務所進行管理。

  2維修資金的開戶

  2.1業主大會以業主委員會開立維修資金賬戶,應:

  2.1.1召開業主大會會議表決并通過《北京市朝陽區JY花園專項維修資金使用管理辦法》(本辦法)。

  2.1.2確定以業主委員會的名義開立本建筑區劃維修資金專用賬戶的開戶銀行(分支機構)。

  2.1.3確定本建筑區劃維修資金賬戶的日常管理人。

  2.1.4確定由業主委員會主任、副主任作為本建筑區劃維修資金專用賬戶的責任人。

  2.2業主委員會應在由業主大會選定的開戶銀行(分支機構),開立本建筑區劃維修資金專用賬戶,并接受所在地市、各區縣建設委員會等主管部門的監督。

  2.3業主委員會只能在一家銀行(分支機構)開立一個維修資金專用賬戶。該專用賬戶按房屋戶門號設立明細戶。賬戶開立后,原則上不得變更開戶行;確需變更的,須經業主大會決議通過。

  2.4本建筑區劃維修資金專用賬戶開立后,業主委員會應于3個工作日內,登錄北京市專項維修資金管理系統(**)進行用戶注冊登記,并將開戶資料報送市資金中心區縣管理部備案。

  2.5本建筑區劃維修資金,由業主委員會向代管的市居住小區管理辦公室(以下簡稱“市小區辦”)申請,并在與市小區辦簽訂移交協議的7個工作日后,核查維修資金專用賬戶中的本建筑區劃專項維修資金劃轉情況。

  3維修資金專用賬戶的管理及維修資金的使用

  3.1本建筑區劃維修資金賬戶的日常管理人負責本小區維修資金存取款、記賬、對賬、分攤核算及受理變更業務等日常管理工作。全體業主及業主委員會負責維修資金使用的監督工作。

  3.1.1業主委員會應委托本建筑區劃維修資金賬戶的日常管理人每月就由開戶銀行(分支機構)向業主委員會發出的對賬單,核對維修資金專用賬戶的賬目。

  3.1.2業主委員會應每月與開戶銀行核對維修資金賬目,并應至少每半年一次向業主公布已發生的維修工程項目、維修費用、分攤標準及資金使用管理的其他有關情況。

  3.1.3業主委員會可委托具有專業資質的社會中介機構代理維修資金使用涉及的維修工程可行性研究、預決算審核、施工質量驗收、費用分攤明細的審核等。業主委員會應就委托事項、委托費用及費用來源等事項簽訂書面協議。委托費用標準應按照國家規定執行且在業主大會經費年度預算內。如超過年度預算,依《北京市朝陽區JY花園小區業主大會議事規則》中規定執行。

  3.2維修資金使用原則及范圍:

  3.2.1維修資金使用管理遵循“專戶存儲,業主決策,??顚S?,核算到戶”的原則。

  3.2.2維修資金應專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修工程,不得挪作他用。保修期內的維修責任按照國家有關規定執行。

  3.2.3下列費用不得從維修資金中列支:

  3.2.3.1依法應當由建設單位或者施工單位承擔的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

  3.2.3.2依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

  3.2.3.3應當由責任人承擔的因人為損壞共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

  3.2.3.4根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

  3.2.4業主大會可根據國家法律法規的規定,決議沉淀部分維修資金的增值存儲計劃;或者在保證維修資金正常使用的前提下,決議在一級市場購買國債并持有到期;嚴禁將維修資金挪作他用。

  3.2.4.1利用業主交存的維修資金購買國債的,應

經占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

  3.2.4.2禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

  3.2.5下列資金應當轉入維修資金專用賬戶滾存使用:

  3.2.5.1維修資金的存儲利息;

  3.2.5.2維修資金購買國債的增值收益;

  3.2.5.3共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益,但業主大會另有決定的除外;

  3.2.5.4共用設施設備報廢后回收的殘值。

  3.3維修資金使用的分攤原則:

  3.3.1建筑區劃內、樓宇外立面的維修工程費用由建筑區劃內全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

  3.3.2樓宇內的維修工程費用由該幢樓宇全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

  3.3.3一幢樓宇有兩個或兩個以上單元門的,專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備,維修工程費用由該單元全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

  3.3.4專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備,維修和更新、改造費用由該樓層全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

  3.3.5共用部位、共用設施設備維修工程,涉及可以出售但尚未售出的住宅、非住宅的,開發建設單位應當按照尚未售出的住宅、非住宅的建筑面積,分攤維修工程費用。

  3.3.6未建立及尚未補建、續籌維修資金的,建筑區劃內發生中修、大修及更新、改造時所需分攤的維修費用,由相關住宅、非住宅業主承擔。

  3.4維修資金使用的條件:

  3.4.1業主委員會應將由物業服務企業于每年年底提交的物業共用部位共用設施設備維修計劃、編制費用預算和分攤明細,在建筑區劃內向全體業主公示。

  3.4.1.1涉及建筑區劃內全體業主的維修工程,業主委員會應當組織召開業主大會會議,并經占建筑區劃內業主總投票權數三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決通過后實施;

