物業經理人

內蒙古自治區物業管理條例(2018)

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內蒙古自治區物業管理條例(2018)

  內蒙古自治區物業管理條例(20**)

  《內蒙古自治區物業管理條例》內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會公告(第3號)

  20**年5月31日內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂通過《內蒙古自治區物業管理條例》,現予公布,自20**年8月1日起施行。

  20**年5月31日《內蒙古自治區物業管理條例》(20**年9月30日內蒙古自治區第十屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過根據20**年7月25日內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第三次會議《關于修改〈內蒙古自治區物業管理條例〉的決定》第一次修正根據20**年3月31日內蒙古自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議《關于修改部分地方性法規的決定(五)》第二次修正 20**年5月31日內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂)

  第一章總則

  第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等國家有關法律、法規,結合自治區實際,制定本條例。

  第二條自治區行政區域內物業的使用、維護、服務及其相關監督管理活動適用本條例。

  本條例所稱物業是指房屋及與之配套的設施設備和相關場地等。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。

  第三條旗縣級以上人民政府應當將物業管理納入城市管理工作體系和綜合目標責任制考核體系,建立物業管理綜合協調機制和專業化、社會化、市場化的物業服務機制。

  第四條旗縣級以上人民政府應當建立物業管理資金投入保障機制,加強老舊小區改造,對配套設施不全、不具備物業服務條件的物業區域進行綜合治理,逐步實現住宅區域物業管理全覆蓋。

  第五條旗縣級以上人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業服務活動的監督管理工作。

  旗縣級以上人民政府住房和城鄉建設、規劃、價格、財政、生態環境、城市管理、公安、民政、衛生、市場監督管理、消防、自然資源、人民防空等部門按照各自職責,做好相關的物業監督管理工作。

  蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處負責組織、指導、協調本轄區內物業服務區域業主大會的工作,督促業主大會依法履行職責,協調社區建設與物業服務的關系,處理物業服務糾紛。

  嘎查村民委員會、居民委員會協助蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處做好物業管理有關工作。

  供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當按照各自職責,做好相關物業服務工作。

  第六條旗縣級以上人民政府物業行政主管部門應當在物業服務區域內顯著位置公布投訴舉報受理方式,及時受理業主和相關單位的投訴舉報,依法調查處理違法行為。對實名投訴舉報實行限時回復,為實名投訴舉報人保密。

  第七條物業管理實行聯席會議制度。聯席會議由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集,旗縣級人民政府物業行政主管部門、嘎查村民委員會、居民委員會以及建設單位、物業服務企業、業主委員會、相關行政管理部門等各方代表參加。未成立業主委員會的,由業主代表參加。

  物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題:

  (一)業主委員會不依法履行職責的;

  (二)業主委員會選舉和換屆過程中出現問題的;

  (三)物業服務企業履行物業服務合同中出現問題的;

  (四)物業服務企業在交接過程中出現問題的;

  (五)需要協調解決的其他物業服務糾紛。

  第八條物業服務行業協會應當加強行業自律,規范行業行為,促進物業服務行業健康發展。

  第二章業主及業主大會

  第九條房屋的所有權人為業主。

  業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

  因買賣、贈與、繼承等法律關系已經實際占有房屋,但是尚未依法辦理所有權登記的,房屋占有人在物業服務中享有業主的權利,承擔業主的義務。

  第十條業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業的服務;

  (二)提議召開業主大會會議,就物業服務的有關事項提出建議;

  (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

  (四)參加業主大會會議,行使投票權;

  (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

  (六)監督業主委員會的工作;

  (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

  (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

  (九)監督住宅專項維修資金的管理和使用;

  (十)法律、法規規定的其他權利。

  第十一條業主在物業管理活動中,履行下列義務:

  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

  (二)遵守物業服務區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

  (三)執行業主大會和業主委員會作出的決定;

  (四)按照國家有關規定交納住宅專項維修資金;

  (五)按時交納物業服務費用;

  (六)法律、法規規定的其他義務。

  第十二條物業使用人在物業服務活動中的權利、義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

  第十三條旗縣級人民政府物業行政主管部門應當按照物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。具體辦法由自治區人民政府制定。

  第十四條一個物業管理區域成立一個業主大會。

  同一個物業管理區域內的業主,應當在物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門或者蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且全體一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

  業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業服務活動中的合法權益,依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。

  第十五條在一個物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過二年的,應當籌備成立業主大會。

  不具備成立業主大會條件,或者具備成立業主大會條件但未成立業主大會的住宅小區,經物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立的,應當由嘎查村民委員會、居民委員會組織業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第十六條同一個物業管理區域內的業主大會會議籌備組,由業主、建設單位、蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處和嘎查村民委員會、居民委員會的代表組成?;I備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處代表擔任。

  籌備組中的業主代表的產生,由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處或者嘎查村民委員會、居民委員會組織業主推薦。

  籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處協調解決。

  建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

  第十七條籌備組應當自組成之日起六十日內首次召開業主大會會議,并通過管理規約、業主大會議事規則,選舉產生業主委員會。

  業主委員會成立后籌備組自行解散。

  第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

  業主應當參加業主大會會議。因故不能參加的,可以書面委托代理人參加,載明委托事項、委托權限以及期限。

  第十九條業主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第二十條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

  有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)百分之二十以上的業主提議的;

  (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (三)業主委員會成員缺額人數超過半數的;

  (四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

  需要召開業主大會臨時會議時,業主委員會不履行組織召開會議職責的,物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當責令業主委員會限期召開;逾期不召開的,蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織召開。

  第二十一條業主委員會是業主大會的執行機構,應當履行下列職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議;

  (二)召集業主大會會議,向業主大會報告工作,并在物業管理區域內顯著位置向業主公布,接受業主監督;

  (三)根據業主大會決定,代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)督促業主、物業使用人遵守管理規約,調解因物業使用、維護和服務產生的糾紛;

  (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

  (七)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

  (八)根據管理規約和業主大會議事規則,決定共用部位、共用設施設備的經營方式,管理并公布經營所得;

  (九)監督廣告、車位租賃經營收入以及使用情況;

  (十)配合蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處、嘎查村民委員會、居民委員會、公安機關等做好物業服務區域的社區建設和社會治安等工作;

  (十一)業主大會賦予的其他職責。

  第二十二條業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

  業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的,旗縣級人民政府物業行政主管部門或者蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

  業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  第二十三條業主委員會和業主委員會委員不得有下列行為:

  (一)阻撓、抗拒業主大會履行職責;

  (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

  (三)利用職務之便接受減免物業費、停車費,或者索取、非法收受建設單位、物業服務企業提供的利益、報酬;

  (四)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

  (五)打擊、報復、誹謗有關投訴、舉報人;

  (六)未經業主大會授權,擅自解聘或者選聘物業服務企業;

  (七)擅自動用住宅專項維修資金,侵占業主共有財產;

  (八)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為。

  第二十四條業主委員會的人數由業主大會根據實際情況按照三人至十一人的單數確定。

  業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人,副主任一至三人。

  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門和蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處備案。業主委員會備案有關內容發生變更的,應當重新備案。

  第二十五條業主委員會每屆任期三至五年,具體年限可在業主大會議事規則中約定。任期屆滿兩個月前,應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉,并通知物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門和蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處派代表參加;逾期未換屆的,業主委員會將自行終止。

  原業主委員會應當在其任期屆滿之日起十日內,與新一屆業主委員會辦好交接手續;沒有產生新一屆業主委員會的,與嘎查村民委員會、居民委員會辦好交接手續。

  第二十六條經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當及時召開業主委員會會議。

  第二十七條業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定應當經出席的委員過半數同意。

  業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

  業主委員會未按照法定程序作出決定造成損失的,由同意作出決定的委員共同承擔責任。

  第二十八條業主委員會委員應當由熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有一定組織協調能力,能夠主動履行業主義務的業主擔任。

  業主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業管理區域內的物業服務企業中兼職或者與該物業服務企業有其他利害關系。

  第二十九條業主委員會委員有下列情形之一的,其業主委員會委員資格終止:

  (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

  (二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

  (三)喪失履行職責能力的;

  (四)以書面形式向業主委員會提出辭呈的;

  (五)拒不履行業主義務的;

  (六)向物業服務企業銷售商品、承攬業務、牟取不當利益的;

  (七)侵犯業主合法權益的;

  (八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的情形。

  終止業主委員會成員資格的程序由業主大會議事規則規定。

  第三十條因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當在蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下,做好業主共同財產清算和檔案資料的移交工作。

  第三十一條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。

  業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期由業主委員會以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主監督。

  第三十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務,不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

  業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人,并出具交納物業服務費用的證明或者對物業服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內,將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

  第三十三條物業服務企業按照合同約定以及《物業管理服務標準》等相關規定提供服務的,業主不得以物業閑置、房屋質量和未享受物業服務或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納物業服務費。

  業主不按照物業服務合同約定交納物業服務費的,物業服務企業或者業主委員會可以催交;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

  業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,并自約定之日起十五日內告知物業服務企業。物業使用人不交納物業服務費用的,業主承擔連帶交納責任。

  第三章前期物業管理

  第三十四條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當參照國家或者自治區制定的前期物業服務合同示范文本簽訂前期物業服務合同。

  前期物業服務合同應當包括物業基本情況、雙方的權利義務、服務內容、服務標準、服務費用和違約責任等。

  第三十五條建設單位在房屋銷售之前應當制定臨時管理規約,但不得侵犯房屋買受人的利益,并在申請房屋預售許可前將前期物業服務合同、臨時管理規約報物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門備案。物業行政主管部門將備案情況書面告知項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處。

  建設單位應當在房屋銷售現場向房屋買受人明示前期物業服務合同和臨時管理規約,并予以說明。房屋買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時,應當對履行前期物業服務合同和遵守臨時管理規約作出書面承諾。

  房屋交付買受人之前發生的物業服務費,由建設單位承擔;房屋交付買受人之后發生的物業服務費,由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

  房屋達到交付條件,買受人延遲接受房屋交付的,前款規定物業服務費發生的起止日期自建設單位催告買受人接受交付的期限結束次日起計算。建設單位不得與買受人約定減免物業服務費。

  第三十六條物業服務項目應當通過招投標的方式選聘物業服務企業,分為公開招標和邀請招標。

  住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘物業服務企業;投標人少于三個或者建設規模小于二萬平方米的,經物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

  第三十七條招標人采取公開招標方式的,應當在公共媒體和網站上發布招標公告。

  招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的方式等事項。

  招標人采取邀請招標方式的,應當向三個以上物業服務企業發出投標邀請書,投標邀請書應當包含本條第二款規定的事項。

  第三十八條招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前,向物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門提交以下材料:

  (一)與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件;

  (二)招標公告或者投標邀請書;

  (三)招標文件;

  (四)法律、法規規定的其他材料。

  第三十九條通過招投標方式選聘物業服務企業的,招標人應當按照下列規定時限完成物業服務招投標工作:

  (一)新建現售商品房項目應當在現售前三十日完成;

  (二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

  (三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前九十日完成。

  第四十條前期物業服務合同可以約定期限。但是,期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止;期限已滿,業主大會尚未成立的,原簽約雙方有一方不愿續約或者已入住業主百分之五十以上對原物業服務企業的服務不滿意的,建設單位應當通過招投標方式重新選聘物業服務企業,或者由物業項目所在地蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處組織全體業主決定選聘物業服務企業。

  第四十一條物業服務企業承接前期物業服務項目時,應當與建設單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,查驗記錄由雙方簽字確認。建設單位應當向物業服務企業移交有關資料;前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將有關資料移交業主委員會。未成立業主委員會的,移交所在地嘎查村民委員會、居民委員會。

  物業服務企業擅自承接未經查驗或者承接不符合交付條件的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。

  第四十二條新建住宅建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之三,且不低于一百平方米配置;業主委員會議事用房按照不低于三十平方米配置。

  旗縣級以上人民政府城鄉規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業服務用房的建筑面積。旗縣級以上人民政府房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和旗縣級以上人民政府不動產登記行政主管部門在辦理房屋所有權初始登記時,應當注明物業服務用房室號。

  物業服務用房、業主委員會議事用房屬全體業主共有,分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何單位和個人不得擅自變更用途;不得分割、轉讓、抵押。

  第四十三條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業保修責任。建設單位委托物業服務企業維修的,應當與物業服務企業簽訂委托協議。

  建設單位交付住宅物業時,應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業服務合同等資料。

  第四章物業管理服務

  第四十四條從事物業服務活動的企業應當依法向市場監督管理部門辦理注冊登記手續,領取企業法人營業執照。

  物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內,到旗縣級人民政府物業行政主管部門備案。

  第四十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。

  業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務合同對全體業主具有約束力。

  鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業。

  第四十六條物業服務企業享有下列權利:

  (一)依照物業服務合同和管理制度對物業實行管理;

  (二)依照物業服務合同的約定收取物業服務費用;

  (三)可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業,但不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人;

  (四)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。

  第四十七條物業服務企業應當履行下列義務:

  (一)按照物業服務合同、國家和自治區有關物業服務標準提供物業服務;

  (二)在業主、物業使用人使用物業前,將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;

