物業經理人

無錫市業主大會和業主委員會活動指導規則(2019)

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無錫市業主大會和業主委員會活動指導規則(2019)

  錫政辦發[20**]17號

  市政府辦公室關于轉發市住房城鄉建設局無錫市業主大會和業主委員會活動指導規則的通知

  各市(縣)、區人民政府,市各委辦局,市各直屬單位:

  市住房城鄉建設局《無錫市業主大會和業主委員會活動指導規則》已經20**年12月27日市政府第42次常務會議審議通過,現轉發給你們,請認真貫徹執行。

  無錫市人民政府辦公室

  20**年3月4日

  (此件公開發布)

  無錫市業主大會和業主委員會活動指導規則

  市住房和城鄉建設局

  總則

  第一條為了規范業主大會、業主委員會的活動,維護業主合法權益,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《無錫市物業管理條例》等法律法規及有關規定,結合我市實際,制定本規則。

  第二條本市行政區域內成立業主大會、選舉業主委員會及其活動適用本規則。

  第三條業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

  第四條業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

  第五條業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  第六條市物業管理行政主管部門負責全市業主大會、業主委員會活動的宏觀指導和監督,以及相關制度、示范文本的擬定等工作。

  市(縣)、區物業管理行政主管部門負責本轄區內業主大會、業主委員會活動的指導和監督。

  街道辦事處(鎮人民政府)負責指導和監督業主大會、業主委員會的成立、日常運作和換屆選舉;及時處理業主、物業使用人和業主委員會在物業管理活動中的投訴;會同物業管理行政主管部門調處業主、業主委員會與物業服務企業,業主與業主委員會之間的糾紛;開展業主大會、業主委員會活動等相關政策法規的宣傳。

  社區居(村)民委員會協助街道辦事處(鎮人民政府)做好業主大會、業主委員會活動的相關工作。

  第七條街道辦事處(鎮人民政府)應當會同市(縣)、區物業管理行政主管部門建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業、建設單位等組成的聯席會議制度,必要時可以邀請綜合治理、信訪、司法行政、基層法院、仲裁機構等單位參加。聯席會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責召集、主持,協調處理業主委員會換屆選舉和物業服務企業交接過程中出現的問題,以及其他重大物業管理糾紛。

  有下列情況之一的,應當召開聯席會議:

  (一)業主委員會不依法履行職責的;

  (二)業主委員會選舉、換屆過程中出現問題的;

  (三)履行物業服務合同中出現重大問題的;

  (四)提前終止物業服務合同的;

  (五)物業服務企業退出和交接過程中出現問題的;

  (六)需要協調解決其他物業管理問題的。

  街道辦事處(鎮人民政府)負責整理、保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯席會議成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任。

  第二章業主大會

  第一節業主

  第八條經依法登記取得或者根據物權法規定取得建筑物專有部分的所有權人為業主。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的,可以認定為業主。

  第九條業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

  (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

  (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

  (四)參加業主大會會議,行使投票權;

  (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

  (六)監督業主委員會的工作;

  (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

  (八)對物業共用部位和共用設施設備以及相關場地使用情況享有知情權和監督權;

  (九)監督物業共用部位和共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

  (十)法律、法規規定的其他權利。

  第十條業主在物業管理活動中,履行下列義務:

  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

  (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

  (四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

  (五)按時交納物業服務費用;

  (六)法律、法規規定的其他義務。

  第十一條業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務,不得以放棄權利不履行義務。

  第二節一般規定

  第十二條業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個管理區域只能成立一個業主大會。只有一個業主的,或者業主較少(低于100人)且經全體業主同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會職責。

  第十三條業主戶數超過300戶的住宅小區,可以由全體業主共同決定是否設立業主代表大會。

  業主代表大會履行業主大會職責。設立業主代表大會的住宅小區不再設立業主大會。

  本規則中業主大會和業主代表大會統稱為業主大會。

  第十四條業主大會自首次業主大會表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

  第十五條業主大會決定以下事項:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

  (四)確定物業服務內容、標準及物業服務收費標準和業主費用分攤方案;

  (五)選聘、解聘、續聘物業服務企業,決定選聘物業服務企業的方式、方案;

  (六)決定依法改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (七)決定專項維修資金籌集使用、管理事項;

  (八)依法對物業管理區域的分立、合并作出決定;

  (九)制定、修改利用共用部位和共用設施設備經營所得的收益分配、使用方案,包括收益資金使用額度的授權、管理方式等;

  (十)制定利用共有道路或者其他共有場地依法用于停放汽車的車位管理方案、收費標準;

  (十一)審議并監督業主委員會工作報告、經費使用情況,審議并監督業主委員會利用物業共用部位和共用設施設備經營性收支使用情況;

  (十二)有權撤銷業主委員會作出的決定;

  (十三)決定物業管理區域內涉及業主共同利益的其他物業管理事項。

  決定前款第六項和第七項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定前款第八項的,應當由各自所代表分立或者合并區域的專有部分占建筑物總面積50%以上的業主且占總人數50%以上的業主同意;決定前款其他事項的,應當經專有部分占建筑物總面積50%以上的業主且占總人數50%以上的業主同意。

  第十六條管理規約應當對下列主要事項作出約定:

  (一)物業的使用、維護、管理,包括物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

  (二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

  (三)利用物業共用部位和共用設施設備經營所得的收益使用分配,以及收益的管理方式(委托物業服務企業還是由業主委員會自行管理);

  (四)業主共同利益的維護;

  (五)業主共同管理權的行使;

  (六)業主應盡的義務;

  (七)違反管理規約應當承擔的責任。

  管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

  第十七條業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

  (一)業主大會名稱以及相應的物業管理區域;

  (二)業主委員會職責;

  (三)業主委員會議事規則;

  (四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

  (五)業主投票權數的確定方法;

  (六)業主代表的產生方式;

  (七)業主大會會議的表決程序;

  (八)業主委員會委員的資格、人數和任期;

  (九)業主委員會換屆選舉、補選辦法等;

  (十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;決定設立業主委員會專職財會人員的,明確聘用方式、職責、薪酬標準;

  (十一)是否授權業主委員會聘用法律顧問及其薪酬標準;

  (十二)經營性收益使用和分配的具體辦法;

  (十三)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

  第三節首次業主大會會議籌備

  第十八條符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

  (一)物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;

  (二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到50%以上的。

  第十九條物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)的要求,報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

  (一)物業管理區域劃分資料;

  (二)房屋及建筑物面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)建筑規劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設施設備的證明;

  (六)物業服務用房配置證明;

  (七)其他有關文件資料。

  第二十條符合成立業主大會條件的,街道辦事處(鎮人民政府)應當自收到建設單位或者10人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后60日內,組織成立首次業主大會籌備組。市(縣)、區物業管理行政主管部門應當指導籌備組開展工作。

  建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作,不得阻撓籌備組正常工作。

  籌備召開首次業主大會會議所需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等費用由建設單位承擔。

  第二十一條街道辦事處(鎮人民政府)應當按照下列要求和程序組織成立首次業主大會籌備組:

  (一)確定籌備組人數,籌備組人數應當為5至11人的單數,其中業主成員不少于籌備組人數的60%;

  (二)依法確定籌備組業主成員的推薦產生辦法,并在物業管理區域內顯著位置張貼公告;征集業主報名參加籌備組的,征集期不少于15日;

  (三)組織建設單位、公安派出所、社區居(村)民委員會派員參加籌備組;

  (四)籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)代表擔任,也可由街道辦事處(鎮人民政府)指定籌備組其他人員擔任;

  (五)擬定籌備組成員名單,并在物業管理區域內顯著位置公示,公示期不少于7日。業主對擬定的籌備組成員名單中業主成員有異議的,應當在公示期內實名書面向街道辦事處(鎮人民政府)提出,說明理由并附相關證明材料,由街道辦事處(鎮人民政府)負責協調解決,并作書面回復;

  (六)街道辦事處(鎮人民政府)可以根據推薦和報名情況,邀請其他熱心業主或者業主家庭成員作為籌備志愿者,協助籌備工作;

  (七)公示結束后,報市(縣)、區物業管理行政主管部門備案;

  (八)籌備組經市(縣)、區物業管理行政主管部門備案后,在物業管理區域內顯著位置公告籌備組成立情況。公告內容包括籌備組成立時間、成員組成、成員姓名、分工、聯系方式以及籌備志愿者的組成,公告期不少于7日?;I備組自公告之日起成立;

  (九)籌備組應當接受物業管理行政主管部門培訓,時間不少于半天,并在培訓記錄上簽字;

  (十)籌備組自成立之日起7日內召開籌備組會議。

  第二十二條籌備組工作原則如下:

  (一)籌備組組長負責召集和主持籌備組會議,在籌備組首次會議上確立籌備組的基本議事規范、程序和分工;

  (二)籌備組表決事項時,應當經半數以上成員同意;

  (三)籌備組成員在進行表決時應當在決議上簽字,注明“同意”或“反對”;

  (四)籌備組發布公示、公告等書面決定的,應當經籌備組組長簽發,并告知街道辦事處(鎮人民政府);

  (五)籌備組會議應當形成書面記錄,并經參加會議的籌備組成員簽字確認;

  (六)籌備組成員不能委托代理人參加會議,但成員是法人或者其他組織的除外。

  街道辦事處(鎮人民政府)應當協調指導籌備過程中的各項事宜?;I備組組長不履行前款規定職責的,街道辦事處(鎮人民政府)應當另行確定籌備組組長。

  第二十三條籌備組應當自成立之日起90日內,完成以下籌備工作:

  (一)草擬關于本物業管理區域是否設立業主代表大會制度,并據此草擬業主大會議事規則和管理規約草案。

  (二)統計本物業管理區域內專有部分建筑面積和業主人數,確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數。