  3.4.1.2涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設施設備的維修工程,業主委員會應當組織召開所涉及范圍內業主會議,經所涉及范圍內業主總投票權數三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決通過后實施。

  3.4.2業主委員會應依照業主大會決議,按分攤明細核對所涉及業主個人賬戶內的維修資金余額是否足以支付。對于不足支付的,業主委員會應在3日內公示需補足維修資金的業主名單及所需金額,待資金到位后可按本辦法第3.5條的規定組織實施。

  3.5維修資金使用的程序:

  3.5.1經業主大會授權,業主委員會可委托物業服務企業組織施工及驗收,并依法確定施工單位,簽訂施工合同等。

  3.5.2業主委員會可委托物業服務企業持相關材料到銀行辦理資金預支或結算手續:

  3.5.2.1到銀行辦理資金預支手續時應提交維修資金預支用備案表、維修工程施工合同及維修費用分攤明細表等;

  3.5.2.2工程竣工驗收合格后到銀行辦理資金結算手續時應提交維修費用決算單、維修費用發票、最終維修費用分攤明細表、費用決算分戶調整表等。

  3.5.3維修資金賬戶須使用信匯憑證或電匯憑證結算,不得支取現金,不得使用其他票據或者結算憑證。用于支付維修工程費用的維修資金只能支付到已在銀行備案的施工單位或物業公司賬戶中。

  3.6維修資金的續籌

  3.6.1如一幢樓房或一戶業主的維修資金經使用后,不足首次歸集額的30%時,業主委員會應提醒業主續籌。

  3.6.2維修資金的續籌標準及辦法應由業主大會決定,續籌金額一般應由業主按所擁有的建筑面積比例分攤。

  3.6.3續籌資金必須交到維修資金專用賬戶,存入業主明細戶。

  3.7維修資金賬戶的變更

  3.7.1業主大會、業主委員會合并、分立或撤銷時,應委托本建筑區劃維修資金賬戶的日常管理人憑合并、分立或撤銷證明材料及業主資金明細戶清單,到市資金中心區縣管理部申請辦理合并、分立或撤銷業主委員會賬戶手續;并憑區縣建委出具的備案證明到開戶銀行辦理賬戶的合并、分立或者撤消,進行相應維修資金的劃轉。

  3.7.2因業主委員會發生變更引起銀行賬戶或者銀行預留印鑒發生變化的,必須及時到銀行辦理賬戶變更手續。未及時辦理變更手續的,賬戶內的維修資金不得支取使用。

  4維修資金的緊急支取預案

  4.1啟動專項維修資金應急支取的條件:

  4.1.1政府有行政裁決權利的部門下達的書面行政裁定書,并在本建筑區劃內公示。

  4.1.2政府無行政裁決權利的部門提出的書面意見,并在本建筑區劃內公示。

  4.1.3本建筑區劃內居民會議或居民代表會議授權居民委員會做出的書面指導意見,并在本建筑區劃內公示。

  4.1.4業主委員會決議認為必須使用的,但應有除本建筑區劃內的物業服務企業外的第三方中介機構書面認同意見。

  4.2對符合本辦法第4.1條規定的緊急情況,業主委員會應依照物業服務企業公示的分攤明細核對所涉及業主個人賬戶內的維修資金余額是否足以支付。對于不足支付的,業主委員會應在3日內公示需補足維修資金的業主名單及所需金額。如公示后5日內資金未到位,由物業服務企業墊付并補足資金。被墊付人除應償還該資金外,還需支付應償還總金額日千分之*的滯納金,滯納金歸全體利益關系人所有。

  4.3專項維修資金應急支取的辦法:

  4.3.1業主委員會應對由物業服務企業委托專業機構對維修工程的必要性及費用預算出具的鑒定報告進行審核,且決議同意后,由業委會或物業服務企業通報區建委小區辦(物業科)、屬地街道辦事處、居委會;并在居委會監督下,將物業服務企業根據上述鑒定報告制定的費用預算、維修費用按戶分攤明細表等,在維修工程涉及業主的公共活動區域予以公告。鑒定費用可計入本次維修工程成本。

  4.3.2物業服務企業應當依法確定施工單位,

簽訂施工合同。

  4.3.3物業服務企業應持資金支用申請、資金預支用備案表、業主委員會決議、專業機構鑒定報告、維修費用分攤明細表、維修資金交納情況統計表、施工合同等材料,按照開戶銀行(分支機構)規定的程序辦理維修資金(提前)支取手續;業委會開立尚未開立維修資金賬戶的,由物業服務企業持上述文件材料,到市小區辦或市資金中心區縣管理部辦理資金預支手續。

  4.3.4工程竣工驗收合格后,物業服務企業應持維修費用決算單、維修費用發票、最終維修費用分攤明細表、費用決算分戶調整表等到市小區辦、市資金中心區縣管理部或開戶銀行(分支機構)辦理資金結算手續。