  (三)落實安防人員、設施以及安保措施,確保安防監控設施正常運轉;

  (四)定期組織物業服務人員進行消防安全演練,確保消防設施正常使用;

  (五)維護物業區域環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理;

  (六)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護,按照物業服務合同約定組織維修;

  (七)做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊,建立物業服務信息平臺,為業主提供免費查詢服務;

  (八)實行二十四小時值班制,建立和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件;

  (九)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

  (十)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

  第四十八條物業服務企業應當遵守法律法規和物業服務合同的約定。未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定,不得將物業服務費用、公共水電分攤費用、車輛停放費用等捆綁收費;不得處分屬于業主的共有財產。

  物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,造成業主損失的,承擔相應的法律責任。

  第四十九條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示:

  (一)項目負責人的基本情況、聯系方式和物業投訴電話;

  (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準和收費方式;

  (三)物業服務企業的權利和義務;

  (四)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案;

  (五)業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況,住宅專項維修資金使用情況,物業共用部位、共用設施設備經營所得收益;

  (六)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;

  (七)其他應當公示的內容。

  業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當予以答復。

  第五十條物業服務企業退出物業服務項目的,應當提前三十日書面告知業主或者業主委員會,并按照規定和合同約定辦理移交手續,同時移交下列資料:

  (一)建設單位向物業服務企業移交的相關資料;

  (二)電梯、消防、監控等專項設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料;

  (三)物業服務用房、業主共用的場地和設施設備資料;

  (四)物業服務期間配置的固定設施設備資料;

  (五)物業服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料;

  (六)利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料;

  (七)其他應當移交的資料。

  物業服務企業未辦理交接手續,應當維持正常的物業管理秩序,不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

  第五十一條物業服務企業與業主委員會或者其委托新選聘的物業服務企業辦理交接的,交接雙方應當對物業服務區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認,并報物業項目所在地的蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處備案。

  電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的,原物業服務企業應當按照物業服務合同約定修復或者承擔相應責任。

  第五十二條物業服務企業有下列失信行為之一的,應當按照有關規定錄入物業服務企業信用檔案,納入企業信用信息公示系統:

  (一)在物業項目招投標活動中提供虛假信息,騙取中標的;

  (二)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業服務區域,撤出時未按照規定辦理交接手續,或者未按照規定移交資料,造成物業服務混亂的;

  (三)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務,導致物業服務區域內發生重大房屋安全事故的;

  (四)泄露業主信息的;

  (五)對業主、業主委員會委員進行恐嚇、威脅或者打擊報復的;

  (六)其他違反法律、法規規定的情形。

  第五十三條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,分別執行政府指導價和市場調節價:

  (一)廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業服務收費實行政府指導價,具體收費標準由旗縣級人民政府價格主管部門和物業行政主管部門結合當地實際統一制定;

  (二)普通住宅物業服務費實行市場調節價,由業主委員會和物業服務企業在雙方簽訂的物業服務合同中約定。未成立業主委員會的,由嘎查村民委員會、居民委員會組織業主代表和物業服務企業協商確定;

  (三)公寓、別墅等非普通住宅和商場、酒店、寫字樓等非住宅物業服務收費實行市場調節價,具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

  物業服務企業可以根據業主的委托,提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

  普通住宅物業服務收費可以根據市場行情、物業服務內容和服務等級進行調整。物業服務企業應當在業主委員會的監督下,征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后方可調整物業服務費。

  第五十四條未實行物業服務的物業管理區域,由嘎查村民委員會、居民委員會組織業主代表會議選聘保潔人員,維護環境衛生,費用由全體業主承擔;選聘房屋維修人員對共用設施設備進行日常維修養護,費用由相關業主承擔。

  第五十五條物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用,但不得因部分最終用戶未履行交費義務而停止已交費用戶和共用部位的服務。

  任何單位不得強制物業服務企業代收前款費用,也不得因物業服務企業拒絕代收前款費用而停止提供服務。

  物業服務企業接受委托代收本條第一款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。

  第五章物業的使用與維護

  第五十六條物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌,超荷載存放物品;

  (二)將無防水要求的房屋或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方;

  (三)違章搭建建筑物、構筑物,挖掘地下空間;

  (四)改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途;

  (五)擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地,在規定區域外停放車輛;

  (六)占用、損壞或者擅自移動物業共用部位、共用設施設備;

  (七)私設地樁、地鎖占用公共綠地、公共道路;

  (八)擅自設置攤點和集貿市場;

  (九)隨意傾倒垃圾、雜物,侵占和毀壞綠地;

  (十)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫;

  (十一)在樓道等業主共有部位堆放物品;

  (十二)違反規定飼養動物;

  (十三)違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒物品,排放有毒有害氣體和廢棄物,發出超過規定標準的噪音;

  (十四)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

  (十五)亂拉亂改電線,拆改智能化設施設備;

  (十六)將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋;

  (十七)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

  物業服務企業、業主、物業使用人發現有前款所列行為之一的,應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,及時報告有關管理單位,有關管理單位應當及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自身合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

  第五十七條物業存在安全隱患,危及公共利益及其他業主合法權益的,責任人應當及時維修養護,消除隱患,有關業主應當給予配合。

  責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

  第五十八條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位,應當負責物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新,并承擔相關費用。

  供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時,業主、物業服務企業應當配合。

  供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位,委托物業服務企業對物業管理區域內有關設施設備進行日常維修養護的,雙方應當簽訂委托協議,明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。

  第五十九條物業管理區域內,為了滿足業主的需求,根據國家和自治區有關規定,建設充電樁、快遞柜等服務設施設備的,物業服務企業應當配合。

  第六十條物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于長期廢棄并嚴重影響消防通道的車輛,物業服務企業應當及時報告物業項目所在地消防機構。

  物業服務企業應當采取措施,對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。

  工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放,但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放的除外。

  第六十一條物業管理區域內,用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

  占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有,經業主委員會同意由物業服務企業出租經營的,每次出租期限不得超過一年。租金收入扣除物業服務企業車位、車庫維修、管理費用后剩余部分由業主大會決定使用。

  規劃建設的人民防空工程,平時用于停放汽車施劃的車位,建設單位不得出售、附贈。

  第六十二條物業服務企業根據業主大會決定或者物業服務合同約定,可以利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營,收益歸全體業主所有,主要用于補充專項維修資金,也可以根據業主大會的決定用于業主大會、業主委員會運作經費或者物業管理的其他需要。

  第六十三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納住宅專項維修資金,不得由開發商代收、代繳。

  住宅專項維修資金屬于業主所有,應當按幢設賬、專戶存儲、核算到戶,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

  住宅專項維修資金的管理和使用,按照國家和自治區的有關規定執行。

  第六十四條發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況,需要使用住宅專項維修資金立即進行維修或者更新改造的,經業主委員會現場查驗確認后,可以直接申請使用維修資金:

  (一)電梯故障;

  (二)消防設施故障;

  (三)屋面、外墻滲漏;

  (四)二次供水水泵運行中斷;

  (五)排水設施堵塞、爆裂;

  (六)樓體外立面存在脫落危險;

  (七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

  需要應急使用住宅專項維修資金的,業主委員會或者物業服務企業應當向物業項目所在地的住宅專項維修資金管理部門提出申請,住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用維修資金書面申請之日起兩個工作日辦結。應急維修工程竣工驗收后,應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

  沒有業主委員會或者物業服務企業的,由嘎查村民委員會、居民委員會提出申請,并組織代修,代修費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。

  第六十五條使用住宅專項維修資金業主可以通過以下方式表決:

  (一)委托表決:業主將一定時期內住宅專項維修資金使用事項的表決權,以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使;

  (二)集合表決:業主大會對特定范圍內的住宅專項維修資金的使用事項,采取一次性集合表決通過后,授權業主委員會或者物業服務企業分批使用;

  (三)異議表決:在住宅專項維修資金使用事項中,持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

  第六章法律責任

  第六十六條違反本條例規定的行為,國務院《物業管理條例》等國家有關法律、法規已經作出具體處罰規定的,從其規定。

  第六十七條違反本條例第五十六條第七、八、九、十、十一項規定的,由旗縣級以上人民政府物業行政主管部門給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,可以處1000元以上1萬元以下的罰款;給他人造成損失的,依法承擔賠償責任。

  第六十八條違反本條例第五十八條第一款規定的,拒不承擔物業管理區域內相關設施設備的維修、養護或者更新責任的,由旗縣級以上人民政府有關行政管理部門責令限期改正;造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任。

  第六十九條旗縣級以上人民政府物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定,有下列行為之一的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處的;

  (二)不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處的;

  (三)未按照規定受理物業服務投訴,造成嚴重后果的;

  (四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

  第七章附則

  第七十條本條例下列用語的含義是:

  (一)物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

  (二)房屋承重結構是指房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等;

  (三)共用部位是指業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外墻面、走廊墻等部位;

  (四)共用設施設備是指業主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。

  第七十一條本條例自20**年8月1日起施行。

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篇2:遼寧省物業管理條例(2018)

  遼寧省物業管理條例(20**)

  20**年11月30日遼寧省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議通過

  第一章 總 則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造和諧有序的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本省行政區域內物業管理及其監督管理活動。

  第三條 物業管理應當遵循業主自治管理、專業服務、社區治理、政府監管相結合的原則。

  第四條 省、市、縣(含縣級市、區,下同)人民政府應當將物業服務納入本地區現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,建立健全物業管理服務綜合協調機制和目標責任制,完善激勵政策和措施,促進物業服務發展與和諧社區建設。鼓勵采用新技術、新方法,運用信息化手段,提高物業管理和服務質量。

  第五條 省住房城鄉建設行政主管部門和市、縣房地產行政主管部門(以下簡稱物業行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

  公安、民政、財政、工商、價格、規劃、國土資源、質監、環保、人民防空、城市管理執法等有關行政管理部門應當按照各自職責,依法做好物業管理的相關工作。

  第六條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當履行下列物業管理職責:

  (一)組織成立首次業主大會會議籌備組;

  (二)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;

  (三)指導和監督業主大會、業主委員會開展日常工作;

  (四)協調和指導老舊住宅區物業管理工作;

  (五)協調物業管理與社區管理服務之間關系,調解業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中的糾紛;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  居(村)民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

  第七條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范行業行為,加強物業服務行業人員培訓,提高物業服務水平,促進物業服務企業依法誠信經營,維護物業服務企業的合法權益。

  第二章 物業管理區域的規劃與建設

  第八條 物業管理區域的劃分,應當遵循規劃優先、相對集中、功能完善、資源共享、便民利民的原則,以土地使用權證或者不動產登記證確定的用地范圍為基礎,綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、業主人數、自然界限、社區布局建設、利于自治管理等因素。

  物業配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域。規模過大劃分為一個物業管理區域不便于管理或者已經分割成多個自然街區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域;影響設施設備共有功能使用的,不得分割劃分。

  第九條 在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,建設單位應當將劃定的物業管理區域資料送交縣物業行政主管部門備案,并在房屋買賣合同中明示和在商品房銷售現場公示。

  第十條 已投入使用但尚未劃分物業管理區域的或者需要調整物業管理區域的,縣物業行政主管部門應當會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府,在征求相關業主意見后劃分或者調整,并在相應區域內顯著位置進行不少于七日的公告。調整物業管理區域的,還應當征得相應區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第十一條 縣物業行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

  物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

  第十二條 建設單位應當按照下列規定配置物業管理區域內物業服務用房:

  (一)房屋總建筑面積五萬平方米以下的,按照不少于建筑面積一百五十平方米配置;

  (二)房屋總建筑面積五萬平方米以上二十五萬平方米以下的,按照不少于總建筑面積千分之三配置;

  (三)房屋總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按照不少于千分之一的標準配置;

  (四)分期開發建設的,首期配置建筑面積不得少于一百五十平方米,且集中建設;

  (五)物業服務用房應當在地面以上,相對集中,便于開展物業服務活動,并具備采光、通風、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨立通道。

  第十三條 物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等。其中,業主委員會辦公用房建筑面積按照二十至四十平方米配置。

  物業服務用房不計入分攤共用建筑面積,其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理不動產所有權初始登記時,應當注明物業服務用房并申請登記。

  物業服務用房不得轉讓和抵押,未經業主大會同意,任何單位和個人不得變更用途。

  第十四條 城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、竣工驗收過程中,應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查。

  房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證時,應當對物業服務用房建筑面積、位置進行核查;不動產登記機構在辦理不動產所有權登記時,應當在不動產登記簿中注明物業服務用房建筑面積、位置。

  建設單位應當將物業服務用房相關信息在商品房銷售現場或者物業管理區域內顯著位置公示。

  第十五條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及相關管線,應當符合國家技術標準和技術規范,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加;驗收合格后,建設單位應當將專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。

  已投入使用的設施設備及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的,物業行政主管部門應當組織專業經營單位按照國家有關規定進行驗收。驗收合格的,專業經營單位應當接收;驗收不合格的,由市、縣人民政府組織相關單位整改合格后,專業經營單位應當接收。

  移交給專業經營單位維護管理的設施設備及相關管線,其維修、養護、更新和改造等費用,由專業經營單位依法承擔,不得從物業服務費和住宅專項維修資金中列支。尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。