  (三)確定首屆業主委員會委員候選人產生辦法,組織產生業主委員會候選人名單;擬設立業主代表的,組織產生業主代表候選人名單。

  (四)制定首次業主大會會議召開方案,確定首次業主大會會議召開時間、召開地點、表決事項、表決規則等。

  (五)首次業主大會設立監票人的,確定監票人選產生辦法,組織產生業主大會監票人名單。

  (六)確定籌備及召開首次業主大會會議費用預算明細和費用結算方案等。

  (七)確定籌備組業主成員是否需要回避業主委員會候選人的選舉;如需回避的,則增補籌備組成員。

  (八)將上述一至七項所列內容在物業管理區域內的顯著位置公示,公示期不少于7日。公示中明確征集業主意見的征集期限以及意見匯總方式。業主在征集期限內書面提交意見建議的,籌備組應當予以簽收。

  (九)匯總征集的書面建議,經籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明。

  第四節 首次業主大會會議的召開

  第二十四條首次業主大會應當按照本規則有關的規定組織召開。

  首次業主大會會議內容包括:

  (一)表決通過管理規約、業主大會議事規則;

  (二)選舉產生業主委員會委員、候補委員;

  (三)其他需要業主大會會議表決通過的事項。

  第二十五條籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。因特殊原因超過90日仍未召開首次業主大會的,經街道辦事處(鎮人民政府)確認后可以適當延長時間,但延長時間不宜超過30日。

  超過期限,且未得到街道辦事處(鎮人民政府)確認的,街道辦事處(鎮人民政府)應當及時予以指導和協調,并確定是否需要繼續召開業主大會。經確定無法繼續召開的,由街道辦事處(鎮人民政府)公告首次業主大會籌備組解散。

  第二十六條管理規約、業主大會議事規則經業主大會通過,但當選的業主委員會委員達到5人及以上但未達到預定人數的,籌備組應當向街道辦事處(鎮人民政府)書面報告,在街道辦事處(鎮人民政府)指導下,可延長30日進行補選,對第一輪未選上的候選人進行第二輪補選。候選人需要調整的,籌備組應當向街道辦事處(鎮人民政府)書面報告并進行增補;第二輪補選仍未達到預定人數的,可以成立業主委員會,業主委員會人數以最終入選人數的單數為準。最終入選人數為偶數的,排名最后一位的列為候補委員。

  第二十七條管理規約、業主大會議事規則經業主大會通過,但當選的業主委員會委員未達5人以上的,籌備組應當向街道辦事處(鎮人民政府)書面報告,在街道辦事處(鎮人民政府)指導下,可以延長30日對第一輪未選上的候選人進行第二輪補選;候選人需要調整的,籌備組應當向街道辦事處(鎮人民政府)書面報告并進行增補。經第二輪補選業主委員會委員人數仍未達到5人以上的,本次業主大會召開失敗。

  第二十八條首次業主大會未能通過法定表決事項,或者參加人數達不到法定條件的,籌備組應當宣布首次業主大會召開失敗,并書面報告街道辦事處(鎮人民政府)。再次籌備失敗的,街道辦事處(鎮人民政府)根據實際情況可以指導成立物業管理委員會。

  第二十九條首屆業主委員會首次會議結束后,籌備組將有關資料移交業主委員會后自行解散。

  第五節 業主大會會議

  第三十條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積50%以上的業主且占總人數50%以上的業主參加。

  第三十一條業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,載明本次參加業主大會所委托的事項、委托權限和期限,由業主本人簽字,并由委托人轉交業主大會。業主常用聯系方式和地址發生變化的,應當及時告知物業服務企業、首次業主大會籌備組或者業主委員會。因發生變化未及時告知而產生的法律后果,由業主個人承擔。

  第三十二條采用業主代表大會形式的,應當以幢、單元、樓層(非住宅類)等為單位,推選一到三名業主代表參加業主大會會議。

  業主代表應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主代表的推薦方法,由業主大會議事規則確定。業主代表的人數、任期、條件、更換、罷免應當在議事規則中明確,任期應當與同期業主委員會的任期同步。

  第三十三條業主代表可以召集所代表區域的業主成立業主小組,業主小組議事由業主代表主持,主要討論業主大會提交的事項、業主委員會提出的各項管理事項的建議以及業主本人的各項建議和意見。

  召開業主小組會議可以采用會議形式,也可以采用書面征求意見形式。業主小組會議應當做好相應記錄。

  第三十四條由業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當在參加業主大會會議前15日內,就會議擬表決的事項書面征求其所代表的業主的意見;表決意見經業主本人簽字后,由業主代表向業主大會會議呈交。

  業主代表因故無法參加業主大會的,應當事先指定所代表區域內的一名業主參加,并出具業主代表本人簽字的書面委托書。

  第三十五條業主大會會議按照下列程序組織召開:

  (一)起草業主大會會議表決的內容、會議召開形式、時間、地點、議題和議程,制定征詢意見表或者表決票,核實業主身份、人數、專有部分面積、建筑物總面積等情況;

  (二)會議召開時間、召開地點、表決方式、表決事項、表決規則等內容,于業主大會召開15日前在本物業管理區域內的每個出入口、大堂、電梯廳等人員進出通道進行公告,并以書面形式告知街道辦事處(鎮人民政府)和市(縣)、區物業管理行政主管部門。有條件的可以在主要媒體上公告;

  (三)表決票、選票可通過設立投票箱、上門或者寄掛號信、快遞、傳真、網絡等可追溯方式發放和回收,并在公告要求的時間內完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工作的,應當在街道辦事處(鎮人民政府)指導下確定是否延期,并在物業管理區域內公告;

  (四)業主大會會議決定應當在物業管理區域內公告,接受業主的查詢和監督。業主委員會應當對業主大會會議情況作書面記錄并存檔。

  第三十六條業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。

  采用書面征求意見形式召開的,應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內顯著位置公告。需要投票表決的,表決意見應當由業主本人簽名。

  第三十七條業主大會按照下列方式確認參加會議的業主:

  (一)業主到會并在會議簽到表上確認;

  (二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

  (三)業主大會議事規則以及法律法規規定的其他方式。

  業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。

  第三十八條業主大會確定業主投票權數,按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

  (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

  第三十九條業主大會確定業主投票權數,按照下列方法認定業主人數和總人數:

  (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算;但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

  (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

  第四十條業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

  第四十一條一個專有部分面積有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。業主為法人或者其他組織的,由其法定代表人行使投票權。

  第四十二條業主大會的表決票選項應當明確為贊成和不贊成兩項。

  未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由業主大會議事規則規定。但不適用首次業主大會會議的表決,也不適用于業主委員會委員的選舉。

  已表決的多數票原則上應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積1/3以上的業主且占總人數1/3以上的業主。

  第四十三條召開業主大會會議時,應當邀請街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會參加。

  街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當派員對業主大會會議進行指導、監督。

  第四十四條業主委員會應當對業主大會會議進行書面記錄并存檔;其中社區居(村)民委員會組織召開的業主大會會議記錄由社區居(村)民委員會書面記錄并存檔。

  業主委員會應當在業主大會結束后7日內,將業主大會決定在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于10日,并以書面形式告知街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會和市(縣)、區物業管理行政主管部門。

  第六節 業主大會定期會議和臨時會議

  第四十五條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開,每年至少召開一次,聽取業主委員會年度工作報告,表決需要提交業主大會審議的事項。

  第四十六條有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議的;

  (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (三)街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會根據實際情況認為需要召開臨時會議并向業主委員會發出書面提議的;

  (四)業主大會議事規則或者管理規約確定的其他情況。

  屬于前款第一項情形的,符合法定人數的業主應當書面向業主委員會提議,并書面報送街道辦事處(鎮人民政府)和社區居(村)民委員會。書面提議應當附提議業主本人的簽名、聯系電話、房號。業主委員會和社區居(村)民委員會有權核實提議人的業主身份及其專有部分面積,無法核實業主身份的提議人其提議無效。書面提議未違反相關法律法規的,業主委員會在接到提議后30日內,應當就所提的議題組織召開業主大會會議。

  第三章業主委員會

  第一節業主委員會的產生和職責

  第四十七條業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵守國家有關法律、法規;

  (三)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

  (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

  (五)具有一定的組織能力;

  (六)具備必要的工作時間。

  第四十八條有下列情形之一的,不宜作為業主委員會委員候選人:

  (一)違反國家法律法規,正在被立案偵查,或者曾受過刑事處罰未滿三年的;

  (二)違*紀、黨規,正在被立案調查,或者曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年的;

  (三)參與*組織,或者非法組織參與集體*,影響社會穩定的;

  (四)利用黑惡勢力干預小區業主正常工作和生活的;

  (五)采用不正當手段阻撓業主大會、業主委員會會議正常召開、選舉及表決的;

  (六)在本小區物業服務企業工作,應當回避的;

  (七)拒繳或者未按合同約定繳納物業服務費,或者煽動其他業主拒繳物業服務費的;

  (八)拒不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未及時撤銷的;

  (九)在小區內存在違法違規搭建、裝修等行為被執法部門責令整改且尚未整改到位的;

  (十)法律法規規定的其他情形。

  第四十九條推薦業主委員會候選人時,要充分考慮物業規模、不同物業形態的物權份額,專業、年齡結構互補,以及委員的代表性和廣泛性。

  引導和支持業主中的黨員、“兩代表一委員”,以及具有財務、法律、工程、環境等專長的業主積極參選業主委員會委員。

  鼓勵符合條件的社區(村)“兩委”班子成員,通過法定程序進入業主委員會,有條件的可以兼任業主委員會主任。

  第五十條業主大會籌備組或者業主委員會換屆工作籌備組應當對參選業主委員會委員的人選進行甄選,按照業主委員會委員候選人產生辦法,提出候選人名單,并提請街道辦事處(鎮人民政府)和社區居(村)民委員會審核把關。經審核的候選人名單在物業管理區域內進行不少于5日的公示后,提交業主大會進行選舉。

  第五十一條業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。

  業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會委員但得票數達到法定票數的候選人,可以按照得票順序當選業主委員會候補委員,并在業主委員會委員出缺時依次遞補。

  候補委員人數由業主大會議事規則確定,但最多不得超過業主委員會委員總數的50%。

  第五十二條業主委員會委員實行任期制,每屆任期為三到五年,可連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

