珠海經濟特區物業管理條例實施細則（20**）
第一章 總則
第一條 為了貫徹實施《珠海經濟特區物業管理條例》(以下簡稱《物業條例》)，根據有關法律和法規的規定，結合珠海經濟特區實際，制定本實施細則。
第二條 市、區和鎮人民政府、街道辦事處(以下簡稱鎮街)應當配備專門的物業管理部門和專職的工作人員，并對工作經費予以保障。
第三條 市物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業主管部門)履行以下職責：
(一)制定全市物業管理發展規劃;
(二)統籌全市物業管理招標投標監管工作;
(三)統籌全市信用體系監管工作;
(四)依法查處違反物業管理法律、法規的行為;
(五)指導和監督市物業管理行業協會開展工作，加強行業指導和行業自律;
(六)《物業條例》規定的其他職責。
第四條 區物業管理行政主管部門(以下簡稱區物業主管部門)接受市物業主管部門指導，履行以下職責：
(一)指導和監督鎮街履行物業管理行政監管職責;
(二)會同鎮街決定是否解散業主委員會;
(三)會同鎮街撤銷業主大會、業主委員會的決定;
(四)會同鎮街劃定或者調整物業管理區域;
(五)指導和監督各方完成承接查驗工作;
(六)審批協議選聘前期物業服務企業申請;
(七)定期對鎮街、居民委員會或者村民委員會、物業管理人員及業主委員會成員、候補委員、業主監事會成員等進行培訓;
(八)依法查處違反物業管理法律、法規的行為;
(九)《物業條例》規定的其他職責。
橫琴新區和經濟功能區管理機構履行區政府職責。
第五條 鎮街在各級物業主管部門的指導下，履行以下職責：
(一)審查首次業主大會設立的書面要求，指導和監督成立業主大會籌備組;
(二)對業主委員會委員候選人進行資格審查，確定業主委員會委員候選人名單;
(三)指導和監督業主成立換屆選舉小組;
(四)依法組織召開業主大會會議;
(五)對業主大會及業主委員會會議資料進行備案;
(六)代為管理業主委員會移交的資料、印章、財物等物品;
(七)指導和監督設立物業管理委員會;
(八)組織召開物業管理聯席會議;
(九)指導和監督物業管理招標投標活動;
(十)確定應急物業服務企業;
(十一)協助區物業主管部門調查、撤銷業主大會、業主委員會的決定;
(十二)協助區物業主管部門劃定或者調整物業管理區域;
(十三)《物業條例》規定的其他職責。
鎮街可以依法委托居民委員會或者村民委員會辦理物業管理相關事務。居民委員會或者村民委員會應當協助鎮街開展物業管理相關工作。
第六條 鎮街應當設立物業管理聯席會議制度，聯席會議由區物業主管部門、城市管理和綜合執法、建設、自然資源、生態環境、公安派出所、司法所、應急辦、信訪、居民委員會或者村民委員會、社區工作站等相關部門和建設單位代表、物業服務企業代表、業主委員會等相關人員組成。
第七條 聯席會議協調處理轄區內下列物業管理事項：
(一)業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉工作的;
(二)新舊物業服務企業交接中發生的矛盾糾紛;
(三)設立業主大會、組織召開業主大會會議過程中出現法律、法規、規章和規范性文件沒有規定的相關情形;
(四)發生其他嚴重影響物業管理區域穩定的情形。
物業管理聯席會議成員單位應當指定專人參加會議。物業管理聯席會議成員單位應當在法定職責范圍內執行物業管理聯席會議決定的事項，無正當理由拒不執行的，依法追究行政責任。
第八條 鼓勵業主、建設單位委托社會組織對設立業主大會、政策法律咨詢以及糾紛協調處理等事項提供專業服務。
第二章 物業管理區域
第九條 本實施細則實施后的新建物業管理區域，由建設單位在前期物業管理招標工作開始前完成物業管理區域備案。
第十條 已實施物業管理的物業管理區域，由物業服務企業憑物業服務合同等材料辦理物業管理區域備案。
業主實施自行管理的物業管理區域，由業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構憑確定該物業管理區域的相關材料辦理物業管理區域備案。
第十一條 一個物業管理區域需要劃分為若干個物業管理區域，或者若干個物業管理區域需要合并為一個物業管理區域的，應當同時符合以下條件：
(一)已完成物業管理區域備案;
(二)對原物業管理區域內的共有道路、綠地和物業服務用房、消防、供水、供電等共有部分和共用設施設備的使用、維護等依法形成分割方案或者合并方案;
(三)分割方案或者合并方案經原物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
物業管理區域合并后，只能設立一個業主大會，選舉產生新的業主委員會，委托一個物業服務企業提供物業服務。
第十二條 物業管理區域依據本實施細則規定分割或者合并后，物業服務企業等相關主體憑分割或合并后物業管理區域的四至范圍說明及附圖、分割或者合并方案以及業主大會會議的表決結果辦理物業管理區域變更備案。
第十三條 建設單位、物業服務企業等相關主體應當按照本章規定向區物業主管部門辦理備案手續，區物業主管部門應當在七個工作日內完成備案。
第三章 業主大會和業主委員會
第一節 業主大會
第十四條 下列主體在物業管理活動中依法享有業主權利、履行業主義務：
(一)依法在不動產登記機構辦理不動產登記的人;
(二)因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得建筑物專有部分所有權的人;
(三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人;
(四)因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權的人;
(五)其他符合法律、法規規定的人。
第十五條 業主提出設立業主大會申請，應當向鎮街提交由業主簽字的書面要求，業主身份根據不動產權屬證書和身份證明確認。
符合《物業條例》第二十二條設立業主大會條件的，鎮街應當自接到業主書面要求之日起三十日內，指導業主成立業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。
第十六條 籌備組成員為七人以上十五人以下單數，由鎮街代表、居民委員會或者村民委員會代表、建設單位代表和業主代表共同組成，其中業主代表人數不得低于籌備組總人數的百分之六十?；I備組組長由鎮街代表擔任。
籌備組中的業主代表通過業主自薦、業主聯名推薦、鎮街推薦等方式產生。
每名業主只能推薦一名業主代表參加籌備組，鎮街應當對業主代表進行資格審查，確定業主代表名單。業主自薦、業主聯名推薦的業主代表，根據聯名推薦業主人數的順序確定;聯名推薦業主人數相同的，根據聯名推薦業主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯名推薦業主人數和聯名推薦人擁有專有部分面積總和相同的，由鎮街確定。
第十七條 鎮街應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、業主聯名推薦人數、聯名推薦業主擁有專有部分面積總和等情況向全體業主公示，公示時間不少于七日。業主或者其他相關單位、個人對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期間實名向鎮街提出意見。鎮街應當在公示結束之日起七日內完成調查并予以書面答復，被調查人員應當回避。
籌備組成員發生變更的，應當按照前款規定重新公示。
擬定的籌備組成員名單公示期滿，業主無異議或者異議不成立的，鎮街應當向全體業主發布籌備組成立公告以及籌備組成員名單，籌備組自公告之日起成立。
籌備組的工作經費由全體業主承擔。
第十八條 籌備組成立后可以持鎮街出具的證明向公安機關申請刻制印章，印章由籌備組組長或者組長指定的專人保管。印章應當根據籌備組會議決定，用于籌備組決定等文書的公示、公告。
籌備組解散后，印章由保管人交回鎮街銷毀。
第十九條 籌備組成立后，鎮街應當通知建設單位或者物業服務企業在三十日內向鎮街提交包含全部業主姓名、房號和專有部分面積的業主清冊。
建設單位或者物業服務企業未在規定期限內提供業主清冊等相關資料，經鎮街責令限期提供，逾期仍不提供的，鎮街應當向不動產登記機構查詢業主姓名、房號和專有部分面積，不動產登記機構應當提供，并不得收取費用。
籌備組應當對業主資料保密，不得將業主資料用于與業主大會無關的活動。
第二十條 籌備組應當遵守以下工作規定：
(一)籌備組會議由組長召集和主持，也可以由組長委托籌備組其他成員召集和主持;
(二)籌備組會議應當有過半數成員出席，作出的決定必須經全體成員半數以上同意;
(三)籌備組成員應當在表決結果上簽字，注明同意、反對或者棄權。成員不簽字的，不影響決定效力;
(四)籌備組會議應當有書面的會議記錄并存檔，籌備組組長應當對表決結果及會議記錄予以簽字確認;
(五)籌備組中的業主代表不得委托代理人參加會議，業主代表是法人或者非法人組織的除外;
(六)籌備組應當自決定作出之日起三日內向全體業主公示決定內容，公示時間不少于七日;
(七)籌備組應當自成立之日起一年內，完成自籌備組成立之日至業主大會啟動投票之日期間的籌備工作，組織召開首次業主大會會議?；I備組自成立之日起一年內未能組織召開首次業主大會會議的，應當在籌備期限屆滿十五日前向鎮街申請延長籌備期限，經鎮街同意，可以延長一年。
籌備組逾期未完成籌備工作的，自行解散。鎮街應當在物業管理區域內的顯著位置公告籌備組解散時間并說明理由。
第二十一條 籌備組履行下列職責：
(一)確認業主人數以及業主擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、表決事項和表決規則;
(三)擬定本物業管理區域的管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則等草案;
(四)擬定業主委員會委員及候補委員選舉辦法;
(五)其他準備工作。
籌備組應當在首次業主大會會議召開前，將前款內容及鎮街確定的業主委員會正式候選人名單在物業管理區域內公示，公示期不少于十五日。擬表決事項發生變化，應當按照本實施細則規定重新公示，公示結束后五日內告知鎮街。
業主對公示內容有異議的，應當在公示期間實名向籌備組提出意見?；I備組應當自收到意見之日起七日內集體討論決定，并及時答復異議人。
業主委員會委員及候補委員選舉辦法不得與擬提交業主大會會議表決的管理規約和業主大會議事規則相沖突。
第二十二條 管理規約與業主大會議事規則應當參照市物業主管部門發布的示范文本制定，不得與法律、法規、規章和規范性文件相沖突。
下列事項應當由業主大會決定，業主大會不得授權給業主委員會自行決定：
(一)《物權法》第七十六條第一款規定的內容;
(二)業主共有部分和共用設施設備的經營以及經營所得收益的使用、分配等;
(三)與業主委員會委員、業主監事會成員津貼有關的事項;
(四)業主委員會免責、約定審計等事項;
(五)與業主對共有財物實施管理權有關的其他事項。
第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、換屆選舉小組或者鎮街組織召開。
第二十四條 業主大會定期會議由業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構根據業主大會議事規則組織召開。業主大會定期會議召開前，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當提前十五日向全體業主公告以下內容：
(一)物業管理情況報告;
(二)業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構工作報告;
(三)業主大會、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構、業主監事會工作經費的籌集、使用和管理情況;
(四)利用物業共有部分和共用設施設備經營所得收益和使用情況;
(五)業主大會會議擬表決事項。
第二十五條 業主依據《物業條例》第二十八條第一款第(一)項申請召開業主大會臨時會議的，應當向業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構提供由業主簽字的書面申請和身份證復印件。
業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當自收到業主申請之日起十五日內完成核實，存在下列情形之一的，由鎮街負責核實：