  5維修資金的查詢、轉讓和提余

  5.1業主可憑由銀行按規定向業主提供的維修資金查詢卡查詢個人賬戶內維修資金收支情況。

  5.2業主可通過登錄北京市專項維修資金系統(*)查詢個人維修資金的交納、費用分攤、支用、結息及余額等情況。

  5.3業主變更時,原業主或變更后的業主應持房屋轉讓合同、維修資金過戶協議、雙方身份證明及維修資金交款憑證到市資金中心區縣管理部辦理變更手續。維修資金由轉讓雙方按明細戶內賬面余額進行結算,或從其約定。

  5.4因拆遷或其他原因造成房屋滅失的,業主應到市資金中心區縣管理部辦理銷戶手續,提取明細戶賬面余額。

  6維修資金的追討

  6.1業主未按規定或業主大會決議續籌、補建或使用維修資金的,業主委員會或其他利益關系人可以向人民法院起訴。

  6.2物業服務企業挪用維修資金的,業主委員會可書面提請物業管理行政部門按照《物業管理條例》的規定,追回挪用的維修資金。

  6.3業主委員會挪用維修資金的,依法追究責任人的責任。

  7附則

  7.1本辦法如有與法律、法規、規章和規范性文件相抵觸的條款,且被人民法院確認無效的,該條款無效,但不影響其它條款的有效性。本辦法業主委員會負責解釋。

  7.2本辦法經業主大會依照《北京市朝陽區JY花園小區業主大會議事規則》表決通過之日起施行。

  7.3此后本辦法的修改,須按《北京市朝陽區JY花園小區業主大會議事規則》組織召開業主大會會議,并經決議通過。本辦法的修正案被通過后,由業主委員會向全體業主公告。

  (本辦法經20**年6月16日結束的JY花園第二次業主大會表決通過)

篇5:物業專項維修資金收繳、使用管理的探討

  物業專項維修資金收繳、使用管理的探討

  物業專項維修資金是在物業保修期滿后用于共用部分、共用設施、設備,發生損壞或產品淘汰不適宜時,進行中修、大修和更新改造所需儲備的資金,它是業主所有,共同使用,起到物業保值、增值的保障作用,由行政主管單位監管的一種專項資金。

  福州市20**年開始建立物業專項維修資金帳戶,并對98年后銷售的樓盤采用“搭車”方式收繳專項物業維修資金,此方式較為順利,但是,相對于樓宇的使用期也不過是杯水車薪,還應該有經常性的補充,保證專項維修資金的充盈性。98年前交付使用樓宇,物業管理企業按一定比例(或額度)方式收繳,由于業主對資金的使用認識不一致,在收繳上存在很大難度,連2%啟動資金也“望洋興嘆”。維修資金專戶若無法建立,已出售的樓盤在有效期內繼續運行將潛在著危機,特別是高層商住樓在使用十年后,共用設備、設施及電子產品出現疲勞和更新換代,因此,如不能及時地維修,漸失去應有功能,居住、辦公環境逐漸惡化,倘若此時仍無維修資金投入共有設備、設施的維修和更新改造,必將影響設備、設施運行的安全,一旦共用設備、設施進入惡性循環,帶病運轉的樓宇將危象叢生。物業管理企業因無資金墊付維修的費用而無作為,或退出管轄區域,這種狀況將影響社會的安定和穩定,因此應引起有關部門的高度重視。

  一、維修資金建立難、收繳難。

  物業維修資金制度的建立是隨著“房改”物業管理企業進入房地產開發市場后出現的新生事物,是開發商持續發展創立品牌擴大營銷的重要措施之一。98年前開發商在樓盤營銷過程注重房屋的銷售,輕售后服務,給售后的公用部分,共用設備、設施的中修、大修及更新改造留下了空白。有的樓宇物業管理企業用房都不足,物業管理企業需租房辦公,哪有可創收的收入作為專項維修資金。政府的法律、法規不健全,也是建立難、收繳難的原因之一。因此在物業專項維修資金的建立與收繳上堅冰難移。

  1、收繳難:

  物業專項維修資金收繳難的原因在于有的業主認為已繳了物業管理費再繳維修資金不合理不愿意繳,有的業主認為繳維修資金是增加支出不認為是為物業保值增值,有的業主現在經營艱難,維持生計都有困難,再繳“維修資金”簡直是“對牛彈琴”-愛理不理。雖然業主代表大會決議要繳物業維修資金,可個別業主就是千方百計找各種借口,拖著不繳,讓物業管理企業的人員跑斷腿,磨破嘴也無濟無事,奈何不得,因此“物業維修資金”遲遲不能歸集到位。

  2、建立難:

  由于“物業維修資金”不能收繳到位,專項維修資金帳戶的建立就成為“空中樓閣”雖然《物業管理條例》第五十四條規定:“業主應按照國家有關規定交納專項維修資金?!钡涮追煞ㄒ幧形唇∪?在較多物業管理區域內物業管理企業屢催業主交繳“維修資金”,建立在“業委會”監管下的物業專項維修資金,不能收繳到位,專用帳戶難于建立。

  二、采取措施,確保維修基金的收繳:

  1、用行政手段:在辦理房產證時,搭車收繳。

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