  第五十三條首屆或者換屆后的業主委員會應當自選舉之日起7日內,由街道辦事處(鎮人民政府)組織召開第一次會議,推選產生業主委員會主任、副主任,確定其他委員分工。

  第五十四條業主委員會履行下列職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議;

  (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

  (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行合同,督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

  (五)監督管理規約的實施;

  (六)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

  (七)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (八)根據業主大會決定,聘請專職財務人員、法律顧問;

  (九)協助街道辦事處(鎮人民政府)換屆改選工作組對業主委員會的換屆改選;

  (十)業主大會賦予的其他職責。

  第五十五條業主委員會應當按照規定的時間、時限向業主公布下列情況和資料:

  (一)管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同,包括服務方案、服務標準、收費標準;

  (四)根據業主大會決定,公布財務人員、法律顧問人員名單;

  (五)利用物業共用部位和共用設施設備經營收益的使用情況;

  (六)占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

  (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

  (八)其他應當向業主公開的情況和資料。

  第二節業主委員會備案

  第五十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列材料向街道辦事處(鎮人民政府)和市(縣)、區物業管理行政主管部門備案:

  (一)業主委員會備案申請表;

  (二)業主委員會委員名單;

  (三)業主大會議事規則和管理規約;

  (四)業主大會會議記錄和會議決定;

  (五)業主大會會議決定的涉及業主共有和共同管理權的其他重大事項;

  (六)其他應當提供的材料。

  對符合規定的,街道辦事處(鎮人民政府)和市(縣)、區物業管理行政主管部門應當予以備案;對手續不齊全的,應當告知理由,并指導業主委員會按照要求完善備案材料。

  業主大會、業主委員會以及管理規約和業主大會議事規則等事項發生變更的,應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告原備案部門。

  第五十七條市(縣)、區物業管理行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。

  業主委員會持備案證明、印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章,并依法使用印章。

  印章內容應當包括任期時限,印章所刻名稱應當與經依法批準的物業名稱保持一致。印章刻制后5日內,業主委員會應當持印章到市(縣)、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)以及社區居(村)民委員會辦理印章印模留存手續。

  第五十八條使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則或者業主大會會議決定。

  使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議決定。

  第五十九條業主委員會完成備案后,市(縣)、區物業管理行政主管部門應當對業主委員會成員進行物業相關知識培訓。

  第三節業主委員會會議制度

  第六十條業主委員會應當按照業主大會議事規則以及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為必要的,應當召開業主委員會會議。

  第六十一條業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責的,可以委托副主任召集。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出的決定應當經業主委員會1/2以上的委員同意。

  業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議。

  業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由街道辦事處(鎮人民政府)或者市(縣)、區物業管理行政主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

  第六十二條召開業主委員會會議時,可以邀請社區居(村)民委員會參加;重大事項可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者市(縣)、區物業管理行政主管部門參加。

  住宅小區的業主委員會作出的決定,應當告知街道辦事處(鎮人民政府)和市(縣)、區物業管理行政主管部門。

  第六十三條業主委員會會議涉及提請業主大會討論事項的,應當于會議召開7日前,在物業管理區域內顯著位置公告會議內容和議程,聽取業主和物業使用人的建議和意見,并告知街道辦事處(鎮人民政府)和社區居(村)民委員會。

  業主委員會會議作出決定的,應當于5日內將決定內容在物業管理區域內顯著位置公告,并告知街道辦事處(鎮人民政府)和社區居(村)民委員會。

  業主委員會會議應當作書面記錄,由出席會議的委員簽字后存檔。

  第六十四條業主委員會應當建立工作檔案。

  工作檔案由專人保管,主要包括以下材料:

  (一)《業主委員會工作記錄簿》,主要記錄業主大會、業主委員會會議記錄、決定;

  (二)業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同;

  (三)業主委員會選舉及備案資料;

  (四)業主委員會工作經費賬目,利用物業共用部位和共用設施設備經營所得的收益分配和使用情況;

  (五)業主及業主代表名冊;

  (六)業主意見和建議;

  (七)專項維修資金籌集及使用賬目;

  (八)各項公告、通知、決定、抄報等記錄。

  業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將工作檔案、印章及其他屬于全體業主所有的賬物交給新一屆業主委員會。

  第六十五條業主委員會應當根據業主大會議事規則,每年定期通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況,并通報街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。

  業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。

  第六十六條兩個以上物業管理區域共用設施設備的,應當建立業主委員會共商會議制度。業主委員會共商會議由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會和市(縣)、區物業管理行政主管部門以及相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。共商會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責召集,明確和解決共用設施設備的管理方式、維護成本分攤等事項。

  第四節業主委員會委員資格的終止

  第六十七條業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的,其業主委員會委員、候補委員資格自行終止:

  (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域內業主的;

  (二)喪失民事行為能力或者因疾病等原因無法履行職責的;

  (三)住宅項目,連續一年以上不在本物業管理區域內居住的;

  (四)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

  (五)法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

第六十八條業主委員會委員、候補委員有下列情形之一,應當按照業主大會確定的規則予以更換或者罷免:

  (一)本人及其配偶、直系親屬與物業服務企業有直接利害關系的;

  (二)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質且未改正的;

  (三)未按照規定交納物業服務費用或者專項維修資金且未改正的;

  (四)有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的;

  (五)不履行委員職責或者無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;

  (六)違反法律法規、管理公約,挪用、侵吞屬于全體業主所有的經營性收益等嚴重侵害全體業主合法權益的;

  (七)鼓動或者煽動其他業主不繳納物業服務相關費用等嚴重影響物業管理區域安定和公共秩序的;

  (八)業主大會議事規則規定的其他情形。

第六十九條罷免業主委員會委員、候補委員資格的,按照下列程序進行:

  (一)經業主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,召開業主大會進行罷免;

  (二)由街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會提議,提請業主大會進行罷免;

  (三)議事規則中已明確由業主大會授權業主委員會直接罷免。

第七十條業主委員會委員資格變動的,應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告7日。

  不再擔任業主委員會委員的,應當自不再擔任之日起3日內將其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會,并做好交接手續。拒不移交的,業主委員會或者業主委員會委員可以請求街道辦事處(鎮人民政府)和公安機關協助移交。

  第五節業主委員會補選、重選和換屆選舉

  第七十一條業主委員會任期內,委員出現缺員的,應當進行補缺。設立候補委員的,從候補委員中按照得票多少依次遞補;未設立候補委員的,業主委員會應當在2個月內召開業主大會進行補選。

  業主委員會主任或者副主任缺員的,應當在業主委員會委員中重新選出主任或者副主任,并向街道辦事處(鎮人民政府)和市(縣)、區物業管理行政主管部門辦理變更備案。

業主委員會出現下列情形的,

第七十二條街道辦事處(鎮人民政府)應當組織

  (一)業主委員會任期未到,但經業主大會臨時會議依法撤消的;

  (二)業主委員會人數因辭職、終止資格等原因,候補遞補后人員不足規定總數1/2,業主委員會依法停止工作的;

  (三)業主委員會未正常履行職責達到半年以上,經街道辦事處(鎮人民政府)督促其履職仍未履職的;

  (四)物業服務合同期滿前3個月,業主委員會未組織召開業主大會確定續聘或者重新選聘物業服務企業,經街道辦事處(鎮人民政府)督促其限期召開,逾期仍未召開,導致物業管理區域無人管理的;

  (五)管理規約、議事規則規定的其他情形。

  第七十三條業主委員會成立后,出現下列情況應當啟動換屆選舉:

  (一)業主委員會自然任期屆滿前3個月;

  (二)管理規約、議事規則規定的其他情形。

  第七十四條業主委員會任期屆滿3個月前,應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。

  街道辦事處(鎮人民政府)應當按照規定成立換屆工作籌備組。換屆工作籌備組不需要建設單位參加,其他成員參照首次業主大會籌備組產生。換屆工作籌備組應當按照規定組織新一屆業主委員會選舉。

  第七十五條自換屆工作籌備組產生至新一屆業主委員會選舉產生前,原業主委員會應當繼續履行職責,并協助換屆工作籌備組工作,因不履行職責造成的損失由相關責任人承擔。但原業主委員會不得對下列事項組織召開業主大會會議作出決定:

  (一)選聘、解聘物業服務企業;

  (二)管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項;

  (三)其他重大事項。

  第七十六條業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起30日內,上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會,并辦理交接手續。新一屆業主委員會可以請求街道辦事處(鎮人民政府)和公安派出所協助移交。

  新一屆業主委員會應當自選舉產生之日起30日內按照規定備案。

  第六節業主委員會工作經費及經營性收益管理

  第七十七條業主大會、業主委員會活動經費,業主委員會委員和財會人員津貼,法律顧問薪酬等按照業主大會議事規則的規定執行。

  第七十八條業主委員會可以根據業主大會的決定,委托物業服務企業或者其他機構利用業主共用部位和共用設施設備從事經營活動。經營收入去除成本后,收益屬于全體業主所有。具體使用辦法由業主大會決定,其收支情況業主委員會應當定期書面公告。

  經營性收益可以委托物業服務企業代管或者由業主委員會

  自行管理。委托物業服務企業代管的,物業服務企業應當單獨設賬。

  第七十九條業主大會議事規則明確經營性收益由業主委員會自行管理的,應當設置財會人員,并以業主委員會名義開設經營性收益賬戶。

  開設經營性收益賬戶的,業主委員會應當持業主委員會備案證明材料、社區居(村)民委員會證明、業主委員會主任身份證號及聯系電話等材料,向銀行申請開設賬戶。

  經營性收益賬戶不得以個人名義開設。

  第八十條經營性收益可以根據業主大會決定,直接用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金,以及彌補物業服務費不足等其他需要。