  第三章 業主、業主大會及業主委員會

  第十六條 房屋的所有權人為業主。

  依法登記取得或者根據物權法有關規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

  第十七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會,選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

  第十八條 符合下列條件之一的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當會同縣物業行政主管部門組織成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議:

  (一)交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的;

  (二)交付的房屋戶數達到總戶數百分之五十的;

  (三)自交付首位業主之日起滿二年且已交付戶數比例達到百分之三十的。

  只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第十九條 建設單位應當將物業管理內房屋交付情況定期報送縣物業行政主管部門,并抄送街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

  符合成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議條件的,縣物業行政主管部門應當及時書面通知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,也可以由建設單位、居(村)民委員會或者十人以上業主聯名向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出成立申請;街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到通知或者申請后六十日內,組建首次業主大會會議籌備組,并書面通知建設單位或者委托的物業服務企業向其及時報送物業管理區域劃分資料、房屋等建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖等籌備首次業主大會會議必要的資料。

  第二十條 首次業主大會會議籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔;老舊住宅區首次業主大會會議的籌備經費由縣人民政府承擔。

  第二十一條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表組成,人數為七人以上至十五人以下單數,其中業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府征求業主意見后確定,所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一?;I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

  籌備組應當自成立之日起七日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。百分之二十以上業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調更換。

  籌備組正式工作前,縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

  第二十二條 籌備組成員應當符合下列相關條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)本人、配偶及其親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職;

  (三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;

  (四)按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金;

  (五)法律、法規規定的其他條件。

  第二十三條 首次業主大會會議籌備組履行下列職責:

  (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

  (二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

  (三)確認業主身份,確定業主人數、所擁有的專有部分面積,以及業主在首次業主大會會議上的投票權數;

  (四)制定首屆業主委員會委員、候補委員選舉辦法,確定候選人名單;

  (五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

  (六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則草案等提出異議的,業主大會籌備組應當予以復核或者修改,并告知異議人。

  籌備組應當自組成之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立?;I備組在業主大會成立后自行解散。

  第二十四條 業主大會會議討論決定下列事項:

  (一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

  (二)選舉、罷免或者更換業主委員會成員;

  (三)確定物業管理方式,選聘、續聘和解聘物業服務企業;

  (四)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

  (五)籌集和使用住宅專項維修資金;

  (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (七)改變共有部分的用途;

  (八)制定公共綠地管護辦法;

  (九)共用部位、共用設施設備經營方式和所得收益的管理、分配、使用;

  (十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用,以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準;

  (十一)改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定;

  (十二)法律、法規或者管理規約規定的應由業主共同決定的其他事項。

  第二十五條 業主大會決定前條第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前條其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  前款規定的面積和業主人數,按照下列規定確定:

  (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照本項統計總和計算。

  (二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。業主總人數,按照本項統計總和計算。

  第二十六條 業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

  (一)業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議的;

  (二)需要提前解除物業服務合同或者重新選聘物業服務企業的;

  (三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (四)管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

  業主委員會不履行組織召開業主大會會議義務的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會三十日內組織召開;業主委員會逾期仍不組織召開的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召開。

  第二十七條 業主大會會議可以采用集中討論、書面征求意見的形式,也可以采用信息化方式。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交業主簽收;無法送達的,應當在物業管理區域內顯著位置公告。

  業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議,委托書應當載明委托事項、權限及期限。

  物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表的推選、權限由業主大會議事規則規定。

  業主大會投票表決應當為實名投票。提倡采用信息化手段進行投票表決。

  第二十八條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

  一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但所代表的業主人數為一人。

  業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定代理人行使投票權。

  第二十九條 業主大會可以設立監事會或者執行監事。業主大會議事規則應當對其職責、議事規則和工作經費,以及監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進行約定。

  第三十條 不具備成立業主大會條件的物業管理區域,或者具備成立條件而未成立,且經街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的物業管理區域,可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導物業管理區域所在的居(村)民委員會臨時代行業主委員會職責。

  第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,委員候選人由居(村)民委員會、業主推薦和業主自薦,經業主大會會議選舉產生。業主委員會由五至十一名委員單數組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任一人,副主任一至二人,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

  業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵守國家有關法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則,履行業主義務;

  (三)按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金;

  (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

  (五)具有一定的組織能力和文化水平;

  (六)具備與履行職責相適應的時間;

  (七)本人、配偶及其親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

  業主大會在選舉業主委員會委員的同時,可以選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時,經業主委員會決定,從候補委員中按照得票多少依次遞補,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。

  第三十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列資料到縣物業行政主管部門辦理備案:

  (一)業主大會成立和業主委員會選舉決議;

  (二)管理規約;

  (三)業主大會議事規則;

  (四)業主委員會主任、副主任及其他成員名單;

  (五)業主大會決定的其他重大事項。

  符合備案條件的,縣物業行政主管部門自收到備案資料后十日內予以備案并出具備案證明。

  業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

  第三十三條 業主委員會辦理備案后,可以持備案證明、申請人身份證等刻章材料,到所在地具有公章刻制資質的刻章企業,申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。設立監事會或者執行監事的,業主大會印章應當由其保管并監督使用。

  業主委員會可以持備案證明等資料向金融機構申請開立賬戶,并按照有關規定對業主共有資金的收支、核銷進行統一管理,不得以個人名義進行存儲和管理。

  市、縣物業行政主管部門應當加強對街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、業主委員會工作的指導,提高依法依規履職能力和管理水平。

  第三十四條 業主委員會履行下列職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議,維護業主合法權益;

  (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

  (三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和支持物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)監督管理規約的實施;

  (六)督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用;

  (七)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

  (八)調解業主之間、物業服務企業與業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (九)業主大會賦予的其他職責。

  第三十五條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

  三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

  召開業主委員會會議,應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員半數以上同意。

  業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內,在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

  業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

  第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;

  (五)物業共有部分的使用和收益情況;

  (六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

  (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

  (八)其他應當向業主公開的情況和資料。

  業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄,有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以解釋、答復。業主要求出具書面答復意見的,業主委員會應當出具。

  第三十七條 業主委員會委員不得有下列行為:

  (一)拒絕或者放棄履行委員職責;

  (二)挪用、侵占業主共有財產;

  (三)利用職務之便接受減免物業服務費、停車費等相關物業費用,以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬;

  (四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

  (五)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;

  (六)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

  業主委員會委員違反前款規定的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府調查核實后,責令其暫停履行職責,由業主大會決定終止其委員資格。

  第三十八條 經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。

  業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。經業主大會同意,可以對業主委員會委員發放工作津貼。工作經費籌集、管理和使用辦法由業主委員會提出,經業主大會會議表決通過。

  業主委員會應當于每年三月底前在物業管理區域內顯著位置公布上一年度業主大會、業主委員會經費收支情況,接受業主監督。業主大會監事會或者執行監事應當進行檢查,發現問題的,應當要求業主委員會予以糾正。經百分之二十以上業主提議,應當對經費收支情況進行審計。

  推進建立業主委員會主任離任審計制度。

  第三十九條 因物業轉讓、滅失等原因不再是業主,喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的,委員、候補委員資格自行終止。

  有下列情況之一的,業主委員會可以決定終止其委員、候補委員資格:

  (一)以書面形式向業主大會、業主委員會或者居(村)民委員會提出辭職的;

  (二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

  (三)不履行業主義務的;

  (四)無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的;

  (五)本人、配偶及其親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職的;

  (六)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

  第四十條 業主委員會任期屆滿六十日前,應當召開業主大會會議,完成換屆選舉;逾期未完成的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織完成。

  業主委員會應當自新一屆業主委員會履職之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及業主共有的其他財物予以移交。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交;必要時,由公安機關依法給予協助。

  業主委員會委員任期內資格終止的,應當自終止之日起三日內移交其保管的前款規定的財物。

  第四章 前期物業管理

  第四十一條 建設單位應當按照國家有關規定選聘前期物業服務企業,并接受縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的監督。

  建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同,合同期限不得超過三年,并報縣物業行政主管部門備案。合同期滿繼續聘用的,應當續簽物業服務合同。更換前期物業服務企業的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  住宅前期物業服務企業應當通過招投標的方式選聘;建筑面積不超過三萬平方米的,經縣物業行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘。

  第四十二條 住宅前期物業服務收費實行政府指導價,由市、縣價格主管部門會同物業行政主管部門制定,并定期公布。

  建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有,由物業服務企業使用。

  第四十三條 建設單位可以邀請委托的物業服務企業提前介入項目的開發建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。

  建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時,應當通知物業服務企業參加。

  第四十四條 新建物業的配套建筑及設施設備經建設行政主管部門竣工綜合驗收合格后,建設單位方可向物業買受人辦理物業交付手續。將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的,應當承擔相應的責任,并承擔前期物業服務費用。

  已交付業主的物業,物業服務費由業主承擔;未交付的或者已竣工但尚未售出的物業,物業服務費由建設單位全額承擔。建設單位與物業買受人約定減免物業服務費的,減免費用由建設單位承擔。

  前款所稱交付是指按照房屋買賣合同約定的時間,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦完相關交付手續為準。

  第四十五條 新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗;未經承接查驗的,不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

  現場查驗物業二十日前,建設單位應當向物業服務企業移交國家規定的有關資料;未能全部移交的,建設單位應當列出未移交資料清單并書面承諾補交時限。

  第四十六條 物業服務企業應當自新建物業交接后三十日內,持下列文件向縣物業行政主管部門辦理備案:

  (一)前期物業服務合同;

  (二)臨時管理規約;

  (三)物業承接查驗協議;

  (四)建設單位移交資料清單;

  (五)查驗記錄;

  (六)交接記錄;

  (七)其他與承接查驗有關的文件。

  物業服務企業應當在備案后十五日內將備案情況,在物業管理區域內顯著位置公告。

  第四十七條 物業服務企業應當及時將承接查驗有關的文件、資料和記錄歸檔,建立物業承接查驗檔案,并妥善保管。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權查閱、復印。

  第五章 物業服務

  第四十八條 物業服務企業享有以下權利:

  (一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及其環境、秩序進行管理;

  (二)依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用;

  (三)勸阻違反物業管理規約的行為;

  (四)可以將專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;

  (五)法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

  第四十九條 物業服務企業應當履行以下義務:

  (一)按照物業服務合同約定,提供物業服務;

  (二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

  (三)接受業主和業主委員會的監督,定期聽取業主的意見和建議,改進和完善物業服務;

  (四)協助有關部門開展社區文化和精神文明建設活動;

  (五)受委托管理電梯、消防設施的,應當依法依規履行安全管理職責;

  (六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

  第五十條 業主大會成立后,應當根據業主大會的決定選擇物業管理方式。提倡業主大會通過招投標方式選聘物業服務企業。業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

  物業服務合同應當包括物業服務事項、服務質量標準、收費方式、收費標準及調整機制、共用設施設備維修范圍和責任、雙方權利義務、合同期限、違約責任等內容。

  物業服務合同示范文本由省物業行政主管部門會同省工商行政管理部門制定。

  第五十一條 物業服務合同簽訂前,業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內顯著位置公示,充分聽取業主意見后,再提交業主大會通過。物業服務合同內容確需調整的,業主委員會應當將調整的內容在物業管理區域內顯著位置公示,并按照業主大會規定的程序確認調整。

  前款規定的公示時間不得少于十日。

  物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人。

  第五十二條 物業服務合同期限屆滿六十日前,業主委員會應當召集業主大會會議,討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定續聘的,應當與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不續聘的,應當及時告知物業服務企業。

  提前解除物業服務合同的,提出解除合同的一方應當于六十日前書面告知合同另一方,在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告,并書面告知縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

  第五十三條 業主大會決定自行管理或者選聘新物業服務企業的,原物業服務企業應當在物業服務合同解除或者終止二十日前,向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下向新選聘的物業服務企業移交下列資料和財物,辦理完交接手續:

  (一)物業承接查驗檔案;

  (二)物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案;

  (三)物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;

  (四)清算后的預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;

  (五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。

  第五十四條 縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當加強對物業管理交接工作的指導、協調和監管。

  在物業服務合同解除或者終止前,原物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。在物業服務合同解除或者終止時,拒不撤離物業管理區域的,縣物業行政主管部門應當責令其限期撤離,逾期不撤離的,將其行為記入誠信檔案。違反治安管理法律、法規的,由公安機關依法給予治安處罰。業主委員會或者業主可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

  第五十五條 物業服務企業撤離后,仍未選聘到新物業服務企業的,經業主委員會或者業主代表申請,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當進行應急管理。在街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導和監督下,居(村)民委員會可以根據應急管理的需要提供基本保潔、秩序維護等服務,服務期限協商確定,費用由業主承擔。

  第五十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區分不同物業的性質和特點,依法在物業服務合同中約定。物業服務收費應當明碼標價,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置,將服務事項、服務質量標準、收費方式、收費標準等有關情況公示。

  第五十七條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。實行酬金制的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬,定期如實公示并接受業主監督和業主委員會核查。