(一)業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構拒不核實，經鎮街責令限期核實，業主委員會拒不履行的;
(二)業主委員會依法不能履行職責，且未能依法設立代行業主委員會職責的其他機構的;
(三)業主委員會委員或者代行業主委員會職責的其他機構與業主大會臨時會議擬表決事項有利害關系，需要回避的。
符合召開業主大會臨時會議條件的，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當自完成核實之日起五日內組織召開業主大會臨時會議，業主大會臨時會議的表決事項應當包含業主申請的事項。
業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構拒絕召開且經鎮街責令限期召開，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構仍不組織召開的，由鎮街組織召開業主大會臨時會議。
第二十六條 業主大會會議采用集體討論形式的，應當核實到會業主身份，現場公開計票，并現場公布計票結果、公示業主大會會議結果并向鎮街備案。公示時間不少于七日。
第二十七條 業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當按照下列程序進行：
(一)表決票送達業主，并在物業管理區域內的顯著位置公告七日;
(二)物業管理區域內設置固定投票箱，業主在規定的時間內將表決票填好投入投票箱，業主不在本地的可以采用郵寄方式進行投票;
(三)在鎮街的指導和監督下進行計票，計票結束后，計票人及監票人應當立即對計票結果進行簽名確認;
(四)業主大會會議表決結果應當在物業管理區域顯著位置進行公示并向鎮街備案。公示時間不少于三十日。
第二十八條 業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮街決定使用電子投票形式組織召開業主大會會議的，應當通過市物業主管部門建立的物業管理電子投票系統表決。
第二十九條 業主的投票權數及其擁有的專有部門面積，應當在表決規則中予以明確，但確認的投票權數不得超出本物業管理區域內房屋的總套數。業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮街應當將表決規則及投票權數計算說明和統計結果向全體業主進行公示，公示時間不少于十五日。
第三十條 表決事項按照下列規定送達業主：
(一)將表決事項直接送達至業主的專有部分，送交至業主本人或者同住的成年家屬;
(二)對不在物業管理區域內居住的業主，業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮街應當將表決事項郵寄至業主預留地址或者戶籍地址;
(三)通過物業管理電子投票系統將表決事項發送至業主預留的電子終端;
(四)對于無法取得聯系的業主，業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮街應當將表決事項送達至業主在本物業管理區域內的專有部分;
(五)通過以上方式均無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置進行公告，公告時間為七日。
第三十一條 業主委托代理人參加業主大會會議的，應當向代理人出具委托書。委托書中應當載明委托人和代理人的身份證號碼、聯系方式、委托人在本物業管理區域內的全部不動產權屬證書編號及在本次業主大會會議中具體的委托事項。
表決票應當由業主本人或者代理人簽名。
第三十二條 投票期限屆滿，參與投票的人數不足業主總人數二分之一的，業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組可以向鎮街申請延期一次，經鎮街同意，可以延長投票期限。延長期限不得超過第一次公告的投票期限。
延長投票期限的決定應當在物業管理區域內進行公示，公示時間不少于十五日。
第三十三條 業主大會的表決結果應當以書面形式在物業管理區域內進行公示，公示內容包括房號及專有部分面積、業主是否參與投票，參與投票業主的總人數及占專有部分的建筑物總面積、全體業主對表決事項贊同、反對或者棄權意見的匯總結果等。
公示期滿后七日內，業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組應當將業主大會會議結果報鎮街備案。
第三十四條 業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組應當將業主大會會議的選票、表決票和委托書交鎮街妥善封存、保管，保管期限不少于五年。
自業主大會會議結果公布之日起一年內，業主有證據可以證明業主大會會議存在偽造選票情形的，有權向鎮街申請對業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組會議記錄、業主大會選票等資料進行查驗。
鎮街應當自收到業主申請之日起三十日內進行查驗并將查驗結果向全體業主公示，業主不得就已查驗事實再次申請查驗。
經鎮街查驗，確認存在偽造選票等弄虛作假情形的，鎮街應當根據查驗結果重新統計表決結果，并按照本實施細則規定重新公示。
第二節 業主委員會
第三十五條 市物業主管部門應當制定業主委員會委員信用信息管理辦法，對依法選舉產生的業主委員會委員采用信用評分的辦法進行管理。
業主委員會委員的信用評分錄入業主委員會委員信用信息檔案，作為物業管理活動相關主體監督、選舉籌備組成員、業主委員會委員、業主委員會委員候補委員、業主監事會成員、業主代表的參考依據。
第三十六條 業主委員會委員由五至十五人單數組成，由籌備組根據本物業管理區域實際情況確定。
業主委員會委員采用差額選舉辦法產生，差額比例不低于百分之三十。
業主委員會委員候選人采用業主自薦、業主聯名推薦及居民委員會或者村民委員會推薦等方式產生，其中居民委員會或者村民委員會推薦的業主委員會委員候選人不得超過業主委員會委員候選人總數的百分之三十。
每名業主只能推薦一名業主委員會委員候選人。業主自薦、業主聯名推薦的業主委員會委員候選人，根據聯名推薦業主人數的順序確定;聯名推薦業主人數相同的，根據聯名推薦業主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯名推薦業主人數和聯名推薦人擁有專有部分面積總和相同的，由鎮街確定。
第三十七條 自《物業條例》實施之日起，業主存在連續三個月或者累計六個月拖欠物業服務費用行為，不得成為業主委員會委員候選人。
在《物業條例》實施前，業主存在連續三個月或者累計六個月拖欠物業服務費用行為，在選舉前補繳的可以成為業主委員會委員候選人。
第三十八條 業主委員會委員候選人名單應當在物業管理區域內進行公示，公示時間不少于七日。
公示期間，業主或者其他相關單位、個人對業主委員會委員候選人名單有異議的，應當在公示期內實名向鎮街提出意見。鎮街應當調查，并在公示結束之日起十五日內予以答復。
業主委員會委員候選人名單發生變更的，應當按照前款規定重新公示。
第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內持下列材料向區物業主管部門備案：
(一)業主委員會備案登記表;
(二)管理規約;
(三)業主大會議事規則;
(四)業主委員會委員名單及業主委員會議事規則;
(五)業主大會會議表決結果。
符合規定的，區物業主管部門應當在收到備案材料之日起五日內完成備案;不符合規定的，應當書面告知理由，提出處理意見。
業主委員會應當將備案結果、管理規約及業主大會議事規則在物業管理區域顯著位置長期公示。
業主委員會應當自備案事項發生變更之日起十五日內書面報告備案部門。
第四十條 業主委員會持區物業主管部門的備案資料，可以向相關單位申請刻制印章、開設銀行賬戶。
業主大會印章應當冠以“珠海市、行政區或者經濟功能區名稱、物業管理區域名稱”字樣;
業主委員會印章應當冠以“珠海市、行政區或者經濟功能區名稱、物業管理區域名稱”字樣與有效期。業主委員會印章有效期應當與本屆業主委員會任期一致，業主委員會印章自有效期屆滿之日起自行失效。
第四十一條 已當選的業主委員會委員存在《物業條例》第四十一條第一款規定情形之一的，業主或者其他相關單位、個人均有權實名向鎮街投訴，鎮街應當自收到投訴之日起十五日內完成調查。投訴內容成立的，鎮街應當責令業主委員會二十日內組織召開業主大會臨時會議，決定是否終止該委員資格。業主委員會逾期未組織召開業主大會會議或者業主大會無法作出決定的，由鎮街審查，認為應當終止委員資格的，由鎮街作出終止決定。
第四十二條 業主委員會委員存在《物業條例》第四十一條第一款規定情形的，在鎮街審查以及組織召開業主大會臨時會議期間，該委員暫停履行委員職務。
鎮街審查結束或者業主大會作出決定后，該委員自鎮街公告之日或者業主大會表決結果公告期滿之日起恢復或者終止資格。
第四十三條 業主委員會委員存在《物業條例》第四十二條規定或者管理規約、業主大會議事規則約定委員資格應當自行終止情形的，業主委員會應當自知道或者應當知道之日起五日內調查;業主委員會拒絕調查的，業主或者其他相關單位、個人均有權實名向鎮街投訴，鎮街應當自收到投訴之日起十五日內完成調查。投訴成立的，鎮街應當責令業主委員會在收到通知之日起五日內向全體業主公告。公告內容應當包含該業主委員會委員姓名、職務及自行終止的原因、依據等。公告時間不少于七日。
業主委員會拒絕公告的，由鎮街代業主委員會向全體業主發布公告，并書面告知區物業主管部門。公告時間不少于七日。
該業主委員會委員資格自公告發布之日起自行終止。
第四十四條 業主委員會委員認為其資格終止錯誤的，有權向鎮街申請恢復委員資格。經鎮街審查，認為該委員資格終止無誤，應當予以書面答復;鎮街認為應當恢復該委員資格的，應當向業主委員會提出意見。
第四十五條 業主委員會委員應當自資格終止之日起三日內，將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章、財物等物品交還業主委員會。
經鎮街責令限期移交，該委員仍拒絕移交的，鎮街應當向全體業主公布移交情況，并協調相關部門協助移交。
第四十六條 業主委員會應當建立規范的財務管理制度。物業專項維修資金、物業共有部分和共用設施設備的經營所得收益、業主大會、業主委員會和業主監事會的工作經費應當按照要求建賬并及時入賬。業主委員會應當妥善保管收支的原始憑證及其它會計資料。
業主委員會應當建立業主大會、業主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案應當包括下列內容：
(一)業主大會、業主委員會會議記錄、紀要;
(二)業主大會、業主委員會的決定、決議等;
(三)業主委員會備案等資料;
(四)業主委員會議事規則、印章管理規定;
(五)物業服務合同;
(六)業主及物業使用人的書面意見、建議;
(七)業主委員會財務管理規定;
(八)物業專項維修資金、共有部分和共用設施設備經營所得收益等資金的收支情況;
(九)業主大會、業主委員會印章使用登記情況;
(十)業主清冊及業主代表名冊;
(十一)其他與本物業管理區域相關的文件、資料、物品。業主有權查詢上述材料，業主委員會應當予以配合。
第四十七條 業主委員會應當依法履行業主大會的決定和決議，不得有下列行為：
(一)弄虛作假，隱瞞事實真相;
(二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(三)擅自使用業主大會或者業主委員會印章;
(四)未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，擅自與物業服務企業簽訂物業服務合同;
(五)擅自動用物業專項維修資金;
(六)侵占、侵犯業主共有財物;
(七)違反法律、法規、規章和規范性文件規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會委員不得委托他人代為履行委員職責。
第四十八條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。已經選舉產生業主監事會的物業管理區域，應當通知業主監事會參加業主委員會會議。
業主委員會會議由業主委員會主任召集和主持，主任缺席的，由主任委托一名副主任召集和主持。