  前期物業服務期間,經營性收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同中約定。

  業主委員會根據議事規則使用經營性收益時,應當通過業主委員會會議審議。經營性收益的使用額度應當根據業主大會議事規則的授權額度使用。

  經營性收益應當按照規定使用,不得擅自挪作他用。

  第八十一條經營性收益的收支情況應當接受全體業主的監督以及社區居(村)民委員會的監督、指導和檢查;每半年在物業管理區域內顯著位置公示。公示項目包括總賬、科目匯總表、明細表等。

  第八十二條新一屆業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益收支等情況進行審核。審核時可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會進行核查,也可以委托第三方進行審計。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公示。

  第七節物業服務企業的選聘、續聘和自行管理

  第八十三條業主委員會應當在業主大會成立后3個月內,或者物業服務合同期滿前3個月,組織召開業主大會,根據業主大會議事規則來確定續聘或者重新選聘物業服務企業。

  業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿1個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

  業主大會決定重新選聘物業企業的,應當確定選聘的方式、方案。

  第八十四條采用協議方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當事先將選聘方式、服務標準、服務方案、收費標準、合同內容、合同期限、所選物業服務企業的信用實績等情況征求業主意見,并在物業管理區域內公告,由業主大會表決確定物業服務企業,確定后由業主委員會代表業主大會與物業服務企業簽訂合同。

  第八十五條采用招投標方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當事先將選聘方式、服務標準、收費標準、物業服務企業信用實績、評標方式、委托評委方式、管理期限等招標方案和評標程序事先征求業主意見,并經業主大會表決通過。開標后,業主委員會代表業主大會與中標物業服務企業按照招標要求簽訂合同。

  第八十六條重新選聘物業服務企業期間,物業服務企業、業主應當按照原物業服務合同履行各自權利和義務。

  業主委員會在物業服務企業選聘過程中,不得擅自作出決定或者越權簽訂物業服務合同。

  第八十七條業主大會決定由業主自行管理的,在決定自行管理之前,應當在街道辦事處(鎮人民政府)指導下,對下列事項作出約定:

  (一)自行管理的執行機構(業主委員會)和負責人;

  (二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

  (三)電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,委托專業機構進行維修和養護的方案;

  (四)其他有關自行管理的內容。

  以上事項應當向街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會和市(縣)、區物業管理行政主管部門備案。

  第四章指導與監督

  第八十八條市(縣)、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,對業主大會籌備和召開、業主委員會選舉和換屆、物業服務企業續聘和選聘等工作加強指導監督。

  第八十九條街道辦事處(鎮人民政府)應當就首次業主大會籌備組成員、業主委員會候選人等人選產生辦法依法加強指導,組織好上述人員的推薦工作;并對管理規約、業主大會議事規則等重要文件草案加強指導監督。

  第九十條業主大會、業主委員會對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規規定以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失,相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。

  第九十一條業主委員會委員、候補委員擅自以業主委員會的名義開展活動,給業主或者他人造成損失的,由本人承擔賠償責任。

  業主委員會違反法規或者超越職權作出的決定,給業主或者他人造成損失的,由簽字同意該決定的業主委員會委員共同承擔賠償責任。

  業主委員會經業主大會授權或者同意作出的決定,造成業主或者他人經濟損失的,由全體業主共同承擔賠償責任。

  第九十二條業主對業主大會召開以及業主委員會選舉產生質疑的,可以向街道辦事處(鎮人民政府)和市(縣)、區物業管理行政主管部門咨詢,街道辦事處(鎮人民政府)和市(縣)、區物業管理行政主管部門應當進行調查,并向業主作出書面答復。

  第九十三條對物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)處作出的有關決定有異議的,業主和業主委員會可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

  第九十四條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,市(縣)、區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府)責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

  第九十五條業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事違反法律法規的活動,給業主或他人造成損失的,由本人承擔賠償責任。

  第九十六條業主以及任何單位和個人不得在業主大會召開前后通過QQ群、微信群、上門等方式散布影響業主表決意向的虛假信息或者干擾其他業主自主決定,阻撓業主大會、業主委員會依法開展正?;顒?。

  第九十七條業主委員會未按照規定組織召開業主大會會議的,業主可以向街道辦事處(鎮人民政府)申請責令其限期召開;逾期仍未組織召開的,由街道辦事處(鎮人民政府)和市(縣)、區物業管理行政主管部門指導、協助社區居(村)民委員會組織召開。

  第九十八條違反印章使用規定,保管人私藏印章拒不蓋章,或者違反規定擅自蓋章造成經濟損失、不良影響的,由責任人承擔。

  印章遺失的,業主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證,到市(縣)、區物業管理行政主管部門辦理重新刻制印章的手續。

  第五章附則

  第九十九條本規則中管理規約、業主大會議事規則以及相關文件、表格的示范文本由無錫市住房和城鄉建設局負責制定。

  第一百條本規則自20**年5月1日起施行。

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篇2:常州市業主大會和業主委員會指導規則(2013)

  關于印發《常州市業主大會和業主委員會指導規則》的通知

  各有關單位:

  現將《常州市業主大會和業主委員會指導規則》印發給你們,請遵照執行。執行中的情況,請及時與我局物業管理處聯系。

  常州市住房保障和房產管理局

  20**年7月30日

  常州市業主大會和業主委員會指導規則

  第一章 總 則

  第一條

  為了規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定,結合常州實際,制定本規則。

  第二條

  業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

  第三條

  業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

  第四條

  業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

  業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  第五條

  業主大會和業主委員會,對物業管理區域內損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

  第六條

  物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日?;顒舆M行指導和監督。

  第二章 業主大會

  第七條

  依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

  業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利,自覺履行法定和約定的義務。

  第八條

  一個物業管理區域成立一個業主大會。

  物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

  第九條

  業主戶數超過三百戶的,可以按幢、單元、樓層為單位,推選業主代表成立業主代表大會,履行業主大會的職責。

  第十條

  符合下列條件之一的,應當成立首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會):

  (一)物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

  (二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

  第十一條

  具備成立首次業主大會條件的,建設單位應當向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

  (一)物業管理區域證明;

  (二)房屋及建筑物面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)建筑規劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設施設備的證明;

  (六)物業服務用房配置證明;

  (七)已籌集的專項維修資金清冊;

  (八)其他有關的文件資料。

  第十二條

  符合成立業主大會條件的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織成立首次業主大會籌備組。

  籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

  第十三條

  首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會等派員組成?;I備組中的業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會組織業主推薦產生。

  籌備組人數應當為五至十一人的單數,其中業主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十?;I備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)派員擔任。

  籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。

  第十四條

  首次業主大會籌備組履行下列職責:

  (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

  (二)擬訂管理規約、業主大會議事規則草案;

  (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

  (四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

  (五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

  (六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內顯著位置公告,并書面告知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

  第十五條

  業主代表候選人和業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦?;I備組應當核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、代表和委員的代表性和廣泛性等因素,確定業主代表候選人和業主委員會委員候選人名單。

  業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費和電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的,不得擔任業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員;擔任業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員后出現上述情形的,應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

  第十六條

  籌備組應當自組成之日起九十日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

  業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

  依法成立的業主委員會,以其選舉產生之日為成立日期。

  業主大會議事規則和管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效。

  第十七條

  劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

  第十八條

  業主大會決定以下事項:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

  (四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

  (五)選聘和解聘物業服務企業;

  (六)籌集和使用專項維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)改變共有部分的用途;

  (九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

  (十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

  第十九條

  業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定本規則第十八條規定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

  推選業主代表參加業主大會會議的,業主大會會議決定事項應當經業主代表總人數過半數的業主代表同意,但決定第十八條第(六)、第(七)款規定事項除外。通過業主代表決定相關事項,應當將決議通過的事項在物業管理區域內公示,公示期內20%以上有投票權的業主持反對意見的,應當將決定事項征求全體業主意見后,根據全體業主的表決意見執行。

  第二十條

  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

  有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;

  (二)經有百分之三十以上業主代表提議的;

  (三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

  第二十一條

  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

  采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

  第二十二條

  業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

  (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

  第二十三條

  業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

  (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

  (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

  第二十四條

  業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

  一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。

  業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

  第二十五條

  業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,載明委托事項、委托權限及期限。

  未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。

  第二十六條

  同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組,業主小組由該幢、單元、樓層全體業主組成。業主小組應當履行下列職責:

  (一)推選業主代表出席業主大會會議;

  (二)決定本幢、單元、樓層范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

  (三)決定本小組范圍內的其他事項。

  業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序,參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

  第二十七條

  召開業主大會會議,應當于會議召開十五日前通知全體業主。召開住宅小區的業主大會會議,應當同時告知社區居(村)民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄,并妥善保存。

  業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告,并告知社區居(村)民委員會。

  第三章 業主委員會

  第二十八條

  業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則確定,業主代表任期與業委會委員任期相同。

  業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。

  業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人,可以按照得票順序當選業主委員會候補委員,并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定,但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。

  第二十九條

  業主委員會應當自選舉之日起七日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

  第三十條

  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)和轄市、區物業管理行政主管部門備案:

  (一)業主委員會備案申請書;

  (二)業主委員會委員和業主代表名單;

  (三)業主大會議事規則和管理規約;

  (四)業主大會會議記錄;

  (五)其他應當提供的材料。

  第三十一條

  業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章,或者由備案機關統一刻制業主委員會印章。

  業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

  第三十二條

  業主委員會履行以下職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議;

  (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

  (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)監督管理規約的實施;

  (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

  (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

  (八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (九)業主大會賦予的其他職責。

  第三十三條

  業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)專項維修資金的籌集、使用情況;

  (五)物業共有部分的使用和收益情況;

  (六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

  (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

  (八)其他應當向業主公開的情況和資料。

  第三十四條

  業主委員會應當建立工作制度,在每年初制定本物業管理區域年度工作計劃,并于年底向業主大會會議報告本年度工作情況;在物業管理區域內公告辦公室電話號碼、接待時間等,方便業主的咨詢、投訴和監督;及時了解業主、物業使用人的意見和建議,協調業主之間及業主與物業服務企業之間的關系。