  物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用,預收期限最長不得超過一年。

  業主委員會可以根據物業服務合同向物業服務企業收取履約保證金,收取標準由雙方協商確定。

  第五十八條 業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費用。業主欠交物業服務等費用的,物業服務企業可以通過上門催交等方式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的,物業服務企業可以依法向人民法院申請強制執行,人民法院按照有關規定錄入個人信用信息系統。

  物業發生轉移或者滅失的,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

  第五十九條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示計量值向其收取費用(未安裝供熱計量器具的除外),不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

  住宅物業管理區域內的公共路燈、樓梯燈、人民防空工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電,綠化用水用電,消防用水等的收費,應當執行居民使用價格標準。洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣、用熱除外。物業服務用房的供熱費用按照居民使用價格收取。雙方合同另有約定的,從其規定。

  專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用,并按照約定支付手續費,但接受委托的物業服務企業,不得向業主收取手續費等額外費用。

  第六十條 市、縣物業行政主管部門應當建立物業管理服務投訴受理制度,公布投訴方式,接受業主、業主委員會、物業使用人的投訴,及時答復處理結果。經核查屬實的,縣物業行政主管部門應當向物業服務企業發出整改通知,責令其限期整改。

  縣城市管理執法、公安、價格、工商、環保、衛生、規劃、園林等部門,應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式,依法處理違法行為;有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理,并答復投訴人。

  第六十一條 物業服務企業應當按照法律規定和物業服務合同約定,采取網絡信息化安全防范措施,協助做好物業管理區域內的安全防范工作。公安派出所應當加強對物業服務企業安全防范的監督指導。

  物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主、物業使用人人身、財產、個人隱私受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

  業主、物業使用人對人身、財產、個人隱私安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

  第六十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定和國家有關物業服務標準和規范提供服務,加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;運行狀況應當于每年第四季度向業主委員會書面報告,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

  物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,阻礙業主進入物業管理區域以及實施其他損害業主合法權益的行為。

  物業服務企業違反規定以及物業服務合同約定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費,以及合同期滿繼續服務收費的,業主有權拒絕。

  物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定或者法律、法規規定,以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的,業主委員會可以依法提起訴訟,要求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

  第六十三條 物業行政主管部門應當建立物業服務企業服務標準與質量考核和信用評價體系,定期組織對其進行考核,聽取業主、業主委員會和居(村)民委員會的評價意見,并將考核結果向社會公布。

  推進建立物業服務第三方評估機制。物業服務評估機構從事物業服務評估活動,應當遵循獨立、客觀、公正的原則。物業行政主管部門、業主、居(村)民委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務評估機構對物業服務標準和質量、物業服務合同履行情況進行評估。

  物業服務企業質量考核結果可以作為企業信用評價的重要依據,并與物業服務評估結果作為確定下一年度物業服務收費標準的重要依據??己嗽u價和評估辦法由省物業行政主管部門制定。

  第六十四條 實行物業管理協調會議制度。物業管理協調會議應當由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集,物業行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理協調會議主要協調解決下列事項:

  (一)具備成立業主大會條件而未依法成立;

  (二)業主委員會未依法履行職責;

  (三)業主委員會委員不足半數或者未依法換屆;

  (四)物業服務企業未依法撤離和辦理交接手續;

  (五)物業管理服務過程中發生的糾紛;

  (六)其他需要協調解決的物業管理事項。

  第六十五條 經業主共同或者業主大會決定,在街道辦事處或者鄉鎮人民政府的監督指導下,可以對物業實施自行管理。決定實施自行管理的,應當就管理負責人、管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔人、人員雇傭等事項作出決定。

  第六章 物業的使用與維護

  第六十六條 業主對物業專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

  業主對物業專有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的權利,承擔義務。

  業主不得以放棄權利為由,不承擔義務。

  第六十七條 業主大會成立前,利用共用部位、共用設施設備從事經營性活動的,應當在物業服務合同中約定。經營所得的百分之七十納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費。

  業主大會成立后,利用共用部位、共用設施設備從事經營性活動的,應當經業主大會、相關業主同意。經營收益歸全體業主共有,主要用于補充住宅專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

  經營所得應當單獨分類列賬,獨立核算,每半年公布一次經營所得收支情況,并接受業主監督。

  第六十八條 任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內歸業主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛。確需占用的,應當經業主大會同意。

  物業管理區域內行駛、停放車輛等行為,應當遵守管理規約或者相關管理規定,不得占用消防通道和影響其他車輛及行人正常通行。

  規劃、公安交通、消防等部門應當加強對物業管理區域內停車位施劃的指導。

  第六十九條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域內業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當公開;業主要求承租的,建設單位不得拒絕。

  在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有剩余車位、車庫的,可以出租給本物業管理區域外的使用人,但租賃期限不得超過六個月。

  第七十條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當按照設計文件在實地標注,并向全體業主開放。建設單位不得將停車位出售、附贈,法律、法規另有規定的,從其規定。

  人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金,應當保障該工程的維護管理和停車管理的必要支出。

  第七十一條 物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構;

  (二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

  (三)違法搭建建筑物、構筑物;

  (四)擅自改變建筑物及其附屬設施用途;

  (五)擅自改變房屋外觀;

  (六)違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品;

  (七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

  (八)侵占、損壞公共綠地及其附屬設施;

  (九)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;

  (十)違反規定停放車輛;

  (十一)違反規定擺攤設點、占道經營;

  (十二)違反規定飼養寵物、家畜家禽;

  (十三)違反規定種植果樹、蔬菜;

  (十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

  違反前款規定的,業主委員會、物業服務企業應當制止。制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告城市管理執法等有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后,應當依法予以處理。

  第七十二條 業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業,物業服務企業應當將禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人,業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

  第七十三條 物業出租的,業主或者物業使用人應當在簽訂物業租賃合同后,及時將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況告知業主委員會、物業服務企業。

  第七十四條 建設單位應當按照國家規定的物業保修范圍和保修期限,承擔保修責任。物業服務企業對業主專有部分和共用部位、共用設施設備保修期內出現的質量問題,應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況,予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的,建設單位應當另行委托其他單位保修。

  建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,物業服務企業、業主可以向建設行政主管部門反映,由建設行政主管部門依法監管。

  保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同約定承擔。

  電梯、消防等涉及人身、財產安全并有特定要求的設施設備,應當按照有關法律、法規規定,由共有人或者實際管理人履行管理義務,委托專業機構定期維修和養護,確保使用安全。

  第七十五條 物業維修、更新時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當依法負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、物業使用人財產損失的,責任人應當依法負責賠償。

  第七十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照規定交納住宅專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

  業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶,在國家規定的保修期屆滿后未出售的物業,由建設單位先行交存。

  業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。市物業行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少向業主公布一次住宅專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

  第七十七條 未建立首期住宅專項維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省、市的相關規定、管理規約和業主大會的決定,及時補建或者再次籌集。

  業主大會成立前,住宅專項維修資金由物業行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理的,應當在銀行設立住宅專項維修資金專戶,接受物業行政主管部門的監督。

  住宅專項維修資金補交、續交以及管理使用辦法由市人民政府按照國家有關規定制定。

  第七十八條 住宅專項維修資金的使用,經業主大會決定,可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決,也可以采取異議表決,即根據管理規約的規定,持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

  第七十九條 物業保修期滿后,發生下列危及安全情形之一,需要立即使用住宅專項維修資金的,由業主委員會或者居(村)民委員會、相關業主提出應急處置方案,或者由物業服務企業提出建議,經業主委員會或者居(村)民委員會、相關業主同意,報送物業行政主管部門于三個工作日內審核同意后使用:

  (一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;

  (二)電梯故障危及人身安全的;

  (三)消防設施損壞的;

  (四)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

  (五)樓體外立面有脫落危險的;

  (六)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

  (七)其他危及房屋安全的情形。

  應急維修費用應當從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有部分面積分攤列支,使用情況在物業管理區域內顯著位置向相關業主進行不少于七日的公示;涉及已售公有住房的,從公有住房住宅專項維修資金中列支。

  第八十條 市、縣人民政府應當對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅區進行改造整治,并向社會公布改造整治規劃和年度計劃。老舊住宅區的范圍由市、縣人民政府確定并公布。

  鼓勵具備條件的老舊住宅區,經業主大會同意,按照改造整治規劃,可以建設經營性用房、車庫、車位,經營收益彌補改造整治資金不足或者納入住宅專項維修資金管理。

  第八十一條 縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當督促、指導老舊住宅區成立業主大會,選舉業主委員會,實行物業服務企業管理或者業主自行管理。

  第七章 法律責任

  第八十二條 違反本條例,法律、法規有規定的,從其規定;造成他人損害的,依法承擔民事責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八十三條 業主委員會作出的決定,違反法律、法規規定或者業主大會決定,給業主、物業服務企業造成損害的,由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔民事責任;嚴重損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的,依法追究相關責任。

  第八十四條 違反本條例規定的,按照下列規定處罰:

  (一)違反本條例第十五條規定,物業管理區域內相關管線和設施設備驗收合格后,專業經營單位未接收的,由物業行政主管部門責令限期改正,造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任;

  (二)違反本條例第十九條第二款規定,建設單位或者委托的物業服務企業未按照通知要求,向街道辦事處或者鄉鎮人民政府報送籌備成立首次業主大會會議必要的資料的,由物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;

  (三)違反本條例第二十條規定,建設單位拒不承擔首次業主大會會議籌備經費的,由物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十五萬元以下罰款;

  (四)違反本條例第五十三條、第五十四條規定,原物業服務企業未按期移交資料、財物或者擅自撤離的,由物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由物業行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款。

  第八十五條 違反本條例第七十一條規定的,由物業行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門按照下列規定予以處罰:

  (一)違反第一款第一項規定,裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的,責令限期改正,恢復原狀,處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的,責任人應當依法予以賠償;

  (二)違反第一款第二項規定,侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備的,責令限期改正、恢復原狀,并對個人處以二千元以上一萬元以下罰款;對單位處以五萬元以上十五萬元以下罰款;

  (三)違反第一款第四項規定,擅自改變建筑物及其附屬設施用途,由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理;協調處理不成的,責令限期改正、恢復原狀;情節嚴重的,可處以五千元以上二萬元以下罰款;

  (四)違反第一款第三項、第五項至十二項規定的,依照相關法律、法規實施行政處罰。

  第八十六條 違反本條例規定,物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一,由其主管機關或者監察機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分:

  (一)未按照規定履行監督管理職責,造成嚴重社會不良影響的;

  (二)未按照規定及時組織成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議,造成不良后果的;

  (三)未按照規定在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式或者對物業服務活動中的投訴,不及時受理、依法處理的;

  (四)發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

  (五)截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的;

  (六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

  第八章 附 則

  第八十七條 本條例下列用語的含義是:

  (一)物業使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

  (二)共用部位,是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

  (三)共用設施設備,是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、鍋爐、消防設施、安防監控設施、綠地、道路、區域圍護、避雷裝置、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、自行車棚、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;

  (四)專業經營設施設備,是指變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線;

  (五)最終用戶,是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

  第八十八條 本條例自20**年2月1日起施行。20**年11月28日遼寧省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過的《遼寧省物業管理條例》同時廢止。

篇3:德陽市物業管理條例(2019)

  德陽市物業管理條例

  (20**年10月16日德陽市第八屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過 20**年12月7日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議批準)自20**年4月1日起施行。

  目錄

  第一章 總則

  第二章 業主、業主大會、業主委員會

  第三章 前期物業管理

  第四章 物業服務

  第五章 物業的使用與維護

  第六章 老舊住宅小區物業管理

  第七章 法律責任

  第八章 附則

  第一章 總則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造安全、文明、和諧的人居環境,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合德陽市實際,制定本條例。

  第二條 德陽市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動,適用本條例。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

  第三條 物業管理遵循業主自治與依法監管相結合的原則。

  第四條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系,制定和落實扶持政策,加強行業管理,鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理專業化水平,促進物業服務行業健康發展,提升社區治理能力。

  第五條 市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理,組織開展物業服務信用評價工作,建立物業管理信用信息檔案,協調處理物業管理活動中的重大糾紛;

  城鄉規劃主管部門負責監督建設單位按照規劃設計要求完善物業服務用房及相關配套設施建設,協調處理因配套設施不完善而產生的糾紛;

  城市管理主管部門負責查處違法建設、違規裝修、毀損綠地、影響市容和環境衛生等行為;

  公安機關負責監督指導安全防范工作,依法調處治安糾紛,查處違法犯罪案件;

  價格主管部門負責規范前期物業服務收費,監督檢查價格公示,查處違規收費行為;

  消防主管部門負責監督物業服務企業對共用消防設施進行維護管理,依法查處占用消防通道、毀損消防設施等行為;

  其他相關行政主管部門按照各自的職責,依法開展物業管理活動的監督管理和服務工作。

  第六條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責;組織推動老舊小區開展物業管理,協調社區建設與物業管理的關系,調解處理物業管理活動中的糾紛。

  居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。

  第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理聯席會議制度,相關行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、建設單位、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等有關方面參加,協調處理業主大會設立、業主委員會選舉和換屆、物業服務企業交接過程中出現的問題以及其他重大物業管理糾紛。