業主委員會應當提前七日將業主委員會會議擬表決事項在物業管理區域內向全體業主公示，同時以書面形式告知鎮街，接受鎮街指導。業主委員會會議應當作書面記錄。業主委員會會議決定應當由參加會議的委員簽名并加蓋業主委員會印章后存檔。
第四十九條 業主委員會應當自決定作出之日起七日內，在物業管理區域內公示并告知鎮街，公示時間不少于十五日。
業主委員會應當將《物業條例》第四十五條第(四)項、第(五)項、第(六)項的內容，在物業管理區域顯著位置予以公布，公布時間不少于十五日，一年至少公布一次。
業主委員會應當將《物業條例》第四十五條第(七)項的內容在物業管理區域內長期公布，公布內容發生變更，業主委員會應當自變更之日起七日內重新公布。
業主委員會未按前款規定公示、公布、更新的，鎮街應當責令業主委員會公示、公布、更新。業主委員會拒不履行的，鎮街應當將業主委員會拒不履行職責的行為告知全體業主。
第五十條 在新一屆業主委員會產生前，原業主委員會應當自解散之日起三個工作日內將屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章、財物等其他物品移交給鎮街，由鎮街代為保管。
鎮街應當自新一屆業主委員會選舉產生之日起七日內將上述資料移交給新一屆業主委員會。
第五十一條 業主大會、業主委員會及業主監事會的工作經費由全體業主承擔。業主委員會、業主監事會工作經費的籌集、管理、使用辦法由業主大會決定，可以從合法利用物業共有部分和共用設施設備經營所得收益中列支。
業主委員會應當設立專門的銀行賬號，依法對合法利用物業共有部分和共用設施設備經營所得收益和業主大會、業主委員會、業主監事會的工作經費收支實施管理。
管理規約及業主大會議事規則可以約定業主委員會委員、業主監事會成員及業主委員會候補委員的津貼標準和支付方式。沒有約定的，業主委員會委員、業主監事會成員及業主委員會候補委員不得領取津貼。
首次業主大會會議費用由全體業主共同承擔，籌備組在業主和相關部門監督下籌集。
第五十二條 經管理規約或者業主大會議事規則約定，業主委員會應當委托專業機構對下列事項進行審計：
(一)物業專項維修資金的籌集、使用;
(二)利用物業共有部分和共用設施設備經營所得收益的使用、分配;
(三)業主大會、業主委員會以及業主監事會工作經費收支;
(四)業主委員會主任任期內的經濟責任;
(五)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他審計事項。
管理規約或者業主大會議事規則沒有作出約定的，占總人數百分之十以上的業主可以提出書面申請，業主委員會應當自收到申請之日起十日內委托專業機構審計。
業主委員會拒絕委托審計，鎮街應當責令業主委員會在三日內委托審計;業主委員會仍拒不履行，鎮街可以委托專業機構審計，業主委員會應當予以配合。審計結果應當向全體業主公示，公示時間不少于十五日。
第五十三條 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向區物業主管部門或者鎮街提出書面的撤銷申請。
區物業主管部門或者鎮街應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，區物業主管部門應當會同鎮街責令限期改正或者撤銷，并向全體業主公示。
業主大會、業主委員會決定被撤銷的，業主委員會或者其他主體依據該決定作出的行為應當及時予以糾正。
第五十四條 業主大會設立業主監事會的，應當在管理規約或者業主大會議事規則中約定業主監事會選舉規則、業主監事會成員的任職資格、任期、資格終止等事項。
沒有約定的，參照《物業條例》及本實施細則中籌備組成員和業主委員會委員候選人的相關規定執行。
業主監事會成員為三至五人單數，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會委員及其利害關系人不得擔任業主監事會成員。
業主監事會應當自成立之日起三十日內，將業主監事會成員的姓名、職務、聯系方式報區物業主管部門。
業主監事會每年至少召開一次會議，業主監事會的決定應當由過半數業主監事會成員出席且經全體業主監事會成員半數以上同意。
業主監事會可以對業主委員會的工作情況、物業共有部分和共用設施設備經營所得收益的收支情況、業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等內容向業主委員會提出質詢，業主委員會應當自收到質詢函之日起五日內書面答復。
第五十五條 業主監事會履行以下職責：
(一)審核業主委員會的工作報告及年度工作計劃、業主大會工作經費的收支報告及收支預算;
(二)查閱業主委員會財務賬薄及其他會計資料，檢查業主委員會財務狀況和財務活動情況，包括籌集、使用物業專項維修資金;物業共有部分和共用設施設備經營所得收益、業主大會、業主委員會工作經費收支等情況;
(三)監督業主委員會執行業主大會的決定和決議的情況。業主委員會作出的決定或者決議違反法律、法規、規章和規范性文件規定或者管理規約、業主大會議事規則約定的，可以向業主大會提出撤銷建議;
(四)對業主委員會侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會予以糾正;
(五)在業主監事會或者業主監事會成員職權范圍內的事項可以向業主大會會議提出提案;
(六)列席業主委員會會議，并對業主委員會決定的事項提出質詢或者建議;
(七)可以對業主委員會財務活動的異常情況進行調查;必要時，可以聘請第三方專業機構協助其工作，因此發生的費用由全體業主共同承擔;
(八)定期向業主大會報告業主監事會行使職權的情況并向全體業主公示;
(九)管理規約、業主大會議事規則賦予的其他職責。
第五十六條 經依法履行組織召開業主大會會議法定程序，但未能選舉產生業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，占總人數百分之十以上的業主申請成立物業管理委員會的，應當向鎮街提交書面申請等材料，由鎮街決定是否設立物業管理委員會作為臨時機構，代行業主委員會職責。
物業管理委員會中業主代表由鎮街推薦產生，其中鎮街、居民委員會或者村民委員會的代表不得低于總人數的百分之六十。
物業管理委員會成立后，可以持鎮街出具的證明向公安機關申請刻制印章，印章由物業管理委員會負責人或者負責人指定的專人保管。印章應當根據物業管理委員會的會議決定使用。
物業管理委員會解散后，印章由保管人交回鎮街銷毀。
第四章 物業管理服務
第五十七條 在本市提供物業服務的企業應當持物業服務合同、勞動合同、社保繳納清單等材料到物業主管部門進行備案，備案有效期三年。
第五十八條 前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
新建住宅物業銷售時，建設單位應當將物業服務企業名稱、服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等內容，作為房地產銷售明碼標價的內容在銷售場所的顯著位置長期公示。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，向區物業主管部門辦理物業服務合同備案。
第五十九條 建設單位應當參照市物業主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規約，并將其作為房屋買賣合同的附件。
建設單位應當將臨時管理規約在銷售場所顯著位置進行公示。物業買受人與建設單位簽訂買賣合同時，應當作出遵守臨時管理規約的書面承諾。
第六十條 物業服務費的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。
酬金制是指物業服務企業在預收的物業服務資金中按照約定比例或者金額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足由業主享有或者承擔的計費方式。
包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的計費方式。
第六十一條 物業服務費的收取采用酬金制的，預收的物業服務資金歸已交納費用的業主所有，由物業服務企業代管，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業服務企業每年提取的酬金比例或者金額由業主大會決定。物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的年度預決算以及物業服務資金的收支情況，包括服務人員工資、物業共有部分和共用設施設備的日常運行、維護費用等。
業主、業主大會或者業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主監事會等可以委托專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計，并向全體業主公示審計結果。
第六十二條 物業服務費的收取采用酬金制的，占總人數百分之十以上的業主、業主大會或者業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主監事會等相關主體，對物業服務資金年度預決算、物業服務資金的收支或者共有部分和共用設施設備產生的水、電費的分攤明細等情況提出質詢時，物業服務企業應當自收到質詢之日起七日內書面答復。
第六十三條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給買受人的物業，物業服務費用由建設單位按照該物業管理區域內同類物業的標準全額交納。
第六十四條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主未交納物業服務費用，物業服務企業可以通過在物業管理區域內公示未交費業主的房號及欠費金額的方式進行催交。
第六十五條 物業服務企業可以根據物業服務合同的約定調整物業服務費;沒有約定的，應當由業主大會表決。
沒有設立業主大會或者因業主委員會期限屆滿等原因無法組織召開業主大會會議的，根據物業服務實際情況，確實需要調整物業服務費的，應當按照下列程序調整物業服務費：
(一)物業服務企業將上一年度本物業管理區域內物業服務費的收支情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日;
(二)物業服務企業將包含擬調整的收費標準、服務內容和服務標準等內容的調價方案在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日;
(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過。表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。公示的表決結果應當包括參與表決的業主的房號、專有部分面積，全體業主贊同、反對或者棄權的匯總結果等;
(四)表決結果經公示并報鎮街備案后，對全體業主具有約束力;
(五)物業服務企業應當將業主表決材料、公示文本原件及公示資料交由鎮街封存、保管，保管期限不少于五年。自表決結果公布之日起六個月內，業主有證據可以證明存在偽造表決票情形的，有權向鎮街提出申請查驗。鎮街應當自收到申請之日起三十日內進行查驗并將查驗結果向全體業主公示，業主不得就已查驗事實再次申請查驗;
(六)經鎮街查驗確認，存在偽造選票等弄虛作假情形的，鎮街應當根據查驗結果重新統計表決結果，并按照本實施細則規定公示。
第六十六條 業主、業主大會、業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構通過物業管理招標投標等平臺，以招標方式選聘物業服務企業，應當將招標方案交由業主大會審議通過，并按招標投標程序進行。業主、業主大會、業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構擬不通過招標方式選聘物業服務企業的，應當組織召開業主大會會議作出不通過招標選聘物業服務企業的決定，決定內容應當向全體業主公示，并書面告知鎮街和區物業主管部門。
第六十七條 《物業條例》第五十六條“住宅規模較小”是指物業管理區域內建筑物總面積不超過三萬平方米的物業管理區域。
分期開發的物業管理區域，其前期物業管理招標投標應當包括全部物業管理區域。