  第三十五條

  業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在七日內召開業主委員會會議。

  第三十六條

  業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

  業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

  業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

  第三十七條

  業主委員會定期會議應當于會議召開七日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

  業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告,并告知社區居(村)民委員會。

  第三十八條

  業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

  (一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

  (二)業主大會、業主委員會的決定;

  (三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

  (四)業主委員會選舉及備案資料;

  (五)專項維修資金籌集及使用賬目;

  (六)業主及業主代表的名冊;

  (七)業主的意見和建議。

  第三十九條

  業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。

  使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。

  第四十條

  業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔,可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支,也可以由全體業主分攤。

  經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況,接受業主的監督,并抄送社區居(村)民委員會。

  第四十一條

  有下列情況之一的,業主委員會委員、籌備組成員、業主代表資格自行終止:

  (一)以書面方式提出辭職請求的;

  (二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

  (三)喪失民事行為能力的;

  (四)依法被限制人身自由的;

  (五)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

  第四十二條

  業主委員會委員、籌備組成員、業主代表有下列情況之一的,應按業主大會議事規則予以罷免:

  (一)不履行職責的;

  (二)利用委員、成員、代表資格謀取私利的;

  (三)拒不履行業主義務的;

  (四)侵害他人合法權益的;

  (五)因其他原因不宜擔任業主委員會委員、籌備組成員、業主代表的。

  第四十三條

  業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

  第四十四條

  業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時,應當召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

  第四十五條

  業主委員會任期屆滿前三個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)。換屆選舉的程序參照本規則中首次業主大會籌備產生業主委員會的程序,或者按照業主大會通過的換屆選舉程序執行。

  第四十六條

  業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

  第四章 指導和監督

  第四十七條

  物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

  第四十八條

  具備成立首次業主大會條件的,建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,街道辦事處(鎮人民政府)有權責令建設單位限期改正。

  第四十九條

  業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,由街道辦事處(鎮人民政府)責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的社區居(村)民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

  第五十條

  按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,街道辦事處(鎮人民政府)可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

  第五十一條

  業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門,與社區居(村)民委員會相互協作,共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。

  在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居(村)民委員會開展工作,并接受其指導和監督。社區居(村)民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。

  第五十二條

  違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主委員會印章的,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

  第五十三條

  業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

  業主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

  第五十四條

  業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業所在地的社區居(村)民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

  第五十五條

  不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區,經物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立的,由街道辦事處(鎮人民政府)組建物業管理區域內的物業管理委員會,其人員由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成,代行業主大會和業主委員會職責。

  物業管理委員會由五至十一人的單數委員組成,應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。

  因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者物業管理委員會的,可以由物業所在地的社區居(村)民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

  第五十六條

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,轄市、區物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

  第五十七條

  業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

  第五十八條

  街道辦事處(鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度,協調處理物業管理重大事宜。

  第五章 附 則

  第五十九條

  業主自行管理或者委托其他管理人管理物業,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照本規則執行。

  第六十條

  本規則自20**年9月1日起施行?!冻V菔袠I主大會和業主委員會工作指導規則(試行)》(常房發〔20**〕37號)同時廢止。

篇3:畢節市業主大會和業主委員會工作指導意見(2017)

  關于印發《畢節市業主大會和業主委員會工作指導意見》的通知

  (畢市住建[20**]240號)

  各縣(區)住建(房產、規劃建設)局、各街道辦事處:

  為認真貫徹落實《貴州省物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》和市委辦《關于成立畢節市全面推進城市社區建設領導小組和對有關工作進行分解安排的通知》(畢委辦字〔20**〕51號)文件精神,進一步做好我市業主委員會的指導工作,更好地維護全體業主的公共利益,促進和諧畢節和“五城同創”的建設?,F將《畢節市業主大會和業主委員會工作指導意見》印發給你們。請你們根據《指導意見》按照畢委辦字〔20**〕51號文件要求開展好各小區業委會建設工作,完成20**年住宅小區全部建立業委會的目標。在實施過程中有何新情況新問題,請及時向我局反饋。

  20**年12月22日

  畢節市業主大會和業主委員會工作指導意見

  為加強物業小區業主大會和業主委員會建設,有效發揮業主委員會作用,使之成為業主與物業服務企業之間聯系的橋梁紐帶,成為監督業主和物業服務企業履約、維護業主合法權益的自治組織,成為街道和社區管理好小區的重要助手,社區黨組織與居委會的補充和延伸、和諧畢節與維護社會穩定的重要抓手、“五城同創”的重要基石。根據《貴州省物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》和市委市政府《關于全面推進城市社區建設的實施意見》(畢黨發〔20**〕14號)精神,結合我市實際,特制定業主大會和業主委員會工作指導意見:

  一、統一思想 提高認識

  隨著城市化進程的加快,城市面貌發生了前所未有的變化,人民群眾對美好生活的向往給物業管理工作提出了更高的要求,小區物業管理在城市管理以及構建和諧社會中發揮的作用越來越大,是衡量城市管理、社會治理、文化建設的重要指標,業主大會和業主委員會的建設是其中最重要的組成部分,各縣區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮)、社區居委會要充分認識其重要性,進一步統一思想,從加強基層組織建設的高度,按照“物業行政主管部門指導、街道辦事處領導、社區參與和監督、企業服務與配合、業主自治、管理規范”的原則,加強小區業主大會和業主委員會建設管理,協調處理好小區矛盾糾紛,切實維護社會穩定。

  二、工作職責

  (一)物業主管部門職責。嚴格按照《貴州省物業管理條例》等相關法規之規定,由縣級物業行政主管部門負責對本轄區范圍內業主大會、業主委員會的組建和日常運行工作及程序進行業務指導和監督管理,對街道辦事處組織選舉的業主委員會進行備案。

  (二)街道辦事處(鄉鎮)職責。按照《貴州省物業管理條例》第六條、第二十二條等相關規定,負責業主大會、業主委員會的籌建、換屆改選和日常運行的具體組織、指導和監督工作,負責協調解決轄區內小區管理中存在的問題和矛盾糾紛。

  (三)社區居委會職責。按照《貴州省物業管理條例》第六條之規定協助街道辦(鄉鎮)開展物業管理相關工作,負責對業主委員會工作進行指導和考核,對小區物業管理事項及日常運行情況監督檢查,對未成立業主委員會的小區代行業主委員會職責。

  三、業主大會和業主委員會建設

  規范業主大會與業主委員會建設,把小區業主委員會建設成為辦事處、社區聯系與服務居民(業主)的橋梁和紐帶。既不能讓小區業主委員會成為自發的非法組織,也不能挫傷小區業主委員會民主自治和無私奉獻的積極性。

  街道辦(社區居委會)主動管理

  街道辦(社區居委會)要將小區業主委員會組建納入基層組織建設管理,對轄區內業主委員會成立情況做到詳細掌握。對新入住小區,要及時主動和建設單位、物業服務企業對接入住情況,達到《貴州省物業管理條例》第二十一條規定的條件后,街道辦(社區居委會)要指導小區業主提出申請,主持成立籌備組并開展籌備工作,召開業主大會,選舉業主委員會,并指導其履行小區管理職責。

  對已成立業主委員會小區,要對其工作情況進行考評;對還沒有成立業主委員會小區,及時采取有效措施,召開業主大會,對一時無法成立的,根據《業主大會和業主委員會指導規則》由社區居委會代行業主委員會職責。

  (二)首次業主大會籌備

  符合召開首次業主大會條件的小區,街道辦(鄉鎮)在收到業主提出籌備業主大會書面申請后及時組織、指導成立首次業主大會籌備組并開展相關籌備工作。

  1、合理劃分物業管理區域

  對規模較大的物業小區,為方便實施物業管理,可按《貴州省物業管理條例》第十條和第十二條之規定,配套設備設施能夠分割獨立使用的,由開發建設單位或業主向物業行政主管部門提出申請劃分為不同的物業管理區域,分別成立業主大會。

  對建筑規模較小的老舊小區,為方便實施物業管理,街道辦或社區居委會可會同物業行政主管部門,征求相關業主的意見后,將幾個相鄰的部分劃分為一個物業管理區域,成立一個業主大會,對該區域實施物業管理。

  2、業主委員會成員條件與審查

  小區業主委員會受業主大會委托,肩負著選擇和監督物業服務企業、管理和審核維修資金的使用、制定小區的維修改造計劃,維護小區秩序、環境質量、反映小區大多數業主的意愿和要求等重任,其中涉及到相當多的政策法規與專業知識,要按照“有能力、敢擔當、愿作為”的原則,確?!坝兴枷?、有時間、有精力”,挑選出素質好、有專業特長及法律知識的業主進入業主委員會為小區服務。

  由街道辦(社區居委會)負責對業主委員會成員進行嚴格審查,業主委員會委員、候補委員(包括候選人)應當符合《貴州省物業管理條例》第十六條、第三十六條和《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條之規定。選擇遵紀守法、公道正派、樂于奉獻、履職能力強、有時間、有精力的業主作為業主委員會成員候選人。有違法搭建、擅自改變物業使用性質、違章裝修、占用消防通道或公共區域、無正當理由拒交物業服務費、損害公共利益等違規行為的業主,不得作為業主委員會成員候選人。

  業主代表、業主委員會籌備組成員、業主監督委員會成員和換屆改選小組成員,也應當符合上述條件。

  3、業主代表、樓棟長的產生及代理

  建設規模較大的小區業主大會可以幢、單元為單位推選業主代表,由業主代表參加業主大會的方式召開,業主代表的產生辦法由《議事規則》和《選舉辦法》確定,但應符合《貴州省物業管理條例》第三十一條之規定,非經其所代表業主的書面委托(書面委托書應載明委托事項、委托權限及期限),業主代表不能代理。