  第八條 物業管理協會等行業組織應當制定物業服務行業規范和等級標準,加強行業培訓與指導,強化行業自律管理,促進行業誠信經營,提高物業服務水平,協助主管部門做好信用信息管理和調解物業管理糾紛。

  第二章 業主、業主大會、業主委員會

  第九條 依法登記取得房屋的所有權人為業主,享有法律、法規規定的業主權利,承擔業主義務。業主不得以放棄業主權利為由不履行業主義務。

  業主買賣、租賃、繼承、贈與、借用房屋的,應當采取書面報告、手機短信、電子郵件等有效方式告知物業服務企業或者業主委員會。

  物業交付后,業主應當按照規定和約定交納物業服務費用、住宅專項維修資金和其他應當由業主共同分攤的費用,不得拖欠或者拒絕交納。

  第十條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會。一個物業管理區域設立一個業主大會。業主大會選舉產生業主委員會作為其執行機構。

  業主大會和業主委員會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

  業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同實施管理。

  第十一條 符合法律、法規規定的召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當自條件具備之日起30日內,書面報告物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請設立業主大會,同時報送以下資料:

  (一)物業管理區域劃分資料;

  (二)建設工程規劃核實合格證;

  (三)業主名冊;

  (四)建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件;

  (五)建設工程竣工驗收備案表及附屬設施設備交付使用證明;

  (六)物業服務用房、業主委員會議事活動用房配置資料;

  (七)其他有關的文件資料。

  建設單位未按規定及時書面申請設立業主大會的,物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門應當予以督促,并書面告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。同一物業管理區域內已交付專有部分十分之一以上的業主可以聯名向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。

  第十二條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)在收到報告之日起15日內,應當會同物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門組織業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

  業主大會籌備組應當依法履行職責,在業主大會會議召開15日前,將首次業主大會會議召開方案在物業管理區域內顯著位置公告,自籌備組成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。

  籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費應當由建設單位承擔,實行??顚S?。

  第十三條 業主大會履行下列職責:

  (一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

  (二)選舉、更換或者罷免業主委員會委員,監督業主委員會工作;

  (三)確定物業管理方式,選聘、續聘、解聘物業服務企業或者其他管理人;

  (四)依法籌集和使用專項維修資金,并監督實施;

  (五)制定、修改物業共用部位、共用設施設備管理、使用、經營等方面的規程;

  (六)改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議、決定;

  (七)依法改建、重建共用建筑物及其附屬設施或者改變共用部分的用途;

  (八)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用以及業主委員會委員補貼的經費來源、標準;

  (九)法律、法規規定以及管理規約、業主大會議事規則約定應當由業主共同決定的其他事項。

  業主大會制定的管理規約、業主大會議事規則等不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害公共利益。

  第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則的規定組織召開。

  發生下列情形之一的,業主委員會應當自業主提議或者情形發生之日起20日以內組織召開業主大會臨時會議:

  (一)經五分之一以上的業主向業主委員會書面提議的;

  (二)物業管理區域內發生物業服務企業停止服務等緊急事件或發生重大事故需要及時處理的;

  (三)業主委員會委員缺額人數超過委員總數二分之一以上的,或者業主委員會主任、副主任全部辭職、離任的;

  (四)管理規約或者業主大會議事規則約定需要召開業主大會臨時會議的其他情形。

  第十五條 業主大會會議可以采用現場集體討論、書面征求意見等形式召開,表決事項可以采取現場投票、手機短信、電子郵件以及QQ、微信等即時通訊方式投票。業主因故不能參加業主大會會議的,可以依法委托代理人參加并投票。

  業主人數較多的物業管理區域,可以以樓幢或者單元為單位共同推選業主代表參加業主大會會議,但表決事項應當經業主本人簽字同意,具體操作辦法應當在業主大會議事規則中明確。

  業主大會通過的管理規約、業主大會議事規則和其他決議、決定,對全體業主具有約束力,業主不得以未參加業主大會會議為由拒絕執行。

  第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內按照規定向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案,并可持備案證明向所在地公安機關申請刻制印章和向銀行開設賬戶。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出的決定應當經全體委員半數以上同意并簽字確認。

  第十七條 業主委員會履行下列職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

  (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況,接受業主詢問;

  (三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,并監督履行;

  (四)聽取業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)監督管理規約的實施;

  (六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (七)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會、公安機關等做好物業區域內的社會治安、社區建設和公益宣傳等工作;

  (八)督促業主按照規定交納物業服務費用;

  (九)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

  業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  第十八條 業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置向業主公布并及時更新下列情況和資料:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;

  (五)物業共用部分的使用和經營收益的收支情況;

  (六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

  (七)業主委員會日常工作制度、年度工作報告;

  (八)業主委員會委員姓名及聯系方式;

  (九)其他應當向業主公開的情況和資料。

  業主對前款第四項、第五項、第六項公布事項有重大異議的,經五分之一以上的業主提議,并經業主大會會議通過,業主委員會應當委托第三方機構進行核查或者審計。

  第十九條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主,并應當符合下列資格條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵守法律法規、管理規約、業主大會議事規則,履行業主義務,責任心強,公正廉潔,無不良信用記錄;

  (三)具有一定組織能力和必要的工作時間;

  (四)管理規約、業主大會議事規則規定的其他資格條件。

  第二十條 在物業管理區域內有下列情形之一的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以組織業主成立物業管理委員會,臨時對物業管理區域實施管理:

  (一)前期物業管理期間達不到規定的條件而無法成立業主大會、選舉產生業主委員會的;

  (二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的;

  (三)業主委員會不能正常開展工作、不履行職責達半年以上,需要調整或者重新選舉業主委員會,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能調整或者重新選舉的。

  第二十一條 物業管理委員會組成人員應當為7人以上的單數,由業主代表以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會、建設單位等派員組成。其中,業主代表不少于二分之一,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在業主中推薦產生;物業管理委員會主任由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定。物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于15日。

  物業管理委員會成立之日起15日內,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當書面告知物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門。

  物業管理委員會在臨時管理期間應當適時組織業主召開業主大會會議,選舉業主委員會,自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責并辦理移交手續。

  第三章 前期物業管理

  第二十二條 建設單位應當按照規定配置物業服務用房、業主委員會議事活動用房,并在規劃報建圖中明確標明其位置和面積,與主體工程和供水、供電、供氣等配套設施設備同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付。

  物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬于全體業主共有,應當專門用于物業管理工作,不得擅自處分或者改變用途。

  第二十三條 建設單位在銷售房屋時,應當以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場顯著位置向買受人明示下列內容:

  (一)物業管理區域的范圍、共用部位名稱、位置和面積;

  (二)屬業主共有、建設單位可處分的車位數量和位置;

  (三)地下室(含人防地下室部分)、架空層面積及其權屬;

  (四)物業服務用房、業主委員會議事活動用房的面積和位置、共用設施設備名稱及其權屬;

  (五)公共綠化的面積和位置;

  (六)其他需要明示的場所和設施設備。

  第二十四條 建設單位應當按照規定劃定物業管理區域,通過招投標或者協議方式依法選聘前期物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,自合同簽訂之日起30日內向物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門備案。

  前期物業服務收費、保障性住房物業服務收費實行政府指導價,其標準由物業所在地縣(市、區)價格主管部門會同住房和城鄉建設主管部門制定并向社會公布,根據實際需要可以依法適時調整。

  第二十五條 新建物業交付前,建設單位應當與物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行首次承接查驗,并邀請業主代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會以及物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門參加。首次物業承接查驗所需費用由建設單位承擔。

  物業承接查驗前,建設單位應當在向物業服務企業移交下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

  (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

  (四)業主名冊;

  (五)房屋測繪報告;

  (六)物業管理所需要的其他資料。

  第二十六條 物業承接查驗時,物業服務企業發現共用部位、共用設施設備與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者存在質量安全隱患的,應當書面告知建設單位,并按照有關規定處理。

  建設單位不得將未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者承接查驗不合格的物業。

  第二十七條 自物業交接后30日內,物業服務企業應當持下列資料向物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門備案,并在物業管理區域內顯著位置進行公告:

  (一)物業承接查驗協議;

  (二)建設單位移交資料清單;

  (三)物業承接查驗記錄;

  (四)物業交接記錄;

  (五)其他與物業承接查驗有關的資料。

  第二十八條 物業服務企業應當將建設單位移交資料、物業承接查驗資料和前期物業服務期間的相關資料建檔保存。

  前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將上述檔案資料移交給業主委員會,并做好物業區域內公共資產、公共收益的清理和交接工作。

  第四章 物業服務

  第二十九條 業主大會依法成立后,業主委員會應當與業主大會會議決定選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同,前期物業服務合同自行終止。

  物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限、雙方的權利義務、違約責任以及履約保證等內容進行約定。

  自簽訂物業服務合同之日起30日內,物業服務企業應當向物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門備案。

  第三十條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定為業主提供物業服務,并建立崗位、值班、巡查、檔案管理、應急處理等制度,應用現代化管理手段提高效率,做好物業管理區域內環境衛生、綠化、安全防范、節能節水、垃圾分類、污染防治等相關工作。

  物業管理區域內存在重大安全隱患,發生人身傷亡事故或者群體性事件的,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向相關主管部門、專業經營單位報告。

  相關主管部門、專業經營單位接到報告后,應當按照各自的職責依法及時妥善處置,并將處理結果反饋物業服務企業。

  第三十一條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置及時公示和更新下列信息:

  (一)企業及其項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話;

  (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況;

  (三)電梯、水、電、氣等設施設備日常維修保養單位的名稱、聯系方式及維護保養情況;

  (四)業主交納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;

  (五)物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況;

  (六)其他應當公示的相關信息。

  第三十二條 物業服務企業不得有下列行為:

  (一)擅自提高物業服務收費標準或者降低服務等級;

  (二)擅自處分屬于業主共有的收益;

  (三)泄露業主、物業使用人信息;

  (四)擅自實施停水、停電、停氣;

  (五)擅自占用或者允許他人占用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的;

  (六)擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務;

  (七)法律、法規規定的其他禁止行為。

  第三十三條 物業服務合同期限屆滿90日前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,對是否續聘物業服務企業進行表決。業主大會決定續約的,應當重新簽訂物業服務合同。

  合同依法解除或者期滿未續約的,物業服務企業應當退出,并依法履行交接義務,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

  業主大會作出選聘新的物業服務企業決定的,自簽訂物業服務合同之日起15日內,新聘物業服務企業應當在業主委員會的監督下同原物業服務企業進行物業查驗,并辦理交接工作。

  第三十四條 市、縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門應當建立物業服務企業信用管理制度,實行信用記分管理,開展服務質量考評,定期向社會公布,并提供查詢服務。

  物業服務企業信用管理辦法由市住房和城鄉建設主管部門另行制定。

  第五章 物業的使用與維護

  第三十五條 物業交付使用后,業主、物業使用人應當按照權屬登記用途和管理規約的規定使用物業,不得損害公共利益和其他業主合法權益。

  物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構、擅自安裝影響容貌的防護窗、雨棚、空調外機、排煙管道等;

  (二)違法建設建(構)筑物,開挖、擴建地下室等;

  (三)侵占、損壞道路、樓道、公共園林綠地、燃氣管道等物業共用部位、共用設施設備或者擅自移動共用設施設備;

  (四)擅自改變房屋、綠地規劃用途、使用性質;

  (五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物,往樓下拋擲物品;

  (六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品,排放有毒、有害、異味物質;

  (七)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,占用、堵塞、封閉消防通道、封堵出入口通道;

  (八)超過規定標準排放油煙、噪聲或者產生振動等影響居民生活;

  (九)違反規定停放機動車輛,妨礙行人和其他機動車輛正常通行;

  (十)違反規定飼養動物、種植有毒有害植物;

  (十一)擅自在建(構)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

  (十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

  有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門。相關行政主管部門接到報告后,應當及時調查核實,依法處理,并將處理結果反饋至物業服務企業和業主委員會。

  第三十六條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,屬于建設單位所有的,可以通過出售、附贈或者出租等方式處分,但應當首先滿足業主、物業使用人的需要。

  利用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位,屬于全體業主共有,其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。

  第三十七條 建設單位應當提供房屋質量保證書和房屋使用說明書,按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔房屋的保修責任。

  物業服務合同期限內,物業共用部分、共用設施設備的日常維護和大型維修、更新、改造,依照有關規定和物業服務合同的約定承擔。

  物業專有部分出現危害安全、影響容貌、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用情形時,業主、物業使用人應當及時維修養護。

  物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時,相關業主、物業使用人應當予以配合。

  第三十八條 經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,業主可以在管理規約中約定,在發生下列危及公共安全的緊急情況,需要對共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造時,啟用應急程序使用住宅專項維修資金:

  (一)屋面防水損壞造成滲漏的;

  (二)電梯、消防、安防等公用設施設備存在嚴重安全隱患的;

  (三)樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身安全的;

  (四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產安全的;

  (五)二次供水設施損壞導致供水中斷的;

  (六)其它危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

  應急情況下需要使用住宅專項維修資金的,物業服務企業應當配合業主委員會先行采取應急防范措施,并立即報告物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、住房和城鄉建設主管部門;涉及電梯、消防設施的,應當同時報告相關行政主管部門。