第六十八條 尚未設立業主大會的物業管理區域有下列情形之一的，物業服務企業應當提前三個月告知建設單位、全體業主及鎮街：
(一)前期物業服務合同期滿，物業服務企業不再續簽合同的;
(二)前期物業服務合同履行期間，物業服務企業不再繼續履行合同的;
(三)法律、法規、規章和規范性文件規定的其他情形。
第六十九條 物業服務合同期限屆滿后，物業服務合同繼續履行期間，業主、業主大會決定不再續聘的，業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當按照本實施細則第七十條規定的程序解聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續聘的，應當按照本實施細則第七十一條規定的程序退出物業管理區域。
第七十條 物業服務合同期限屆滿前三個月，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當組織召開業主大會會議決定是否續聘原物業服務企業，經業主大會會議表決同意續聘的，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當將業主大會會議的決定書面告知原物業服務企業。
經業主大會會議表決，決定不續聘原物業服務企業的，應當按照下列程序選聘新的物業服務企業并辦理交接手續：
(一)組織召開業主大會會議選聘新的物業服務企業，業主大會選聘新的物業服務企業后，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當在原物業服務企業退出期限屆滿前十五日書面告知鎮街和原物業服務企業;
(二)原物業服務企業應當按照書面通知要求退出物業管理區域，并辦理交接手續。原物業服務企業不得以債權債務糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結訴訟等事項為由拒絕退出;
(三)原物業服務企業應當與接收方做好移交工作，制作移交記錄。移交記錄包括項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由原物業服務企業和接收方簽章確認。存在爭議的，應當在移交記錄中載明。
第七十一條 物業服務合同期限屆滿后，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當做好下列工作：
(一)物業服務企業應當在物業服務合同終止前三個月，書面告知業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構，與業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構就退出事宜進行協商;同時應當書面告知鎮街以及供水、供電、供氣、通信、有線電視、特種設備等專營服務單位;
(二)物業服務企業應當在物業服務合同權利義務終止之日起十五日內退出物業管理區域，與業主大會、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構辦理移交手續，并制作移交記錄;
(三)物業管理區域內未設立業主大會或者業主委員會不能繼續履行職責的，物業服務企業應當依法通知鎮街，與鎮街做好移交工作，并制作移交記錄。
鎮街應當通知建設單位、全體業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構依法選聘新的物業服務企業。物業管理區域內未設立業主大會或者業主委員會不能繼續履行職責的，鎮街應當依法確定應急物業服務企業。
第七十二條 物業服務企業要求提前解除合同的，適用下列程序：
(一)物業服務企業應當在擬解除合同之日前三個月，將擬退出原因、退出時間、違約責任的承擔方式書面告知建設單位、全體業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構和鎮街;
(二)上述主體應當在收到書面通知之日起三日內將物業服務企業退出的相關事宜在物業管理區域內進行公示，公示時間不少于七日。公示期滿，持異議的業主所占專有部分未超過建筑物總面積二分之一且未超過總人數二分之一的，上述主體應當及時與物業服務企業就退出事宜進行協商，并依法簽訂退出協議。退出協議應當在物業管理區域內公示七日，并告知鎮街;
(三)上述主體應當自簽訂退出協議之日起十五日內在鎮街的指導和監督下依法選聘新的物業服務企業;
(四)公示期滿，持異議業主所占專有部分超過建筑物總面積二分之一且超過總人數二分之一或者雙方未達成退出協議的，物業服務合同應當繼續履行。物業服務企業不愿意繼續履行物業服務合同發生的爭議，應當通過司法途徑解決。
第七十三條 業主大會要求提前解除合同的，適用下列程序：
(一)持有百分之十以上投票權的業主可以申請提前解除合同，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當自收到申請之日起二十日內，組織召開業主大會臨時會議。在組織召開業主大會臨時會議前，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當提前十五日將解除合同的理由、時間、全體業主需承擔的違約責任等內容以書面形式在物業管理區域內公示，同時告知鎮街。其中，擬解除合同的時間應當在業主大會會議表決結果生效之日起三個月后;
(二)業主大會決定提前解除合同的，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當在業主大會作出決定后三日內，將解約原因、時間和全體業主承擔的違約責任等內容書面告知物業服務企業，并及時與物業服務企業協商退出事宜，依法簽訂退出協議。退出協議應當在物業管理區域內公示七日，并告知鎮街;
(三)業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當在簽訂退出協議之日起十五日內，在鎮街的指導下選聘新的物業服務企業。
第七十四條 物業服務企業退出物業管理區域應當本著維護社會和諧穩定、保障業主正常生活秩序、誠信守法、平穩有序的原則進行。有下列情形之一的，物業服務合同的權利義務終止，物業服務企業應當退出物業管理區域：
(一)物業服務合同期限屆滿，業主、業主大會作出不續聘決定的;
(二)物業服務合同期限未滿，業主、業主大會解聘原物業服務企業決定生效，且業主、業主大會與物業服務企業就退出事宜協商一致;
(三)物業服務合同履行期間，業主、業主大會依據物業服務合同的約定解除物業服務合同并選聘出新的物業服務企業;
(四)物業服務企業依據法律、法規規定或者雙方約定解除合同的;
(五)物業服務企業因破產、注銷、吊銷營業執照等原因不能繼續履行合同的;
(六)依法應當退出的其他情形。
原物業服務企業未及時退出物業管理區域，經業主大會授權，業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構可以通過司法途徑要求原物業服務企業退出物業管理區域。
第七十五條 物業服務合同權利義務終止后，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構要求物業服務企業退出物業管理區域并移交相關資料，物業服務企業拒絕退出、移交資料，并以存在事實物業服務關系為由要求業主支付物業服務費的，業主有權拒絕。
第七十六條 市物業主管部門應當按照公開、自愿、擇優的原則，建立物業服務企業應急預選庫。
出現下列情形之一的，可以由鎮街在物業服務企業應急預選庫中抽簽選定一家物業服務企業提供服務，并簽訂應急物業服務合同：
(一)物業服務合同期限屆滿之前或者期限屆滿后按照原物業服務合同約定繼續提供服務期間，物業服務企業突然退出物業管理區域的;
(二)尚未選聘出新的物業服務企業，原物業服務企業依據人民法院、仲裁機構的法律文書退出物業管理區域的;
(三)物業服務合同期限屆滿后，物業服務企業按合同約定退出物業管理區域，但該物業管理區域尚未設立業主大會或者業主大會因客觀原因尚未選聘新的物業服務企業的;
(四)其他原因導致原物業服務企業退出，尚未選聘出新的物業服務企業，發生物業管理區域內沒有物業服務企業提供服務的情形。
第七十七條 建設單位或者全體業主、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構等應當依法與物業服務企業對物業管理區域內共有部分和共用設施設備進行承接查驗，簽署承接查驗協議。
第七十八條 物業服務企業在服務期間因改造、維修、保養物業共有部分和共用設施設備形成的以下技術資料，應當建檔保存：
(一)房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房、房屋外墻面等共有部分的檔案及其維修、養護記錄;
(二)給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、日線、照明設施、供電線路、煤氣、燃氣管道、消防設施、安防監控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備的檔案及其運行、維修、養護記錄;
(三)物業服務企業或者建設單位與公用事業單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網絡、垃圾清運等書面協議;
(四)物業裝飾裝修管理資料;
(五)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。
第七十九條 物業服務企業退出時，應當依據《物業條例》第七十二條規定向業主、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者鎮街移交其合法占有的資料和財物，并配合新聘物業服務企業做好交接工作。
第八十條 原物業服務企業在交接期間應當繼續按照合同約定提供服務。業主應當按照合同約定交納物業服務費用至交接完成之日。
原物業服務企業不得以債權債務糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結訴訟等事項為由拒絕辦理交接。原物業服務企業可以委托新聘物業服務企業代為收取業主欠交的物業服務費用，也可以自行收取，但不得影響業主正常生活、工作秩序。新聘物業服務企業應當為原物業服務企業收取業主欠交的物業服務費用提供幫助。
原物業服務企業采用酬金制收取物業服務費的，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構對原物業服務企業提供的賬目有異議，可以聘請專業機構進行審計，審計費用由全體業主共同承擔。業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當向業主公布審計結果及審計費用。原物業服務企業應當積極配合作好審計工作。
業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構與原物業服務企業在交接過程中出現爭議的，可以由鎮街會同區物業主管部門組織調解，未能調解一致的，可以通過司法途徑解決。
第八十一條 物業管理區域出現未能依法選舉產生業主委員會、業主委員會不能履行職責或者拒不履行職責等情形，且沒有依法設立代行業主委員會職責的其他機構的，原物業服務企業可以在業主代表、鎮街的指導和監督下，與新聘物業服務企業自行辦理交接、承接查驗手續。
第八十二條 物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業主收取押金、手續費、水、電周轉金等額外費用，但可以根據雙方約定向專營服務單位收取勞務費。
第五章 物業的使用與維護
第八十三條 建設單位未出售的車位、車庫，業主、物業使用人要求承租車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
擬出租車位、車庫數量少于本物業管理區域要求承租車位、車庫的業主、物業使用人的房屋套數時，每擁有一套房屋的業主、物業使用人最多只能承租一個車位或者車庫。
建設單位、業主和物業服務企業等車位、車庫的所有權人、使用權人以及管理人在出租車位、車庫時應當優先出租給本物業管理區域內的業主、物業使用人。在滿足本物業管理區域內業主、物業使用人的購買和承租需求后，車位、車庫存在多余情形的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，租賃期限不得超過六個月。