  當業主代表所代表的業主數量和專有面積過半時,可作為幢、單元的樓棟長,代表本幢、本單元向社區居委會、業主委員會、物業企業反映本幢、本單元業主訴求。

  4、業主委員會成員不能在多個小區任職。因時間和精力等原因,原則上業主委員會成員不能在多個小區任職,業主委員會主任或副主任,只能在一個物業管理區域任職。

  5、建立業主委員會成員信用體系。探索建立業主委員會成員信用管理體系,將業主委員會主任、副主任和委員的工作情況量化為信用記分,街道辦事處或社區居委會可通過采用信用分值評價等形式,加強對業主大會的日常指導和監督,定期公布轄區內業主委員會委員信用信息,作為業主委員會委員本人信用評價的重要參考。

  6、加強業主委員會工作監督。社區居委會對業主委員會工作履行監督職責,同時鼓勵小區根據實際情況在選舉業主委員會時同步選舉監督委員會,具體事項由《議事規則》確定。監委會人數為不少于3人的單數,任期與業主委員會一致,可以連選連任。業主委員會委員及其利害關系人不得擔任監委會委員。監委會可定期不定期召開會議,每次會議應當有過半數委員出席,作出的決定應當經全體委員半數以上同意并簽字確認。監委會會同社區居委會主要履行以下工作職責:一是審核業主委員會的工作情況報告及年度工作計劃;二是審查業主委員會財務狀況,包括籌集、管理、使用物業專項維修資金情況,物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況,工作經費的收支情況等;三是列席業主委員會會議,對業主委員會決議的事項提出質詢或者建議。監督業主委員會執行業主大會決定和決議,對業主委員會及其成員違反物業管理法規、業主管理規約和業主大會議事規則的,予以否決或提議召開業主大會審議;四是對業主委員會委員侵害業主共同利益的行為,要求業主委員會委員予以糾正,或向業主大會提出罷免建議;五是就監委會或者監委職權范圍內的事項可以向業主大會會議提出議案;六是發現業主委員會財務活動情況異常,可以進行調查;七是定期向業主大會報告監委會行使職權的情況并通告全體業主。

  7、設立業主大會黨支部、樓棟黨小組,加強組織監督。為加強小區各類事務的管理和監督,在業主監督、業主監督委員會監督的基礎上,設立小區業主大會黨支部和樓棟黨小組,加強組織監督。黨支部委員與業主委員會、監委會委員可交叉任職。

  8、鼓勵交叉任職。鼓勵具有業主身份的社區黨組織成員和社區居委會干部參選所在物業管理區域的業主委員會委員。根據市委市政府《關于全面推進城市社區建設的實施意見》(畢黨發〔20**〕14號)精神“社區按照1500戶-3000戶規模設置”,住宅小區規模符合社區設置條件的,可直接在住宅小區設立社區,鼓勵小區業主委員會與社區居委會交叉任職,樓棟長兼任居民小組長。

  9、公告公示。街道辦接到業主成立業主大會的申請后60日內完成籌備組組建工作,其中接到申請后10日內在物業管理區域內公告推選籌備組成員相關事項,公示期不少于7日?;I備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處代表、社區居委會代表等組成,人數為7人以上單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2,籌備組組長由街道辦事處代表擔任。街道辦事處在確定籌備組成員后3日內在物業管理區域內公示籌備組成員名單,公示期不少于7日。業主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業主大會會議,會前15日應書面在物業管理區域內公告以下內容:一是業主大會召開公告;二是業主清冊;三是《業主管理規約》草案;四是《業主大會議事規則》草案;五是《業主委員會(業主監督委員會)選舉辦法》草案; 六是候選人名單;七是《業主大會表決規則》。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

  (三)召開業主大會會議

  1、業主大會會議召開方式

  小區業主參與業主大會是行使權利、履行義務的主要途徑。業主大會會議可采用集體討論、書面征求意見以及業主大會議事規則約定的其他形式召開。但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

  業主大會會議采用書面征求意見形式的,選票、表決票主要采取當面領取或送達的方式,并由業主簽收。如確需采取按照郵寄方式送達的,應當由2名以上籌備組或者街道辦(社區居委會)的工作人員共同負責郵寄,并在物業管理區域內公告郵寄和送達情況。

  2、業主大會表決方式和順序

  業主大會會議采用記名投票方式表決,選票、表決票應載明候選人情況或表決事項,并有投票業主姓名、房號、專有面積等欄目。

  業主大會先對《業主大會議事規則》(草案)、《業主管理規約》和《業主委員會(業主監督委員會)選舉辦法》草案進行投票表決,通過后再選舉業主委員會和業主監督委員會委員。

  投票結束后,應及時統計參與投票的業主人數和專有面積,并依據有關規定對投票結果的合法性、有效性作出說明,確定并宣布選舉結果,并將業主大會決議內容在物業管理區域內公示公告,公示期限不得低于7日。

  業主大會選票及表決票應作為永久性資料保存,由街道辦(社區)或業主大會指定專人負責保管。

  (四)業主委員會備案

  依法產生的業主委員會和經換屆改選的業主委員會應當在30日內向街道辦和縣區物業行政主管部門辦理成立和換屆備案手續。

  已辦理備案的業主委員會名稱、所轄區域范圍、成員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的,業主委員會應當在30日內向原備案機關辦理變更備案手續。

  業主委員會的組建、換屆有違反法律、法規和相關規定的,由原備案機關予以撤銷備案。

  (五)業主委員會成員資格終止

  除《貴州省物業管理條例》第四十二條和《業主大會和業主委員會指導規則》第四十三條之規定外,業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格按照《業主大會和業主委員會指導規則》第四十四條規定程序終止或根據《管理規約》、《議事規則》規定自行終止,并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告,業主委員會不公告的,由社區居委會或街道辦進行公告:一是挪用、侵占專項維修資金或業主委員會辦公經費的;二是非法索取、收受物業服務企業、他人利益或牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益;三是違法違章搭建、擅自改變物業使用性質、違章裝修、占用消防通道或公共區域、無正當理由拒交物業服務費、損害公共利益等侵犯本物業管理區域內其他業主合法權益和公共利益的行為;四是本人或其利害關系人成為本物業管理區域內物業管理人員,為物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦利害關系人就業的;五是非法組織參與集體*,影響社會穩定的;六是擅自泄露業主信息或將業主信息用于與物業服務無關的活動的;七是無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的;八是管理規約、議事規則規定的其他情形;九是業主滿意度評價達不到標準的;十是法律法規規定的其他情形。

  除以上情況,任何人和任何組織不得隨意終止業主委員會成員資格。

  四、業主委員會的日常運作

  (一)定期召開業主委員會會議和業主大會會議

  業主委員會應根據業主大會議事規則定期召開業主委員會會議,按業主大會的授權決定小區各項事務,表決時業主委員會主任、副主任和其他成員均有同等的表決權,未經業主大會授權,業主委員會及其任何成員不得以業主大會或者業主委員會的名義,擅自越權決定物業管理事務。業主委員會會議應允許業主或業主代表旁聽。

  業主委員會應根據業主大會議事規則定期召開業主大會,會前要明確議事內容并公告小區全體業主,召開業主大會會議時,業主委員會要明確會議議程,議事過程要作書面記錄并存檔;業主大會會議作出決定后,要及時在小區內公告。

  (二)《業主大會議事規則》和《管理規約》

  《業主大會議事規則》是業主大會運行應當遵循的規則,它就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成、任期以及權限等事項作出約定?!段飿I管理規約》是業主依法訂立的一種自我管理規約,規約對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

  這些規約涉及全體業主的共同利益,在生效以后對本物業區域內的全體業主都有約束力?!稑I主大會議事規則》和《物業管理規約》能否在本物業區域內得到有效的貫徹落實,關系到小區能否形成良好物業管理秩序的關鍵。業主委員會和小區業主應當在小區日常管理工作和生活中依照規則、規約行使權利和履行義務。

  (三)物業服務企業的選聘與監督工作

  業主委員會應當為業主大會選聘、續聘、解聘物業服務企業做好相關準備工作,業主大會應當按下列程序選聘物業服務企業:

  1、制定選聘方案。除業主大會決定續聘物業服務企業外,物業服務合同屆滿前3個月,業主委員會要結合物業管理區域規模、實施物業服務的客觀需要提出物業服務要求,通過征求業主意見,擬訂物業服務企業選聘方案,并在物業管理區域公告。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的信用情況和管理實績情況,物業服務收費內容和標準,物業服務合同期限和選聘方式等內容。

  2、完善選聘方案。業主委員會應當征求業主的意見,完善選聘方案。

  3、通過選聘方案。業主委員會應當將選聘方案提交業主大會表決通過,并在小區內公告。

  4、落實服務企業。業主委員經業主大會決定和授權,按選聘方案選聘物業企業,根據業主大會的授權與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,并將選聘結果和物業服務合同在物業管理區域內公告,接受業主的監督。

  5、加強履約監督。業主委員會應積極履職,監督物業服務企業按照法定和約定職責履職,支持物業服務企業正當的管理活動。在物業企業發生違約侵權或有損業主權益的行為時,及時阻止并上報相關主管部門,維護業主合法權益。

  (四)物業服務費

  交納物業服務費是每一位業主的義務,欠繳或拒交物業服務費實質上是侵害全體業主共同利益的行為。為保證物業服務企業按照合同的約定提供服務,使小區物業管理的各項工作順利進行,業主委員會應當配合和幫助物業服務企業催繳物業服務費。

  物業服務企業在履行好合同約定服務事項的前提下,要通過耐心工作催收物業服務費,對屢催不交費的業主,物業服務企業可以通過發律師函、民事訴訟進行催收,但不得以停水、停電、限制業主出行等方式催繳物業費。