  相關行政主管部門在接到報告后,應當立即組織實地查勘,符合應急情形的應當予以確認,由業主委員會在物業管理區域內的顯著位置進行公告,并按照規定及時組織維修、更新、改造。

  第六章 老舊住宅小區物業管理

  第三十九條 市、縣(市、區)人民政府應當結合舊城改造和城鄉環境治理,制定老舊住宅小區物業管理規劃和年度計劃,并安排資金對老舊住宅小區進行綜合改造,逐步實現供水、供電、供氣等專業經營設備分戶計量、分戶控制,完善相關配套基礎設施和公共服務設施,改善老舊住宅小區居住環境。

  第四十條 老舊住宅小區具備專業化、市場化物業服務條件的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織、指導業主籌備召開業主大會會議,選舉業主委員會,由業主大會決定選聘物業服務企業實施管理或者自行管理。

  老舊住宅小區不具備專業化、市場化物業服務條件的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導小區業主自行管理,做好環境衛生、綠化、秩序維護等工作。

  第四十一條 老舊住宅小區依法可以通過業主自籌、引入社會資本、政府補助等方式籌集資金,用于改建物業服務用房、加裝電梯、增設車輛停放場所等設施。改建規劃及實施方案應當經相關行政主管部門審批同意。

  第四十二條 市、縣(市、區)人民政府應當鼓勵和支持物業服務企業為未實行物業管理的老舊住宅小區、拆遷安置小區提供公益性物業服務,并給予政策扶持和資金補助。

  第七章 法律責任

  第四十三條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

  第四十四條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的,可以自行協商和解;不能協商和解的,可以依法申請調解、仲裁或者提起訴訟。

  第四十五條 業主未按照第九條第三款規定交納物業服務等費用,物業服務企業可以通過口頭、電話、書面等方式催促其交納,也可以依法申請調解或者提起訴訟。

  第四十六條 建設單位違反本條例規定,有下列行為之一的,由城市管理主管部門按照下列規定予以處罰:

  (一)違反本條例第二十三條規定,未向買受人明示相關事項的,責令限期改正,處一萬元以上三萬元以下的罰款;

  (二)違反本條例第二十四條第一款規定,未依法選聘前期物業服務企業的,處一萬元以上三萬元以下的罰款;未進行前期物業服務合同備案的,責令限期改正,逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款;

  (三)違反本條例第二十五條規定,未移交相關資料的,責令限期改正,逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款;未進行首次物業承接查驗的,責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;

  (四)違反本條例第二十六條第二款規定,將未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用的,責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款。

  第四十七條 物業服務企業違反本條例的規定,有下列行為之一的,由城市管理主管部門按照下列規定予以處罰:

  (一)違反本條例第二十六條第二款規定,承接未經查驗或者查驗不合格的物業的,責令限期改正,處二萬元以上五萬元以下的罰款;

  (二)違反本條例第二十七條規定,未進行物業承接查驗備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款;

  (三)違反本條例第二十八條第二款、第三十三條第三款規定,未辦理交接工作的,責令限期改正,處一萬元以上十萬元以下的罰款;

  (四)違反本條例第二十九條第三款規定,未進行物業服務合同備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款;

  (五)違反本條例第三十條第二款規定,未履行報告義務的,責令限期改正,處二千元以上一萬元以下的罰款;

  (六)違反本條例第三十一條規定,未公布或者更新物業服務相關信息的,責令限期改正;逾期未改正的,處二千元以上一萬元以下的罰款;

  (七)違反本條例第三十二條第二項規定,擅自處分屬于業主共有收益的,責令限期改正,處一萬元以上五萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任;

  (八)違反本條例第三十二條第三項規定,泄露業主、物業使用人信息的,責令限期改正,處五千元以上二萬元以下的罰款;

  (九)違反本條例第三十二條第四項規定,擅自實施停水、停電、停氣的,責令限期改正,處一萬元以上五萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

  (十)違反本條例第三十五條第三款規定,未及時進行勸阻、制止和報告的,責令限期改正,處二千元以上一萬元以下的罰款。

  物業服務企業違反本條例第三十二條第一項規定,擅自提高物業服務收費標準的,由縣(市、區)價格主管部門依法查處。

  第四十八條 業主、物業使用人違反本條例第三十五條物業使用禁止性規定的,由有關行政主管部門按照職責分工依法查處;造成損失的,依法承擔相應的民事責任;構成犯罪的,依法追究其刑事責任。

  第四十九條 業主委員會違反本條例規定,不履行或者不正確履行職責的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期改正;逾期未改正的或者五分之一以上的業主提出集體罷免業主委員會的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開業主大會會議,決定有關事項或者選舉新的業主委員會。

  第五十條 住房和城鄉建設、城市管理主管部門和其他相關行政主管部門以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)的工作人員違反本條例規定,不履行或者不正確履行職責的,由上級行政主管部門責令改正;情節嚴重的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八章 附則

  第五十一條 本條例規定的業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則、物業服務合同等文件,由市住房和城鄉建設主管部門負責制定示范文本。

  第五十二條 本條例自20**年4月1日起施行。

篇4:河南省物業管理條例(2018)

  河南省物業管理條例20**年

  (20**年9月29日河南省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過)

  河南省第十二屆人民代表大會

  常務委員會公告第79號

  《河南省物業管理條例》已經河南省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于20**年9月29日審議通過,現予公布,自20**年1月1日起施行。

  河南省人民代表大會常務委員會

  20**年9月30日

  第一章

  總則

  第一條為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務企業以及物業管理各方的合法權益,營造良好的生活和工作環境,促進社會和諧穩定,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本條例。

  第二條本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動。

  本條例所稱物業,是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設施設備和相關場地。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生、安全防范和相關秩序的活動。

  第三條物業管理應當堅持以人為本、誠實信用,堅持依法依規、公開公正,堅持業主自我管理、企業市場競爭與政府監督管理相結合。

  第四條倡導綠色物業管理,鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理區域內節能節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治。

  促進互聯網與物業管理的深度融合,物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體,引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助,實行網絡化物業管理的新模式。

  鼓勵和支持機關、企業事業等單位小區的物業管理向市場化、專業化、法治化方向發展。

  第五條縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系,制定扶持政策和激勵措施,建立物業管理綜合協調機制,促進物業服務行業發展和文明小區建設。

  第六條縣級以上人民政府住房城鄉建設或者房地產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,依法履行下列職責:

  (一)對物業服務質量進行監督管理;(二)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理;(三)對物業招投標活動進行監督管理;(四)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;(五)處理物業管理中的投訴;(六)對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理;(七)建立健全物業管理電子信息平臺;(八)法律、法規規定的其他職責。

  縣級以上人民政府其他有關行政部門按照各自職責,負責物業管理活動相關的監督管理工作。

  第七條街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會),選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,調解物業管理中的糾紛,協調和監督老舊小區物業管理,協調物業管理與社區建設之間的關系。

  社區居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。

  第二章物業管理區域及設施(略)

  第三章業主、業主大會及業主委員會

  第十六條業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)提議召開并參加業主大會會議,提出制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則的建議;(二)選舉業主委員會成員,并享有選舉權和被選舉權;(三)監督業主委員會工作,監督物業服務企業履行物業服務合同;(四)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權;(五)向業主委員會和物業服務企業提出建議;(六)要求其他業主、物業使用人停止損害共同利益的行為;(七)參與共同決定物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(八)法律、法規規定的其他權利。

  第十七條業主在物業管理活動中,履行下列義務:

  (一)遵守業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(四)按照有關規定交納專項維修資金;(五)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定;(六)按時交納物業服務費用;(七)法律、法規規定的其他義務。

  業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

  第十八條一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

  業主戶數超過三百戶的,可以成立業主代表大會,由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。

  符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;(二)業主已入住戶數的比例達到百分之三十以上的;(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前九十天的。

  第十九條物業管理區域達到成立業主大會條件兩個月內,建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列文件資料:

  (一)物業管理區域證明;(二)業主名冊;(三)房屋及建筑物面積清冊;(四)建筑規劃總平面圖;(五)交付使用共用設施設備的證明;(六)物業管理用房配置證明;(七)其他有關的文件資料。

  第二十條符合成立業主大會條件的,建設單位或者十人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內組織成立首次業主大會籌備組,并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

  首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主、社區居(村)民委員會、建設單位的代表組成,其中業主代表人數比例不低于二分之一;業主代表的產生方式由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后確定?;I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

  單位小區首次業主大會會議的籌備工作,由其所在單位發起,物業管理行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當配合。

  新建小區首次業主大會會議的籌備經費,由建設單位承擔;單位小區首次業主大會會議的籌備經費,由所在單位承擔;老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費,由縣級人民政府承擔。

  第二十二條業主大會履行下列職責:

  (一)制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;(二)制定和修改業主大會會議表決規則;(三)選舉、罷免或者更換業主委員會成員;(四)確定物業管理方式,選聘和解聘物業服務企業;(五)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;(六)聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;(七)決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配;(八)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;(九)決定籌集和使用專項維修資金;(十)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準;(十一)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;(十二)決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

  決定前款第八、九項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第二十三條業主公約或者管理規約應當弘揚社會主義核心價值觀,不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害社會公共利益;應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約或者規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

  第二十七條業主委員會由業主大會會議依法選舉產生,對其負責,受其監督,其成員應當符合下列條件:

  (一)遵守國家有關法律、法規、業主公約或者管理規約、業主大會議事規則,積極履行業主義務,按時交納物業服務費等相關費用;(二)具有完全民事行為能力;(三)熱心公益事業,責任心強,公道正派,誠實守信,廉潔自律;(四)具有一定的組織能力和履職時間;對業主委員會成員,應當根據工作情況給予適當補貼。

  第二十八條業主委員會由主任、副主任及委員組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。

  第四章物業服務企業

  第三十六條物業服務企業享有下列權利:

  (一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及其環境、秩序進行管理;(二)制止損害物業或者妨礙物業管理的行為;(三)依照物業服務合同約定收取物業服務費用;(四)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。

  任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。

  第三十七條物業服務企業應當承擔下列義務:

  (一)依照物業服務合同約定,提供物業管理服務;(二)接受業主、業主大會、業主委員會的監督;(三)建立和完善物業服務應急預案,做好應急工作;(四)維護物業管理區域內的環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理;(五)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行巡查、養護、維修;(六)發現違反法律、法規、業主公約或者管理規約的行為,及時制止并向有關行政主管部門報告;(七)法律、法規和物業服務合同規定的其他義務。

  第三十八條未經業主大會同意,物業服務企業不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動,擅自設置或者擅自允許他人設置營業攤點。

  物業服務企業不得泄露業主信息,不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

  第三十九條物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息:

  (一)企業及其項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話;(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況;(三)電梯、水、電、氣、暖等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式及維護保養情況;(四)業主交納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;(五)物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況;(六)其他應當公示的信息。

  業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當答復。

  第四十條物業服務企業應當按照法律、法規規定及物業服務合同約定落實安全防范措施,并協助公安等相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。

  物業管理區域內發生安全事故等突發事件時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政主管部門報告,并協助做好救助工作。

  物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

  第五章物業管理與服務

  第四十八條物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業服務企業不得向業主收取服務合同以外的任何未予標明的費用。物業服務收費應當保持相對穩定。確需調整的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并經業主大會同意;沒有成立業主大會的,需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第五十一條物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間,任何一方當事人提出終止合同的,應當提前三個月書面告知另一方當事人,并報街道辦事處、鄉鎮人民政府。

  第五十二條業主大會決定解聘物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續,并在約定的時間撤出物業管理區域。被解聘的物業服務企業在約定的撤出時間內,應當維持正常的物業管理秩序。

  業主大會決定選聘新物業服務企業或者自行管理的,原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起退出物業管理區域,并向業主委員會或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業,履行下列交接義務:

  (一)移交物業管理用房等共用部分、共用設施設備;(二)移交物業承接查驗的有關資料;(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、檢驗等技術資料,運行、維護、保養記錄;(四)結清預收、代收和預付、代付費用;(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  第六章物業的使用和維護

  第五十五條物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規、業主公約或者管理規約的規定,不得損害公共利益和他人合法權益。

  第五十六條物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)損壞房屋承重結構、主體結構;(二)侵占、損壞共用部位、共用設施設備;(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;(四)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;(五)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;(六)擅自架設電線、電纜;(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;(八)在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者為其充電;(九)排放有毒、有害等污染環境的物質,露天燒烤、露天焚燒雜物;(十)制造超過規定標準的噪音或者影響鄰居采光通風;(十一)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;(十二)占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面,損壞消防設施及器材;(十三)在建筑物、構筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼,樓道、門廳、電纜井內堆放雜物;(十四)擅自改變房屋用途,將住宅變為非住宅,從事餐飲、生產加工、歌舞娛樂等經營活動;(十五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規定停放車輛;(十六)違反規定飼養動物,干擾他人正常生活;(十七)利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動;(十八)法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。

  違反前款規定的,物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當依法處理。

  第五十七條禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬,具體品種和體高體重標準由省公安機關會同省畜牧部門、省城市管理部門確定,并自本條例實施之日起一年內向社會公布。