第八十四條 占用業主共有道路或者其他場地劃分的車位、車庫的使用方式，由業主大會決定。
在物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第八十五條 業主、物業使用人在物業裝飾裝修工程開工前，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修活動中禁止的行為和注意事項告知業主。
物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第八十六條 業主或者物業使用人拒不簽訂裝飾裝修管理服務協議、不遵守裝飾裝修管理服務協議約定或者存在《物業條例》第七十六條規定情形之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構報告。同時可以按照臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則約定，禁止裝飾裝修施工人員、建筑材料和設備進入物業管理區域。
第八十七條 物業服務企業可以按照裝飾裝修服務協議的約定收取裝飾裝修保證金，用于保證業主或者物業使用人依法裝飾裝修、及時清運裝飾裝修產生的垃圾等。裝飾裝修活動結束后，未發生前述行為的，物業服務企業應當于裝飾裝修工程投入使用后三十日內無息退還裝飾裝修保證金;發生前述行為的，應當在整改完成后三十日內無息退還保證金。保證金最高不超過三千元。
物業服務企業對裝飾裝修施工人員實行出入證管理的，可以向施工人員收取出入證押金或工本費。
第八十八條 業主應當依法自行或者委托物業服務企業清理裝飾裝修產生的垃圾。物業服務企業不得以統一管理為由強制提供清理服務并收取清運費。
業主拒絕自行清理裝飾裝修垃圾，同時未委托物業服務企業進行清理的，物業服務企業清理產生的費用由該業主承擔。
第八十九條 業主或者業主大會依法作出維修決定后，相關業主應當按照《物業條例》第七十九條規定承擔費用。
第九十條 需要對物業共有部分和共用設施設備進行維修的，由共有部分和共用設施設備業主自行決定維修方案。
業主委托物業服務企業對物業共有部分和共用設施設備進行維修的，物業服務企業應當制定物業維修方案，并向該部分業主進行公示。維修結束后，應當明確維修費用的用途及金額，并向相應業主公布，接受業主監督。
第九十一條 供水、排水、供電、供氣、通訊、網絡、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護責任，不得動用物業專項維修資金進行維修養護。
第九十二條 物業管理區域內物業存在《物業條例》第八十四條中列明的安全隱患，且該物業管理區域未建立物業專項維修資金的，業主應當依法交納物業專項維修資金，由業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構負責籌集。
業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構對前款規定的物業未及時履行籌集義務的，物業服務企業向鎮街出具書面報告后可以代為維修，代為維修費用根據《物業條例》第七十九條規定的原則，由相應業主承擔。
第六章 附則
第九十三條 業主委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的，參照本實施細則的相關規定執行。
第九十四條 本實施細則自20**年3月15日起實施，有效期至2024年3月14日止。
篇2：關于全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則(2000修訂)
建住房物[2000]008號
各省、自治區建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自95年開展全國優秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優秀物業管理項目典型,對推動建立物業管理體制、提高全國物業管理水平,發揮了重要作用。隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢,如繼續執行原標準,難免出現評選優秀物業管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執行?，F將考評驗收工作有關事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業管理示范項目”稱號;取消全國物業管理優秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優秀”兩個檔次,視本地物業管理發展情況自行確定。
二、申報基本條件
1、參評項目符合城市規劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2、取得“省(自治區、直轄市)級物業管理示范項目”稱號一年以上。
3、物業管理企業已建立各項管理規章制度。
4、物業管理企業無重大責任事故。
5、未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求。各地在進行考評驗收時,在質量和數量上都應從嚴掌握,使評選出的物業管理項目真正體現先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據建房[1995]120號文件要求,全國物業管理優秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自95年以來已獲得全國城市物業管理示范、優秀項目稱號的復查工作。經省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到95年標準www.kimberlysbi.com、不能起到先進示范作用的物業管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》及1997年頒發的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》停止執行。
八、其它有關“全國物業管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房[1995]120號文件要求執行。
附件:1、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則
2、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區達標申報表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一
基礎管理 32
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽 訂物業管理合同,雙方責權利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度(來自:www.kimberlysbi.com)、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹 2 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.5,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況 2 執行有關規定1.0,未執行0;公開1.0未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便 2 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二 房屋管理與維修養護 14
1、主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標
2
未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
5、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國家環保標準,外墻元污染
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現象,無斑禿
2
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2分
4、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
七
精神文明建設
3
l、開展有意義、健康向上的社區文化活動
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創造條件,積極配合、支持并參與社區文化建設
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范大廈標準及評分細則
序號
標準內容
規定分值
評分細則
一
基礎管理
22
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業主委員會按規定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法
2
制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹
1
管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.3,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況
1
執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便
1
每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二
房屋管理與維修養護
9
1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署
1
符合1.0,無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象
2
符合1.0,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發現一處褪色不一致的扣0.1;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損
1
符合1.0未按規定設置0;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.5
三
共用設備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程
1
符合1.0,不符合0
4、設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶
1
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行
1
符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5
3.備用應急發電機可隨時起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統
2
1、按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作
1
符合1.0,發現一處不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統
5
1、消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時起用
1
發現一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題
1
每發現一處不符合扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人