  (五)制度建設。

  業主委員會要主動加強與社區的工作協調,接受社區、小區黨組織的領導,做好本物業管理區域內的社會事務。同時制定物業的共用部位、共用設施設備的維修、車輛停放、房屋出租、房屋裝修等公共事務規章制度并報業主大會決定,負責這些規章制度在小區的執行,在業主之間或業主與物業服務企業之間發生矛盾糾紛時,業主委員會應當及時協調、處理,化解矛盾,保證小區內部的和諧。建立業主委員會日常工作制度:一是建立定期報告制度,業主委員會要加強對政策法規的學習和宣傳,定期向業主監督委員會和小區黨組織報告工作情況。定期接待和聽取業主對物業管理的意見和建議,接受業主的咨詢、投訴和監督。要協調業主和物業服務企業之間的關系,督促業主依法履行義務,不斷提高業主自我管理的能力。二是建立印章管理制度,業主委員會應當確定專人保管相關印章,并按照印章管理制度使用。違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的責任。三是建立檔案管理制度,業主委員會應當將業主清冊及聯系方式、業主委員會備案材料、物業服務合同、維修資金收支情況清冊、業主大會和業主委員會會議記錄、紀要以及作出決定的書面材料,業主、使用人的書面意見、建議書以及與物業管理有關的往來文件等材料建檔造冊,并指定專人管理,確保資料完整;督促物業服務企業管理好本小區物業建筑安裝圖紙、地下管網、電氣設備等檔案資料,如該物業服務企業退出,要督促其完整移交。

  (六)公共收益的管理使用

  業主委員會應當在業主大會的監督下,會同物業服務企業共同管理好自己的家園,共同管好、使用好屬于全體業主共有的公共收益(如小區地面停車收益、廣告收益等)。要設立專門公共財務帳目,杜絕公共收益存于個人名下。公共收益可用于業主委員會工作經費、工作補貼、補充房屋專項維修資金和公共設施設備的建設和維護等。

  公共收益的收支情況應按月或季度向業主公示,接受業主監督,業主監督委員會、小區黨組織、街道辦(社區居委會)要對小區公共收益的收取和使用進行監督。

  (七)維修資金籌集和使用

  對保修期滿后物業設施設備的大修,業主委員會要在物業服務合同內與物業服務企業協商明確使用維修資金的條件,對共用部位和設施設備需要使用維修資金的,按物業行政主管部門的程序申報。當維修資金余額不足應繳額度的30%時,應及時召開業主大會或按《議事規則》約定籌集維修資金交到物業行政主管部門專用賬戶或自管賬戶。

  五、工作保障

  (一)辦公場所保障

  業主委員會辦公用房應當按照《貴州省物業管理條例》第十三條之規定從物業服務用房中調劑,建筑面積10萬方以下的,不得低下15平方米,建筑面積10萬方以上的,不得低于60平方米。

  (二)工作經費與工作補貼保障

  業主委員會工作經費和工作補貼可以從公共收益中列支,通過小區公共停車位、廣告位、公共部位出租等多渠道增加小區公共收益,沒有公共收益或公共收益少的小區可從物業服務費里加收業主委員會工作經費和工作補貼,業主大會可確定是否需要專職業主委員會成員,專職與兼職成員的設置和工作補貼標準可通過《議事規則》約定。

  (三)人員保障

  街道辦事處和物業行政主管部門要共同加強對業主委員會成員的培訓,每年對轄區內業主委員會成員培訓不少于1次,以提高其法律法規、業務知識和小區管理的水平,提升其履職能力。

  (四)機制保障

  1、建立業主委員會評價與更換機制

  每年由社區居委會組織業主委員會向全體業主作詳細工作報告,接受后者評議打分,80分以上鼓勵,70分以上勸勉,60分以上警告,60分以下集體辭職,提請街道辦事處組織重新召開業主大會改選。

  由社區居委會定期對業主委員會成員進行工作考核和組織業主評價,考核不合格或評價滿意度低于60%的的委員及時按程序終止其業主委員會委員資格,并按得票多少由業主委員會候補委員替補。

  2、建立業主委員會工作監督機制

  由業主監督委員會、小區黨組織和社區居委會負責對小區業主委員會日常工作進行監督,有違反相關法律法規、業主管理規約或損害業主利益的,督促及時改正。

  3、建立溝通協調機制

  一是建立多部門物業管理聯席會議制度。由街道辦事處、社區居委會負責人組織,召集相關職能管理單位、物業服務企業、業主委員會或者業主代表參加,全力做好矛盾糾紛化解工作。二是建立小區內各利益群體溝通機制。在每個住宅小區設立服務站,建立以社區居委會為召集人的開發單位、物業企業、業主委員會(業主代表)多方溝通機制,定期召集各方就小區存在的問題進行溝通和協調處理。

  4、建立業主維權機制

  業主認為物業服務企業或業主委員會及其成員損害其合法權益或不履職的,可向業主監督委員會、小區黨組織、社區居委會、街道辦事處及物業行政主管部門投訴,經查實后責成其限期整改,未整改或整改不到位的,由業主監督委員會、小區黨組織、社區居委會、街道辦按程序終止業主委員會相關委員資格或組織重新選舉業主委員會,由物業行政主管部門將其行為記入信用檔案。

  附件:業主委員會建設示范文本

  畢節市住房和城鄉建設局

  20**年12月21日

篇4:《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》釋義


今年3月18日,*深圳市福田區委、福田區人民政府辦公室聯名發出一份題目極其冗長的文件——《關于召開學習和貫徹〈深圳市業主大會和業主委員會指導規則〉動員大會暨培訓班開班儀式的通知》。 根據文件規定,深圳市國土房產局主要負責人、福田區委區政府主要負責人幾乎全部出動。轄區物業管理企業經理及管理處主任共300人、轄區業主委員會代表共100人及轄區街道辦事處主要負責人、轄區居委會主要負責人均得與會。文件強調,凡規定與會人員,必須“認真落實”,“不得中途更換”。大會聲勢至此,規格至此,可以想見《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》在有關部門視野中的地位之尊。

業主方面更是聞風而動。早在2月26日,該市46個小區近百名業主代表聚集到富臨大酒店,召開了“《指導規則》學習座談會”。但與政府會議的基調不一樣,業主的學習座談會越開越激憤?!皩W著學著,我們發現問題越來越多。學習會后來就變成了質疑會?!?/P>

業主和有關部門對《指導規則》的態度為什么會有這么大的差異呢?答案不難從《指導規則》中找到。

在許多業主看來,《指導規則》對業主大會和業主委員會權益的保障了無新意,相反倒有諸多限制,這可以說是《指導規則》的最大特色。

比如,《指導規則》規定:街道辦、社區工作站或居委會應組織轄區內業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作,應指導監督業主大會、業主委員會的日?;顒??!吨笇б巹t》責令街道辦確定一名副主任分管該項工作。并要求街道辦把轄區內社區工作站或居委會對業主大會、業主委員會活動的指導、監督工作情況納入考核體系。這無疑是確立了行政權力對于業主權利的管制格局。

《指導規則》同時建議:建立由區主管部門、各區政法委、維穩辦、街道辦、社區工作站或居委會、公安派出所、業主委員會、物業管理企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處負責召集和主持,主要協調解決包括“影響物業管理區域穩定”情況等“物業管理中的疑難問題”。這無疑是確立了以街道辦為核心、各種行政權力配合、協同管制業主權利的格局。

行政權力管制業主權利的典型表現,則為第九條。該條規定:

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,所屬社區工作站或社區居民委員會有權建議其改正,并將相關情況告知區主管部門。拒絕改正的,物業所在地的區主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷。

業主委員會有下列情形之一的,物業所在地的區主管部門應當責令其即時解散,由所在地的社區工作站或社區居民委員會依法組織召開業主大會,重新選舉產生業主委員會:

(一)業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為,侵害多數業主合法權益,情節嚴重的;
(二)業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。

而對業主權利的直接限制,也是隨處可見。

比如第四十條規定:業主委員會主任、副主任原則上應由具有深圳戶籍的委員擔任,但全部委員均不具有深圳戶籍的除外。這就在一般意義上剝奪了非深圳籍戶口的業主出任業主委員會主任、副主任和其他業主委員會委員選舉非深籍戶口的業主委員會委員為業主委員會主任、副主任的權利。

比如第四十一條將“按時交納物業管理服務費”規定為業主委員會委員應履行的首要職責。此項規定可理解為如果業主拒交物業管理服務費,則自動喪失當選業主委員會委員的資格。一直以來深圳市有關部門也確實是這么解釋和這么操作的。

據此,有關人士歸納出《指導規則》的兩個精神實質:一是行政權力的自我授權,自我擴權——將政府管制擅自擴張到民

事領域,公權擅自擴張到私域。二是行政權力擅自限制乃至剝奪屬于公民權利范疇的業主權利。這嚴重違反了《行政許可法》。如果按照常規,走立法程序,提交人民代表大會表決,其結局不問可知。但是,深圳市有關部門卻不走立法程序,繞開人民代表大會,干脆以政府文件的形式來實現,以政府單方面命令的形式來實現。

也就難怪一些住宅局官員和物業公司負責人會揚眉吐氣:“嗨,終于把他們管起來了?!?/P>

揚湯止沸

為什么必須把業主大會和業主委員會管起來呢?深圳市有關部門當然有其隱衷。

深圳是中國物業管理的發源地。20多年的歷程中,深圳誕生了國內第一家物業管理公司;成立了國內第一個物業管理協會;頒布了國內第一部物業管理地方性法規;開辦了國內第一個物業管理進修學院;舉行了國內第一次物業管理權的招投標;造就了一批全國知名的物業管理專業公司;涌現了一批全國優秀示范小區、工業區和大廈。迄今,深圳仍然是全國物業管理覆蓋率最高的城市,其物業管理覆蓋率達到95%,超過北京、上海等城市。應該說,在實踐與探索住宅區物業管理體制方面,深圳功莫大焉。但也正因為深圳的物業管理發端最早,物業管理的深層次問題在深圳也就爆發最早,積累最多。特別是近幾年,由于改革乏力,物業管理體制嚴重滯后,造成物業管理企業與業主地位普遍倒置,業主私有物業產權受到非法侵害的現象普遍存在,業主與物業管理企業關系普遍緊張,業主群體性維權事件因此連綿不絕。