  業主、物業使用人在物業管理區域內飼養前款規定以外其他犬只,應當遵守有關法律、法規和業主公約或者管理規約。攜犬出戶的,應當束犬鏈牽引。

  第五十八條電梯維護保養單位應當加強電梯日常運行的檢查、保養和維護。物業服務企業發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患的,應當立即采取措施,通知電梯維護保養單位及時維修,電梯維護保養單位應當及時搶修。電梯存在嚴重安全隱患,無改造、修理價值,或者達到安全技術規范規定的報廢條件的,物業服務企業應當及時公示并報告業主,積極協調辦理報廢事宜。

  第五十九條鼓勵老舊小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯由老舊小區主管單位或者業主委員會負責組織,需經單元(棟)三分之二以上業主同意。相關業主應當配合,不得阻攔。規劃、住房城鄉建設、財政、國土資源、質監、環保等有關行政部門應當支持。

  第六十一條建設單位應當將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示,并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的,建設單位應當向物業買受人明示,約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。

  建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車庫、車位的,建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

  在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余規劃車位、車庫的,建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人,但租賃期限不得超過六個月。

  第六十二條物業管理區域內劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、公共出入口等,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

  利用物業管理區域內公共道路、場地劃定車位停放車輛的,車位劃定、分配方式、服務費、收益分配方式等,在業主大會成立前,應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;業主大會成立后,由業主大會按照法律、法規、管理規約等要求決定。

  第六十三條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,所得收益歸全體業主所有,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會或者相關業主的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

  第六十四條業主或者物業使用人應當在住宅裝飾裝修工程開工前,向物業服務企業辦理登記手續,簽訂裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

  因住宅內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等,業主、物業使用人應當負責修復和賠償。

  第六十五條專項維修資金屬于業主共有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  物業管理行政主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則,依法保障專項維修資金的正常合理使用。

  第六十六條專項維修資金的使用,經業主大會依法決定,可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決,也可以采取異議表決,即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

  第六十七條專項維修資金的管理,實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣人民政府應當建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

  業主大會成立前,專項維修資金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代行管理。

  第六十八條專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照相關規定以及業主大會的決定續籌專項維修資金。

  第七十條物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的,物業服務企業應當立即組織應急維修:

  (一)電梯、消防等共用設施設備故障損壞,無法正常使用的;(二)屋面、外墻滲漏的;(三)樓體外墻墻面有脫落危險的;(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;(五)公共護欄(圍)破損嚴重的;(六)其他緊急情況。

  出現前款情形之一的,物業管理行政主管部門接到申請后,應當即時核準并撥付專項維修資金。應急維修費用應當向業主公示。

  業主大會自行管理物業專項維修資金的,按照前款規定執行。

  第七十一條電纜、供水供氣供熱管道等專業經營設施設備發生故障或者損壞時,業主、業主委員會、物業服務企業應當及時報告。專業經營單位應當及時維修、養護、更新。

  第七章監督管理

  第七十二條省物業管理行政主管部門應當制定全省物業服務市場主體和從業人員信用標準,建立全省統一的物業服務市場誠信體系和信用平臺,公開物業服務項目信息和信用信息,并會同相關部門及有關單位對失信物業服務市場主體實施聯合懲戒。

  第七十四條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集,物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居(村)民委員會、業主委員會(業主代表)、物業服務企業、專業經營單位等各方參加。聯席會議協調解決本轄區內物業管理中的重要問題。

  第七十五條縣級以上人民政府發展改革、住房城鄉建設、規劃、公安、環保、城市管理、工商、人防、質監等有關部門,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、舉報電話,依法處理物業管理區域內的違法行為。

  第八章法律責任

  第七十六條違反本條例規定,法律、行政法規已有法律責任規定的,從其規定。

  第八十條違反本條例第十九條、第二十條第四款規定,未及時報送文件資料、建設單位不提供籌備費用的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十五萬元以下罰款。

  第八十一條違反本條例第三十八條第一款規定,物業服務企業擅自利用或者擅自允許他人利用物業共用部位、共用設備設施進行廣告、宣傳和經營等活動,擅自設置或者擅自允許他人設置營業攤點的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,處五萬元以上二十萬元以下罰款。

  違反本條例第三十八條第二款規定,物業服務企業泄露業主信息或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為的,由公安機關按照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定處罰。

  第八十二條違反本條例第三十九條規定,物業服務企業未在物業管理區域顯著位置公示有關信息的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

  第八十三條違反本條例第五十二條第一款規定,物業服務企業未按照規定辦理移交手續的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二十萬元罰款;物業服務企業未按照約定時間提前撤出物業管理區域的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  違反本條例第五十二條第二款規定,原物業服務企業未在規定時間內退出物業管理區域的,縣級以上人民政府物業管理行政主管部門自規定時間屆滿次日起對其處以每日一萬元罰款。

  第八十四條違反本條例第五十六條第一款第一項規定,損壞房屋承重結構、主體結構的,由縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下罰款;造成他人損失,應當依法賠償。

  違反本條例第五十六條第一款第二項規定,侵占、損壞共用部位、共用設施設備的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門,責令限期改正,恢復原狀,并對個人處一千元以上一萬元以下罰款,對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

  違反本條例第五十六條第一款第四項規定,違法搭建建筑物、構筑物、障礙物的,由縣級以上人民政府城市管理執法部門責令限期拆除,視情節輕重,可以處二千元以上二萬元以下罰款;逾期未拆除的,人民政府城市管理執法部門可以申請所在地縣級以上人民政府組織強制拆除。

  違反本條例第五十六條第一款其他禁止行為規定的,由依法行使監督管理權的部門依照相關法律法規給予行政處罰。

  第八十五條違反本條例第五十七條第一款規定,在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬的,由公安機關或者具有城市管理行政執法權的部門沒收犬只,并處五千元以上一萬元以下罰款。

  違反本條例第五十七條第二款規定,攜犬出戶未束犬鏈牽引的,由具有城市管理行政執法權的部門責令改正;拒不改正的,處五百元以上一千元以下罰款;情節惡劣或者造成嚴重后果的,沒收犬只。犬只傷害他人的,養犬人應當依法承擔相應的法律責任。

  第八十六條違反本條例第五十八條規定,物業服務企業發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患,未立即采取措施,致使乘客滯留電梯轎廂,情節嚴重的,由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門處五千元以上一萬元以下罰款。電梯維護保養單位接到通知后,未及時搶修導致電梯事故的,由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門處五萬元以上二十萬元以下罰款。電梯達到安全技術規范規定的報廢條件,物業服務企業未及時公示并報告業主,未積極協調辦理報廢事宜的,由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門責令立即改正,并處一萬元以上五萬元以下罰款。因電梯事故給他人造成人身、財產損害的,應當承擔相應的法律責任。

  第八十七條違反本條例第六十一條第二款規定,建設單位將車位車庫出售給本區域業主以外的其他人的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期返還;逾期不改正的,沒收違法所得,每違規出售一個車位、車庫,處五萬元以上十萬元以下罰款。建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  違反本條例第六十一條第三款規定,建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主,或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人租賃期限超過六個月的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  第八十八條違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內公示等形式督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。

  第九章附則

  第九十五條本條例自20**年1月1日起施行。20**年1月13日河南省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過,根據20**年7月30日河南省第十一屆人民代表大會常務委員會第十六次會議修正的《河南省物業管理條例》同時廢止。

篇5:定西市物業管理條例(2017)

  定西市物業管理條例

  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,提高業主自治能力,促進和諧社區建設,優化居住環境,根據國務院《物業管理條例》和相關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理及其監督活動。

  本條例所稱物業管理,是指物業管理區域內的業主,通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、綠化、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

  第三條 縣區人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府對本轄區內物業管理工作實施監督管理,行使下列職責:

  (一)負責指導成立業主大會、選舉業主委員會的工作;

  (二)組織物業服務企業的綜合評定;

  (三)建立物業管理投訴機制,設立投訴電話和投訴點;

  (四)負責召集由縣區住房和城鄉建設行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等單位參加的物業管理聯席會議。

  社區居民委員會的職責:

  (一)指導、監督物業管理工作;

  (二)指導、督促落實物業服務區域內突發事件應急預案的制定、培訓、宣傳、演練;

  (三)負責物業服務企業的日常監督;

  (四)調解矛盾糾紛;

  (五)指導、監督業主大會、業主委員會的工作;

  (六)聽取業主、業主委員會的意見、建議;

  (七)向街道辦事處、鄉鎮人民政府反映物業管理中存在的問題;

  (八)組織物業服務企業、業主委員會、業主代表參加的協商會議。

  第四條 市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督、指導。

  縣區住房和城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內的物業管理活動的監督指導。具體負責監督管理轄區內新建住宅小區前期物業管理招標投標、物業服務企業交接、物業承接查驗,建立物業服務企業信用檔案;處理房屋保修期內因工程質量問題引發的投訴和糾紛。

  規劃、公安、發改、綜合執法、環保、安監、工商、質監、水務、民政、人防等行政管理部門在各自職權范圍內,做好相關的監督管理工作,負責接受投訴,在七個工作日內處理并向投訴人答復。

  第五條 建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積,并納入建設計劃,同步設計、同步施工、同步交付使用。

  物業服務用房應當按照建設住宅總建筑面積的千分之二至千分之三的比例確定,且不少于四十平方米。

  物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋,一般建在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近,具備水、電、通風、采光等使用條件,且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。

  物業服務用房、業主活動用房及其他共用設施的所有權屬于全體業主,不得出售、出租、出借或者改變用途。登記機關應當以規劃、設計和驗收資料進行權屬登記。

  第六條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表及其專業經營設施設備,應當符合技術標準。室外配套工程地下管網建設應當與主體工程同時設計、同時驗收。

  專業經營設施設備包括供熱、供氣、供水等管線及變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備和計量裝置,不包括室內設施設備。

  建設單位應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位和園林綠化行政主管部門跟蹤監督室外配套工程施工,參加竣工驗收和物業承接查驗??⒐を炇蘸细窈?,建設單位應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備和相關技術資料移交給專業經營單位,專業經營單位應當及時接收并承擔其維修、養護的責任。

  供氣企業應當向業主提供使用說明書,說明書中標明注意事項。

  物業管理區域內應當建設與其相適應的治安技術防范設施,維護費用納入住宅專項維修資金支付。

  第七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用,未收費到戶產生的損耗由專業經營單位承擔。其中,屬物業專有部分的費用,由業主繳納;屬物業服務企業使用的費用,由物業服務企業繳納。

  專業經營單位也可以書面委托物業服務企業代收費用,物業服務企業依計量數據按規定標準收取費用,不得加收額外費用。專業經營單位不得向物業服務企業收取變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等發生的費用。

  專業經營單位不得強制物業服務企業代收有關費用,不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。

  專業經營單位不得因部分業主未交納費用而停止對其他業主的服務。

  第八條 建設單位在交付住宅時,應當向業主提供房屋使用說明書,并向業主現場說明房屋建筑的基本情況、設計使用壽命、性能指標、承重結構位置、管線布局、附屬設施、配套設施及使用維護保養要求、禁止事項、裝修注意事項等。

  第九條 物業服務企業應當依法登記,實行自主經營、獨立核算、自負盈虧,具備與服務相適應的條件。禁止建設單位選聘不符合條件的物業服務企業參與前期物業管理。

  第十條 建設單位應當提供前期物業服務管理的配套設施設備,購買的固定資產歸全體業主所有,由物業服務企業管理使用。涉及特種設備的,應當根據物業管理合同確定的特種設備管理單位或管理人及時按照規定辦理使用登記及變更手續。

  第十一條 物業交付業主使用前發生的物業服務費用由建設單位承擔;物業交付業主后的物業服務費用,由業主承擔;已竣工但尚未出售或者未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位承擔。

  第十二條 實施承接查驗的物業,應當具備以下條件:

  (一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經建設行政主管部門備案;

  (二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等共用設施設備按規劃設計要求建成,已安裝符合國家質量標準的獨立計量器具,并經法定檢驗機構檢定合格;

  (三)共用服務設施已按照規劃設計要求建成;

  (四)道路、綠地和物業服務用房等共用配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

  (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

  (六)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

  (七)法律、法規規定的其他條件。

  第十三條 建設單位在物業服務合同簽訂十五日以前,應當與選聘的物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作,承接查驗形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認,物業承接查驗記錄應當作為前期物業服務合同的附件。

  不符合承接查驗條件的,物業服務企業應當在五日內書面通知建設單位,建設單位應當在五日內解決并進行復驗。

  第十四條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

  第十五條 物業承接查驗后,發現隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。

  第十六條 物業管理區域內依法成立業主大會、選舉產生業主委員會。業主委員會委員空缺時,應當及時增補,業主大會、業主委員會依法行使權利、履行義務。

  分期建設的小區,在完成一期工程交付使用后,依法成立業主大會。

  在多幢樓房組成的小區內,每幢樓可以推選設立業主小組,業主小組就該樓的有關事項向業主委員會匯報,提出建議和意見。

  業主大會、業主委員會應當配合、支持居民委員會工作,作出的決定,應告知居民委員會,并聽取居民委員會的意見、建議。

  第十七條 業主有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員,已擔任業主委員會委員的,應當按照業主大會議事規則,由業主委員會終止其職務并予以公示:

  (一)不具有完全民事行為能力的;

  (二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;

  (三)有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為且未改正的;

  (四)未按照規定交納物業服務、公共水電分攤、停車費用滿一年和住宅專項維修資金等相關費用且未改正的;

  (五)違反有關房屋出租規定且未改正的;

  (六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益且未改正的;

  (七)有不良信用記錄情節嚴重的;

  (八)有違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則,或者其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

  第十八條 業主委員會不得有下列行為:

  (一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;

  (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

  (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

  (四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

  (五)未經業主大會同意,與物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (六)擅自動用住宅專項維修資金,侵占業主共有財產;

  (七)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為。

  第十九條 建設單位應當在交付物業之前,制定臨時管理規約,業主大會成立后,由業主大會制定管理規約,原臨時管理規約同時失效。業主、其他物業使用人、物業服務企業應當遵守臨時管理規約和管理規約。

  第二十條 住宅小區有下列情形之一的,可以成立物業管理委員會:

  (一)不具備成立業主大會條件的;

  (二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的。

  第二十一條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立,由業主以及街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、社區居民委員會、建設單位等派員組成。物業管理委員會代行業主大會、業主委員會職責。

  物業管理委員會人數應當為七至十一人的單數,其中業主成員不得少于總人數的百分之五十。業主成員由社區居民委員會在本物業管理區域內符合相關規定條件的業主中推薦。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府確認物業管理委員會成員后應當在三個工作日內將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

  第二十二條 物業管理委員會依法代替業主大會、業主委員會履行職能,就物業管理區域內共同管理事項征求全體業主意見并形成決定。

  物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責,并在七日內與業主大會辦理移交手續后解散。

  第二十三條 業主、物業使用人在住宅內不得從事下列行為:

  (一)擅自從事經營活動;

  (二)擅自改變房屋用途;

  (三)改變房屋承重結構;

  (四)將無防水設施的房間和陽臺改為衛生間或廚房;

  (五)改變供氣、供暖、供排水結構;

  (六)加裝妨礙消防、安全應急通道的防護欄;

  (七)存放危害公共安全的易燃、易爆、有毒、異味、放射性、腐蝕性等物品;

  (八)超荷載存放物品;

  (九)向室外拋物;

  (十)排放有毒、有害、異味氣體等;

  (十一)產生噪聲、振動,影響居民正常生活;

  (十二)從室內引電線用于動力及交通工具充電;

  (十三)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

  第二十四條 業主、物業使用人不得違反規定飼養大型犬、烈性犬或大量飼養動物等有危害或妨礙他人正常生活的行為。飼養動物應當符合動物防疫及有關法律、法規的規定。

  第二十五條 商住混合樓使用商業用房的經營者,不得從事下列行為:

  (一)經營性娛樂活動;

  (二)改變房屋承重結構,超荷載存放物品;

  (三)生產、銷售、貯藏有毒、易燃、易爆、腐蝕等危險物品;

  (四)產生不符合排放標準的油煙、廢氣或者異味、有害的氣體;

  (五)產生影響他人正常生活的噪音、振動;

  (六)影響他人正常生活的其他行為。

  第二十六條 任何人不得在物業管理區域內從事下列行為:

  (一)違法搭建建筑物、構筑物,違法安裝設備,擅自占用地下空間;

  (二)變更樓房周圍上下、外墻面、樓頂平臺的構造、顏色、用途;

  (三)擅自改變公用房屋、綠地性質;

  (四)侵占、損壞樓道、電梯、道路、消防通道、公共通道等共有部位、共用設施設備;

  (五)擅自在室外懸掛、置放物品;

  (六)隨意堆放雜物、傾倒垃圾、停放車輛;

  (七)妨害公共安全、公共衛生、公共安寧,損害公共設施;

  (八)隨意踩踏、碾壓綠地,砍伐、損毀樹木;

  (九)其他影響他人生活、通行等行為。

  第二十七條 業主、物業使用人對物業裝飾裝修的,應當事先告知物業服務企業,遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定和管理規約。物業服務企業應當將物業裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人,并進行現場巡查。物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時,業主或物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙,發現不當裝飾裝修行為的,有權要求其改正。拒不改正的,物業服務企業及時告知縣區住房和城鄉建設行政主管部門處理。但物業服務企業不得以任何方式收取保證金等費用,不得向業主、物業使用人和裝飾裝修者強制推銷裝飾裝修材料、服務。

  業主、物業使用人裝飾裝修活動中產生的建筑垃圾,由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的,應當支付清理費用。

  第二十八條 物業服務企業應當自物業交接之日起三十日內,持下列文件向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府及縣區物業管理行政主管部門辦理備案手續:

  (一)前期物業服務合同;

  (二)臨時管理規約;

  (三)建設單位移交資料清單;

  (四)查驗記錄;

  (五)交接記錄;

  (六)其他與承接查驗有關的文件。

  物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況,在物業管理區域內顯著位置公告。

  第二十九條 建設單位或業主大會授權業主委員會應當與物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務企業也可以與業主簽訂特定服務合同。

  物業服務合同應當對物業服務具體事項、要求、標準、收費標準、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

  第三十條 物業服務應當包括下列具體事項:

  (一)物業共用部分、共用設施設備的使用、管理和維護;

  (二)物業服務企業與業主委員會或物業管理委員會共同制定服務區域內突發事件的應急預案并定期舉行培訓、宣傳、演練等活動;

  (三)公共綠化的維護;

  (四)公共區域內環境衛生的維護;

  (五)公共區域內秩序維護、安全防范、消防等事項的協助管理服務;

  (六)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

  (七)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

  (八)物業服務檔案和物業檔案的保管;

  (九)其他物業服務管理事項。

  第三十一條 物業服務企業提供物業服務,應當遵守下列規定:

  (一)遵守有關法律、法規和規章的規定;

  (二)符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范;

  (三)向業主、物業使用人書面告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項;

  (四)定期聽取業主的意見和建議,改進和完善物業服務,及時辦理業主訴求;

  (五)未經業主本人同意或者法定事項,不得向其他單位和個人透露業主及家庭成員的身份、住宅等信息;

  (六)配置與物業管理區域相適應的垃圾存放設備,及時清運垃圾,保持衛生清潔;

  (七)不得限制專業經營單位的經營服務;

  (八)協助公安機關做好物業管理區域內的消防、安全防范工作;

  (九)接受社區居民委員會監督指導,配合做好社區管理相關工作;

  (十)保安人員必須符合有關規定的條件,保安人員應當二十四小時值班、巡查;

  (十一)及時處理水、電、氣、熱的故障,對業主反映的在水、電、氣、熱等方面問題,應當入戶核實登記,并及時協調有關部門予以解決;

  (十二)提供其他保證業主正常使用物業的服務。

  第三十二條 物業服務企業應當對其服務區域的人流干道、消防設施及通道、地下車庫、化糞池、窨井、電梯等重點部位進行經常性檢查,對供氣、供暖、供電、供水等重要設施做好日常防護,并書面記錄檢查、防護情況。發現安全隱患無法處理的,應當及時告知相關專業部門,并發出警示;發現重大事故隱患的,應當及時報告所在地負有安全監督管理職責的部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府處理。

  第三十三條 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位,屬于業主共有,并優先滿足業主需求。停放車輛按照價格行政主管部門規定的標準或業主大會、物業服務企業共同確定的標準交費。車位收費屬于全體業主所有,可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金,也可以根據業主大會的決定使用。車主對車輛有保管要求的,應當與物業服務企業另行簽訂車輛保管合同。

  建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當優先出租給本區域內業主。業主要求承租車位、車庫的,建設單位不得只售不租。

  公安、消防、救護、環衛、郵政等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放,不得收費。

  第三十四條 物業服務收費依照有關規定實行政府指導價或合同約定價。物業服務企業應當在收費場所公示收費項目和標準等內容,不得擅自提高收費標準,擴大收費范圍。禁止以保證金、抵押金等變相形式收費。

  利用公共部分、共有部位、共用設施設備上進行廣告宣傳、停車等繳納的費用,由業主委員會或物業管理委員會收取,也可以委托物業服務企業收取。收取的費用用于公共部分、共有部位、共用設施設備的維護、維修。

  本條第二款規定收取的費用每半年在物業服務區域內顯著位置進行公示,公示內容包括收費項目、金額及支出項目、金額等。業主要求查閱相關憑證時,業主委員會或物業管理委員會應當提供。

  第三十五條 業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費。

  業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主承擔連帶交納責任。

  業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納。但不得以任何形式采用停水、停電、停暖、停氣等影響正常生活的方式強迫交納。欠交停車費的,可以拒絕其停車。

  第三十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程,應當按照相關規定實地標注。

  人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位收取的車輛停放費、租金,應當依照有關規定使用。

  第三十七條 在國家規定的保修期限內,物業由建設單位負責保修。保修期屆滿后,物業的維修、更新、改造責任和費用,業主專有部分由業主承擔;業主共有部位、共用設施設備,從住宅專項維修資金中支付,不足部分,由相關業主按照專有部分建筑面積分攤。屬于人為損壞的費用由責任人承擔。

  物業服務企業建立物業維護檔案,發生維修、更新設備等事項后的七日內,將費用支出情況書面報送業主委員會,并在物業管理區域內顯著位置公示。

  第三十八條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時,相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造,造成其他業主、物業使用人損失的,責任人應當賠償。維修、更新和改造造成相鄰業主、物業使用人的專用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當賠償。

  第三十九條 物業服務企業經業主大會同意,可以將部分服務事項轉包給相關企業,但不得整體轉包、轉讓。

  第四十條 物業服務合同解除或者終止后,物業服務企業應當與業主委員會辦理退出手續,并履行下列交接義務:

  (一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

  (二)移交物業服務用房;

  (三)結算預收、代收的有關費用;

  (四)法律、法規及有關約定規定的其他事項。

  第四十一條 物業服務合同終止后五個工作日內,原物業服務企業與新物業服務企業或未選定新物業服務企業時與業主委員會履行交接義務,并制作交接清單,交接包括以下事項:

  (一)建筑物竣工資料、配套設施、室外管網竣工資料等驗收文件;

  (二)共用設施、設備的安裝、使用和維護保養等日常技術資料;

  (三)物業質量保修、物業使用等說明文件;

  (四)物業管理必需的其他資料;

  (五)物業服務用房及其他專項設施、設備、器械、工具等。

  第四十二條 街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣區有關行政主管部門加強對專業經營單位的監督檢查,督促專業經營單位履行維護管理義務。

  第四十三條 業主、物業使用人無正當理由拒不交納物業費用超過一年,由街道辦事處、鄉鎮人民政府告知有關單位納入個人信用記錄。

  物業服務企業的年度考核評價納入企業信用記錄。

  第四十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對本轄區內物業服務企業進行督促檢查并進行年度綜合評定。

  第四十五條 單位自建的住宅樓房,尚未實行物業服務企業管理的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據區域將相鄰樓房作為一個物業管理區域,提供物業管理用房等條件,進行必要的改造,成立業主委員會或者物業管理委員會,依照本條例規定管理。

  未繳納住宅專項維修資金的物業共有部位、共用設施設備的維修費用由業主共同承擔。

  第四十六條 違反本條例第六條第三款規定,建設單位未按照要求向專業經營單位移交物業管理區域內專業經營設施設備和相關技術資料的,由住房和城鄉建設行政主管部門給予警告,責令限期改正,逾期未改正的,處以五萬元以上十萬元以下罰款。

  第四十七條 專業經營單位、物業服務企業違反本條例第七條第二款規定的,由價格行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處違法所得三倍以上五倍以下的罰款。

  專業經營單位違反本條例第七條第三、四款規定的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正,逾期未改正的,處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

  第四十八條 建設單位違反本條例第十五條規定,對隱蔽工程質量問題未進行修復的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期修復,逾期不修復的,處以十萬元以上二十萬元以下的罰款。

  第四十九條 物業服務企業違反本條例第三十三條第一款、第三十四條第一款規定的,由價格行政主管部門責令改正,并處違法所得的三倍以上五倍以下罰款。

  物業服務企業違反本條例第三十四條第二款規定的由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正,逾期未改正的,處以五千元以上一萬元以下罰款。已收取的費用交業主委員會用于共用設施設備的維護。

  業主委員會或物業管理委員會違反第三十四條第三款規定的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正。

  第五十條 市、縣區住房和城鄉建設行政主管部門及其他相關行政主管部門的工作人員及街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會的工作人員在物業管理工作中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的,由本級人民政府和有關單位依法追究法律責任。

  第五十一條 法律、法規和省政府規章已對物業管理行為及法律責任有明確規定的,本條例不再規定。

  第五十二條 本條例所稱物業使用人是指業主以外的租用人、借用人和其他實際使用人。

  本條例所稱物業費用包括物業服務企業的服務費,經業主大會、業主委員會確定的共用部分維修、更新費以及其他需要籌集的共用費用。

  第五十三條 本條例自20**年10月1日起施行。

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