1
符合1.0,責行人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通
1
無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1
5、無火災安全隱患
1
每發現一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統
6
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好
1
每發現一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,不符合0
6、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設備、閥門、管道工作無常,無跑冒滴漏
1
每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染
2
符合2.0,發現一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患
1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規定時間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應急處理方案
1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調系統
3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案
1
無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統
3
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患
1
每發現一處不符合扣0.2
3、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設施管理
4
1、共用配套服務設施完好,無
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或入公共管理,無架空管線,無礙觀瞻
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區的環境,文明值勤訓練有素言語規范認真負責
2
符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、結合大廈特點,制訂安全防范措施
1
對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一處無防范措施扣0.2
4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內停車場管理嚴格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動車車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環境衛生管理
10
1、環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔
1
未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
5、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內排煙、排污、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染
1
每發現一處不合格扣0.2,發現一次環保部門下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿
1
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.1分
3、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實
1
無措施扣1.0,有措施,落實不力扣0.5
精神文明建設
3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,開展健康向上的活動
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范工業區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一 基礎管理 21
1、按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設單位在租售廠房前。與選聘的物業管理企業簽訂物 業管理合同.雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業簽訂前 期物業管理服務協議 雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同、雙方責權利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案、并經業主委員會同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0。主要檢查:物業 管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理 制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處 不完整規范扣0. 2;末制定具體的落實措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗:員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范、作風嚴謹 1 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 書扣0.1;著裝及標志符合0.3。不符合0
13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0?；痉?.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方 面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況 1 執行有關規定0.5。末執行0;公開0.5。末公開 0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種 類、用途分類統汁成冊、房屋及共用設施設備 大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資 料和臺帳:每發現一項不齊全或不完善扣0
16、建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、 查閱方便 1 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話、接受業主和使 用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設服務電話 扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業主和使用人發放物業管理服務工作征求意見 單,對合理的建議及時整改滿意率達95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實0.5,建立但末落實扣0.2.末建立 扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二 房屋管理與維修養護 11
1、區內各建筑物標志明顯、設立引路方向平面圖和路標、 駐工業區各單位名錄標識在區內明顯位置.企業銘牌及各 類標識牌統一有序 1 符合1.0.發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象 1 符合1.0.每發現"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬: 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發現一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發現一處褪色不一致 扣0.2;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美 觀,無安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規定設置0;按規定設置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集。支架無銹蝕 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.1
6、區內住宅封閉陽臺統一有序。色調"致,不超出外墻面; 除建筑設汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬 架、遮陽蓬等 1 符合1.0.如發現一處不符合扣0.1
7、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損;墻體整 潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發現一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆 改管線和損害他人利益的現象 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
10、機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及 建筑結構的安全隱患 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
三 共用設施設備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保 養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴格執行 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生、機 房環境符合設備要求 1 符合1.0.每發現-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業技術人員。嚴格執行操作規程 1 符合1.0。不符合0
4、設備良好,運行正常.一年內無重大管理責任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權限并按規定 時間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格抉 何 1 符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符 合均扣0.5
3、備用應急發電機可隨時起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統 2
1、按工作標準規定時問排除故障,保證各弱電系統正常工 作 1 符合1.0,發現一次不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統 7