最典型的維權事件發生在振業景洲大廈。該小區入住不久,即有數百戶業主起訴地產商違約,獲賠金額近1000萬元。20**年3月15日,該小區又創立了中國第一個房產業主維權網站——“景洲315”,有學者稱這是“吹響了中國房產消費者網上維權的號角”。該小區業主委員會主任鄒家健則因帶領業主維權,被地產商以“名謄侵權”為由起訴,索賠額高達1000萬元,開創了地產商向消費者個人索賠金額的全國之最。20**年9月,景洲大廈再度首開先河,由業主投票炒掉了地產商屬下的物業公司。20**年10月,景洲大廈率先執行國家《物業管理條例》,由業主自主投票,選聘新的物業管理公司。行政主管部門大為光火,判為違規,責令限期整改。業委會拒絕整改,沖突至此升級,行政主管部門采取斷然措施,宣布罷免鄒家健的業委會主任、委員職務,創造了全國第一個行政主管部門用紅頭文件罷免群眾自治組織負責人的案例,轟動一時,引起媒體和法律專家的廣泛質疑和批評。罷免令同時遭到業主抵制,罷免令下達不足一月,業主再度推選鄒家健為該小區業委會委員、主任,鄒家健任此職直至今日。通過依法維權、理性維權,景洲大廈業主成功地討回了公道,成為深圳業主維權大潮中的一面旗幟。在景洲大廈的傳奇故事的激勵下,業主維權在深圳更趨高漲。開發商、物業管理公司、行政主管部門則成為維權鋒芒的主要指向。

誠如一位社會學者所指出的,住宅區沖突與紛爭的焦點主要集中在以下幾個方面:

1.開發商房產欺詐。如虛假廣告、合同陷阱、產權歸屬、質量低劣、面積縮水、配套設施不齊全、擅改規劃、房產和物管“捆綁銷售”等問題。
2.物業管理公司違反物業服務合同,侵犯業主自治權。包括帳目不透明、亂收費、虛增支出、服務質量低劣、挪占專項維修資金、擅自處分物業共用部位和共用設施設備的所有權或使用權、操縱業主委員會選舉、拒不接受業主大會解聘決定等問題。
3.行政主管部門行政不

作為或者行政干預失當。例如,不指導召開業主大會、對業主委員會選舉結果不予備案、對業主大會決議不予認可、隨意撤換業主委員會成員、操縱物業招投標、更改市政規劃、違規拆遷等。實踐中,一些行政主管部門知道自己并不能直接否定業主決定物業管理事務的實體權利,因此往往通過程序性規則來控制業主自治組織的活動。

據統計,20**年度,深圳市各類物業管理投訴高達1500件(次)。該年度深圳市消協受理了商品房投訴468起,投訴熱點之一也是物業管理。而去年的一次民意調查更顯示,深圳市超過一半的業主對物業管理現狀不滿??梢娚钲谑形飿I管理體制的深層次問題并沒有得到實質解決。20**年初,40多名來自深圳多個小區的業主和業委會成員聚會,強烈要求結束深圳物業管理“一市兩制”的局面,在深圳適用國家《物業管理條例》;并就成立“業主委員會聯合會”事宜進行了磋商。

業主維權的風起云涌,一方面固然提示著業主時代必然來臨的趨勢,但另一方面,也提示著深圳物業管理進入了高風險期。無論是開發商還是物業管理企業,普遍對這樣的高風險期缺乏思想準備,因此普遍缺乏承受能力?!鞍褬I主和業主委員會管起來”,就成了開發商和物業管理企業的普遍要求。最要緊的是,對這個問題的認識,政府主管部門與開發商、與物業管理企業保持了驚人的一致。在對深圳某媒體發表的一次講話中,深圳市主管部門某官員就公開指責“少數業主委員會”“放大自己的聲音”,企圖“實現所謂私有財產的政治訴求”。

經過開發商、物業管理企業和行政主管部門的聯手運作,“把業主和業主委員會管起來”成了不可避免的結局。

*過后的思考

有關人士指出,如果說當年深圳有關主管部門罷免鄒家健還只是個別的偶然事件,那么,在《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》出臺之后,有關主管部門有權隨時罷免業主委員會主任乃至罷免整個業主委員會,無疑已構成制度安排。尤其重要的是,地方政府繞開國家法律,繞開民意,采取“霸王硬上弓”的強悍手法自我授權、自我擴權,限制乃至剝奪公民權利,這不可能不激起輿論的強烈反應?!赌戏蕉际袌蟆?、《南方周末》等多家主流媒體連續報道并發表評論,追問文件的合法性。北京多位專家亦從法律角度,對文件提出坦率批評。2月26日深圳近百名業主代表參與的學習座談會,更是形成了要求撤銷“指導規則”的長篇建議書,并于稍后報送廣東省政府?!吨笇б巹t》在輿論上已困處圍城;如此出師不利,實踐效果如何自然也未可樂觀。

由此突顯出幾個問題,是需要認真反思的。

第一個問題是如何看待深圳的特區地位問題。必須承認,深圳特區僅僅意味著經濟特區,而不意味著法律特區,深圳特區不應該是國家法律的陽光照耀不到的地方。但這一點,深圳市有關部門的認識可能比較模糊。國家《物業管理條例》實施后,深圳市有關部門一直以所謂特區地位為由而拒絕在特區范圍內執行,至今還在特區范圍沿用十多年前制定的、早就落后于形勢的《深圳特區物業管理條例》,造成“一市兩制”的尷尬局面,人為地制造了不應有的法律上的沖突和現實中的沖突?,F在出臺的所謂《指導規則》,更是強化了這種法律上的沖突和現實中的沖突,殊為不智。特區不等于法律上的特權,這個意識不建立起來,深圳市的政府改革將難有突破。

第二個問題是政府的自我定位問題。必須承認,政府只是公共利益的平衡者,而平衡公共利益的一個主要原則,就是公正,也就是盡量照顧方方面面的利益,尤其盡量照顧到弱者的利益,因為弱者最缺乏自我保護能力。在與開發商、與物業管理企業的沖突中,業主無疑處于弱勢地位。這種情況下,政府一方面應該保持超然和中立,一方面本來應該對處于弱勢地位的業主有所傾斜,以保持雙方力量的均衡,維護公正。不作此想,反而向開發商和物業管理企業一邊倒,使自己客觀上成了開發商和物業管理企業打壓業主、維持其既得利益的擋箭牌,這樣做的必然后果,是使政府從調停者、平衡者蛻化為沖突的直接當事方,是把矛盾從開發商和物業管理企業身上轉嫁到政府身上,從而動搖公眾對政府的信任,危及政府的公信力。如何盡可能地做公正的守護者而不是利益沖突中的當事者,弄清這一點也是政府改革必備的一個思想前提。

再就是政府的權力邊界問題。政府只是受托機構,人民才是主權者。凡屬于公民權利,非經人民自己的同意,任何受托機構不得以任何形式剝奪之、限制之。這應該是法治國家的基本常識。作為受托機構的政府,只應該保障公民權利,而無權自立規章限制乃至剝奪公民權利。

有關人士指出,《指導規則》*突顯了深圳市政府有關部門改革思想的蒼白。這些問題顯然亟待解決。但業主與開發商、業主與物業管理企業的矛盾沖突也是迫在眉睫,這個問題又該怎么辦呢?其實辦法是現成的,關鍵不在有沒有辦法,關鍵只在風度,只在胸懷。一位業主在網上發表的如下議論,于此或許不乏警醒意味:

我們客觀分析深圳市業主維權風起云涌的成因,就會很清楚地發現業主過激維權固然應該給予引導、約束、懲戒,但在房地產開發領域、物業管理領域存在的諸多惡習,使業主投訴無門,才是引發爭端、影響社會安定、破壞社會和諧的根本原因,也才能更清晰地看到《指導規則》作用的局限性。解鈴

還須系鈴人,政府相關職能部門希望創造良好環境,構建和諧社會,就應該因勢利導,通過在《指導規則》中增加物業管理必須招投標、發展商和物業管理公司必須脫鉤等維護市場經濟正常秩序的合理的硬性規定,來實現優勝劣汰、規范市場。通過市場這只看不見的巨掌掃除物業管理領域的暴利和占山為王的陋習,使之真正成為陽光產業。這才不至于頭痛醫頭,腳痛醫腳,徒勞無功。也才能實現為民執政,執政為民,為構建和諧社會打下穩固的基石。

也就是說,加快物業管理的市場化進程,讓涉及物業管理的各種民事主體,在法律范圍內自由博弈,政府只做物業管理領域的市場經濟秩序的守護者,只做社會公正的守護者,這才是真正解決深圳市物業管理深層次問題的必由之路。

篇5:濟南市人民政府辦公廳印發濟南市業主大會和業主委員會指導規則通知


濟政辦發[20**]17號

各縣(市)、區人民政府,市政府有關部門:

  《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》已經市政府同意,現印發給你們,望遵照執行。


濟南市人民政府辦公廳
二○○七年三月十九日
濟南市業主大會和業主委員會指導規則


第一章 總則

  第一條 為規范我市業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,促進物業管理行業健康發展,根據有關法律法規,結合我市實際,制定本規則。

  第二條 本市范圍內業主大會和業主委員會的成立及其活動適用本規則。

  第三條 本規則所稱的業主,是指房屋所有權證書登記的房屋所有權人。

  房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權過戶登記的,房屋銷(預)售合同中的購房人可以視為業主。

  房屋所有權證書登記的房屋所有權人或房屋銷(預)售合同中的購房人超過1人的,應當確定1人參加業主大會會議。

  第四條 市房管部門是全市物業管理的主管部門,負責對本市業主大會和業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理。

  各縣(市)、區房管部門具體負責轄區內業主大會和業主委員會成立及其活動的指導、監督和管理。

  第五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)及居(村)民委員會依據本規則指導、監督業主大會和業主委員會的日?;顒?。


第二章 業主大會和業主委員會主要職責

  第六條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成,業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生。

  業主大會和業主委員會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

  第七條 業主大會履行下列職責:

 ?。ㄒ唬┲贫?、修改業主公約和業主大會議事規則;

 ?。ǘ┻x舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;

 ?。ㄈ┻x聘、解聘物業管理企業;

 ?。ㄋ模Q定專項維修資金使用、續籌方案

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