1、消防控制中心24小時值班、消防系統設施設備齊全、完 好元損,可隨時起用 1 發現一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時 處理各種問題 1 每發現一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域 防火責任人 1 符合1,0,責任人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災應急方案,在明顯處設立消防疏散示意 圖.照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻 1 無應急方案扣0.5、各種標志每缺少一個及每 發現一處不暢通扣0.1
5、工業廠房裝修需報消防部門審批.對裝修過程嚴格監 管,裝修完成后經消防部門驗收合格方可使用 1 符合1.0?；痉?.5.不符合0
6、區內無火災女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂 消防責任書 1 符合1.0,每發現一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責任書扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴格的管理規定.室內電線、插座 安裝規范,無安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統 5
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬 設施完好,轎廂、并道、機房保持整潔 1 每發現一處不符合扣0.2
3、電梯由專業隊伍維修保養;維修、操作人員持證上崗;貨 運電梯由專人管理操作,嚴禁超載.客梯嚴禁載貨 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
4、運行出現故障后,維修人員應在規定時問內到達現場維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統 8
1、建立工業區用水、供水管理制度、積極協助用戶安排合 理的用水和節水計劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染 2 符合2,0,每發現一項不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周 圍無污染隱患 1 沒百管理措施扣0.5。水箱周圍每發現一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規定時間通知業主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水,浸泡發生 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積 跑水、泛水,長時間停水現象;制定事故應急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調系統 3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標, 無嚴重滴漏水現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內 到達現維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案 1 無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統 2
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常;北 方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患 1 每發現一處不符合扣0.2
四 共用設施管理 4
1、共用配套設施完好,無隨意改變用途 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀 瞻 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發現一處不亮扣0.2
4、工業區范圍內的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業區基本實行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業區的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認 真負責 2 符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、綜合工業區特點,制訂安全防范措施,對貨物(產品、設備)出門實行憑證通行制度 1 對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一 處無防范措施扣0.2,未實行通行制度扣0.5
4、進出工業區各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業區內停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內停車場管理嚴格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,管理有序,停放整齊,場地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環境衛生管理 11
1、環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔 1 未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責 任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃圾日產日清,定期進行衛生滅殺 1 每發現一處垃圾扣0.1,未達到垃圾日產日清 的扣0.3,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.3
4、對有毒、有害工業垃圾管理嚴格按規定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業區內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業區內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環保標準, 無有毒、有害物質;貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統一有序,無安全隱患 2 符合2.0,發現一次環保部門下放整改通知扣 0.5,其它每發現一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿 1 長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2
3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
八 精神文明建設 3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守工業區的各項管理規定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,宣傳工業區管理、衛生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區設信息公告欄;設有文化體育活動場所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區內的公共娛樂場所未發現重大違紀違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業管理服務費用收繳率98%以上 2 每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本
篇3：鄂州市物業管理實施細則（2015年新）
鄂州市物業管理實施細則(20**最新)
鄂州市人民政府關于發布《鄂州市物業管理實施細則》的通知
鄂州政規〔20**〕1號
各區人民政府、開發區管委會，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業管理實施細則》經20**年第25次市人民政府常務會議審議通過，現予發布，請遵照執行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產管理部門是全市物業管理工作的主管部門，負責全市范圍內物業管理活動的監督管理工作。
公安、環保、住建、規劃、工商、物價、城管、園林、市政、環衛、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業單位，依照法律法規規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。
街道辦事處、社區居委會負責組織本轄區內業主大會成立及首屆業主委員會的選舉工作;指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?。結合社區網格化管理，配合調解處理物業管理糾紛投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
第四條 本市新建住宅區應當實行物業管理。
未實行物業管理的舊住宅區，對基礎設施比較完善，相對獨立，且具備物業服務企業管理條件的，由市房產管理部門、社區居民委員會推薦引進物業服務企業，實施物業管理;對住戶少、相對分散的，由社區居民委員會牽頭，市房產管理部門指導成立業主委員會，實行業主自行管理;對其它改制、破產企業無人管理的住宅區，由社區居民委員會聘請保潔員，負責小區衛生保潔，適當收取每戶衛生管理費。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第五條 房屋的所有權人為業主。
尚未依法辦理所有權登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有該房屋的人，可以認定為業主。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，主要依據為：
(一)物業統一規劃、功能配套設施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區居民委員會自治區域相適應。
第七條 業主人數較少或者不足3萬平方米的物業管理區域經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%或者物業投入使用二年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會。
首次業主大會在市房產管理部門的指導下，由業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)負責組織召開。
第九條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
第十條 業主大會確定業主投票權數，專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積按照上述面積的統計總和計算;
(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數按照上述人數的統計總和計算。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業主決定以其它方式推選業主代表參加會議。業主可以委托代理人參加業主大會會議。
采用征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告;業主在規定期限內未反饋意見的，視為棄權。
以書面形式征求意見的，經業主簽名的意見方為有效。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第三章 前期物業管理
第十二條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續和業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅物業低于3萬平方米的，經市房產管理部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與之簽訂書面的前期物業服務合同;住宅物業超過3萬平方米(含3萬平方米)低于20萬平方米的，經市房產管理部門批準，可以采用議標方式選聘具有相應資質的物業服務企業;住宅物業超過20萬平方米(含20萬平方米)的，必須通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十四條 建設單位在報批商品房開發項目規劃方案時，應當根據物業管理的需要，在規劃方案中配置必要的物業管理用房。物業管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。
物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，由市房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續。
第十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提
出申請，經建設管理部門核實后，責令由建設單位承擔維修責任。 第十六條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第十七條 物業服務企業應當在與建設單位辦理物業交接手續后30日內，提交以下資料向市房產管理部門辦理備案手續：
(一)物業承接查驗備案申報表;
(二)前期物業服務合同備案回執;
(三)臨時管理規約;
(四)物業承接查驗協議;
(五)建設單位移交資料清單;
(六)查驗記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗有關的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，市房產管理部門應當出具加蓋印章的書面回執。
第四章 物業管理服務
第十八條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并具備從事物業管理的相應資質。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向市房產管理部門備案。
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
本市物業管理區域實行項目經理責任制，物業管理區域的物業服務負責人應當由具備物業管理職業資格的人員擔任。物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。
第十九條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，并在15日內向市房產管理部門辦理備案。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第二十條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十一條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本細則第十六條第一款規定的資料。
第二十二條 物業服務合同期限屆滿60日前，業主委員會應在社區監督下，組織召開業主大會，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約;
(三)法律、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第二十四條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理退出手續的同時，做好交接工作，并履行下列義務：
(一)移交本細則第十六條第一款規定的資料、保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規、規章規定的其他義務。
第二十五條 物業管理服務價格應當遵循合理、公開與物業管理服務內容和質量相適應的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業服務收費標準簽訂協議，并向全體業主公示。非保障性住房和非住宅的物業收費實行市場調節價，具體價格由雙方協商約定。
實行政府指導價的，由市物價部門會同市房產管理部門，按照質價相符的原則，以服務等級和物業服務企業資質為依據，制定相對應的指導價標準。
物業管理服務價格實行明碼標價制度。物業服務企業應將企業名稱、收費對象、服務內容及標準、計費方式、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等內容在小區的顯著位置予以公示。
物業服務收費可以采取包干制或酬金制。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
第二十六條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費由開發建設單位交納。出售后已移交給物業買受人的房屋，空置一年以內的，由物業買受人減半交納物業服務費;超過一年的，業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費。
房屋通過竣工驗收并到市房產管理部門備案，達到交付條件，業主收到交付通知并辦理完相應手續的，即為交付;業主收到交付通知后無正當理由(30日內)不辦理相應手續的，視為交付。
第五章 物業配套設施建設、使用與維護
第二十七條 按照“新區新辦法，老區老辦法”的原則，由相關部門建立物業管理強制性規范。凡新建住宅小區在規劃設計階段即按規范要求，充分考慮物業管理的便利和需要，規劃、設計好物業管理用房、水電直供管網、綠化、環保、環衛、文體娛樂、教育、安防等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監督，確保配套建設到位。
第二十八條 舊住宅小區應按照規范要求，逐步調整到位。舊住宅區仍由原開發建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發建設單位按規范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業的物業公司進行物業管理。
第二十九條 在物業管理區域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。新建住宅均按規定實施水、電直供到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
第三十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第三十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優先處分給業主。
利用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
利用物業管理區域內的道路或者其他公共場地設置車位的，應當由業主大會決定車位設置和車位管理等事項。業主大會決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業主共有，用于補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。
物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及相關的收費項目告知業主。
物業服務企業應當加強物業管理區域裝飾裝修安全事項的巡查，業主、物業使用人應當予以配合。
第三十四條 住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實行兩公示，維修施工前對業主簽名、施工方案及預算進行公示，維修施工后對工程結算結果進行公示。
第三十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案及預算;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向市房產管理部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產管理部門申請列支;
(五)市房產管理部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第三十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報市房產管理部門備案;市房產管理部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
第三十七條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本細則第三十五條第四項、第五項、第六項的規定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本細則第三十六條第四項、第五項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市房產管理部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第三十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決 定使用。
第三十九條 物業使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(七)排放有毒、有害物質;
(八)在公共區域內種菜、飼養動物等影響他人的;
(九)發生超過規定標準的噪聲;
(十)規劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經營場所;
(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
第四十條 業主、物業使用人應當按照規劃管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
改變物業使用性質未經相鄰業主書面同意或無業主委員會證明的，規劃部門不得審批。
第六章 法律責任
第四十一條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商和解;不能協商和解的，由物業所在地街道辦事處牽頭，房產、司法等部門參與進行調解，調解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業 主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本細則的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第四十二條 違反本細則第三十九條、第四十條規定的，由公安、環保、住建、規劃、工商、城管、房產等部門依照各自職責，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任：
違反本細則其它規定，依照《物業管理條例》相關規定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區、開發區(新區)物業管理活動參照本實施細則實行。
第四十四條 本細則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發布的《鄂州市物業管理實施細則》(鄂州政發〔20**〕26號)宣布作廢。